АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-39342/2020

г. Краснодар

31 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Конопатова В.В. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании ФИО1, конкурсного управляющего ФИО2, ФИО3, иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу № А53-39342/2020 (Ф08-5252/2023), установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания ЮгДонСтрой» (далее – должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО1 с заявлением о признании недействительными торгов от 23.04.2023 № ПИ-56566 по лоту № 1 в форме публичного предложения по продаже имущества должника – лот № 1:1: объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом с встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>, 11-ти этажный многоквартирный жилой дом, степень готовности: 9%, право пользования на условиях аренды земельным участком, общей площадью 1 107,0 кв. м, кадастровый номер: 61:44:0011275:15, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, район Ворошиловский, ул. Труда, 12/3, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: строительство многоквартирного жилого дома со встроенными объектами общественного назначения; о признании недействительным протокола о результатах проведения торгов от 23.04.2023 по лоту № 1 и договора, заключенного по результатам торгов (сообщение в ЕФРСБ о результатах торгов 1111-56566 от 24.04.2023 № 14358520) конкурсным управляющим ФИО2 (далее – управляющий) и ФИО3, и применении последствии недействительности сделки.

Определением от 19.02.2024, оставленным без изменения постановлением                от 26.04.2024, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы недоказанностью существенных нарушений процедуры и порядка проведения оспариваемых торгов, и, как следствие, отсутствия оснований для признания их недействительными.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить определение и постановление, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает судебные акты незаконными. Заявитель указывает, что спорный объект хоть и назван в документации по торгам объектом незавершенного строительства, тем не менее с юридической точки зрения таковым не является, поскольку не зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства. Следовательно, данный объект отчужден не как объект недвижимости, а как незарегистрованное имущество. Однако данное обстоятельство суды не оценили. Заявитель лишен возможности зарегистрировать право собственности на свой объект недвижимости, установленное решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.10.2018 по делу № 2-3985/2018, именно ввиду непостановки должником объекта на кадастровый учет. Управляющий проигнорировал решение Ворошиловского районного суда  г. Ростова-на-Дону от 19.10.2018 по делу № 2-3985/2018, не предложил заявителю приобрести объект по цене, определенной на торгах и в тексте объявления о торгах,  так как он, как участник долевой собственности, имеет преимущественное право покупки спорного объекта.

В суд кассационной инстанции поступило заявление ФИО1 об отказе от кассационной жалобы. Суд отказывает в удовлетворении заявления об отказе от кассационной жалобы, так как в силу части 65 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  данный отказ нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив законность и обоснованность судебных актов, считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, решением от 24.02.2021 в отношении должника введено конкурсное производство. При банкротстве должника применены правила 7-го параграфа главы IX Закона о банкротстве. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2

Сведения о признании должника банкротом и введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» от 06.03.2021 № 39 (7001). 

В Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО1 с заявлением о признании недействительными торгов от 23.04.2023 № ПИ-56566 по лоту № 1 в форме публичного предложения по продаже имущества должника – лот № 1:1: объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, с встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>, 11-ти этажный многоквартирный жилой дом, степень готовности: 9%, право пользования на условиях аренды земельным участком, общей площадью 1 107,0 кв. м, кадастровый номер: 61:44:0011275:15, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, район Ворошиловский, ул. Труда, 12/3, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: строительство многоквартирного жилого дома со встроенными объектами общественного назначения; о признании недействительным протокола о результатах проведения торгов от 23.04.2023 по лоту № 1 и договора, заключенного по результатам торгов (сообщение в ЕФРСБ о результатах торгов 1111-56566 от 24.04.2023 № 14358520) управляющим и ФИО3, и применении последствии недействительности сделки. 

В обоснование заявления ФИО1 указал следующие обстоятельства. 

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу от 19.10.2018   № 2-3985/2018 за ФИО1 признано право собственности на офисное помещение № 2 (два), состоящее из следующих помещений: 114 (тамбур), площадью 5 кв. м, 115 (вестибюль), площадью 9,5 кв. м, 116 (коридор), площадью 19,0 кв. м, 117 (офис), площадью 17,5 кв. м, 118 (офис), площадью 16,5 кв. м, 119 (офис), площадью 20,5 кв. м, 120 (подсобное помещение), площадью 6,5 кв. м, 121 (сан. узел), площадью 6,2 кв. м, 122 (офис), площадью 13,5 кв. м, 123 (офис), площадью 13,5 кв. м, 124 (офис), площадью 21 кв. м, 125 (офис), площадью 35.9 кв. м, 126 (кладовая уборочного инвентаря) площадью 2.9 кв. м 127 (сан. узел), площадью 3,3 кв. м, 128 (подсобное помещение), площадью 9.0 кв. м, общей площадью. 200,3 кв. м, находящееся на первом – этаже объекта незавершенного строительства (каркасно-монолитного многоквартирного жилого дома), расположенного по адресу: 344023, 

<

...>. 12/3. 

В соответствии с протоколом о результатах проведения торгов по лоту от 23.04.2023  № 1 победителем торгов признана ФИО3 

Заявитель полагает, что при организации торгов нарушено его преимущественное право на покупку долевой собственности, поскольку заявитель является собственником части объекта, выставленного на торги, а именно: встроенного офисного помещения общей площадью 200,3 кв. м, расположенного на первом этаже незавершенного строительством каркасно-монолитного многоквартирного жилого дома по адресу: 344023, 

<

...>, входящего в лот № 1. 

Право собственности истца на офисное помещение подтверждается решением Ворошиловского районного суда по делу от 19.10.2018 № 2-3985/2018. Организатор торгов в лице конкурсного управляющего в извещении о проведении торгов указал сведения о праве собственности ФИО1, но нарушил порядок реализации имущества должника, предусмотренный статьями 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

ФИО1 не получил извещение о проведении торгов, а также не заявил отказ от первоочередного права выкупа имущества, находящегося в общей собственности заявителя и должника. Соответственно, по мнению заявителя, нарушен порядок проведения торгов и порядок определения победителя торгов, в связи с чем, последний обратился в арбитражный суд с заявлением. 

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным этим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). 

При рассмотрении иска о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Суды отклонили доводы ФИО1 о неполучении им извещения о проведении торгов, указав следующее.

Определением от 15.08.2022 утверждено Положение о порядке, сроках, условиях и начальной стоимости продажи имущества ООО «Компания ЮгДонСтрой», а именно:                      1. Объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, с встроенными офисным помещениями и подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>. 11-ти этажный многоквартирный жилой дом, степень готовности: 9%; 2. Право пользования на условиях аренды земельным участком, общей площадью 1 107 кв. м, кадастровый номер: 61:44:0011275:15, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, район Ворошиловский, ул. Труда, 12/3, категория: земли населенных пунктов. Разрешенное использование по документу: строительство многоквартирного жилого дома со встроенными объектами общественного назначения. Начальная продажная цена – 13 481 204 рубля 26 копеек. 

Сведения об инвентаризации имущества и отчет оценщика об оценке имущества должника опубликованы на сайте ЕФРСБ: сообщение от 24.05.2021 № 6604139 и сообщение  от 25.05.2021 № 6604143. Сведения о проводимых торгах имуществом должника опубликованы в открытом доступе на сайте ЕФРСБ. 

Первое объявление о торгах опубликовано 08.09.2022 (сообщение № 9596851). Первые и вторые торги в форме открытого аукциона признаны несостоявшимися. 

На торгах в форме публичного предложения имущество должника реализовано по цене 6 377 777 рублей 77 копеек, покупатель – ФИО3 

3 мая 2023 года с ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества, денежные средства покупателем в полном объеме перечислены в конкурсную массу должника; приобретенное на торгах имущество передано ФИО3 по акту приема–передачи. 

Суды указали, что данные о ходе реализации имущества должника с начала организации торгов и до момента реализации имущества публиковались в открытом доступе более 8,5 месяцев.

Оценив представленное в материалы дела решение Ворошиловского районного суда  г. Ростова-на-Дону по делу от 19.10.2018 № 2-3985/2018, суды отметили, что право собственности на объекты недвижимого имущества, признанные данным решением не зарегистрировано за заявителем в установленном законом порядке, а ФИО1 не является долевым собственником спорного имущества.

Учитывая изложенное, суды указали, что ввиду отсутствия регистрации права общей долевой собственности за ФИО1 на спорный объект, у управляющего отсутствовала обязанность направить в адрес заявителя извещение о проведении торгов.

Таким образом, суды пришли к выводу, что объект незавершенного строительства включен в конкурсную массу и реализован с торгов в порядке, установленным Законом о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве; управляющим должника соблюдены требования законодательства при проведении торгов; основания для удовлетворения заявления ФИО1 отсутствуют.

Между тем, суды не учли следующее.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие требования к организации и порядку проведения торгов.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)”» разъяснено, что в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. 

По смыслу пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. То есть в качестве ключевого основания для отмены результатов конкурса объявляется значительность нарушения, которая оказала влияние на результат торгов и находится в прямой причинно-следственной связи с неправильным выявлением победителя.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.04.2013 № 13239/2012 по делу № А55-16103/2010 указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

В силу статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В указанном случае погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно, если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве.

В данной ситуации, буквальное толкование положений статей 201.10, 201.15.1 и 201.15-2-2 Закона о банкротстве позволяет сделать вывод о том, что в отсутствие решения Фонда о финансировании завершения строительства незавершенного строительством объекта застройщика, участникам строительства предоставлено право реализовать механизм удовлетворения своих требования к должнику-застройщику путем передачи объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. 

Данный механизм предполагает удовлетворение требований участников строительства к должнику-застройщику, трансформацию их требований в корпоративные отношения с вновь созданным ЖСК и в случае реализации проекта достройки объекта - удовлетворение требований участников строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в натуре. 

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 23.04.2013 № 13239/2012 по делу № А55-16103/2010 указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. 

Из материалов дела следует, что на торгах в форме публичного предложения имущество должника реализовано по цене 6 377 777 рублей 77 копеек, покупатель – ФИО3 3 мая 2023 года с ФИО3 заключен договор купли-продажи имущества, денежные средства покупателем в полном объеме перечислены в конкурсную массу должника; приобретенное на торгах имущество передано ФИО3 по акту приема–передачи. 

Суды не проверили, соблюдены ли положений параграфа 7 Закона о банкротстве при проведении торгов по продаже данного объект незавершенного строительства.

Суды также не приняли во внимание доводы заявителя относительно отсутствия у него возможности зарегистрировать свое право собственности, установленное решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19.10.2018 по делу № 2-3985/2018, поскольку должник не поставил объект незавершенного строительства на кадастровый учет.

Учитывая изложенное, арбитражный суд округа считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. При рассмотрении спора суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов. 

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене и обособленный спор направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует проверить спорные торги на предмет недействительности и на соответствие процедуры проведения торгов положениям параграфа 7 Закона о банкротстве, оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле и имеющиеся в деле доказательства, правильно распределить бремя доказывания, а также установить все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, после чего принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

заявление ФИО1 об отказе от кассационной жалобы оставить без удовлетворения.

            Определение Арбитражного суда Ростовской области от 19.02.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024 по делу № А53-39342/2020 отменить.

Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     И.М. Денека

Судьи                                                                                                                   В.В. Конопатов 

                                                                                                                              Е.Г. Соловьев