ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-243/2022

14 декабря 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13029/2022) общества с ограниченной ответственностью «Строитель» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.09.2022 по делу № А81-243/2022 (судья Осипова Ю.Г.),

принятое по исковому заявлению Управления имущественных отношений Администрации города Салехард (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5 173 393 руб. 94 коп.,

в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, приняли участие: 

от ООО «Строитель» -  ФИО2 по доверенности от 22.02.2022; 

от Управления имущественных отношений Администрации города Салехард - ФИО3, по доверенности № 1 от 10.01.2022; 

установил:

Управление имущественных отношений Администрации города Салехард (далее – Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее – ООО «Строитель», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 03.11.2017 №12 за период с 01.04.2021 по 01.12.2021 в размере 2 644 796 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату арендной платы за  период с  26.03.2021 по 01.12.2021 в размере 116 057 руб. 35 коп., возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 2 142 114 руб. 76 коп. за период с 01.12.2020 по 31.10.2021, пени за несвоевременное возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 270 425 руб. 51 коп. за период с 01.04.2020 по 01.12.2021.

Представитель ответчика признал исковые требования в части задолженности по оплате платежей за водоснабжение и водоотведение за период с 01.12.2020 по 31.10.2021 в сумме 248 690 руб. 68 коп., пени за несвоевременное возмещение расходов на водоснабжение и водоотведение за период с 01.01.2021 по 01.12.2021 в размере 16 382 руб. 68 коп. Признание иска принято судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.09.2022 исковые требования удовлетворены. С ООО «Строитель» в пользу Управления взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды от 03.11.2017 №12 за период с 01.04.2021 по 01.12.2021 в размере 2 644 796 руб. 32 коп., пени за несвоевременную уплату арендной платы за  период с  26.03.2021 по 01.12.2021 в размере 116 057 руб. 35 коп., возмещение расходов за коммунальные услуги  в размере 2 142 114 руб. 76 коп. за период с 01.12.2020 по 31.10.2021, пени за несвоевременное возмещение расходов за коммунальные услуги в размере 270 425 руб. 51 коп. за период с 01.04.2020 по 01.12.2021, всего взыскать 5 173 393 руб. 94 коп.

Также с общества в доход федерального бюджета взыскано 47 114 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Строитель» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что по причине поломки лифтов и ремонта подъездной дороги с февраля 2021 г. ресторан фактически не мог осуществлять деятельность, поскольку иной способ попасть в помещение отсутствует. Собственником моста, на котором расположен ресторан, лифтов и помещения ресторана, лицом, производящим дорожные работы, является муниципальное образование г.Салехард, хотя и в лице различных органов, следовательно, муниципальное образование является лицом, ответственным за устранение причин, которые привели к невозможности использования арендованного имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные позиции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 03.11.2017 между Управлением имущественных отношений Администрации города Салехарда (арендодатель) и обществом «Строитель» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, с дополнительными соглашениями к нему.

Истец предоставил ответчику во временное пользование за плату недвижимое имущество: 

1) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 2,3,4, площадью 409,9м²; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2642;

2) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 1, площадью 18,9м²; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2651;

3) Помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: 1, площадью 70,0м²; кадастровый (условный) номер 89:08:000000:2655, расположенные по адресу: ЯНАО, 

<

...> сооружение 40 .

Срок действия договора аренды  03.11.2017 по 03.11.2022.

Пунктами 3.1.-3.2. договора аренды установлена годовая арендная плата в размере 3 903 477, 77 руб., в том числе НДС (18 %) – 595 445,76 руб. Размер ежемесячной арендной платы составил - 325 289,81 руб., в том числе НДС (18 %) – 49 620,48 руб. Арендатор должен вносить арендную плату ежемесячно в срок не позднее 25 числа текущего месяца.  

Кроме того, в соответствии с пунктами 3.6.1. и 3.6.4. договора аренды,  арендатор производит возмещение арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг за электроснабжение, водоснабжение; водоотведение в размере 50 %: возмещение расходов за электроснабжение – от фактического расхода на основании показаний электросчетчиков (в случае отсутствия показаний – по данным предыдущего месяца с последующей корректировкой); возмещение расходов за водоснабжение, водоотведение – от фактического расхода на основании показаний водосчетчика (в случае отсутствия показаний – по данным предыдущего месяца с последующей корректировкой). Арендатор в срок, не позднее последнего числа каждого месяца, оплачивает Арендодателю выставленный счет путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя.

Дополнительными соглашениями к договору стороны вносили изменения в части размера стоимости арендной платы. 

Исковые требования истца мотивированы тем, что свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик не исполняет, по состоянию на 01.12.2021 за ответчиком образовалась задолженность в размере 5 173 393,94 руб., в том числе: по арендной плате за период с апреля 2021 по ноябрь 2021 – 2 664 796,32 руб.; по возмещению коммунальных расходов за период с декабря 2020 по октябрь 2021 – 2 142 114,76 руб., а также пени по арендной плате – 116 057,35 руб.; по возмещению расходов за содержание – 270 425,51 руб.

Пытаясь урегулировать спор в досудебном порядке, истец направил ответчику претензию от 20.12.2021 №171-11/01-08/84, с требованием оплатить данную задолженность в 5-дневный срок. Требования оставлены ответчиком без ответа, задолженность не погашена.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования признал частично, в оставшейся части против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на невозможность эксплуатации помещения по назначению. Указывал, что в период с 02.07.2021 по 31.07.2021, а также в период с 26.08.2021 по 09.09.2021 проезд автотранспорта на прилегающую к ресторану территорию был полностью закрыт в связи с выполнением строительно-монтажных работ, которые производились по инициативе МКУ «Салехардская дирекция единого заказчика». Никаких уведомлений о планируемых работах, связанных с ограничением доступа на территорию, прилегающую к ресторану «Панорама», в адрес ответчика направлено не было, что привело к невозможности функционирования объекта общественного питания. Начиная с февраля 2021 года вышел из строя один из лифтов - гостевой, с августа 2021 года – грузовой, в результате чего в работе ресторана возникли серьезные проблемы, связанные с невозможностью осуществлять деятельность по оказанию услуг питания.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Правоотношения сторон возникли из договора аренды помещения, правовое регулирование осуществляется нормами параграфов 1, 4 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде, аренда зданий), раздела III части первой ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (пункт 2 статьи 2 ГК РФ). 

Рисковый характер предпринимательской деятельности проявляется, в том числе, в том, что согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Заключая договор аренды, производя осмотр имущества, ООО «Строитель» должно было установить, что доступ к помещению возможен только путем лифтового оборудования и по единственной подъездной дороге. Будучи осведомленным о данных обстоятельствах, ООО «Строитель» приняло решение о заключении договора. 

Приведенные обстоятельства не являются недостатками переданного имущества, а относятся к сопутствующим особенностям его эксплуатации.

Кроме того, автодорога и лифты в аренду ответчику по договору от 03.11.2017 не передавались, предметом аренды не являются, в ведении Управления не находятся.

В силу положений статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 309-ЭС15-11099, действия иных лиц, приведшие к невозможности использования предмета аренды по назначению, не могут освобождать арендатора от обязанности по внесению арендной платы, поскольку такие лица не являются стороной по договору аренды.

Управление пояснило, что арендуемые обществом нежилые помещения сформированы в отдельные объекты недвижимости (с присвоением каждому из них кадастрового номера) из объекта строительства: Мост· через р. Шайтанка в городе Салехарде с рестораном» (ФИО4), адрес: ЯНАО, 

<

...>. Действительно, объекты движимого и недвижимого имущества, сформированные из этого объекта строительства принадлежат муниципальному образованию город Салехард на праве собственности (статья 215 ГК РФ). При этом, часть нежилых помещений передана в казну муниципального образования г.Салехарда, балансодержателем которых согласно Положению о нем является уполномоченный орган – Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда. Остальные объекты движимого и недвижимого имущества, входившие в состав указанного объекта строительства, переданы Администрацией города Салехарда на праве оперативного управления муниципальному казенному учреждению «Салехардская дирекция единого заказчика» (далее -  МКУ СДЕЗ). МКУ СДЕЗ осуществлял содержание находящихся у него на балансе лифтов посредством заключения муниципального контракта на их содержание. В аренду ответчику лифты не передавались.

Поскольку Управление в силу своей компетенции не отвечает за надлежащее содержание лифтов и лифты не переданы в аренду по договору от 03.11.2017, соответственно, их поломка не может расцениваться как недостатки переданного в аренду имущества применительно к положениям статьи 612 ГК РФ.

Аналогичным образом, не является недостатком переданного в аренду имущества проведение ремонтных работ на подъездной автодороге к арендованному объекту.

Данные обстоятельства относятся к предпринимательским рискам арендатора и арендодатель за данные недостатки не отвечает.

Правом на изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ) ООО «Строитель» не воспользовалось.

Также не воспользовалось правами, предоставленными статьей 612 ГК РФ: не обращался к арендодателю с требованиями либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; досрочного расторжения договора.

Кроме того, в силу общих принципов распределения бремени доказывания (статья 65 АПК РФ) невозможность использования имущества по назначению подлежит доказыванию арендатором.

Однако, обществом соответствующих доказательств не представлено.

Из пояснений сторон следует, что в здании находится два лифта, ответчик ссылается на неисправность, начиная с февраля 2021 года, одного из лифтов, с августа 2021 года второго лифта. Согласно актам осмотра лифтов, направленных в ответ на запрос ответчика МКУ «Салехардская ДЕЗ»,  неисправность первого лифта выявлена 18.02.2021, неисправность второго лифта только 25.08.2021. Также имеется лестница, возможность эксплуатации которой ответчик отрицает, но доказательств этого не предоставляет. Доказательств того, что ответчик не имел возможности осуществить подъезд к территории ресторана иными путями, суду также не представлено.

При этом, ООО «Строитель» не представило также документальных доказательств того, что в оспариваемый им период помещение кафе не функционировало, хотя, по оценке суда апелляционной инстанции, имело возможность представить такие доказательства: например, доказательства того, что в помещении не расходовались коммунальные ресурсы, работники находились в вынужденном простое, посетители уведомлялись о временном приостановлении работы ресторана и т.д.

Напротив, из выставляемых арендодателем счетов, сведениях об объемах потребленных ресурсах следует, что в спорные периоды предоставление коммунальных услуг осуществлялось. Большая часть стоимости потребляемых ресурсов приходится на оплату электроэнергии, потребление электроэнергии снижалось в летние месяцы, потом вновь повышалось, при этом, в осенние месяцы и декабрь 2021 г. потребление находилось на том же уровне, что и в аналогичные месяцы с декабря 2020 г. по май 2021 г. Также предоставлялись услуги по водоснабжению и водоотведению. Резкого снижения потребления услуг, не связанных с сезонностью и совпадающих по времени с поломкой лифтов и проведением ремонтных работ, из представленных сведений не усматривается.

В обращении ответчика к Управлению от 03.09.2021 ООО «Строитель» просит не начислять арендную плату только с 28.08.2021, то есть с момента поломки второго лифта (указывая, при этом, что ранее доступ в помещение осуществлялся посредством грузового лифта); доказательств направления аналогичных обращений ранее в материалы дела не представлено. Как уже указывалось, между тем, потребление коммунальных ресурсов с сентября 2021 г. не снизилось.

Таким образом, обстоятельств, свидетельствующих о создании истцу препятствий в пользовании имуществом со стороны арендодателя, судом не установлено.

Риск негативных последствий поведения третьего лица не может быть возложен на арендодателя, а права арендатора, связанные с неправомерностью действий третьего лица, подлежат восстановлению в рамках иных правоотношений и способов защиты.

Поскольку ответчик не доказал факт невозможности использования объекта аренды по вине арендодателя, основания для освобождения его от обязанности по внесению арендной платы отсутствуют.

Возражений относительно арифметической правильности расчета основного долга и пени апелляционная жалоба не содержит.

Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ. 

Доводы и возражения сторон получили надлежащую оценку в решении суда.

ООО «Строитель» при подаче и рассмотрении апелляционной жалобы не приведены доводы и не представлены доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.09.2022 по делу № А81-243/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко