АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9497/22 

Екатеринбург

27 января 2023 г.

 

Дело № А07-23506/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по делу № А07-23506/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

 В судебном заседании приняли участие с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) представители:

           Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - (далее – Министерство) – ФИО1 (доверенность от 20.01.2022);

Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – предприятие) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022 № 8). 

Предприятие обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству о признании незаконным решений об отказе в предоставлении для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:456, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 02.07.2021 N 1470; об отказе в предоставлении для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:451, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 02.07.2021 N 1471; об обязании принять решение о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:456, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, а также земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:451, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных на указанных земельных участках.

Решением суда от 24.05.2022 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок (подготовке проекта договора аренды земельного участка), выраженный в письме от 02.07.2021 № 1470; обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предприятия путем заключения договора аренды и направления подписанных и скрепленных печатью со стороны Министерства трех экземпляров договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:456, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, для завершения строительства объекта индивидуального строительства или садового дома, установить срок действия договора аренды - 3 года. Суд также признал незаконным отказ Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску в предоставлении в аренду земельного участка на новый срок (подготовке проекта договора аренды земельного участка), выраженный в письме от 02.07.2021 № 1471; обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предприятия путем заключения договора аренды и направления подписанных и скрепленных печатью со стороны Министерства трех экземпляров договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:451, расположенного по адресу: РБ, 

<

...>, для завершения строительства объекта индивидуального строительства или садового дома, установить срок действия договора аренды - 3 года.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе предприятие просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, полагая, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий. Как отмечает заявитель, Министерство не оспаривало факт наличия фундаментов на спорных земельных участках, не заявляло о фальсификации доказательств, а все возражения его сводятся к отсутствию  сведений о регистрации права собственности  на объекты незавершенного строительства  в ЕГРН. С учетом части 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 36 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.12.2021 № 46, установленных  по делу доказательств,  а также доводов заявителя апелляционной жалобы, не содержащих сомнений  в фактическом наличии  фундаментов на спорных земельных участках, у чуда апелляционной инстанции, по мнению предприятия, не было оснований для отказа предприятию в иске со ссылкой на недоказанность. Кроме того, заявитель жалобы отмечает, что действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации  права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка по названным основаниям. 

В возражениях на кассационную жалобу Министерство просит  постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 09.09.2008 № 2570к, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 107 161 кв. м, с кадастровым номером 02:66:010507:341, расположенный по адресу: в 100 метрах по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: 

<

...>, из земель населенных пунктов для использования в целях малоэтажной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Срок аренды установлен с 09.09.2008 по 09.09.2011.

Между сторонами подписано изменение от 29.12.2010  № 1 к договору аренды, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 02:66:010507:341, площадью 107 161 кв. м, был разделен на 82 земельных участка, в том числе на земельные участки с кадастровыми номерами 02:66:010507:456 и 02:66:010507:451.

Изменением от 09.09.2011 № 2 к договору аренды срок действия договора аренды продлен до 09.09.2014. 

Администрацией городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан предприятию 17.09.2018 направлены уведомления о соответствии указанным в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке 02:66:010507:456, 

<

...> за № 39 и на земельном участке 02:66:010507:451, 

<

...> за № 40.

Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан письмом от 18.10.2018 № 12-9958 уведомила предприятие о том, что в порядке самоконтроля отменила ранее выданные уведомления от 17.09.2018 № 39, № 40.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 по делу № А07-23/2019 указанные действия Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан были признаны незаконными.

В поданном в рамках настоящего дела заявлении предприятие указало, что на основании вышеуказанных уведомлений осуществило строительство объектов незавершенного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 (

<

...>) и 02:66:010507:456 (

<

...>).

В подтверждение данного обстоятельства предприятие представило в материалы дела акт обследования земельных участков от 20.11.2019, составленный совместно с представителями Комитета, согласно которому на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 и 02:66:010507:456 находятся объекты незавершенного строительства - фундаменты.

На основании указанного акта обследования  предприятие обратилось в Министерство с заявлением от 15.04.2017 № 33-1194 о предоставлении на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:456 по адресу: 

<

...>, а также с заявлением от 15.04.2017 № 33-1195 о предоставлении на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:66:010507:451 по адресу 

<

...>.

Комитет письмами от 02.07.2021 № 1470 и № 1471 отказал в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 и 02:66:010507:456, сославшись на то, что статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, тогда как в ЕГРН сведения об зарегистрированных объектах капитального или незавершенного строительства отсутствуют. 

Полагая указанные отказы не соответствующими действующему законодательству и нарушающими экономические интересы заявителя, предприятие обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предприятие имеет право получить в аренду спорные земельные участки для завершения строительства. Наличие в ЕГРН сведений об зарегистрированных объектах капитального или незавершенного строительства на земельных участках не является обязательным условием для реализации такого права. При этом материалы дела подтверждают наличие объектов незавершенного строительства - фундаментов на данных земельных участках.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований, поддержал выводы суда первой инстанции о том, что государственная регистрация права собственности  на объект незавершенного строительства не требуется. Вместе с тем суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предприятием не подтверждено наличие  объекта незавершенного строительства, поскольку из представленных предприятием документов невозможно установить  техническое состояние фундаментов, степень их готовности и т.п. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу положений пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Из содержания указанных норм следует, что предоставление земельного участка без торгов на основании указанных норм возможно при наличии определенных условий, одним из которых является наличие объекта незавершенного строительства. Отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства  исключает применение приведенных выше положений закона. 

При этом факт государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не имеет определяющего значения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338). 

Однако, отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности заявителем  наличия на спорных земельных участках объектов недвижимости, отвечающих  признакам  объектов незавершенного строительства.

Между тем суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее. 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 пункт 1 указанной статьи).

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 названного Кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 названного Кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В подтверждение обстоятельства строительства объектов незавершенного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 (

<

...>) и 02:66:010507:456 (

<

...>) предприятие  представило в материалы дела акт обследования земельных участков от 20.11.2019, составленный совместно с представителями Комитета, согласно которому на земельных участках с кадастровыми номерами 02:66:010507:451 и 02:66:010507:456 находятся объекты незавершенного строительства - фундаменты (л.д. 28). Кроме того, предприятие сослалось на включение указанных объектов незавершенного строительства в реестр государственного имущества Республики Башкортостан за №№ РБ00032679, РБ00032679804.

Делая вывод о том, что из представленных предприятием документов невозможно установить техническое состояние фундаментов, степень их готовности, возможность их отнесения к объектам капитального строительства, суд апелляционной инстанции данный вопрос надлежащим образом не исследовал, достоверно не установил степень готовности  фундаментов, как это требуется с учетом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25.

Кроме того, как следует из материалов дела, Министерство факт завершения работ по изготовлению фундаментов не оспаривало, без замечаний подписало акт обследования спорных земельных участков №№02:66:010507:451, 02:66:010507:456 (согласно которому на данных участках находятся объекты незавершенного строительства – фундаменты),   включило указанные объекты незавершенного строительства в реестр государственного имущества  Республики Башкортостан за №№ РБ00032679, РБ00032679804. Все возражения Министерства, указанные как в отзыве на исковое заявление, так и в апелляционной жалобе, сводились лишь к отсутствию сведений о формальной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в ЕГРН.

На основании части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

В соответствии с частью 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения должны быть указаны: 1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; 2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; 3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий, бездействия, возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 9, 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по данному делу. 

Разрешая спор, суды вопреки требованиям статей 71, ч. 1 ст. 168, ч. 4 ст.170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не  ставили на обсуждение сторон и надлежащим образом не исследовали вопрос о том, является ли построенный объект недвижимым имуществом.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы. 

Для установления технических характеристик возведенных объектов, степени их готовности суды вправе были поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу судебной экспертизы и (или) предоставления дополнительных доказательств.

Вопреки выводу суда апелляционной инстанции о возможности повторного обращения предприятия с аналогичным заявлением с предоставлением соответствующих доказательств, вопрос о том, являются ли спорные объекты объектами незавершенного строительства и имеются ли правовые основания для заключения договора аренды, должен быть разрешен именно в данном деле (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку обстоятельства, касающиеся наличия на земельных участках объектов незавершенного строительства, являющиеся значимыми для  правильного рассмотрения спора, судами надлежащим образом не исследованы и подлежат установлению с учетом положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 пунктов 1,2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать  доказательства и установить обстоятельства, касающиеся наличия или отсутствия на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства (объектов недвижимости) и принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

                                       П О С Т А Н О В И Л:

 

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.20и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2022 по тому же делу отменить.

  Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                    А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                 И.А. Краснобаева

 

                                                                             В.А. Купреенков