039/2022-59773(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

12 сентября 2022 года Дело № А56-91014/2021  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года. 

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2022 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,  

ФИО1, при участии от предпринимателя ФИО2 представителя 

ФИО3 (доверенность от 15.12.2021 № 12/20), от акционерного общества  «Эталон ЛенСпецСМУ» ФИО4 (доверенность от 11.08.2020),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 18.05.2022 по делу № А56-91014/2021,  

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2,  ОГРНИП 305784702700177, ИНН 

<

***>, обратилась в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному  обществу «Эталон ЛенСпецСМУ», адрес: 197348, Санкт-Петербург, Богатырский  пр., д. 2, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о  признании недействительными пунктов 3.1.3, 3.3.4 договора от 30.09.2019  

 № 144-В-ГЛ-8.1 участия в долевом строительстве. Решением от 28.02.2022 в иске отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  18.05.2022 данное решение оставлено без изменения.  

Предприниматель ФИО2 в кассационной жалобе просит  отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение  судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и  имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, в части 2 статьи 153  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), пункте 3 Правил  предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением  Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила),  содержатся именно императивные нормы относительно того, кто должен  оплачивать коммунальные услуги, в связи с чем условия соглашения,  нарушающие эти нормы, ничтожны; суд первой инстанции, неправильно  квалифицировав оспариваемую сделку как оспоримую, неверно применил  нормы об исковой давности; оспариваемые истцом условия договора, в  

соответствии с которыми по сути происходит перевод долга застройщика перед  ресурсоснабжающими организациями на дольщика, ничтожны в силу пункта 2  статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  поскольку перевод долга произведен без согласия кредитора.  

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без  удовлетворения, считая выводы судов правильными.  

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО2  поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.  Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по  мотивам, изложенным в отзыве.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и  индивидуальный предприниматель ФИО5 (дольщик)  заключили договор от 30.09.2019 № 144-В-ГЛ-8.1 участия в долевом  строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренные  договором сроки своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить  многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями, подземным  гаражом на земельном участке с кадастровым номером 78:32:0750102:3507 по  адресу: Санкт-Петербург, Малая Митрофаньевская ул., участок 21 (участок ж/д  «Варшавский вокзал - Малая Митрофаньевская улица»), и после получения  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику по акту  приема-передачи расположенное в объекте нежилое помещение с  характеристиками, указанными в пункте 1.2 договора.  

Согласно пункту 1.3 договора планируемый срок получения разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию – II квартал 2020 года.  

Как установлено пунктом 5.1 договора, срок передачи помещения  составляет 8 месяцев и начинает течь с момента ввода объекта в эксплуатацию  и исполнения дольщиком обязательств, предусмотренных пунктами 2.4.1, 2.5  договора, в части финансирования строительства.  

Согласно пункту 3.1.3 договора с момента оформления акта приема-передачи помещения, а также в случае заключения соглашения,  предусмотренного пунктом 8.1 договора, но не позднее, чем по истечении 8  месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, дольщик принял на себя  обязательство на основании выставляемых счетов ежемесячно производить  оплату коммунальных и иных расходов, связанных с обслуживанием  помещения, и оплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в  объекте.  

Пунктом 3.3.4 договора предусмотрена обязанность застройщика нести  расходы по оплате коммунальных и иных расходов, связанных с обслуживанием  помещения, расходов по оплате взносов на капитальный ремонт общего  имущества до оформления акта приема-передачи помещения или до  заключения соглашения, предусмотренного пунктом 8.1 договора, но не более 8  месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию.  

Пунктом 8.1 договора предусмотрена возможность для дольщика  осуществить отделочные работы в помещении в период с момента ввода  объекта в эксплуатацию и до передачи дольщику помещения по акту приема- передачи; в таком случае стороны подписывают соглашение,  регламентирующие проведение отделочных работ.  

Жилой дом введен в эксплуатацию 25.12.2019. 

По соглашению от 02.02.2021 права и обязанности дольщика перешли к  предпринимателю ФИО2  

По акту приема-передачи от 03.06.2021 застройщик передал объект  долевого строительства (нежилое помещение № 26Н) дольщику.  

Предприниматель ФИО2, считая, что условия договора,  устанавливающие обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги до  момента передачи объекта долевого строительства, противоречат закону, а  именно статьям 209, 210 ГК РФ, статьям 30, 153 ЖК РФ, и существу  законодательного регулирования, обратилась в арбитражный суд с иском о  признании соответствующих условий договора недействительными на  основании статьи 168 ГК РФ.  

Исходя из статей 166, 168 ГК РФ, по общему правилу, сделка,  нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.  Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом  посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом  интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка  оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не  связанные с недействительностью сделки.  

Как разъяснено в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, применительно к названным  статьям ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать  интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и  здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны  окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен  явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как  посягающая на публичные интересы.  

Статьей 210 ГК РФ на собственника возложено бремя содержания  принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или  договором. Таким образом, названной нормой допускается возможность  возложения на иное лицо, кроме собственника, бремени содержания его  имущества при наличии соглашения сторон.  

Аналогичным образом сформулирована норма, содержащаяся в части 3  статьи 30 ЖК РФ, в отношении собственника жилого помещения.  

Согласно части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за  жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от  застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома)  после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию  помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о  передаче, с момента такой передачи (пункт 6); у застройщика (лица,  обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении  помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту  или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод  многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7).  

Суды, проанализировав приведенные положения гражданского и  жилищного законодательства в совокупности, правомерно пришли к выводу, что  названными нормами не установлен явно выраженный запрет на возложение на  иное лицо обязанности по внесению платы за помещение в многоквартирном  доме и коммунальные услуги. Оснований считать, что иное, чем предусмотрено  статьей 153 ЖК РФ, распределение обязанностей по внесению платы за  помещение и коммунальные услуги посягает на публичные интересы и  противоречит существу правового регулирования, также не имеется.  

Суд апелляционной инстанции обоснованно принял во внимание, что  оспариваемые условия договора включены в договор с учетом предоставления  дольщику рассрочки платежей по март 2023 года, при том что обязанность  

передать помещение возникает у застройщика после исполнения дольщиком  финансовых обязательств, в связи с чем застройщик после ввода дома в  эксплуатацию был бы вынужден нести бремя содержания помещения в течение  всего периода рассрочки, пока помещение не передается дольщику по  обстоятельствам, не зависящим от застройщика.  

Заключение договора на предложенных условиях первоначальным  дольщиком ФИО5 свидетельствует о его согласии с условиями  договора (статья 421 ГК РФ). При заключении соглашения от 02.02.2021 об  уступке прав и обязанностей ФИО2 подтвердила, что принимает на  себя все права и обязанности по договору от 30.09.2019 № 144-В-ГЛ-8.1, в том  числе обязанности по оплате коммунальных и иных расходов, связанных с  обслуживанием помещения, на условиях договора (пункт 8 соглашения).  

При таких обстоятельствах суды правомерно пришли к выводу, что  оспариваемые условия договора не противоречат закону, не усмотрели  оснований для признания договора в этой части недействительным и отказали в  иске.  

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на  ошибочном толковании норм законодательства. Положения ГК РФ о перемене  лиц в обязательстве, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не  применимы к спорным правоотношениям.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые  решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей  288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 28.02.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 18.05.2022 по делу № А56-91014/2021 оставить без  изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО2 – без удовлетворения.  

Председательствующий И.В. Сергеева Судьи М. В. Захарова 

 ФИО1