Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-6453/2024

Дело № А33-33087/2023

26 февраля 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старицыным И.А.,

при участии в судебном заседании до и после перерыва представителей: прокуратуры Красноярского края ФИО1 (служебное удостоверение), общества с ограниченной ответственностью «Русстрой» ФИО2 (доверенность от 06.02.2024, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русстрой» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2024 года по делу № А33-33087/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года по тому же делу,

установил:

прокуратура Красноярского края (далее – прокуратура) в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска обратилась в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) и обществу с ограниченной ответственностью «Русстрой» (далее – ООО «Русстрой», общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 28.04.2022 № 222 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400049:116, общей площадью 14 675 кв.м, расположенного по адресу: город Красноярск: Советский район, Северо-Восточный промышленный узел; о применении последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности ООО «Русстрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:116.

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю; департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2024 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами положений статей 39.14, 39.15, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и ошибочности выводов судов о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Площадь выкупленного обществом земельного участка полностью необходима для эксплуатации возведенного картофелехранилища и вспомогательных строений. Перепрофилирование первоначально возведенного склада в указанный объект не свидетельствует о недобросовестности действий общества. Судами не учтено, что обществом выполнен ряд работ по приведению земельного участка в надлежащее состояние; не дана оценка проектно-планировочной схеме проезда к складу; оставлены без внимания нормативные требования в области пожарной безопасности; немотивированно отвергнуты представленные обществом доказательства. В нарушение положений статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды отказали в назначении судебной экспертизы с целью подтверждения соответствия площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Прекратив право собственности общества на земельный участок, суды не восстановили право аренды и не вернули покупную стоимость.

Прокуратура в отзыве на кассационную жалобу просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения.

В судебном заседании 18.02.2025 представитель ООО «Русстрой» доводы кассационной жалобы поддержал, представитель прокуратуры возражал против удовлетворения жалобы.

Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 20.02.2025, о чем сделано публичное извещение.

В судебном заседании 20.02.2025 представители поддержали ранее озвученные правовые позиции.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.06.2017 по итогам аукциона между департаментом и обществом заключен договор, по условиям которого обществу в аренду сроком до 29.05.2024 передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:116, площадью 14675 кв.м (включающий охранную зону инженерных сетей площадью 4540 кв.м), находящийся по адресу: г. Красноярск, Северо-Восточный промышленный узел, для строительства складов.

На основании разработанной проектной документации, разрешения на строительство, обществом на указанном земельном участке возведен холодный склад с кадастровым номером 24:50:0400049:705, площадью 1029,5 кв.м, который введен в эксплуатацию на основании разрешения от 26.10.2021. Право собственности на указанный склад зарегистрировано обществом 07.02.2022.

На основании договора купли-продажи от 28.04.2022 № 222, заключенного с департаментом, общество без торгов приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400049:116 для эксплуатации названного склада. Цена земельного участка составила 1 649 066 рублей (15% от его кадастровой стоимости).

Ссылаясь на то, что площадь земельного участка, предоставленного под эксплуатацию объектов недвижимости, является несоразмерной, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 28.04.2022 № 222 недействительной сделкой.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 166, 167, 168, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 7, 11.2, 11.3, 11.9, 35, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), и исходил из наличия указанных прокурором оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 Постановления № 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как указано выше, в обоснование предъявленного требования прокурор сослался на то, что оспариваемый договор купли-продажи заключен ответчиками с нарушением требований земельного законодательства, а именно – заключен по льготной цене без проведения торгов в нарушение требований о соразмерности площади отчуждаемого земельного участка площади застройки расположенного на нем здания.

Основания и порядок предоставления государственных и муниципальных земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату регламентированы положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Данные нормы в качестве основного способа приватизации земли предусматривают торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исключительность указанного выше права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Указанное исключительное право является проявлением принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В частности, согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020                       № 935-О также указано, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается именно на лицо, желающее его выкупить (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судами установлено, что площадь предоставленного обществу в собственность земельного участка 14675 кв.м значительно (в 14 раз) превышает совокупную площадь возведенного на нем объекта недвижимости 1029,5 кв.м и объектов вспомогательного назначения общей площадью 445,7 кв.м.

Исходя из установленных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу о том, что у департамента отсутствовали правовые основания, предусмотренные статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления обществу земельного участка без торгов.

В этой связи суды обоснованно признали оспариваемый договор ничтожным как противоречащий существу установленного законом порядка представления земельных участков и посягающим на публичные интересы.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суды правомерно отклонили представленное обществом экспертное заключение ООО «ЭкспертТехСтрой».

Разработанной обществом проектной документацией в отношении холодного склада предусматривалась технологическая схема его функционирования, включающая в себя доставку товаров, разгрузку и приемку товаров, промежуточное складирование и хранение, отгрузку товара и отправку товара с объемом хранимой продукции – 672 куб.м. Технико-экономические показатели определяли площадь земельного участка в границах землеотвода – 14 675 кв.м, площадь застройки – 1 074,5 кв.м, площадь проездов и стоянок – 2 289 кв.м, площадь отмостки – 127,5 кв.м, площадь озеленения – 352,5 кв.м. Позиция общества относительно функционального назначения объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, изменилась исключительно в ходе рассмотрения дела непосредственно в суде первой инстанции. ООО «Русстрой» указало, что склад используется как картофелехранилище; его использование подразумевает наличие технологического процесса, включающего в себя, в том числе получение товара, его хранение, сортировку, упаковку, подготовку к отгрузке, с использованием площадей открытого и закрытого хранения.

Вместе с тем данный объект был построен и введен в эксплуатацию, соответственно, площадь земельного участка, предоставляемого обществу в собственность, должна была определяться в отношении указанного склада с учетом вышеуказанной проектной документации.

Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или градостроительной и проектной документацией.

Исходя из приведенных обстоятельств, суды не установили поводов для назначения судебной экспертизы, поскольку целевое назначение возведенного объекта изменилось.

Вопрос о назначении судебной экспертизы разрешается судом с учетом обстоятельств конкретного дела, в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Поскольку в рамках данного дела суды пришли к выводу о достаточном объеме доказательств для разрешения спора по существу, оснований для назначения экспертизы судами не усмотрено.

При этом вывод суда первой инстанции о том, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, возможно определить только в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, является необоснованным, поскольку ответчики не могут быть лишены в рамках судебного разбирательства возможности доказать обстоятельства, на которые они ссылаются. Однако при установленных фактических обстоятельствах данный вывод не привел к принятию неправильного решения.

Вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату обществу в порядке применения последствий недействительности сделки, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся к характеристикам земельного участка, на который оно может претендовать, а также выяснения размера имущественных предоставлений и соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования. При этом при применении последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности общества на земельный участок не имелось оснований для отдельного указания на восстановление права аренды на земельный участок (с учетом срока договора арены участка от 27.06.2017 № 648).

Довод заявителя о том, что образование земельного участка в иных границах невозможно, не подтвержден достаточными доказательствами.

При этом решение суда по настоящему спору не препятствует реализации прав, предусмотренных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, после образования необходимого земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Исходя из положений глав 7, 19, 20 и 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полномочия по исследованию и оценке представленных в материалы дела доказательств и установлению обстоятельств предоставлены только судам первой и апелляционной инстанций.

В данном случае указанные суды произвели оценку представленных в материалы дела доказательств и признали доказанными обстоятельства, на которые ссылался прокурор и которые свидетельствуют о наличии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной сделкой и применения последствий его недействительности.

Правовых оснований для иных выводов, в том числе для иной оценки представленных в материалы дела доказательств, у суда кассационной инстанции не имеется.

Переоценка установленных судами обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В целом доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании приведенных выше норм права и сделаны без учета установленных по делу обстоятельств, в связи с чем подлежат отклонению.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2024 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные обществом расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2024 года по делу № А33-33087/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

С.Б. Качуков

Ю.С. Яцкевич