Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-128960/2019

14 июля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  14 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зоткиной М.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Петровский форт" (адрес:  Россия 194044, Санкт-Петербург, Финляндский пр.,д.4,лит.А, ОГРН:  1027804184253);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Лазурь" (адрес:  Россия 194017, Санкт-Петербург, ул  ЕНОТАЕВСКАЯ, ДОМ 10, ЛИТЕР Б, ПОМ/ОФИС 6-Н/2, ОГРН:  1167847105645);

о взыскании 349 152,76 руб. 

при участии

- от истца: ФИО1 (доверенность от 17.09.2019),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.02.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петровский форт" (далее – Компания; истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лазурь" (далее – Общество, ответчик) о взыскании 403 322,75 руб. по договору аренды нежилых помещений от 01.01.2019 № 01/01/19-746-ПФ/У (далее – Договор), в том числе 359 762,96 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за период с мая по декабрь 2019 года, 43 036,64 руб. пеней, начисленных за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы по состоянию на 03.12.2019, 451,38 руб. переменной части арендной платы в размере стоимости потребленной электроэнергии за май 2019 года, 71,77 руб. пеней, начисленных за несвоевременную оплату переменной части арендной платы по состоянию на 03.12.2019, а начиная с 04.12.2019 по день фактической оплаты неустойки, начисленной на сумму долга  исходя из ставки 0,1%.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, заявил ходатайство об объединении в одно производство дел № А56-128960/2019 и А56-128968/2019.

Ответчик возражал против объединения дел в одно производство, полагая, что их совместное рассмотрение приведет к затягиванию судебного разбирательства.

Определением от  07.07.2020 суд отказал в объединении дел в одно производство.

Ответчик иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

По мнению ответчика, поскольку фактически помещение было освобождено в мае 2019 года, а арендодатель уклонялся от приемки помещения, иск подлежит частичному удовлетворению; поскольку истец не зачел уплаченный ответчиком обеспечительный платеж в счет исполнения обязательств, 44 220,40 руб. подлежит зачету в счет долга; действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом.

Истец пояснил, что не возражает против зачета суммы обеспечительного платежа в счет оплаты задолженности.

В судебном заседании с учетом доводов сторон объявлен перерыв на 30 минут.

В продолженном 07.07.2020 после перерыва судебном заседании истец, уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил взыскать с ответчика 349 152,76 руб. по Договору, в том числе 315 542,56 руб. постоянной части арендной платы за период с мая по декабрь 2019 года, 33 087,05 руб. пеней, начисленных за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы по состоянию на 03.12.2019, 451,38 руб. переменной части арендной платы в размере стоимости потребленной электроэнергии за май 2019 года, 71,77 руб. пеней, начисленных за несвоевременную оплату переменной части арендной платы по состоянию на 03.12.2019, а начиная с 04.12.2019 по день фактической оплаты неустойку, начисленную на сумму долга  исходя из ставки 0,1%.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение цены иска.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2019 заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование на срок по 31.03.2019 нежилое помещение общей площадью 51 кв.м, расположенное на цокольном этаже (номер на поэтажном плане здания 14-Н-54 согласно приложению № 1 к Договору), входящее в состав нежилого помещения 1Н, 2Н, ЗН, 4Н, 5Н, 7Н, 8Н, 9Н, 10Н, 11Н, 12Н, 14Н, кадастровый номер 78:36:0005001:1326, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Финляндский пр., д. 4, лит. А, а арендатор - принять помещение в аренду и уплачивать за него арендную плату.

Помещение передано Компанией Обществу по акту приема-передачи от 01.01.2019.

Дополнительным соглашением № 1 от 29.03.2019 к Договору  срок аренды продлен до 30.06.2019.

В соответствии с пунктом 2.3.2 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, а также прочие платежи, установленные Договором.

Согласно пункту 3.2 Договора арендная плата устанавливается за все помещение в целом в виде определенных в твердой сумме платежей (постоянная часть), вносимых авансом ежемесячно, и в виде переменных платежей, вносимых в порядке, установленном Договором.

В пункте 3.11 Договора определен состав арендной платы, которая включает в себя  постоянную (арендный платеж; пункт 3.11.1) и переменную (возмещение расходов по электроэнергии; пункт 3.11.2) части.

В силу пункта 3.11.1 Договора арендный платеж составляет 37 475,31 руб., плюс налог на добавленную стоимость 20% - 7495,06 руб. за один месяц, всего 44 970,37 руб. 

Арендатор обязан самостоятельно уплачивать постоянную часть арендной платы в срок до 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (пункт 3.3 Договора). 

В соответствии с пунктом 3.4 Договора отсутствие выставленного счета не является основанием для отказа от оплаты аренды со стороны Арендатора; последний в этом случае обязан самостоятельно оплатить аренду в срок, указанный в п. п. 3.3, 3.7 Договора.

Согласно пункту 2.3.19 Договора арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи не позднее даты окончания срока аренды или даты прекращения Договора досрочно; арендодатель настоящим заранее возражает против возобновления Договора на тех же условиях на неопределенный срок при просрочке исполнения арендатором обязанности по возврату помещения арендодателю.

За нарушение сроков, в том числе указанных в пунктах 3.3, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.11.4 Договора арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере 0,1% от суммы месячного арендного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.2 Договора).

В соответствии с пунктом 4.3 Договора за нарушение сроков, в том числе указанных в пунктах 2.3.19 Договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора арендную плату за все время просрочки, а также пени в размере 0,1% от размера месячного арендного платежа за каждый день просрочки.

В претензии от 15.10.2019 Компания, указав на невозврат Обществом помещения в порядке, предусмотренном Договором, потребовала уплатить задолженность по арендной плате и пени.

В претензии от 21.10.2019 № 429ПФ Компания, сославшись на невозврат Обществом помещения в порядке, предусмотренном действующим законодательством и Договором, неявку на осмотр, неподписание акта приема-передачи, потребовала явиться 28.10.2019 на осмотр помещения.

Указав в иске на непередачу Обществом помещения в установленном Договором (пункт 2.3.19) и законодательством (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ) порядке, в связи с чем у него образовалась задолженность, Компания обратилась в арбитражный суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, в апреле 2019 года в связи с задержкой возврата Компанией Обществу подписанного с ее стороны экземпляра дополнительного соглашения от 29.03.2019 № 1 о продлении срока Договора до 30.06.2019 между сторонами возникли разногласия относительно срока аренды, поскольку арендатор расценил несвоевременный возврат указанного документа как нежелание арендодателя продлять срок аренды.

В письме от 25.04.2019 Общество, указав на отсутствие у него оснований для уплаты арендной платы по причине неполучения подписанного экземпляра дополнительного соглашения № 1 к Договору, потребовало зачесть внесенный по Договору обеспечительный платеж в счет оплаты мая 2019 года и обязалось в мае 2019 года освободить помещение.

В письме от 29.04.2019 Компания указала, что считает неприемлемым окончание срока действия Договора 31.05.2019, поскольку на основании дополнительного соглашения № 1 этот срок был продлен до 30.06.2019.

В письме от 06.05.2019 Компания потребовала передать ей помещения по акту приема-передачи не позднее даты окончания срока аренды, возражала против продолжения пользования Обществом арендуемыми помещениями по окончании срока аренды и возобновления Договора на тех же условиях на неопределенный срок; указала на утрату Обществом преимущественного перед иными лицами права за заключение Договора на новый срок, потребовала освободить помещение от произведенных неотделимых улучшений, оборудования, иного имущества, вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено. При этом к письму от 06.05.2019 Компания приложила не подписанный со своей стороны проект акта сдачи-приемки помещений, датированный 30.06.2019.

В письме от 07.05.2019 Общество повторно предложило Компании зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты аренды за май 2019 года либо возвратить его и выставить новый счет за май с одновременным подписанием дополнительного соглашения об изменении срока окончания аренды на 31.05.2019; обязалось освободить помещение  в этот срок.

В письме от 13.05.2019 Компания указала, что: не обязана досрочно принимать помещение, в связи с чем решение будет принимать в учетом имеющихся у нее ресурсов (загруженности работников и пр.), а также с учетом исполнения Обществом обязательств, в том числе по Договору, имея ввиду наличие/отсутствие непогашенной задолженности по арендной плате; даже при досрочном возврате помещений будет требовать внесения арендной платы за весь срок (по 30.06.2019), а также потребовала незамедлительно оплатить счета за май и июнь 2019 года, подготовить помещения к возврату.

В письме от 16.05.2019 Общество сообщило, что помещения освобождены 13.05.2019 и полностью соответствуют требованиям, предусмотренным Договором, выразило готовность подписать акты приемки помещений, сообщило, что обеспечительный платеж полностью покрывает неоплаченный период аренды и коммунальные платежи.

В требовании от 24.05.2019 Компания потребовала уплатить по Договору задолженность за май-июнь 2019 года, компенсировать стоимость электроснабжения за апрель 2019 года.

С письмом от 27.05.2019 № 14-19 Общество передало Компании для подписания подписанный со своей стороны акт приема-передачи помещения, датированный 16.05.2019, указало, что ранее переданный акт от 16.05.2019 подписан не был, сообщило об уплате согласно требованию от 24.05.2019 коммунальных платежей за апрель, потребовало выставить за май 2019 года счета на оплату с учетом фактического нахождения Общества в помещении.

В ответном письме от 11.06.2019 Компания, указав, что не согласна на досрочный возврат помещения, потребовала уплатить арендную плату за весь период аренды (по 30.06.2019) и пени.

В требовании от 05.06.2019 Компания сообщила о наличии у Общества задолженности по Договору за май 2019 года, потребовала уплатить ее и пени за несвоевременную оплату.

В претензии от 23.07.2019 Компания, указав на наличие у Общества 89 940,74 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за май-июнь  2019 года, 451,38 руб. задолженности по оплате переменной части арендной платы за май 2019 года, начислении на основании пункта 4.2 Договора 7015,38 руб. неустойки, сообщила о зачете в порядке пункта 3.6 Договора 37 475,31 руб. обеспечительного платежа в счет долга и потребовала уплатить 52 465,43 руб. задолженности и 7015,38 руб. неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 ГК РФ предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 этой статьи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

Как следует из материалов дела и подтверждено представителем Компании под протокол судебного заседания 07.07.2020, Общество использовало арендованное помещение в пределах срока аренды, обозначенного Договором и дополнительным соглашением № 1 к нему (с 01.01.2019 по май 2019 года); в мае 2019 года помещение Обществом освобождено.

Вместе с тем согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Информационного письма № 66, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Поскольку в материалах дела имеется подписанное сторонами дополнительное соглашение № 1 о продлении срока аренды до 30.06.2019; об отказе от Договора в установленные сроки в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации ответчик не заявлял, доказательств недействительности дополнительного соглашения не представил, требование  Компании о взыскании арендной платы до 30.06.2019 является правомерным.

В ходе рассмотрения дела Компания с учетом возражений Общества зачла внесенный им обеспечительный платеж в сумме 44 220,40 руб. в счет долга за май 2019 года, в связи с чем просила взыскать с ответчика 315 542,56 руб. постоянной части арендной платы за период с мая по декабрь 2019 года, 33 087,05 руб. пеней, начисленных по состоянию на 03.12.2019, 451,38 руб. переменной части арендной платы за май 2019 года, 71,77 руб. пеней, начисленных по состоянию на 03.12.2019, а также пени, начисленные по день фактической оплаты долга.

Таким образом, суд считает обоснованным требование Компании о взыскании 749,97 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за май 2019 года, 44 970,37 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за июнь 2019 года (всего 45 720,34 руб.), 451,38 руб. задолженности по оплате переменной части арендной платы за май 2019 года.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При таком положении суд признает обоснованным начисление Обществу в соответствии с пунктом 4.2 Договора по состоянию на 03.12.2019     170,24 руб. пеней (за 227 дней) на сумму долга за май 2019 (749,97 руб.), 8859,16 руб. пеней (за 197 дней) на сумму долга за июнь (44 970,37 руб.), 71,77 руб. пеней (за 159 дней) на сумму долга по уплате переменной части арендной платы (451,38 руб.).

Компания также просила взыскать с Общества по дату фактической уплаты долга неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

При таком положении требование о взыскании неустойки, начисленной по дату фактической уплаты долга (46 171,72 руб.), также подлежит удовлетворению.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для взыскания с Общества задолженности по уплате постоянной части арендной платы за период июля по декабрь 2019 года ввиду следующего.

Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июля по декабрь 2019 года.

Отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Как видно из материалов дела, Общество освободило помещение в мае 2019 года, направило Компании для подписания акт приемки-передачи помещения от 16.05.2019, в письмах выражало готовность подписать акт приемки-передачи, при этом Компания возражала против возобновления Договора на неопределенный срок, заявляла об отсутствии у нее обязанности подписывать акт приемки-передачи до момента окончания срока действия Договора, направила Обществу для подписания не подписанный со своей стороны акт от 30.06.2019.

Согласно пунктам 2.3.18, 2.3.19 Договора арендатор обязан не позднее даты окончания срока аренды или даты прекращения Договора досрочно освободить помещение от произведенных неотделимых улучшений, оборудования, иного имущества, принадлежащего арендатору и находящегося в помещении; передать арендодателю помещение по акту приемки-передачи; арендодатель настоящим заранее возражает против возобновления Договора на тех же условиях на неопределенный срок при просрочке исполнения арендатором обязанности по возврату помещения арендодателю.

Поскольку из материалов дела следует, что Общество досрочно покинуло помещение, а также принимало меры к надлежащему исполнению своей обязанности по передаче помещения по акту приема-передачи, а Компания отказывалась принимать помещение и подписывать акт ранее 30.06.2019, после окончания срока действия Договора ни требований о подписании акта, ни счетов на оплату не выставляла, суд признает требование о взыскании долга за период после прекращения Договора необоснованным.

Ссылки Компании на непередачу помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2.3.19 Договора,  а также на пункт 4.3 Договора также несостоятельны, поскольку обязанности арендатора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи корреспондирует обязанность арендодателя принять помещение по акту, которая в рассматриваемом случае исполнена не была.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 Информационного письма № 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Несмотря на указание Компанией в иске на неоднократное приглашение Общества для совместного осмотра и приемки помещения, доказательств направления Обществу соответствующих уведомлений ранее 21.10.2019 в материалы дела не представлено.

Более того, как следует из претензии от 23.07.2019, направленной после прекращения Договора, требования Компании по Договору касались погашения задолженности за май-июнь 2019 года, а не передачи ей помещения и подписания акта приемки-передачи. При этом неоднократные предложения Общества засчитать обеспечительный платеж в счет оплаты арендной платы за май 2019 года Компания игнорировала вплоть до судебного разбирательства.

В связи с заявлениями Компании о непередаче ей помещения по состоянию на настоящий момент суд обязал стороны провести совместный осмотр помещения с фотофиксацией.

В материалы дела представлен акт осмотра помещений от 25.06.2019, а также фотоматериалы, из которых следует, что помещение пустует, в нем отсутствует какое-либо имущество, следы повреждений, демонтажа, иных недостатков, препятствующих пользованию арендодателем указанным помещением. Доказательств того, что по состоянию на момент прекращения Договора и возврата помещения оно находилось в ненадлежащем состоянии, материалы дела также не содержат. Кроме того, как видно из переписки, до октября 2019 года никаких требований, кроме уплаты задолженности за май-июнь 2019 года, Компания в отношении спорного помещения не предъявляла.

Поскольку после истечения срока Договора ответчик спорное помещение не использовал, и по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ Договор не был возобновлен на неопределенный срок, иск в части взыскания долга за период с июля по декабрь 2019 года, а также соответствующей неустойки удовлетворению не подлежит.

При таком положении иск подлежит удовлетворению частично. 

В связи с частичным удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины согласно статье 110 АПК РФ распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям; излишне уплаченная в связи с уточнением цены иска государственная пошлина подлежит возврату истцу.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лазурь» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петровский форт» 45 720,34 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы, 451,38 руб. задолженности по оплате переменной части арендной платы, 9029,40 руб. пеней, начисленных по состоянию на 03.12.2019, а начиная с 04.12.2019 по день фактической оплаты неустойку, начисленную на сумму долга (46 171,72 руб.) исходя из ставки 0,1%,             1580 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Петровский форт» из федерального бюджета 1083 руб. излишне уплаченной государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.