АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-42329/2018

Дело № А65-42798/2017

г. Казань

01 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Галиуллина Э.Р., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» – Аввакумова Е.В. по доверенности от 09.01.2019,

индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича – Порфирьевой Н.Н. по доверенности от 18.01.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка», индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018 (судья Андреева К.П.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-42798/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» (ОГРН 1161690082124, ИНН 1655354838) к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Юрию Николаевичу (ОГРН 314169021900080, ИНН 164508962648) о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016 недействительным, о взыскании 828 207 руб. убытков, 454 440 руб. обеспечительного платежа, 117 040 руб. излишне оплаченной арендной платы; 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» о взыскании 378 700 руб. долга, 122 092,88 руб. неустойки; 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Здоровье», муниципальное унитарное предприятие «Водоканал»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» (далее – ООО «Ложка Вилка») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Дорофееву Юрию Николаевичу (далее – ИП Дорофеев Ю.Н.) (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016 недействительным, о взыскании 922 330,50 руб. упущенной выгоды, 454 440 руб. возврата обеспечительного платежа, 117 040 руб. возмещения излишне оплаченной арендной платы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Здоровье», МУП «Водоканал».

ИП Дорофеев Ю.Н. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 371 370,30 руб. долга за период с 01.08.2017 по 20.09.2017, 119 996,59 руб. неустойки за период с 11.08.2017 по 31.01.2018.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.10.2018, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным односторонний отказ ИП Дорофеева Ю.Н. от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащийся в уведомлении от 12.09.2017 исх.№38. С ИП Дорофеева Ю.Н. в пользу ООО «Ложка Вилка» взыскано 454 440 руб. обеспечительного платежа, 7 605,38 руб. расходов на оплату услуг представителя, 14 499,20 руб. госпошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационных жалобах стороны просят об отмене судебных актов, ссылаясь на допущенные, по их мнению, нарушения нории материального права, несоответствие выводов судов установленным обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалоб по изложенным в них основаниям, возразив против требований оппонента, считая их несостоятельными.

Третьи лица, уведомленные о месте и времени заседания кассационной инстанции, не обеспечили явку представителей, жалобы рассмотрены в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы жалоб и возражений на них, коллегия находит судебные акты подлежащими отмене в части признания недействительным одностороннего отказа ИП Дорофеева Ю.Н. от договора, взыскания с него обеспечительного платежа, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что между сторонами 23.06.2016 заключен оговор аренды нежилого объекта недвижимости № 4/16 сроком до 22.06.2026, во исполнение которого предпринимателем  переданы помещения №№ 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 и 57, условный номер 16:50:02:22964:001:0001, общей площадью 162,3 кв.м., находящиеся на первом этаже здания по адресу: г.Казань, ул. Островского/ Университетская/ Право-Булачная, д. 32/3/51 для осуществления коммерческой деятельности, связанной с организацией общественного питания. 

Пунктом 3.4.5. договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором, независимо от фактического пользования объектом.

Согласно пункту 1.5. договора размер, порядок и форма уплаты арендной платы определены в Приложении № 1 к договору «Порядок расчетов по арендной плате», которое является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 1 Приложения № 1 к договору арендная плата в месяц составляет 227 220 руб. и подлежит оплате не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.2.4. договора арендатор вправе производить неотделимые улучшения объекта, перепланировку или переоборудование объекта, его инженерно-технических коммуникаций и/или другого переоборудования только с письменного согласия арендодателя и при условии надлежащего оформления перепланировки, получения необходимых разрешений на перепланировку, согласования ее с соответствующими органами.

В силу пункта 3.4.5. договора арендатор обязуется произвести оплату обеспечительного платежа в размере 454 440 руб. за последние два месяца аренды до 01.09.2016. Указанный обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора.

В силу пункта 7.3.2. договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора (расторгнуть настоящий договор) без обращения в суд в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления соответствующего уведомления по следующим основаниям: в случае однократной просрочки внесения арендной платы на срок более 14 дней, в том числе внесения в неполном объеме; если арендатор пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или назначения объекта либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения объекта; если арендатор существенно ухудшает объект. 

Арендодатель, в случаях, предусмотренных указанным пунктом, извещает арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора в направляемом арендатору уведомлении. Моментом расторжения договора считается дата, указанная арендодателем в уведомлении. 

В соответствии с пунктом 4.2.2. договора в случае просрочки исполнения любых денежных обязательств, предусмотренных договором, в том числе обязательства по оплате арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку в размере 0,2 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Как указывает истец, 28.07.2017 на объекте было отключено водоснабжение, о чем им были составлены акт и претензия в адрес ответчика. Водоснабжение отсутствовало по 10.08.2017 и 15.08.2017 водоснабжение было вновь отключено и не возобновлялось.

Данные обстоятельства исключили возможность обществу осуществлять указанную деятельность, что причинило ему убытки в виде упущенный выгоды в заявленном ко взысканию размере.

Ответчик 12.09.2017 направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с 18.09.2017.

Основанием для отказа явились просрочка уплаты арендной платы за август 2017 г. и перепланировка, которая по утверждению ответчика, была проведена в период действия договора и без его согласия.

Признавая требования истца в части взыскания упущенной выгоды не подлежащими удовлетворению, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно положению статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь. Недоказанность одной из указанных составляющих свидетельствует об отсутствии состава гражданско-правовой ответственности.

В абзаце 3 пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление №7) содержатся разъяснения о том, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором (пункт 3 Постановления № 7).

По смыслу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для взыскания упущенной выгоды в первую очередь следует установить реальную возможность получения упущенной выгоды и ее размер, а также установить были ли истцом предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления.

Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенные доходы, и только нарушение обязательств ответчиком стало единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания упущенной выгоды по мотивам недоказанности истцом обстоятельств дела, а в первую очередь реальной возможности получения упущенной выгоды и ее размера, поскольку расчет основан на документах, носящих односторонний характер и справочных документах самого истца. Оснований для признания указанного вывода неправомерным у суда кассационной  инстанции не имеется.

Доводы жалобы о несогласии с оценкой и выводами о достаточности доказательств, обосновывающих, по мнению истца, требования о взыскании упущенной выгоды, не могут быть положены в основу решение кассационной инстанции об отмене судебных актов в этой части.

Так же коллегия находит несостоятельным довод ответчика о наличии у истца задолженности по арендной плате в спорный период, так как выводы судов в этой части основаны на установленном обстоятельстве невозможности осуществления названной деятельности по причине прекращения водоснабжения на объект общественного питания.

В силу пункта 3.3.2. договора аренды арендодатель обязался содействовать предоставлению арендатору коммунальных услуг, к которым относятся, в том числе, услуги по водоснабжению, а также эксплуатационных услуг за исключением случаев, когда предоставление коммунальных услуг было прекращено и/или приостановлено не по вине арендодателя. Не менее чем за три часа, предупреждать арендатора в устной форме и/или путем направления телефонограммы о временном плановом прекращении/приостановлении предоставления отдельных видов коммунальных услуг, при условии заблаговременного получения такой информации от коммунальных служб.

При осуществлении оказания услуг общественного питания необходимо соблюдать требования законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей, законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

На основании статьи 39 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее – Федеральный закон № 52-ФЗ) на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в порядке, установленном Правительством Российской Федерации и их соблюдение является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона № 52-ФЗ при организации питания населения в специально оборудованных местах, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению, для предотвращения возникновения и распространения инфекционных заболеваний и массовых неинфекционных заболеваний (отравлений) должны выполняться санитарные правила.

Согласно СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья», утвержденным Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 6 ноября 2001 года, санитарные правила распространяются на действующие, строящиеся и реконструируемые организации общественного питания независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, в том числе при приготовлении пищи и напитков, их хранении и реализации населению. Настоящие санитарные правила являются обязательными для исполнения всеми гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, деятельность которых связана с организацией питания населения, в том числе в период проведения массовых общественных мероприятий (ярмарок, спортивных соревнований, олимпиад, универсиад, культурно-развлекательных, слетов и других аналогичных общественных мероприятий) (п. 1.2).

Согласно пункту 3.1 СП 2.3.6.1079-01 организации, независимо от форм собственности, мощности, места расположения, оборудуются системами внутреннего водопровода и канализации.

Водоснабжение организаций осуществляется путем присоединения к централизованной системе водопровода, при его отсутствии оборудуется внутренний водопровод с водозабором из артезианской скважины, колодцев, каптажей.

Пунктом 3.5 СП 2.3.6.1079-01 предусмотрено, что при отсутствии горячей или холодной воды организация приостанавливает свою работу.

Таким образом, в силу императивных предписаний публичного права эксплуатация помещения для использования в качестве предприятия общественного питания при отсутствии водоснабжения невозможна.

Несмотря на то, что арендатор не воспользовался своими правами, предусмотренными статьей 612 ГК РФ, арендатор правомерно приостановил исполнение своей обязанности по уплате арендной платы ввиду неисполнения встречной обязанности арендодателем.

Из смысла пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что действия стороны, осуществляющей встречное исполнение обязательства, поставлены в зависимость от действий другой стороны по исполнению своего обязательства. Следовательно, встречным исполнением может быть признано такое исполнение, которое обязанная сторона должна произвести после получения исполнения от контрагента.

Необходимым условием признания встречного исполнения обязательства является то, что такая обусловленность последовательности исполнения сторонами своих обязательств должна быть прямо предусмотрена договором.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Суд установив, что арендодатель, предоставив помещение для использования как предприятие общественного питания, обязан был обеспечить его коммунальными услугами, в том числе по обеспечению бесперебойного водоснабжения, и, приняв на себя такое обязательство, должен был надлежащим образом его исполнить.

Данный вывод суда о наличии у арендодателя указанной обязанности соответствует положениям статьи 209, пункта 1 статьи 611 ГК РФ.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения №115 от 07.07.2017, №116 от 10.07.2017 о внесении арендной платы за июль 2017 года в полном объеме и платежное поручение №74 от 11.09.2017 на сумму 7 329,70 руб. - за август 2017.

Таким образом, суд, установив ненадлежащее исполнение арендодателем принятых на себя в рамках арендных отношений обязательств, в том числе обязанности обеспечивать водоснабжением переданные истцу в аренду помещения, установленной договором № 4/16 от 23.06.2016, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ответчика о взыскании с истца арендной платы по договору аренды за спорный период - с 28.07.2017 по 10.08.2017 и с 15.08.2017 по день прекращения арендных обязательств перед ответчиком.

В силу вышеизложенного в удовлетворении встречного иска отказано правомерно.

В месте с тем, кассационная коллегия считает преждевременными и не может согласиться с выводами судов относительно соблюдения истцом условий договора аренды (пункт 3.2.4), касающихся письменного согласования осуществления неотделимых улучшений вышеназванных помещений.

Факт осуществления арендатором неотделимых улучшений, переоборудования и перепланировки помещений подтверждается техническим планом помещения от 16.08.2016, заключением по результатам обследования № 1293 от 20.07.2016, заключением № 7366/НР от 02.11.2017.

Доказательств же согласования неотделимых улучшений, переоборудования и перепланировки помещений с арендодателем и соответствующими органами, как того требует пункт 3.2.4. договора аренды, арендатором не представлено.

В результате такой перепланировки площадь объекта уменьшилась на 7,6 кв.м.

Последующее изготовление технической документации в отношении преобразованного перепланировкой объекта недвижимости само по себе не свидетельствует об исполнении названного условия сделки.

Из пояснений представителя ответчика, данных суду кассационной инстанции следует, что соответствующие действия совершались предпринимателем с целью реализации имущества последующему приобретателю. Доказательств, опровергающих это утверждение, материалы дела не содержат. Между тем, принятие результатов произвольной перепланировки помещений не свидетельствует о признании ее правомерности.

Признавая встречные исковые требования предпринимателя о возврате обеспечительного платежа, суды пришли к выводу, что сторонами договора согласовано условие об оплате обеспечительного платежа, который обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы, по уплате неустоек и штрафов, по возмещению убытков либо по уплате иных платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения  договора.

При этом безвозвратность обеспечительного платежа, исходя из его специального назначения, предполагает невозможность  возврата денежных средств, принятых арендодателем, как стороной сделки, в период всего срока действия договора независимо от перемены лица, выступающего от имени арендодателя.

Как указали суды, поскольку каких-либо обязательств истца перед ответчиком, исполнение которых бы обеспечивал внесенный истцом обеспечительный платеж, в том числе обязательства возместить убытки, возникшие по вине истца, не возникло, а сам договор был расторгнут его сторонами, обеспечительный платеж подлежит возврату ответчиком истцу. 

Между тем, судами не учтено, что в силу пункта 2 статьи 381.1 ГК РФ судьба обеспечительного платежа может быть установлена соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, 27.09.2017 право собственности на арендуемое помещение перешло от ИП Дорофеева Ю.Н. к ООО «Здоровье» на основании договора купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017.

Этот договор не содержит условий о том, что принятый Дорофеевым Ю.Н. обеспечительный платеж сохраняется у него. Материалы дела также не содержат доказательств того, что при определении стоимости названного объекта недвижимости не учитывался обеспечительный платеж, принимая во внимание указание в этом договоре на обременение имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026 годы.

Условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Здоровье» и ООО «Ложка Вилка» о том, что претензии по возврату обеспечительного платежа предъявляются непосредственно к ИП Дорофееву Ю.Н., не создает для ИП Дорофеева Ю.Н. каких-либо обязанностей, поскольку ИП Дорофеев Ю.Н. не участвует в указанном соглашении в качестве стороны, а в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Иные доводы жалобы являлись предметом исследования судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, дать им соответствующую правовую оценку и принять обоснованный и законный судебный акт.

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 по делу № А65-42798/2017 отменить в части признания недействительным одностороннего отказа индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича от исполнения договора аренды нежилого объекта недвижимости №4/16 от 23.06.2016, содержащегося в уведомлении от 12.09.2017 исх.№38; взыскания с индивидуального предпринимателя Дорофеева Юрия Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ложка Вилка» 454 440 руб. обеспечительного платежа; распределения судебных расходов.

Дело № А65-42798/2017 в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2018 по делу № А65-42798/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья				        И.Н. Смоленский

Судьи								        Э.Р. Галиуллин

 

                                                                                                   И.Р. Нагимуллин