﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-70023/2018

26 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   25 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вардиковой А.А.,

при участии:  

от истца: представитель Нетребская В.А., на основании доверенности от 25.06.2019,

от ответчика: представитель Проволоцкий В.В., на основании доверенности от 11.01.2021,  

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-32722/2020, 13АП-33254/2020) Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2020 по делу № А56-70023/2018, принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Приморский сельскохозяйственный рынок» (адрес: Россия, 195197, Санкт-Петербург, проспект Полюстровский, 45, ОГРН: 1027802485501, Дата присвоения ОГРН: 27.08.2002, ИНН: 7801122645)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076), третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия, 191014, Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 19/15, литера А, пом 4-Н, ОГРН: 1067847547151, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2006, ИНН: 7840335245), 2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803)

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Приморский сельскохозяйственный рынок» (далее – истец, ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об урегулировании разногласий, возникших между собственником выкупаемого имущества в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) и акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д. 20, литер А, площадью 7 681 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:1153, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по указанному адресу, площадью 13 942 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:24, путем дополнения преамбулы договора после слов «на основании распоряжения Комитета от 09.04.2018 № 655-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Торжковская ул., д. 20, лит. А» словами: «и Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 178/17 от 17.11.2017, выполненного ИП Кузьменко П.П.»; 

- изложения пунктов 2.1, 2.1.1 и 2.1.2. договора в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи Объекта составляет 250 000 000 (двести пятьдесят миллионов) рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания - 19 891 890 (девятнадцать миллионов восемьсот девяносто одна тысяча восемьсот девяносто) рублей 86 коп.

2.1.2.Цену продажи Участка - 230 108 109 (двести тридцать миллионов сто восемь тысяч сто девять) рублей 14 коп.

- изложения приложения № 1 к договору (график) платежей в редакции согласно приложению к настоящему исковому заявлению.

Определением суда от 20.06.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Определением суда от 02.08.2018 Фонд имущества привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика с исключением его из числа третьих лиц.

Определением суда от 25.10.2018 удовлетворено ходатайство истца о проведении экспертизы; назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости; проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Клиринг» Григорьеву А.В., производство по делу приостановлено. 

22.01.2019 в суд поступило заключение эксперта от 22.01.2019 № 24/19ГА-ЭЗ. Протокольным определением от 24.01.2019 производство по делу возобновлено. 20.02.2019 в арбитражный суд от ГУП ГУИОН поступили замечания на заключения эксперта, а также ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением суда от 11.04.2019 удовлетворено ходатайство ГУП ГУИОН о проведении повторной экспертизы, назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеевой Е.А., производство по делу приостановлено.

13.06.2019 в суд сопроводительным письмом от 13.06.2019 № 06/19-589 поступило заключение эксперта от 12.06.2019 № Э0619-А56-70023/2018.

Протокольным определением суда от 13.06.2019 производство по делу возобновлено.

Распоряжением заместителя председателя суда от 11.07.2019 дело передано в производство судьи Бугорской Н.А.

31.10.2019 в судебном заседании допрошена эксперт Корнеева Е.А.

Определением суда от 05.12.2019 исключено из числа ответчиков акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и привлечено к участию в деле в качестве соответчика Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение).

От Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» поступило ходатайство в порядке статей 47, 51 АПК РФ об исключении его из числа ответчиков и привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования. Истец не возражал. Суд, на основании статьи 47 АПК РФ исключил из числа ответчиков Учреждение и привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В арбитражный суд от истца поступили замечания на заключения эксперта, а также ходатайство о назначении повторной экспертизы. Истец настаивал на проведении в порядке статьи 87 АПК РФ повторной оценочной экспертизы в связи со значительным расхождением в определении рыночной стоимости подлежащего выкупу объекта недвижимости в размере 122 460 000 рублей относительно ранее выполненных оценочных отчетов, и разницей в 112 040 000 рублей относительно стоимости объекта, определенной ГУП ГУИОН, а также в связи с несоответствием отчета Корнеевой Е.А. требованиям основных документов, регламентирующих судебно-экспертную и оценочную деятельность, наличие противоречий в выводах эксперта, изложенных в ходатайстве о назначении повторной экспертизы.

Определением от 01.06.2020 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы ООО «Независимая Судебная Экспертиза «Догма» экспертом Сибилевой А.Е.

08.07.2020 в адрес суда поступило экспертное заключение № О-76/2020 от 29.06.2020. Определением суда от 08.07.2020 производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 27.08.2020.

В судебном заседании 27.08.2020 представителем ГУП ГУИОН было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

07.09.2020 истцом заявлены возражения на замечания ГУП ГУИОН и Комитета по заключению экспертизы от 29.06.2020. 

В судебном заседании истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в котором он просит урегулировать разногласия, возникшие между собственником выкупаемого имущества, в лице Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок», при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д.20, литера А, площадью 7 681 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:1153, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д. 20, литера А, площадью 13 942 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:24) путем изложения пунктов 2.1, 2.1.1 и 2.1.2, 2.2 договора в следующей редакции:

- 2.1. Цена продажи Объекта составляет 264 198 810 (двести шестьдесят четыре миллиона сто девяносто восемь тысяч восемьсот десять) рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

- 2.1.1. Цену продажи Здания – 41 063 735 (сорок один миллион шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) рублей.

- 2.1.2.Цену продажи Участка – 223 135 075(двести двадцать три миллиона сто тридцать пять тысяч семьдесят пять) рублей.

- 2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем единовременно, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом приняты уточнения ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» исковых требований. В свою очередь ответчиком было заявлено ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не нашел предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области урегулированы разногласия, возникшие между ООО «Приморский сельскохозяйственный рынок» и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д.20, литер А, площадью 7 681 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:1153, и земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Торжковская, д. 20, литер А, площадью 13 942 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004007:24); спорные пункты договора изложены в следующей редакции:

- 2.1. Цена продажи Объекта составляет 264 198 810 (двести шестьдесят четыре миллиона сто девяносто восемь тысяч восемьсот десять) рублей (НДС не облагается) и включает в себя:

- 2.1.1. Цену продажи Здания – 41 063 735 (сорок один миллион шестьдесят три тысячи семьсот тридцать пять) рублей.

- 2.1.2. Цену продажи Участка – 223 135 075 (двести двадцать три миллиона сто тридцать пять тысяч семьдесят пять) рублей.

- 2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем единовременно, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик и третье лицо ГУП «ГУИОН» не согласились с решением суда первой инстанции. В апелляционной жалобе Комитет считает решение незаконным, полагает, что заключение о величине рыночной стоимости здания и земельного участка является недостоверным доказательством. Просит суд апелляционной инстанции назначить повторную оценочную экспертизу. Третье лицо ГУП «ГУИОН» в своей апелляционной жалобе поддерживает доводы ответчика и также просит о проведении повторной оценочной экспертизы. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Поскольку приведенные ответчиком и третьим лицом мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности заключения эксперта, основания для удовлетворения ходатайства отсутствуют.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 446 указанного Кодекса, либо по соглашению сторон условия договора, по которому у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной  стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете  достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу,  оценка которого осуществляется  судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе и в виде иной независимой оценки.

В целях установления выкупной стоимости спорных объектов недвижимости судом первой инстанции было назначено три экспертизы.

Первая судебная экспертиза, выполнена  ООО «Клиринг»,  определенным судом из списка организаций, рекомендованных ГУП «ГУИОН», эксперт Григорьев А.В. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости подлежащего выкупу определена  в размере  281 000 000 (двести восемьдесят один миллион) рублей, в том числе рыночная стоимость объекта нежилого фонда составила 46 000 000 (сорок шесть миллионов) рублей и рыночная стоимость земельного участка составила 235 000 000 (двести тридцать пять) миллионов рублей. 

Ответчик и третье лицо не согласились с результатами данной экспертизы и ходатайствовали о назначении повторной судебной оценочной экспертизы 

Вторая судебная экспертиза, выполненная ООО «Лабриум-Консалтинг», определенным из списка организаций, рекомендованных ГУП «ГУИОН», экспертом  Корнеевой Е.А, определила общую рыночную стоимость подлежащих выкупу земельного участка и нежилого строения в размере 387 960 000 (триста восемьдесят семь миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей. 

Истцом в судебное заседание было представлено заключение № 121/24 от 07.08.2019, выполненное независимым специалистом «Проектно-экспертного бюро Аргумент» на экспертизу Корнеевой Е.А., согласно которому экспертное заключение Корнеевой Е.А. не соответствует требованиям основных нормативных документов, регламентирующих судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, заключение не может являться документом доказательного характера, т.к. при его составлении эксперт не руководствовался соответствующим законодательством. В заключении Корнеевой Е.А. нарушены методологические основы оценки, исследование выполнено в усеченном виде, отсутствует рыночная информация. Нарушены принципы объективности, всесторонности и полноты исследований, указанные в статьях 4, 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», в связи с чем истцом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

Эксперт ООО «Лабриум-Консалтинг» Корнеева Екатерина Александровна была приглашена в судебное заседание для дачи пояснений по подготовленному отчету. 

В связи с наличием противоречий в подготовленном экспертом заключении, приняв во внимание значительные расхождения стоимости выкупаемого объекта недвижимости и земельного участка, определенные экспертами Григорьевым  Алексеем Викторовичем и Корнеевой Екатериной Александровной, составляющие 122 460 000 рублей, с учетом мнения сторон, а также сведений об образовании, стаже экспертной деятельности, о сроке и стоимости проведения экспертизы, суд определил назначить в порядке статьи 87 АПК РФ повторную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Независимая Судебная Экспертиза «Догма» Сибилевой Анастасии Евгеньевне. 

В результате проведения повторной третьей экспертизы, выполненной ООО «Независимая Судебная Экспертиза «Догма», рыночная стоимость выкупаемого имущества по состоянию на 03.07.2017 определена в 264 198 810 (двести шестьдесят четыре миллиона сто девяносто восемь тысяч восемьсот десять) рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 223 135 075 (двести двадцать три миллиона сто тридцать пять тысяч семьдесят пять) рублей, стоимость объекта нежилого фонда составила 41 063 735 (сорок один миллион шестьдесят три тысяч семьсот тридцать пять) рублей.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследовании выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом первой инстанции исследованы и оценены предоставленные сторонами доказательства. Апелляционные жалобы фактически содержат доводы, заявленные сторонами в суде первой инстанции, рассмотренные и оцененные судом.  

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы, положенной судом в основу решения, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Проведено экспертное исследование достаточного и необходимого материала. Ход исследования подробно указан в заключении. Используемые специалистом методы экспертных исследований, а также выводы, сделанные на основании  этих исследований, обоснованы и не содержат нарушений законодательства об оценочной деятельности. 

Заключение эксперта ООО «Независимая Судебная Экспертиза «Догма» соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, оно основано на материалах дела, является  всесторонним, отсутствуют противоречия в выводах. 

Доказательств, подтверждающих нарушение экспертом законодательства об оценочной деятельности, не имеется, сомнения в полноте, обоснованности, объективности выводов судебной экспертизы отсутствуют.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорных объектов, и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Ссылка в апелляционных жалобах на наличие противоречий представляет собой субъективную оценку заявителей и несогласие с ценой установленной экспертом. 

Ответчик и третье лицо вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ  не представили в материалы дела доказательств того, что заключение эксперта ООО «Независимая Судебная Экспертиза «Догма» содержит недостоверные сведения и не соответствует федеральным стандартам оценки.

Учитывая, что доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица о нарушении судом норм материального и процессуального права не нашли своего подтверждения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый Арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 25.09.2020 по делу №  А56-70023/2018  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

                  К.В. Галенкина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Н.С. Полубехина