СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                           Дело № А45-18086/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 27 марта 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего             Лопатиной Ю.М.,

судей:

Апциаури Л.Н.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (№07АП-1150/2024) на решение от 29 декабря 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области  по делу № А45-18086/2023 (судья Мартынова М.И.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304547008500020, Новосибирская область, город Барабинск) к обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 644005, 

<

...>) о взыскании 805 826 рублей.

При участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 29.01.2024;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 09.01.2021.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (далее – ответчик, Общество, ООО «Холлифуд») о взыскании убытков в виде расходов на восстановительный ремонт элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения общей площадью 1338 кв.м., находящегося в здании с кадастровым номером 54:31:010932:358, в размере 1 034 706 рублей.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.04.2023 возбуждено производство по делу №А46-4769/2023.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.05.2023 спор передан по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.07.2023 исковое заявление принято к рассмотрению. 

В ходе рассмотрения дела Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования, просил взыскать с ответчика убытки в виде расходов на восстановительный ремонт элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения, общей площадью 1338 кв.м., находящееся в здании с кадастровым номером 54:31:010932:358, в размере 805 826 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины. 

Решением от 29 декабря 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области с ООО «Холлифуд»  в пользу ИП ФИО2  взыскано 805 826 рублей убытков, 19 117 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Не согласившись с указанным решением, ООО «Холлифуд» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции о бездействии ответчика относительно выполнения принятых на себя обязательств по договору аренды нежилого помещения в части проведения текущего ремонта арендованного помещения и об игнорировании ответчиком требований истца об устранении повреждений в спорном помещении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; суд не учел, что проведение ремонтных работ (текущего ремонта) в помещениях входной группы, стены возле входной группы, наружных стен, склада алкоголя и въезда в склад в части стен договором на ответчика не возложено; судом, при определении срока, в течение которого ответчиком должны быть исполнены обязательства по осуществлению текущего ремонта спорного помещения/устранению имеющихся недостатков, неправомерно применена норма пункта 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации; состав убытков истцом не доказан, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.  

ИП ФИО2 представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить оспариваемое решение без изменения, указал, что ответчик, при рассмотрении спора по существу, стоимость восстановительного ремонта не оспаривал, не ходатайствовал о проведении судебной экспертизы; признал, что повреждения въездных ворот зоны погрузки/выгрузки товара, деформация передней стены сэндвич-панелей и отделка зоны погрузки/выгрузки находятся в зоне ответственности арендатора; какие-либо устные переговоры о моменте, сроках и иных условиях восстановительного ремонта, между истцом и ответчиком не велись; суд первой инстанции правомерно применил норму статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая позволила определить срок исполнения обязательств, предусмотренных договором аренды; полагает, что в отношении ответчика подлежит применению принцип «эстоппель», поскольку его правовая позиция в суде первой инстанции была иная.

Апеллянт, опровергая доводы истца, предоставил возражение на отзыв.

Отзыв истца на апелляционную жалобу, возражение на отзыв апеллянта,  приобщены апелляционным судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее и возражений на отзыв, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендодателем) и ООО «Холлифуд» (арендатором) заключен договор № 1 от 05.08.2017 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет часть нежилого здания (далее – помещение) с кадастровым номерном 54:31:010932:358, общей площадью 1338 кв.м., во временное владение и пользование арендатору (пункт 1.1 договора).

Помещение расположено по адресу: 

<

...> (пункт 1.2 договора).

Помещение предоставляется арендатору для размещения склада-магазина с торговым наименованием «Низкоцен» по продаже продовольственных и сопутствующих товаров, включая алкогольную и табачную продукцию (пункт 1.3 договора). 

Технические параметры энерго, тепло, водо-снабжения, наружного и внутреннего, освещения, коммуникаций и оборудования, расположенного в Помещении, элементов благоустройства и Здания в целом согласованным сторонами в Приложениях № 1,3,4,5,  являются существенными условиями договора и должны соблюдаться сторонами договора (с учетом условий пунктов 3.2.1.1 и 3.4.4 договора) в течение всего срока аренды (пункт 1.4 договора).

В течение не более двух календарных дней после подписания договора, арендодатель передает арендатору помещение. Передача помещения оформляется подписанием сторонами Акта приема-передачи, являющегося приложением к договору (пункты 2.1, 2.2 договора).

Арендодатель имеет право: своевременно и в полном объеме получать от арендатора установленную арендную плату за пользование арендованным помещением в соответствии с условиями договора (пункт 3.1.1); контролировать соблюдение арендатором условий договора (3.1.2); в рабочее время арендатора посещать сданное в аренду помещение в присутствии ответственных лиц арендатора с целью реализации контрольных функций (3.1.3); взыскать с арендатора неустойку и штраф в размере, установленном договором (3.1.4); взыскать с арендатора убытки, понесенные в результате причинения арендатором вреда помещению (пункт 3.1.5).

Арендодатель обязался: при необходимости производить за свой счет капитальный ремонт помещения, либо, если такой ремонт будет произведен арендатором с предварительного письменного согласия арендодателя, компенсировать арендатору все расходы, связанные с таким ремонтом, в течение тридцати календарных дней после предоставления арендатором соответствующего счета и подтверждающих документов на согласованных ранее условиях. В течение всего срока аренды помещения арендодатель производит за свой счет и своими силами капитальный ремонт, в том числе ремонт парковки, проездов, пола, стен, кровли, несущих конструкций, инженерных коммуникаций, в том числе водопровода, канализации, отопления (пункт 3.2.1 договора). В течение первых 12 месяцев аренды производить текущий ремонт помещения (пункт 3.2.1.1 договора).

Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи по договору, а также ресурсоснабжающим и эксплуатирующим организациям, с которыми у арендатора заключены «прямые» договоры (пункт 3.4.1); возвратить помещение арендодателю после прекращения действия договора по акту приема-передачи, в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом естественного износа. Если арендатор не возвратил помещение или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 3.4.2); по истечению одного года с момента принятия помещения по акту приема-передачи осуществлять за свой счет и своими силами весь текущий ремонт помещения и его поддержание в надлежащем состоянии (пункт 3.4.4); нести ответственность за действия третьих лиц (в том числе, но не ограничиваясь, посетителей помещения, субарендаторов и посетителей субарендаторов, поставщиков товаров, водителей погрузчика, водителей транспортных средств прибывших на территорию парковки здания в связи с деятельности арендатора), в случае, если такие лица причинят вред (ущерб) элементам конструкции здания, в том числе внутренней и внешней отделке здания, а также элементам прилегающей территории, арендатор за свой счет обязан привести элементы здания/прилегающей территории до состояния, в котором они находились в момент передачи здания, прилегающей территории по акту приема-передачи (пункт 3.4.5).

Стоимость арендной платы составляет 386 рублей 20 копеек за один квадратный метр помещения в месяц, НДС не облагается (пункт 4.1 договора).

Арендная плата выплачивается арендодателю не позднее 10 числа оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом признается текущий месяц (пункт 4.1.2 договора).

Индексация арендной платы производится ежегодно при условии изменения размера ключевой ставки Центрального Банка РФ (пункт 4.3.1 договора).

Начисление арендной платы и обязанность арендатора по уплате аренды возникает от даты начала коммерческой деятельности арендатора, но не позднее 45 дней со дня подписания акта приема-передачи (пункт 4.6.1 договора).

Помещение сдается в аренду сроком на 7 (семь) лет с 05.08.2017 с возможностью последующего продления (пролонгации) на новый срок. Настоящий договор распространяет свое действие на взаимоотношения сторон, возникшие с 05.08.2017 (пункт 5.1 договора).

Арендатор обязуется уведомить арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней до окончания срока его действия (пункт 5.3 договора).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.1 договора).

Договор может быть изменен или расторгнут досрочно по взаимному согласию сторон, его подписавших (пункт 7.1 договора).

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. В случае если указанные споры и разногласия не могут быть решения путем переговоров в течение 30 календарных дней со дня их возникновения, они в установленном законом порядке передаются на рассмотрение в третейский или арбитражный суд по месту нахождения (юридическому адресу) истца (пункт 9.4 договора).

В ходе осуществления контроля за соблюдением условий договора, арендодателем выявлен ряд повреждений элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения, а также элементов прилегающей территории здания. 

24.10.2022 Предпринимателем  в адрес Общества направлено письмо-требование (исх.№1) о необходимости приведения элементов здания/прилегающей территории в состояние, в котором они находились в момент передачи по акту передачи, что прямо предусмотрено пунктом 3.4.5 договора.

Поскольку требование истца об устранении выявленных повреждений оставлено арендатором без удовлетворения, 14.12.2022 арендодатель направил в адрес ответчика уведомление о проведении экспертного осмотра для фиксации состояния элементов арендуемого помещения и прилегающей территории. 

19.12.2022 экспертом ООО «Экспертность» при участии представителя истца проведен комиссионный осмотр, при котором зафиксированы повреждения элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения, в том числе: роллетных ворот; ограждающих наружных стен из сэндвич-панелей; покрытий полов из линолеума; дверных деревянных и алюминиевых блоков; обшивки ограждающих конструкций перегородок из металлического листа; потолков. 

Согласно экспертному заключению ООО «Экспертность» № 1652/2022 от 30.12.2022, стоимость восстановительного ремонта элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения, включая работы и материалы, составила 1 034 706 рублей. 

В мае 2023 года арендодателем выявлены факты повторного причинения ущерба элементам внутренней и внешней отделки здания: повреждена внешняя отделка здания, в том числе: сэндвич-панели (элементы красного цвета), декоративная отделка (элементы желтого цвета), в местах примыкания внешней отделки к автоматическим воротам (зона погрузки-разгрузки), в виде вмятин, заломов, деформаций, повреждены автоматические ворота. 

27.06.2023 арендодателем при участии представителя арендатора ФИО4 проведен осмотр арендуемого помещения, по результатам которого установлено, что деформированы: панели ворот «Дорхан», передняя стена из сэндвич-панели, отделка зоны погрузки. Выявленные повреждения зафиксированы в акте осмотра. 

Представитель арендатора указал в акте, что «выявленные деформации устраняются ООО «Холлифуд» в соответствии с условиями договора аренды. Деформация описанных в настоящем акте объектов, совершена 08.03.2023». 

05.10.2023 арендодателем совместно с арендатором повторно проведен осмотр арендуемого помещения. Установлено, что ответчик устранил выявленные повреждения частично. 

Согласно скорректированному локально-сметному расчету, подготовленному ООО «Экспертность» по заявке истца, стоимость восстановительного ремонта с учетом частичного устранения арендатором выявленных повреждений составила 805 826 рублей.

Ссылаясь на неустранение выявленных повреждений в полном объеме, в результате чего истцу были причинены убытки в размере стоимости восстановительного ремонта, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), и, составив надлежащий документ, при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 15 ГК РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

На основании статьи 393 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в пункте 5 разъяснил следующее. Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление от 25.12.2018 № 49), условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Апелляционный суд отмечает, что обязанность по содержанию предмета аренды пунктом 3.4.4 договора возложена на арендатора, при этом из содержания договора не следует, что арендодателю предоставлено право определения условий проведения и стоимости ремонта арендованного нежилого помещения в период его нахождения в аренде у арендатора. 

Заявляя о взыскании с арендатора убытков в виде расходов на восстановительный ремонт элементов внутренней и внешней отделки арендуемого помещения, истец фактически предъявляет к взысканию определённую им до расторжения договора стоимость восстановительного ремонта, то есть в период аренды ответчиком помещения и наличия у него обязанности по текущему ремонту.

Из содержания договора не следует, что арендодателю предоставлено право определения условий проведения и стоимости ремонта помещения в период его нахождения согласно договору в аренде у арендатора. 

Доказательств того, что выявленные недостатки в арендуемом помещении невозможно устранить, проведя текущий ремонт, истцом в материалы дела не предоставлено.

Предусмотренная в договоре обязанность арендатора по текущему ремонту, сама по себе не свидетельствует о том, что стороны при передаче помещения в аренду договорились о том, что арендатор обязан возвратить объект в состоянии, лучшем, чем он был до заключения договора. При этом из материалов дела усматривается, что арендатором текущий ремонт проводится, выявленные недостатки устраняются с учетом естественного износа определенных конструкций помещения, что истцом в установленном порядке не опровергнуто.

В материалы дела не представлено доказательств того, что недостатки помещения, отраженные в заключении эксперта № 1652/2022 от 30.12.2022, каким-либо образом ухудшили конструктивные элементы помещения, создали угрозу для безопасности эксплуатации всего задания, для поддержания параметров устойчивости, надежности здания, а также для исправности строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов. 

В настоящем случае, требование о взыскании убытков с арендатора заявлено преждевременно, спорный объект – нежилое помещение в настоящее время является предметом договора аренды, договор не расторгнут, арендатором помещение арендодателю не возвращено.

Таким образом, исходя из представленных в дело доказательств следует, что истцом не доказан состав убытков, подлежащих взысканию с ответчика, не доказана его недобросовестность и противоправность его действий, а также не доказано, что действия осуществляемые ответчиком идут вразрез с условиями договора аренды.

Довод истца о том, что обязательство по ремонтным работам должно быть исполнено не в момент прекращения действия договора, а в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, в настоящем случае не состоятелен, поскольку противоречит условиям заключенного договора и  фактическим обстоятельствам дела. 

При этом учитывая что в спорном помещении размещается склад-магазин, где постоянно осуществляется  движение товара, в том числе и с использованием специальной техники (погрузчиков), исходя из позиции истца, требование проведения текущего ремонта (как то устранение вмятин на металлическом профлисте, которым обшиты стены помещений нежилого помещения) будет носить неустранимый характер до окончания пользования помещением.

Оснований для применения принципа «эстоппель» к спорным отношениям не имеется, поскольку фактов злоупотребления правом со стороны ООО «Холлифуд» не установлено.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение норм материального права являются основанием для отмены обжалуемого решения, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований с отнесением соответствующих судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, по апелляционной жалобе на ответчика как сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29 декабря 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области  по делу № А45-18086/2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (ИНН 

<

***>) 3 000 рублей в счет возмещения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

 

                                                                                                                      ФИО1