АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-3043/2019

г. Белгород

01 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2020 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Л.А. Кретовой, при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видео протоколирования секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Строительная компания "Оникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Администрация города Белгорода, ФИО2, ФИО3, ФИО4, о взыскании 739 133 руб. 65 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2020 г., паспорт РФ.

от ответчика: ФИО6, представитель по доверенности №41-09-01-22/2168 от 21.05.2020, удостоверение;

от Администрации города Белгорода: ФИО6, представитель по  доверенности,

от ФИО2: не явился, извещен надлежащим образом.

от ФИО4: не явился, извещен надлежащим образом.

от ФИО3: не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Строительная компания "Оникс" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о взыскании ошибочно уплаченной арендной платы за земельный участок за 1-4 кварталы 2016 года, 1-4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года в размере 681 802 руб. 58 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.02.2018 по 09.04.2019 в сумме 57 331 руб. 07 коп., с начислением процентов на сумму долга по день фактического исполнения денежного обязательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Белгорода, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Протокольным определением от 26.08.2019 судом принято заявление об уточнении исковых требований, в котором истец просит взыскать с ответчика ошибочно уплаченную арендную плату за 1-4 кварталы 2016 года, 1-4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года в размере 649 573,03 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.02.2018 по 07.08.2019 в размере 70 838,03 руб., с начислением процентов на сумму долга по день фактического исполнения денежного обязательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. В обоснование исковых требований истец указал, что Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08-3910/2018 истцу отказано в расторжении договора аренды земельного участка № 35 от 06.02.2015, поскольку истец выбыл из обязательства по аренде земельного участка в связи с продажей расположенных на нем зданий третьим лицам. На основании данного вывода суда истец требует возврата переплаченных арендных платежей.

Представитель ответчика в судебном заседании и письменном отзыве возражал против удовлетворения исковых требований. Ответчик считает, что истец оплачивал арендные платежи за землю после продажи здания, поскольку фактически продолжал пользоваться земельным участком для строительства других объектов. Кроме того, истец получал от третьих лиц возмещение арендных платежей. В силу принципа платности пользования землей муниципальный бюджет не получил неосновательного обогащения. По мнению ответчика, истец должен требовать переплаченные арендные платежи с третьих лиц.

Представитель Администрации города Белгорода поддержал позицию ответчика.

Третьи лица ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях пояснили, что при покупке здания, расположенного на земельном участке площадью 3 724 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0213013:291, с истцом была договоренность, что истец продолжит оплачивать арендную плату за земельный участок и принимает на себя обязательства размежевать земельный участок под зданием меньшей площадью, необходимой для его эксплуатации. При этом, ФИО2 оплачивал истцу возмещение арендных платежей за землю на основании счетов истца. После продажи здания третьим лицам истец продолжал пользоваться земельным участком для строительства автомойки самообслуживания и планировал строительство других объектов, в связи с чем, добровольно нес бремя арендных платежей. 

ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, письменную позицию по спору не представил.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав позиции сторон, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, на основании заявления ООО "Строительная компания "Оникс" и иных лиц Администрацией города Белгорода вынесено Распоряжение № 2339 от 26.12.2014 об образовании путем раздела земельных участков, предоставлении земельных участков в аренду.

Во исполнение указанного распоряжения между муниципальным образованием городской округ "Город Белгород" и ООО "Строительная компания "Оникс" был заключен договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 3 724 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0213013:291, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок 5 лет до 26.12.2019.

По акту приема - передачи от 26.12.2014 арендодатель передал арендатору  земельный участок без претензий и возражений.

Договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 22.04.2015 внесена соответствующая запись о регистрации.   

В связи с отчуждением объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, и как указал истец, отсутствием производственной необходимости, 30.01.2018 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельного участка №35 от 06.02.2015 с 02.03.2018.

В письме № 09/1015 от 14.02.2018 ответчик разъяснил истцу о переходе прав пользования земельным участком к третьим лицам – покупателям зданий на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, однако предложил переоформить право на использование земельного участка под объектами недвижимости путем заключения к договору аренды дополнительного соглашения об изменении стороны по договору.

01.06.2018 на основании заявления истца администрацией города Белгорода было принято Распоряжение №603 от 01.06.2018 о перераспределении земельного участка площадью 3724 кв.м. с  кадастровым номером 31:16:0213013:291 и  земельного участка площадью 24598 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0213013:291, из которых были образованы три земельных участка площадью 3287 кв.м., 840 кв.м. и 24 195 кв.м.

 15.08.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №35 от 06.02.2015, по условиям которого, в связи с перераспределением земельного участка уменьшена площадь арендуемого земельного участка до 3 287 кв.м. и изменен кадастровый номер земельного участка на 31:16:0213013:458.

Стороны определили, что действие соглашения распространяется на правоотношения сторон с 01.06.2018. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРН 21.08.2018.

На образованном земельном участке площадью 840 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0213013:456 расположена автомойка самообслуживания площадью 238,6 кв.м., принадлежавшая на праве собственности ФИО3

В отношении указанного земельного участка между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 98 от 15.08.2018. Дополнительным соглашением от 27.08.2018 к договору аренды № 98 стороны исключили из преамбулы договора ООО СК "Оникс", заменив его на ФИО3 

Платежными поручениями № 320 от 13.03.2017, № 350 от 16.03.2017, № 859 от 01.06.2017, № 913 от 07.06.2017, № 2139 от 01.12.2017, № 646 от 04.05.2018 истец перечислил на счет ответчика арендную плату по договору аренды земельных участков № 35 от 06.02.2015 в общей сумме 681 802 руб. 58 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08-3910/2018 истцу отказано в расторжении договора аренды земельного участка № 35 от 06.02.2015, поскольку с 11.11.2015 арендаторами земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стали третьи лица ФИО2, ФИО4, и истец не может заявлять о расторжении договора аренды №35 от 06.02.2015, поскольку как прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательства по аренде данного земельного участка, а договор аренды №35 от 06.02.2015 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком между муниципалитетом и третьими лицами.

На претензию истца № 478 от 24.12.2018 о возврате уплаченной арендной платы в сумме 681 802 руб. 58 коп. Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода ответил отказом, что послужило основанием к обращению истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении. 

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п.2 ст.1102 ГК РФ).

Таким образом, законом установлено основание для признания полученных средств неосновательным обогащением - их получение или сбережение без законных оснований за счет другого лица.

Истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для их приобретения; размер неосновательного обогащения.

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств, влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец полагает, что поскольку Решением Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08-3910/2018 установлено выбытие истца из обязательства по аренде земельного участка по договору №35 от 06.02.2015, ответчик безусловно обязан вернуть истцу арендные платежи, уплаченные за период с 1 квартала 2016 года по 1 квартал 2018 года.

При этом истец указывает, что оплачивал арендные платежи ошибочно.

Между тем, из материалов дела № А08-3910/2018 следует, что суд не исследовал расчеты между сторонами.

Более того, в Решении Арбитражного суда Белгородской области от 12.12.2018 по делу № А08-3910/2018 отмечено, «что, как указывает истец, администрация продолжает начислять арендную плату, поэтому истец просил признать датой возврата арендатором арендодателю земельного участка - 02.03.2018.

Однако, доказательств того, что администрация начисляет истцу арендную плату и истец продолжает ее оплачивать, в материалы дела не представлено, наоборот, как указала администрация с момента уведомления ее как арендодателя о смене собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, арендная плата начисляется новому арендатору с даты регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества».

В ходе судебного разбирательства третьи лица ФИО2, ФИО4 пояснили, что при покупке здания, расположенного на земельном участке площадью 3 724 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0213013:291, с истцом была договоренность, что истец продолжит оплачивать арендную плату за земельный участок и принимает на себя обязательства размежевать земельный участок под зданием меньшей площадью, необходимой для его эксплуатации, несмотря на то, что продажа здания осуществлялась через ООО «Аврора» по договорам купли-продажи от 17.10.2015 и от 23.10.2015. При этом, ФИО2 оплачивал истцу возмещение арендных платежей за землю на основании счетов истца. После продажи здания истец продолжал пользоваться земельным участком для строительства автомойки самообслуживания и планировал строительство других объектов, в связи с чем, добровольно нес бремя арендных платежей за третьих лиц. 

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.  

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. 

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. 

В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

В силу п. 2 ст. 313 ГК РФ, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в случае, если должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства.

Согласно п. 3 ст. 313 ГК РФ кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В данном случае, из закона и условий обязательства по аренде не следует, что арендные платежи за земельный участок может вносить только его правообладатель лично.

В п. 5 ст. 313 ГК РФ установлено, что к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.

Истец указал, что уплачивал арендные платежи за земельный участок после продажи здания 11.11.2015 ошибочно, не имея производственной необходимости, поскольку полагал, что является плательщиком арендных платежей до момента расторжения договора аренды.

Однако, пояснения истца противоречат материалам дела, из которых следует, что 01.08.2017 истцом получено разрешение на ввод в эксплуатацию автомойки самообслуживания, которая на момент сдачи в эксплуатацию располагалась на земельном участке с  кадастровым номером 31:16:0213013:291 (т. 1 л.д. 130). 

Соответственно, в период строительства истец пользовался земельным участком с  кадастровым номером 31:16:0213013:291, в связи с чем, и уплачивал арендные платежи.

В противном случае, не воспользовавшись наличием договора аренды земельного участка №35 от 06.02.2015, истец не смог бы получить ни разрешение на строительство, на акт ввода в эксплуатацию автомойки.

Более того, в августе 2018 года истец инициировал заключение с ответчиком договора аренды №98 от 15.08.2018 земельного участка с кадастровым номером 31:16:0213013:456, выделенного из земельного участка площадью 3724 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0213013:291, что также опровергает довод истца об ошибочности платежей. 

Из материалов дела следует, что платежными поручениями № 14 от 14.03.2017 на сумму 258 648 руб. 96 коп., № 162 от 25.12.2017 на сумму 120 000 руб., № 163 от 28.12.2017 на сумму 73 736 руб., № 54 от 03.08.2018 на сумму 118 144 руб., № 13 от 13.03.2019 на сумму 23 224 руб. ФИО2 перечислял истцу возмещение затрат по аренде земельного участка.

Платежи осуществлялись на основании выставленных истцом счетов на оплату, в том числе № 65 от 01.12.2017, № 186 от 27.07.2018, содержание которых также опровергает довод истца об ошибочности осуществления арендных платежей. 

При этом, довод истца о не относимости платежей  ФИО2 к предмету спора несостоятельный.

В п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что кредитор по денежному обязательству не обязан проверять наличие возложения, на основании которого третье лицо исполняет обязательство за должника, и вправе принять исполнение при отсутствии такого возложения. Денежная сумма, полученная кредитором от третьего лица в качестве исполнения, не может быть истребована у кредитора в качестве неосновательного обогащения, за исключением случаев, когда должник также исполнил это денежное обязательство либо когда исполнение третьим лицом и переход к нему прав кредитора признаны судом несостоявшимися (статья 1102 ГК РФ).

Если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними (п. 21 названного Постановления).

Из материалов дела следует, что, несмотря на назначение платежа «по договору аренды земельных участков № 35 от 06.02.2015» без указания фамилий третьих лиц, истец фактически производил арендные платежи за третьих лиц – новых собственников объектов недвижимости. 

Наличие соглашения между истцом и третьим лицом о продолжении уплаты арендных платежей за землю истцом подтверждается выставляемыми истцом счетами и назначением платежа в платежных поручениях ФИО2, которые истец принимал без замечаний.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними.

Согласно пункту 5 статьи 313 ГК РФ при отсутствии такого соглашения к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора в соответствии со статьей 387 ГК РФ. При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Доказательств того, что третьи лица также оплатили арендные платежи за землю ответчику за спорный период, в материалах дела не имеется.

Таким образом, согласно представленным доказательствам, у ответчика не имелось оснований не принимать арендные платежи от истца, в связи с чем, неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует.

Учитывая ранее изложенные установленные судом обстоятельства, довод истца о вынужденной оплате арендных платежей в связи с получением от ответчика претензий о наличии задолженности по договору аренды, суд считает несостоятельным, поскольку истец не был лишен права возражать против необоснованных требований Администрации. 

Материалами дела подтверждается, что истец с 2015 года осуществлял продажу объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 71 520 кв.м. с местонахождением в г. Белгороде по Михайловскому шоссе, инициировал межевание указанного земельного участка под объектами недвижимости и занимался оформлением арендных правоотношений с Администрацией города Белгорода и покупателями недвижимости, в связи с чем, доводы истца о заблуждении в отношении надлежащего плательщика арендных платежей и ошибочности их уплаты судом отклоняются.

В данном случае, с учетом разъяснений пунктов 20 и 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", истцом избран ненадлежащий способ защиты, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения следует отказать.

На основании ст. 110 АПК РФ  расходы по уплате госпошлины относятся на истца. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

В определениях суда разъяснены положения ч. 2 ст. 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске ООО "Строительная компания "Оникс" отказать.

Возвратить истцу ООО "Строительная компания "Оникс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 375 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.