АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-3227/2019

07 июня 2019 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2019 года, полный текст решения изготовлен 07 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Северстрой»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, бюджетное учреждение «Управление капитального строительства муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об обязании передать объект долевого строительства, признать право собственности

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 08.04.2019,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 24.12.2018

от третьего лица: ФИО4 от доверенности от 09.01.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Северстрой» (далее – ООО «Северстрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации  муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – администрация МОГО «Сыктывкар», ответчик) об обязании передать по акту приема – передачи объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме № 30 по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон (характеристики квартиры: строительный номер - 3, общая проектная площадь – 35,6 кв.м., жилая проектная площадь – 14,1 кв.м., проектная площадь лоджии – 4,3 кв.м., этаж -1, подъезд - 1); о признании права собственности на данную квартиру.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, истцом в полном объеме обязательства по оплате квартиры не исполнены, задолженность по договору долевого участия в строительстве в сумме 866 400 руб. включена в реестр требований кредитор ООО «Северстрой» на основании определения Арбитражного суда Республики Коми от 08.06.2018 по делу № А29-12942/2016 (Т-140142/2017). Указанная сумма задолженности ООО «Северстрой» не погашена.

Третье лицо позицию ответчика поддержала.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО "Северстрой" (дольщик) и Администрацией МОГО "Сыктывкар" (застройщик) заключен договор об участии в долевом строительстве № 31М/Д-14 от 28.08.2014, предметом которого является долевое участие дольщика в финансировании строительства многоквартирного жилого дома № 30, расположенного по адресу: г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон, в объеме, установленном в договоре и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – а именно квартиры строительный номер 3, а другая сторона – застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства – квартиру в этом доме дольщику.

Указанный договор содержит все существенные условия, необходимые для данного вида договора, и зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, что подтверждается отметкой о регистрации на указанном договоре.

Согласно пункту 3.2. договора участия в долевом строительстве застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию в 4 квартале 2015 года; передать в собственность дольщика квартиру в срок до 01.03.2016.

Согласно пункту 4.1. договора № 31М/Д-14 от 28.08.2014 за общую площадь дольщик перечисляет застройщику 1 566 400 руб.

Оплата производится в следующем порядке: 1 взнос – 470 000 руб. в срок до 30.09.2014 из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 44 000 руб.; последующие взносы – не позже 30.09.2015 ежеквартально равными долями по цене одного квадратного метра общей площади квартиры, установленной на дату платежа.

Частичная оплата по договору произведена путем зачета встречных требований  на общую сумму 700 000 руб. Соглашением о зачете взаимных требований № 20/30 от 11.11.2016, заключенным между бюджетным учреждением Управление капитального строительства МО ГО «Сыктывкар» и ООО «Северстрой», произведен зачет взаимных требований на сумму 700 000 руб. С учетом частичной оплаты задолженность ООО «Северстрой» по договору № 31М/Д-14 от 28.08.2014 составляет 866 400 руб.

Указанные обстоятельства были предметом исследования и оценки Арбитражного суда Республики Коми в рамках дела № А29-12942/2016 о несостоятельности (банкротстве) дольщика - ООО «Северстрой», при рассмотрении обособленного спора (Т-140142/2017) по заявлению Администрации МОГО "Сыктывкар" о включении требований  в размере 866 400 руб. задолженности по договору долевого участия в строительстве № 31М/Д-14 от 28.08.2014 в реестр требований кредиторов должника. Согласно определению суда от 08.06.2018 заявленные Администрацией требования удовлетворены, сумма долга включена в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "Северстрой".

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ) .

Частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 8  Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. При этом в статье 8 Закона об участии в долевом строительстве определено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости часть 2); после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3).

В материалы дела представлена копия разрешения от 05.10.2018 № 11-РУ11301000-042-2018 на ввод объекта - Многоквартирный жилой дом № 30 (квартал малоэтажной застройки м. Чит и м. Кочпон" г. Сыктывкар. 1 очередь) в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как следует из письма Администрации МОГО "Сыктывкар" от 06.02.2019 исх. № 01/1-16/141  в ответ на обращение дольщика ООО "Северстрой" от 23.01.2019 об одностороннем отказе от исполнения договора № 31/М/Д-14 от 28.08.2014 Администрация (застройщик) указала обществу на то, что просрочка ввода объекта в эксплуатацию произошла по вине ООО "Северстрой", которое одновременно являлось подрядчиком при строительстве указанного дома, а также указало на неисполнение обществом своих обязательств по оплате объекта долевого строительства.

С учетом предусмотренных частями 1 и 1.2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ условий у общества-дольщика отсутствовали основания для расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке (одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке).

При этом стороны не расторгли указанный договор по взаимному соглашению, указанный договор является действующим.

Ответчик, отказывая истцу в передаче ему спорной квартиры после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылается на неисполнение истцом встречных обязательств по оплате квартиры в полном объеме. 

Обстоятельства неплатежеспособности дольщика ООО ""Северстрой", признанного решением Арбитражного суда Республики Коми от 11.12.2017 по делу № А29-12942/2016 несостоятельным (банкротом), презюмируются. 

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, застройщик в лице Администрации МОГО "Сыктывкар" вправе был в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия в строительстве № 31/М/Д-14 от 28.08.2014, поскольку дольщиком (истцом) обязательства по внесению платежей (договором предусмотрена рассрочка) надлежащим образом исполнены не были. 

Однако застройщик (ответчик) своим правом на односторонний отказ от исполнения данного договора не воспользовался, а напротив, осуществил действия направленные на его дальнейшее исполнение путем обращения в суд за включением оставшейся суммы долга по договору в реестр требований кредиторов  должника. 

Суд пришел к выводу, что в условиях, когда дольщик не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора, при этом не имеет также и возможности произвести оплату долга в полном объеме, в связи с установленным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  порядком погашения требований кредиторов должником-банкротом, а застройщик при указанных обстоятельствах не воспользовался своим правом на расторжение договора в одностороннем порядке и  предъявил свои требования  путем включения оставшейся суммы долга в реестр требований кредиторов  должника, встречные по своей сути требования ООО "Северстрой"  о передаче ему объекта долевого участия в строительстве (спорной квартиры) заявлены правомерно.

При наличии ненадлежащего исполнения дольщиком своих обязательств застройщик воспользовался таким способом защиты своего права, как предъявление требований по исполнению дольщиком денежного обязательства, в силу чего не вправе отказаться от исполнения своих встречных обязательств по исполнению данного договора в части передачи квартиры. 

В противном случае, принцип встречного исполнения гражданско-правовых обязательств был бы нарушен, а на стороне Администрации МОГО "Сыктывкар" образовалось бы неосновательное обогащение в виде как полученной от дольщика частичной оплаты по договору, так и сохранения во владении застройщика спорной квартиры. 

Вместе с тем, сохранение указанного положения не соответствует также правам и законным интересам других кредиторов должника ООО "Северстрой", поскольку при наличии включенной в реестр требований должника задолженности по спорному договору указанные требования подлежат удовлетворению наряду с требованиями других кредиторов в порядке предусмотренном статьей 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  путем реализации конкурсной массы, в которую спорная квартира, несмотря на частичное исполнение должником своих обязательств перед данным кредитором не поступила.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о злоупотреблении ответчиком своими правами.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. 

Ответчик в судебном заседании подтвердил обстоятельства наличия спорной квартиры  в его владении, отсутствия факта передачи ее какому-либо лицу.

В силу изложенного требования истца о передаче ему спорной квартиры подлежат удовлетворению.

 В силу абзаца 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Иск о признании права собственности может быть удовлетворен только по иску владеющего собственника.

 Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, поскольку способ защиты права, используемый истцом, должен соответствовать характеру и последствиям нарушения права и обеспечивать его восстановление.

 Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед ответчиком факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. В качестве ответчика выступает лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не заявляющее о таких правах, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

При этом суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования о признании права собственности на спорную квартиру, поскольку признаны правомерными требования истца к ответчику о передаче указанной квартиры. Суд также принимает во внимание, что ответчик не признает требования истца в полном объеме, а наличие спора о праве в данном случае влечет неопределенность в вопросе включения данного имущества в конкурсную массу ООО "Северстрой", а значит нарушает права не только  должника (истца), но и его кредиторов.

 В силу изложенного требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) передать обществу с ограниченной ответственностью «Северстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме № 30 по адресу: г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон (характеристики квартиры: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная  площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж - 1, подъезд -1).

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Северстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном жилом доме № 30 по адресу: г. Сыктывкар, м. Чит и м. Кочпон (характеристики квартиры: строительный номер - 3, общая проектная площадь - 35,6 кв.м., жилая проектная площадь - 14,1 кв.м., проектная  площадь лоджии - 4,3 кв.м., этаж - 1, подъезд -1).

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина