Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                         Дело № А21-7807/2021

« 26 » января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2023 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Промконтракт»,

обществу с ограниченной ответственностью «НЕО-Калининград» 

признании недействительным договора об ипотеке

 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «БалтРыбПром» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236023, 

<

...>) (далее – ООО «БалтРыбПром», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Промконтракт» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 150030, 

<

...>) (далее – ООО «Промконтракт») и Обществу с ограниченной ответственностью «НЕО-Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236023, 

<

...>) (далее – ООО «НЕО-Калининград», с учетом уточнения от 15.09.2021, и просило суд:

1. Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке №КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012 в части: залог части земельного участка площадью 44120 кв.м., кадастровый номер 39:15:121031:28, адрес: 

<

...>, функционально обеспечивающей 22 объекта недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке и не являющиеся предметом ипотеки по указанному договору. 

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки:

 - разделить земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО «НЕО-Калининград», с кадастровым номером 39:15:121031:28, адрес: 

<

...>, в соответствии с прилагаемым межевым планом, являющемся неотъемлемой частью решения суда (Приложение №1 к решению), на два самостоятельных земельных участка: 39:15:121031:28:ЗУ1, площадью 17 218 кв.м., 39:15:121031:28:ЗУ2, площадью 26 902 кв.м.; адрес вновь образуемых земельных участков: 

<

...>; вид разрешенного использования: «под существующие здания и сооружения рыбоконсервного комбината»; 

- прекратить право залога ООО «Промконтракт» на вновь образованный земельный участок, имеющий условный кадастровый номер 39:15:121031:28:ЗУ1, площадью 17 218 кв.м., адрес 

<

...>. 

Указать, что решение является основанием для погашения соответствующей записи регистрации ипотеки на вновь образованный участок в Едином государственном реестре недвижимости. 

Уточнение иска принято судом.

В судебном заседании представитель ООО «БалтРыбПром» исковое заявление поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «НЕО-Калининград» просил удовлетворить исковые требования, поддержав доводы истца.

ООО «Промконтракт» в заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства уведомлено, информация о рассмотрении дела размещена на сайте суда.

В ходе судебного разбирательства, представитель ООО «Промконтракт» возражал против требований.

Представители ООО «БалтРыбПром» и ООО «НЕО-Калининград» возражали против оставления искового заявления без рассмотрения.

Заслушав стороны, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов делу, 22.05.2012 между ООО КБ «Огни Москвы» (далее – Банк) и ООО «НЕО-Калининград» был заключен кредитный договор  №  КЛВ/8-12 о предоставлении кредитной линии на сумму 250 000 000 руб.

В обеспечение кредитного договора между Банком и ООО «НЕО-Калининград» был заключен договор об ипотеке № КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012 (далее – договор об ипотеке). 

07.08.2013 между Банком и ООО «Промконтракт» заключен договор уступки прав требования, по которому правопреемником Банка по кредитному договору и договору ипотеки является «Промконтракт».

Определением арбитражного суда от 23.12.2013 ООО «Промконтракт» включено в реестр требований кредиторов должника с суммой 250 000 000 руб. с очередностью удовлетворения в порядке, установленном статьей 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Вместе с земельным участком с кадастровым номером 39:15:121031:28  предметом ипотеки по договору КЛВ/8-12/И01 от 22.05.2012 стали 7 зданий, расположенных на нем.

Кроме этого, на указанном земельном участке расположены 22 объекта, которые не являлись предметом ипотеки, а именно:

1). Производственное здание Д, площадью 705,9 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:36 

2).  Проходная И, площадью 33,6 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:40 

3). Лаборатория КИП Э, площадью 11,6 кв.м. с кадастровым номером 39:15:121031:45 

4). Производственный цех Ю, площадью 594 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:46

5). Склад Е2, площадью 992,8 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:47

6). Склад Б1, площадью 142,1 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:49 

7).  Весовая Н,  площадью 28 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:50 

8). Производственное здание Г, площадью 557,1 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:51 

9). Магазин К, площадью 37,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:53 

10). Насосная станция С, площадью 20,7 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:57 

11). Склад М, площадью 457,1 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:58 

12). Здание учреждения и мастерской Л, Л1, площадью 165,3 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:59 

13). Теплица Р, площадью 371,8 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:61 

14). Гараж П, площадью 41 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:66 

15). Склад У, площадью 729,8 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:68 

16). Мазутная Ч, площадью 64,9 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:69 

17). Котельная с пристройкой Т,т, площадью 912,6 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:71 

18). Склад Ц,Ц1,Ц2,Ц3, Ц4, площадью 1325,6 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:72 

19). Сушилка древесины Ф, площадью 113,2 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:73 

20). Компрессорная О, площадью 96 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:76 

21). Производственное здание З, площадью 360 кв.м., с кадастровым номером 39:15:121031:77 

22). Склад ГСМ Ш, площадью 24,9 кв.м, с кадастровым номером 39:15:121031:164.

ООО «БалтРыбПром», ссылаясь на ничтожность договора об ипотеке, передачу в залог земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, не находящиеся в залоге, обратился в суд с соответствующим заявлением

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд счел, что требования не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 78 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено судам, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

Таким образом, лицо, не являющееся стороной договора и заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

По существу спора истец просит признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке в части залога земельного участка, на котором расположены объекты,  не являющиеся предметом ипотеки.

Положениями пункта 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу положений статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) и пункта 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В пункте 4 статьи 340 ГК РФ и пункте 1 статьи 64 Закона об ипотеки (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

Между тем, истец не обосновал и не представил доказательства нарушенного права ООО «Промконтракт», поскольку  ООО «БалтРыбПром» при приобретении имущества знало о наличии договора ипотеки.

Кроме этого, как указывает ООО «Промконтракт» ООО «БалтРыбПром» приобретено имущество по недействительным сделкам, оспоренным в рамках дела о банкротстве ООО «НЕО-Калининград», и ООО «Промконтракт», как равно и его правопредшественник по договору залога ООО КБ «Огни Москвы» не могло нарушить права истца каким-либо образом, т.к. ООО «БалтРыбПром» не имел на момент заключения сделки - договора залога, каких либо требований, субъективных материальных прав к ООО «Промконтракт», ООО «НЕО-Калининград»Обществу “Медея”, конкурсному управляющему ООО «НЕО-Калининград».

При рассмотрении обособленного спора по делу № А21-269-73/2013 о банкротстве ООО «НЕО-Калининград», конкурсному управляющему ФИО2 было отказано в признании договора ипотеки № КЛВ/8-12/И01 недействительным, в признании права залога ООО «Промконтракт» на объекты недвижимости отсутствующим. 

В рамках указанного спора  судами установлено, что заявителями не доказано нарушение прав кредиторов и должника регистрацией ипотеки в отношении спорных объектов и отсутствуют основания считать, что договор об ипотеке от 22.05.2012 совершен под влиянием существенных заблуждений либо под влиянием обмана, поскольку доводы ООО «НЕО-Калининград» носят предположительный характер. 

Также суды пришли к выводу  о распространении залога на объекты недвижимости, находящиеся на заложенном земельном участке. Следовательно, права залогодержателя на объекты, расположенные на земельных участках и не перечисленные в договоре ипотеки, возникли в силу закона, а не договора.

На основании изложенного, при рассмотрении настоящего дела, суд приходит к выводу, что истец не представил доказательств нарушенного права при заключении оспариваемого договора.

В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде раздела земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, не являющиеся предметом договора ипотеки и прекращении  права залога ООО «Промконтракт», суд полагает, что избранный истцом способ защиты не может привести к восстановлению нарушенного права, на основании следующего.

Такого последствия ничтожной сделки как раздел земельного участка в пользу лица, не являющегося стороной сделки, действующее законодательство не содержит.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельных участком.

Из разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Между тем, если истец полагает, что его права нарушены в части использования части земельного участка под объектами, не являющими предметом ипотеки, то он не лишен права на обращение с соответствующими требованиями в суд.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья              С.Ю. Любимова