ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-233/2017

город Ростов-на-Дону

21 июня 2017 года

15АП-7857/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи  Пономаревой И.В.,

судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО2, паспорт, по доверенности от 15.02.2017; представитель ФИО3, паспорт, по доверенности от 24.01.2017;  

от истца: представитель ФИО4, паспорт, по доверенности от 15.04.2017; представитель ФИО5, паспорт, по доверенности  от 10.02.2017;

от третьего лица: представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Октябрьский" 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 марта 2017 года по делу № А32-233/2017 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Волготрансгаз – Ейск"

к обществу с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс "Октябрьский"

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о переводе прав и обязанностей по договору аренды,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» (далее – агрофирма) обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Октябрьский» (далее – агрокомплекс) о переводе на агрофирму прав и обязанностей по заключенному агрокомплексом договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 07.11.2016 на земельный участок с кадастровым номером 23:08:000000:59 площадью 63 049 000 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Ейский район, Трудовой с/о, в границах плана СХП «Советское», расположенного за пределами участка, зарегистрированному за № 23-23/020-23/020/803/2016-8422/4.

Определением суда от 10.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 иск удовлетворен в полном объеме: на общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» переведены права и обязанности по заключенному договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 07.11.2016 на земельный участок с кадастровым номером 23:08:000000:59 площадью 63 049 000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Краснодарский край, Ейский район, Трудовой с/о, в границах плана СХП «Советское», расположенного за пределами участка, зарегистрированному за № 23-23/020-23/020/803/2016-8422/4. Судом отказано в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Октябрьский» о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО6, а также в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Октябрьский» о приостановлении производства по делу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Октябрьский» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:

- судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении рассмотрения данного дела до рассмотрения дела № 2-61/2017, рассматриваемого Ейским районным судом по иску ООО «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» о признании недействительным решений общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:59, состоявшегося 04.11.2016, а также о приостановлении дела до рассмотрения дела № А32-45963/2016 по иску ООО «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.11.2016 и погашения записи о государственной регистрации договора аренды от 18.12.2006 № 1;

- судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что фактически ООО «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» было уведомлено о том, что участниками долевой собственности принято решение о расторжении с истцом договора аренды от 18.12.2006, что подтверждается спором, рассматриваемом в Ейском районном суде в рамках дела № 2-61/2017, решение по которому имеет правовое значение при рассмотрении настоящего дела;

- несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды;

- судом дана неверная правовая оценка условиям договора аренды от 18.12.2006, заключенного с ООО «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» регулирующих продление договора аренды на новый срок;

- в основу решения суда первой инстанции положены результаты проведенного 30.01.2017 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:59, которое в настоящее время оспаривается в Ейком районном суде Краснодарского края, в рамках гражданского дела № 2-235/2017. Также суд неправомерно сослался на то обстоятельство, что договор №1 аренды земельного участка №08/05-03-1845, находящегося в долевой собственности сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 18 декабря 2006 года после его истечения 31.12.2011, по умолчанию сторон был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, а его расторжение было совершено с нарушением, что влечет недействительность заключенного с ответчиком договора аренды от 07.11.2016;

- позиция суда о том, что спорный участок не выбывал из фактического владения истца и указанное обстоятельство имеет правовое значение является несостоятельной;

- ссылка истца на 20-летний период владения участком не имеет правового значения.

Через канцелярию суда от истца в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым решение суда является законным и обоснованным.

16.06.2017 через канцелярию суда поступили дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым:

– вывод суда о том, что договор аренды от 18.12.2006 г. № 1 после окончания срока его действия был продлен на неопределенный срок несостоятелен, поскольку на общем собрании долевых собственников от 27.12.2011 было принято решение о продлении договора на новых условиях, изменены существенные условия договора;

– судом сделан неверный вывод о том, что прекращение договора регулируется главой 29 ГК РФ, поскольку договор аренды № 1 с учетом выражения воли на общем собрании от 27.12.2011 был прекращен;

– вывод суда о том, что ответчик не обосновал, каким образом свидетельские показания ФИО7 могут иметь решающее значение для дела, является неверным;

– вывод о том, что протокол №2 от 04.11.2016 общего собрания долевых собственников, по результатам которого заключен спорный договор аренды, не содержит надлежащего волеизъявления долевых собственников и не может отражать большинства голосов, является неверным;

– судом неверно сделан вывод о том, что спорный участок не передавался ответчику во владение.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ответчика  заявили письменное ходатайство о вызове и допросе свидетеля, а именно – гр. ФИО7. Устно пояснили, что суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства, но объяснения свидетеля ФИО7 имели бы решающее значение для рассмотрения настоящего дела по существу. Также заявили устное ходатайство об объявлении перерыве в настоящем судебном заседании. Устно пояснили, что перерыв в судебном заседании даст возможность представить суду апелляционной инстанции письменные доказательства в подтверждение необходимости приостановления производства по настоящему делу, а именно копии судебных актов суда общей юрисдикции.

Представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Представили письменное дополнение к апелляционной жалобе, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и приобщено к материалам дела. Поддержали доводы дополнений к апелляционной жалобе. Поддержали ходатайство о вызове и допросе свидетеля гр. ФИО7.

Представители истца возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Представили на обозрение суда фотографии с изображением спорного земельного участка на настоящий момент, возражали против удовлетворения ходатайств ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании и о вызове и допросе свидетеля гр. ФИО7

При разрешении ходатайства ответчика о вызове и допросе свидетеля суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что показания свидетелей является судебным доказательством.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Из указанной нормы следует, что ходатайство о вызове и допросе свидетеля может быть удовлетворено в том случае, если обозначенные заявителем ходатайства обстоятельства дела могут быть подтверждены указанным средством доказывания.

Ответчик утверждает, что объяснения свидетеля ФИО8 могут быть прямым доказательством ненадлежащего исполнения истцом условий договора аренды, что лишает его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и правовых оснований перевода прав и обязанностей по договору аренды.

Апелляционный суд полагает, что факт исполнения обязанности арендатором по оплате арендных платежей, размеры и порядок их осуществления, не может быть подтвержден свидетельскими показаниями.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о вызове и допросе свидетеля надлежит отказать.

Ходатайство ответчика об объявлении перерыва в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы с целью получения копий судебных актов суда общей юрисдикции для последующего заявления ходатайства о приостановлении производства по данному делу судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку с момента принятия апелляционной жалобы к производству суда (16.05.2017) ответчик располагал достаточным количеством времени для предоставления дополнительных документов в обоснование заявленной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.12.2006 агрофирма заключила с собственниками долей договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:08:000000:59 площадью 63 049 000 кв. м, находящегося в долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателя.

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением в установленном законом порядке.

Несмотря на наличие заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды от 18.12.2006, Управление 09.12.2016 осуществило государственную регистрацию права аренды агрокомплекса на спорный земельный участок.

Основанием для указанной государственной регистрации послужило заключение ответчиком договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 07.11.2016.

Посчитав, что в основе заключения договора аренды от 07.11.2016 отсутствует надлежащее волеизъявление долевых сособственников спорного земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с целью восстановления своих прав арендатора на спорный земельный участок.

В отзыве и в дополнениях к отзыву на исковое заявление ответчик указывал, что истец утратил свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку истец своевременно не уведомил арендодателя (долевых сособственников спорного земельного участка) о намерении заключить договор аренды на новый срок (пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Заявляя указанное возражение, основанное на разъяснениях пункта 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», ответчик не учитывает положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по истечении своего срока (с 01.01.2007 по 31.12.2011) договор аренды от 18.12.2006 был продлен по умолчанию сторон на неопределенный срок.

Судом первой инстанции также правомерно отклонен аргумент ответчика о том, что из «совокупного толкования» пунктов 1.7 и 3.4.5 договора аренды от 18.12.2006 следует, что в случае неполучения арендатором от арендодателей уведомления о намерении продлевать договор за три месяца до 31.12.2011 (срок истечения аренды по договору от 18.12.2006), договор от 18.12.2006 следует признать прекращенным и у агрофирмы возникла обязанность вернуть спорный земельный участок.

При толковании условий договора судом приняты во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленное сторонами договора аренды от 18.12.2006 в пункте 1.7 правило о том, что по истечении срока действия договора он может быть продлен по договоренности сторон, не отменяет установленное в законе положение о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное и наличие разногласий сторон спора по поводу буквального толкования условий договора аренды от 18.12.2006, суд первой инстанции пришел к выводу, что в период с 31.12.2011 (срок истечения аренды по договору от 18.12.2006) и до возникновения правопритязаний ответчика, арендодатели не заявляли каких-либо возражений относительно использования и владения агрофирмой спорным земельным участком.

Таким образом, последующее поведение сторон договора аренды от 18.12.2006 свидетельствует о возобновлении арендных правоотношений на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства получения арендатором (истцом) уведомлений арендодателей (долевых сособственников спорного земельного участка) об отказе от исполнения договора аренды от 18.12.2006.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о прекращении (истечении срока действия) договора аренды от 18.12.2006 не является подтвержденным материалами дела.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик указывает, что на общем собрании долевых собственников от 27.12.2011 принято решение о продлении договора на новых условиях, изменены существенные условия договора, а также о прекращении действия договора от 18.12.2006.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует указанный протокол общего собрания долевых собственников от 27.12.2011. По указанным обстоятельствам данный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан обоснованный довод о том, что настоящий спор фактически сводится к наличию конкуренции двух арендаторов на одни спорный земельный участок. При этом, доводы истца (первого арендатора) сводятся к тому, что зарегистрированный Управлением второй договор аренды от 07.11.2016 заключен при отсутствии надлежащего расторжения и/или прекращения первоначального договора аренды от 18.12.2006. 

Согласно части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

В определении от 17.06.2013 № 999-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что именно из принципа судейского руководства процессом вытекает предусмотренная частью 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность арбитражного суда определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Эта обязанность в целях предоставления сторонам возможности надлежащим образом реализовать свои права при рассмотрении дела по существу подлежит осуществлению арбитражным судом уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству при определении характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Аналогичная правовая позиция содержится и в пункте 3 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010.

Из данных разъяснений, закрепляющих общие принципы непрофессионального процесса, следует, что при наличии возможности материально-правового обоснования права истца на иск его ошибка в правовой квалификации и нормативном обосновании не должна препятствовать судебной защите.

При обращении в арбитражный суд истец имел своей целью получение судебного акта, подтверждающего его первоочередное право арендатора на спорный земельный участок.

В обоснование иска по факту истец ссылается на то, что в течение продолжительного времени владеет и использует спорный земельный участок в сельскохозяйственных целях; по праву легитимность землепользования подтверждается договором аренды от 18.12.2006, который, как выше установлено судом первой инстанции, в установленном законом порядке не расторгнут и/или не прекращен.

В своих возражениях, не отрицая довод истца о том, что договор аренды от 07.11.20016 заключен и зарегистрирован в отсутствие фактического владения земельным участком, ответчик указал, что арендодатели были вправе воспользоваться своим правом на прекращение арендных правоотношений «подав заявление о снятии обременения в Росреестре» и «формальная передача спорного земельного участка по акту» не имеет правового значения, поскольку имущественное право (титул) зарегистрировано за агрокомплексом.

Гражданским законодательством не предусмотрен такой способ прекращения договорных правоотношений как «подача заявление о снятии обременения в Росреестре».

Договор расторгается и/или прекращается в порядке, предусмотренном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как указано выше, в деле отсутствую доказательства расторжения и/или прекращения договора аренды от 18.12.2006 в установленном законом порядке.

Из указанного выше довода ответчика следует, что, во-первых, агрокомплекс не отрицает и подтверждает, что спорный земельный участок ему во владение не передавался, поскольку при заключении договора аренды от 07.11.2016 арендодатель не владел спорным земельным участком, во-вторых, данные государственного реестра не соответствуют реально сложившимся фактическим правоотношениям, поскольку в Росреестре зарегистрирован арендатор, не владеющий и не имеющий в настоящее время возможности использовать земельный участок в сельскохозяйственных целях в качестве арендатора. 

Возражения ответчика по праву сводятся к тому, что имущественное право аренды (как именует его агрокомплекс «титул») может возникнуть на стороне арендатора в отсутствии владения как факта на стороне арендодателя, то есть как следствие владение не может быть и у арендатора.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находится в непрерывном фактическом владении истца.

Сторонами не оспаривается, что на момент проведения общего собрания участников общей долевой собственности на спорный земельный участок (4 ноября 2016) и заключения договора аренды от 07.11.2016 арендодатели не владели спорным земельным участком.

По смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 1689/11).

Аналогичным образом, ответчик считает, что наличия титула собственника достаточно для того, чтобы арендодатели (долевые сособственники спорного земельного участка) по самостоятельному договору могли предоставить агрокомплексу в аренду спорный земельный участок, несмотря на наличие договора аренды от 18.12.2006 с агрофирмой и не возврат участка с аренды по указанному договору.

Материалами дела подтверждено, что договор аренды от 18.12.2006 возобновлен сторонами на неопределенный срок. Также материалы дела свидетельствуют о том, что несмотря на довод ответчика о прекращении договора аренды от 18.12.2006, остался не оспоренным тот факт, что спорный земельный участок не поступил в фактическое владение арендодателей (долевых сособственников спорного земельного участка).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. При отсутствии доказательств вступления арендодателей (долевых сособственников спорного земельного участка) во владение спорным земельным участком последние не могли исполнить обязанность арендодателей, составляющую предмет договора аренды.

При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Владение спорным земельным участком агрофирма получила от арендодателей в результате исполнения последними обязанности по договору аренды от 18.12.2006.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.20014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отсутствие доказательств возврата спорного земельного участка из аренды на стороне агрокомплекса не могло возникнуть прав арендатора.

При таких обстоятельствах истец не может быть лишен прав арендатора по договору аренды от 18.12.2006.

Довод ответчика о наличии у него зарегистрированного имущественного права (титула) основан на ошибочном понимании правовой природы арендных правоотношений, являющихся по своей природе обязательственными, а не вещными, и правомерно отклонен.

Фактически подписание договора аренды от 07.11.2016 носило формальный характер, поскольку стороны указанной сделки не могли не осознавать, что арендодатели являлись невладеющим собственниками, в связи с чем не мог являться реальными арендодателями спорного земельного участка. При подписании договора аренды от 07.11.2016 ответчику и представителю арендодателей было известно, что спорный участок находится в непрерывном фактическом владении истца.

Таким образом, заключение и формальное исполнение договора аренды от 07.11.2016 не сопровождались фактической передачей спорного земельного участка.

Кроме этого, суд первой инстанции при удовлетворении иска принял во внимание довод истца о том, что в основе заключения договора аренды от 07.11.2016 отсутствует надлежащее волеизъявление долевых сособственников спорного земельного участка.

Протокол общего собрания участников общей долевой собственности на спорный земельный участок от 04.11.2016 № 2 не может отражать большинства голосов от их общего числа, поскольку в работе указанного собрания не участвовала агрофирма, которая обладает 50% долей от общей площади земельного участка (т. 3 л.д. 30–69).

Учитывая, что при проведении общего собрания участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, что отражено в протоколе от 30.01.2017, большинство долевых сособственников спорного земельного участка (82,88 % от общего числа участников или 92,52% от общей площади всех земельных долей) дали согласие на передачу земельного участка агрофирме на условиях договора аренды от 07.11.2016, суд первой инстанции исходя их принципа правовой определенности пришел к обоснованному выводу о необходимости перевода на истца прав и обязанностей по договору аренды от 07.11.2016.

Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал обоснованными заявленные исковые требования.

Изучив доводы апелляционной жалоба, судебная коллегия приходит к выводу об их неподтвержденности имеющимися в материалах дела доказательствами по следующим основаниям.

Доводы заявителя жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившиеся в отклонении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу, признаются судом апелляционной инстанции необоснованными.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

Из содержания названной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.

В рассматриваемом случае ходатайство о приостановлении производства по делу мотивировано невозможностью рассмотрения настоящего дела до рассмотрения судом общей юрисдикции и вступления в законную силу судебного акта по гражданскому делу о признании недействительным решений общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:59, состоявшегося 04.11.2016, а также до рассмотрения арбитражным судом иска о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.11.2016 и погашении записи о государственной регистрации договора аренды от 18.12.2006 № 1. Вопросы о действительности решения общего собрания дольщиков и погашении записи о государственной регистрации договора, не являются предметом настоящего спора, следовательно, ходатайство правомерно отклонено судом первой инстанции.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 по делу № А32-45963/2016 в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению в ЕГРП регистрационной записи № 23-23- 20/123/2006-186 от 25.01.2007 о государственной регистрации Договора № 1 Аренды земельного участка № 08/05-03-1845, находящегося в долевой собственности сельскохозяйственного назначения при множественности лиц со стороны Арендодателя от 18.12.2006 отказано. Сведения о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции в информационной системе «Картотека арбитражных дел» отсутствуют.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае, если передача имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, арендатор не стал законным владельцем этого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Довод о том, что фактически ООО «Агрофирма «Волготрансгаз – Ейск» было уведомлено о том, что участниками долевой собственности принято решение о расторжении с истцом договора аренды от 18.12.2006, также отклоняется судебной коллегией, поскольку материалами дела подтверждается факт пролонгации договора аренды от 18.12.2006 с учетом отсутствия выражения воли сторон на его расторжение. Доказательств, свидетельствующих о состоявшемся уведомлении истца о расторжении договора от 18.12.2006, не представлено. Акт приема-передачи, свидетельствующий о возвращении земельного участка, также не представлен. 

Также апеллянт приводит довод о том, что несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность установления в законе особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Пункт 3.3.4. договора от 18.12.2006 предусматривает право арендатора на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок.

Также следует отметить, что истец добросовестно и надлежащим образом использовал арендуемый участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием, условиями заключенного договора.

Таким образом, ответчик не представил доказательств утраты истцом преимущественного права аренды. 

Также апелляционным судом отклоняется довод о неверной правовой оценке судом первой инстанции условий договора аренды от 18.12.2006, регулирующих продление договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды был заключен сроком на пять лет (сроком с 01.01.2007 по 31.12.2011 – пункт 6.2. договора от 18.12.2006) и по истечении указанного периода времени арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком, а арендодатель не возражал против такого использования, то указанный договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что спорный участок не выбывал из фактического владения истца.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в основе заключения договора от 07.12.2016 отсутствует надлежащее волеизъявление долевых сособственников спорного земельного участка, поскольку при принятия решения истец, который владеет более 50% долей от общей площади, не голосовал за принятие решения о заключении договора с ответчиком (т. 3 л.д. 30–69). При проведении общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:59 было установлено, что отраженные в протоколе № 2 собрания от 04.11.2016 решения не отвечают содержанию принятых 04.11.2016 общим собранием участников решений и пунктам 3.3.4. и 4.2.4. договора аренды от 18.12.2006 с ООО «АФ «Волготрансгаз-Ейск» и в силу ничтожности в настоящий момент оспариваются в Ейском районном суде Краснодарского края (т. 1 л.д. 104–111). Таким образом, материалами дела подтверждено, что воля участников собрания от 30.01.2017 была направлена на продолжение арендных отношений с истцом –большинство долевых сособственников спорного участка (82,88% от общего числа участников или 92,52% от общей площади всех земельных долей) дали согласие на передачу земельного участка истцу на условиях зарегистрированного к тому времени в Росреестре договора аренды от 07.12.2016.

По указанным основаниям доводы апелляционной жалобы о принятии ответчиком мер по истребованию спорного имущества из владения истца подлежат отклонению судебной коллегией.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции.

При этом оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 марта 2017 года по делу № А32-233/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий И.В. Пономарева

СудьиО.А. Еремина

В.Л. Новик