Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А41-30316/21

27 июля 2021 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 27 июля 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Г.А. Гарькушовой 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А.Аладовым-Лыковым

рассмотрев в судебном заседании дело 

по исковому заявлению ООО "УК "ФЕНИКС"

к ООО "ТЕРРИТОРИЯ КОМФОРТА - ЭКОГОРОД ОПАЛИХА"

о передаче технической документации

При участии в судебном заседании представителей  согласно протоколу

У С Т А Н О В И Л :

ООО «УК «Феникс» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Территория комфорта - экогород Опалиха» об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирные дома и иные  связанные с управлением такими домами документы, ключи от помещений, входящих в  состав общего  имущества собственников помещений в многоквартирных домах, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, и иные технические средства и оборудование, обходимые для эксплуатации многоквартирных домов и управления ими, расположенных по следующим адресам:

· Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Пришвина, д. 7;

· Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Дежнева, д. 13.

В ходе рассмотрения спора истцом было заявлено об уточнении требований: представлен перечень необходимой документации.

Уточнения приняты судом к рассмотрению.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился.

О принятии иска к рассмотрению извещён надлежащим образом. в том числе путём размещения информации о ходе рассмотрения спора на Интернет сайте арбитражного суда.

Отзыв по делу не представил.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123 и 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ООО «УК «ФЕНИКС» с 01.01.2021 г. согласно записи в реестре ГЖИ МО осуществляет предпринимательскую деятельность  по управлению многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Пришвина, д.7 (основание – протокол общего собрания собственников № 1 от 19.07.2020 г.).

ООО «УК «ФЕНИКС» с 01.02.2021 г. согласно записи в реестре ГЖИ МО осуществляет предпринимательскую деятельность  по управлению многоквартирным домом по адресу: Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Дежнева, д. 13 (основание – протокол общего собрания собственников № 1Э/2020 от 28.11.2020 г.).

     В адрес ООО «Территория комфорта – экогород Опалиха», направлялись письма (исх. ОО908 от 28.12.2020 г., вх. 34-12 от 29.12.2020 г.;  исх. ОО82 от 04.02.2021 г., вх. 144-02 от 09.02.2021 г.) с предложением выполнить требования  ч.1 ст.200 ЖК РФ и предоставить представителю ООО «УК «ФЕНИКС» техническую документацию на вышеуказанные дома, иные документы, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общедомового имущества, либо на основании п.21 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» принять меры к восстановлению указанных документов.

Не  получив ответа на вышеуказанные уведомления, 19.02.2021 г. в адрес ответчика по почте и нарочно направлена претензия (исх. ОО107 от 17.02.2021 г.) о непредставлении технической  документации на многоквартирные дома и иные связанные с управлением такими домами документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов и управления ими.

Поскольку в досудебном порядке вопрос урегулирован не был, был предъявлен настоящий иск.

В силу норм части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. 

Согласно части 10 статьи 162 названного Кодекса управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. 

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу. 

В соответствии со ст.44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч.1 ст.200 ЖК РФ, лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном ст.198 настоящего Кодекса, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных частью 3 настоящей статьи.

Согласно п.1 ч.3 ст.200 ЖК РФ таким событием является  возникновения в соответствии с ч.7 ст.162 настоящего Кодекса обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом определен главой V «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416.

Согласно п.18 главы V Правил, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора вновь выбранная управляющая компания направляет организации, ранее управлявшей таким домом уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Согласно п.22 главы V Правил, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов.

Согласно п. 21 главы V  Правил, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Состав технической документации, подлежащей передаче, определен правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491. (п. 24 и 26 Правил):

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

· Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

· Документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

· Документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

· Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

· Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

· Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

·  Копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

·  Выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

·  Заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

·  Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

·  Проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В пунктах 1.5.1 и 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от  27.09.2003 № 170 перечислены документы, так же относящиеся к технической документации многоквартирного дома: 

Документация долговременного хранения (п. 1.5.1):

·  План участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

·  Проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

·  Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

·  Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

·  Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

·  Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

·  Паспорта лифтового хозяйства;

·  Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

·  Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

·  Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

·  Акты технических осмотров;

·  Журналы заявок жителей;

·  Протоколы измерения сопротивления электросетей;

·  Протоколы измерения вентиляции.

Уведомления и претензию о передаче ООО «УК ФЕНИКС»  технической  документации на многоквартирные дома и иные связанные с управлением такими домами документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов и управления ими  ответчик оставил без внимания, требуемых предметов и документов не передал, мотивированного отказа в предоставлении указанных предметов и документов в наш адрес не направил.

В соответствии со ст.ст.309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст.68 АПК РФ).

Доказательства передачи документов истцу согласно перечню в полном объёме ответчик не представил. 

При этом суд признаёт обоснованными доводы о невозможности надлежащего исполнения обязательств по управлению многоквартирным домом, в связи с чем при отсутствии технической документации управляющая компания должна принимать меры об истребовании либо по восстановлению отсутствующих документов.

На основании изложенного  суд признаёт требования об обязании передать документацию согласно указанному истцом перечню обоснованными.

В силу п. 1 ст. 308.3 ГК РФ суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (п. 1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения вступившего в законную силу судебного акта. Размер такой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ).

Неправомерное удержание Ответчиком в течение длительного времени технической документации многоквартирных домов,  создает необоснованные препятствия при осуществлении ООО «УК «ФЕНИКС» предпринимательской деятельности по управлению указанными домами. 

В связи с этим и с учетом принципов добросовестности и разумности истец полагает возможным просить суд взыскать с ответчика судебную неустойку по правилам п.1 ст.308.3 ГК РФ в размере 10.000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Истец полагает,  что данная сумма не является чрезмерной для ответчика, который вправе в любой момент исполнить принятое против него решение суда и избежать ее начисления. Взыскание с недобросовестного ответчика судебной неустойки будет способствовать скорейшему исполнению решения суда.

Однако, с указанными доводами суд не может согласиться.

Определением от 26.05.2021 г. по делу А41-27717/21 в отношении ответчика введена процедура наблюдения в связи с признанием требований ООО «Лифтек-МГрупп» о признании ООО «Территория комфорта - экогород Опалиха» несостоятельным (банкротом) обоснованными.

В соответствии с п.3 ст.4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств или обязательных платежей считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве.

Под денежным обязательством в силу абзаца четвертого ст.2 Закона о банкротстве понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному ГК РФ основанию.

Таким образом, с учетом специфики дел о банкротстве целью проверки судом обоснованности требований является недопущение включения в реестр необоснованных требований, поскольку такое включение приводит к нарушению прав и законных интересов кредиторов, имеющих обоснованные требования.

Предъявление же требования о взыскании неустойки в данном случае за период после даты введения наблюдения не соответствует положениям ст.63 Закона о несостоятельности (банкротстве), согласно абзацу девятому пункта 1 которой, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Положения пункта 4 статьи 63, пункта 2 статьи 81, абзаца четвертого пункта 2 статьи 95 и пункта 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве предусматривают возможность начисления на сумму основного требования, включенного в реестр, специальных процентов, именуемых мораторными.

Таким образом удовлетворение требований о взыскании судебной неустойки удовлетворению не подлежит.

В силу ст.110 АПК РФ расходы на уплату госпошлины, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в  деле, в разумных пределах. 

Согласно ст.112 АПК РФ, вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Истцом при подаче иска платежным поручением № 1647 от 09.04.2021 г. уплачена государственная пошлина в сумме 6.000 руб. 00 коп.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Обществу с ограниченной ответственностью «Территория комфорта-экогород Опалиха, ОГРН 

<

***>,  в течении 10 дней с момента вступления в силу судебного решения передать обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ФЕНИКС», ОГРН 

<

***>, техническую документацию на многоквартирные дома и иные связанные с управлением такими домами по адресам: 

<

...> документы:

· Документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

· Документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета 

(технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

· Документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

· Акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

· Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

· Инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

·  Копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

·  Выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

·  Заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

·  Документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

·  Проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

·  План участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

·  Проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;

·  Акты приемки жилых домов от строительных организаций;

·  Акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

·  Схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

·  Паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

·  Паспорта лифтового хозяйства;

·  Паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

·  Исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

·  Сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

·  Акты технических осмотров;

·  Журналы заявок жителей;

·  Протоколы измерения сопротивления электросетей;

·  Протоколы измерения вентиляции,

а так же ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирных домов и управления ими, расположенных по следующим адресам: 

· Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Пришвина, д. 7;

· Московская область, г. Красногорск, мкр. Опалиха, ул. Дежнева, д. 13.

В удовлетворении требований о взыскании судебной неустойки отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Территория комфорта-экогород Опалиха, ОГРН 

<

***>, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ФЕНИКС», ОГРН 

<

***>, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6.000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья                                                         Г.А. Гарькушова