АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А70-12099/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июня 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 июня 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1-

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2022 и постановление от 16.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-12099/2022  по иску общества с ограниченной ответственностью «Лодка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальным предпринимателям ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 820 000 руб., по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Лодка» о взыскании 22 159 руб. 74 коп.

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Лодка» - ФИО4 по доверенности от 02.05.2023 (сроком действия один год); индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5 и ФИО6 по доверенностям от 19.12.2022 (сроком действия три года).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лодка» (далее – ООО «Лодка», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик-2) о взыскании стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 81,2 кв.м, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, произведенных на основании договора аренды нежилого помещения от 06.11.2018 № 13/18, в размере 820 000 руб. 

К производству суда принято встречное исковое заявление, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ИП ФИО2 к ООО «Лодка» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 22 159 руб. 74 коп., а также судебных расходов в размере 75 000 руб. 

Решением от 28.11.2022 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 16.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены: с предпринимателей в пользу общества взыскана стоимость неотделимых улучшений в размере 820 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 400 руб., всего 839 400 руб. Кроме того, судом удовлетворен встречный иск: с общества в пользу ИП ФИО2 взыскана задолженность в размере 22 159 руб. 74 коп., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., всего 49 159 руб. 74 коп.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО2 обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества.

В обоснование кассационной жалобы ответчик-2 указывает на то, что пунктом 6.5 договора определено, что расходы по смете возмещаются арендатору только при отсутствии нарушений условий договора в течение 1,5 лет; иные условия договора (пункты 3.7 и 2.2.3) не предусматривают возможность компенсации неотделимых улучшений; на момент расторжения договора у общества имелась задолженность по договору, помимо взысканной судом задолженности у арендатора имелись и другие нарушения в виде просрочки внесения платежей; ответчик, добровольно подписав договор, согласился с условиями договора, в том числе с условием о невозмещении затрат в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору.

ООО «Лодка» в своем отзыве возражало против доводов кассационной жалобы, просило отказать в ее удовлетворении кассационной жалобы, оставить в силе обжалуемые судебные акты. 

В порядке статьи 279 АПК РФ ИП ФИО3 отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не представил.

В судебном заседании представители общества и ответчика-2 поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Учитывая надлежащее извещение ИП ФИО3 о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в его отсутствие. 

Выслушав представителей ИП ФИО2 и ООО «Лодка», изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.11.2018 между предпринимателем ФИО3 (арендодатель), предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «Лодка» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 13/18 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 81,2 кв.м, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). 

06.11.2018 нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи. 

Согласно пункту 1.3 договора арендатор обязуется использовать помещение в целях размещения кафе устричная лавка «Лодка» с реализацией товаров согласно ассортиментному перечню (Приложение № 2). 

Пунктом 1.6 договора стороны определили срок действия договора до 10.09.2023. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2019. 

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что арендатор обязан своими и/или привлеченными силами и за свой счет выполнить отделочные работы в помещении в соответствии с проектом, который предварительно письменно согласовывается с арендодателем и завершить их до 06.01.2019. 

Приложением № 5 к договору предусмотрена смета неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в сумме 820 000 руб. 

Согласно пункту 6.5 договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время, предварительно уведомив об этом арендатора в письменной форме за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. В этот же срок арендатор обязан освободить помещения от своего имущества и передать помещения арендодателю по акту приема-передачи, включая произведенные арендатором неотделимые улучшения. С момента передачи арендатором арендодателю помещения по акту приема-передачи настоящий договор прекращает свое действие. 

В том случае, если в течение одного года шести месяцев со стороны арендатора не было нарушений настоящего договора, то в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, последний обязуется возместить арендатору затраты, понесенные им на неотделимые улучшения согласно смете (Приложение № 5). 

Как указал истец, фактически стоимость затрат по отделке помещения (неотделимых улучшений), произведенных ООО «Лодка», составила 2 155 990 руб. 85 коп. 

25.02.2019 истец направил ответчикам уведомление о стоимости затрат по отделке помещения, копии документов на произведенные затраты, просил заключить дополнительное соглашение об увеличении стоимости сметы на производство работ (приложение № 5 договора). 

Однако между сторонами дополнительных соглашений в части увеличения стоимости затрат не заключалось. 

Арендодатели 16.03.2020 направили в адрес арендатора заказным письмом уведомление (повторное) о досрочном прекращении договора на основании пункта 6.5 договора и соглашение о расторжении договора аренды от 06.11.2018 № 13/18 с 06.04.2020. 

19.05.2020 сторонами подписано соглашение к договору, согласно которому стороны подтверждают расторжение договора с 19.05.2020. 

В связи с расторжением договора нежилое помещение передано из аренды по акту приема-передачи от 22.05.2020, в котором указано, что помещение передается арендодателю в связи с прекращением с 19.05.2020 действия договора аренды нежилого помещения от 06.11.2018 № 13/18.

26.04.2022 истец направил ответчикам претензию от 25.04.2022 № 15 с требованием возместить затраты, произведенные ООО «Лодка» на неотделимые улучшения нежилого помещения общей площадью 81,2 кв.м, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды нежилого помещения от 06.11.2018 № 13/18 в размере 820 000 руб. 

27.05.2022 ИП ФИО2 направлен ответ на претензию от 25.05.2022, в котором указано на отсутствие оснований для возмещения заявленных затрат на неотделимые улучшения. 

В связи с тем, что ответчики не возместили ООО «Лодка» стоимость неотделимых улучшений, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. 

В обоснование встречных исковых требований ответчик-2 указал, что в соответствии с пунктами 4.1 и 4.1.1 договора арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 600 руб., без НДС, за один квадратный метр общей площади арендуемого помещения. Сумма арендного платежа в месяц на дату подписания договора составляет 129 920 руб. 

Начиная с 13 месяца аренды, арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 1 800 руб., без НДС, за один квадратный метр общей площади арендуемого помещения, что составляет 146 160 руб. 

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендная плата по договору аренды начисляется и уплачивается арендатором с начала коммерческой деятельности, но не позднее 06.01.2019. 

ИП ФИО2 указал, что полностью и надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. 

06.11.2018 по акту передачи нежилого помещения истец принял имущество в аренду. По акту приема-передачи 22.05.2020 имущество возвращено арендатором в связи с расторжением договора с 19.05.2020. 

Как указал ИП ФИО2, у ООО «Лодка» имеется задолженность по арендной плате в размере 22 159 руб. 74 коп. На претензию с требованием погасить задолженность общество не отреагировало. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением. 

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 422, 431, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» с учетом распоряжений Правительства Российской Федерации от 10.04.2020 № 968-р, от 28.04.2020 № 1155-р, от 16.05.2020 № 1296-р, постановления Правительства Российской Федерации от 11.07.2020 № 1032, постановления Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587, информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», условиями договора, установив факт согласования сторонами произведенных обществом неотделимых улучшений и их размер, отсутствие доказательств компенсации понесенных истцом расходов в установленный договором срок, принимая во внимание положения пункта 6.5 договора, поведение сторон и причину расторжения договора, пришел к выводу об обоснованности первоначального иска, в связи с чем удовлетворил его.

В отношении встречного иска суд первой инстанции установил, что ООО «Лодка» вносились арендные платежи не в полном объеме, в связи с чем удовлетворил встречные требования, взыскав 22 159 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате, а судебные издержки на оплату услуг представителя – частично в размере 25 000 руб. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов соответствующими обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ). Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В настоящем случае улучшения арендованного имущества произведены арендатором с согласия арендодателя, стоимость улучшений согласована сторонами (смета - Приложение № 5, подписана сторонами без замечаний).

При этом, сторонами в пункте 2.2.7 договора согласовано, что произведенные арендатором в течение срока действия договора отделимые и неотделимые улучшения помещений являются его собственностью. Стоимость улучшений помещений, не отделимых без вреда для них, произведенных с согласия арендодателя, не подлежит возмещению арендодателем по прекращении срока действия договора и переходит в собственность арендодателя.

Кроме того, в пункте 3.7 договора стороны указали, что стоимость улучшений, не отделимых от помещения без вреда для него (неотделимые улучшения), в том числе затрат по внутренней отделке помещения, которые были произведены за счет средств арендатора, независимо от того, были ли такие улучшения произведены с предварительного письменного согласия арендодателя или нет, возмещению арендатору не подлежат.

Между тем, в пункте 6.4 договора стороны установили, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем (внесудебном) порядке в любое время, предварительно уведомив об этом арендатора в письменной форме за 60 дней до предполагаемой даты расторжения. В этот же срок арендатор обязан освободить помещения от своего имущества и передать помещения арендодателю по акту приема-передачи, включая произведенные арендатором неотделимые улучшения. С момента передачи арендатором арендодателю помещения по акту приема-передачи настоящий договор прекращает свое действие.

В том случае, если в течение одного года шести месяцев со стороны арендатора не было нарушений настоящего договора, то в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, последний обязуется возместить арендатору затраты, понесенные им на неотделимые улучшения согласно смете (Приложение № 5).

Исходя из буквального толкования положений договора аренды (статья 431 ГК РФ), суды пришли к верному выводу, что при его заключении стороны согласовали перечень и стоимость неотделимых улучшений, а также установили перечень работ, подлежащих возмещению при условии досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в случае отсутствия нарушений настоящего договора со стороны арендатора в течение одного года шести месяцев.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно указания на возможность такого отказа в соглашении сторон. Возможность такого отказа в рассматриваемом случае предусмотрена договором аренды.

Воспользовавшись правом, предусмотренным договором, арендодатель принял решение досрочно расторгнуть договор аренды, направив в адрес арендатора соответствующее уведомление, помещение возвращено арендодателю на основании акта возврата нежилого помещения, договор аренды прекратил свое действие.

Таким образом, суды установили, что отказ арендодателя от договора не был обусловлен нарушениями условий договора со стороны арендатора, какая-либо вина арендатора в расторжении договора в рассматриваемом случае отсутствует и в уведомлении не указана, расторжение договора произошло именно по инициативе арендодателя в связи с односторонним отказом от договора, по истечении одного года двух месяцев.

При этом, как верно указали суды, наличие долга по арендной плате за январь 2019 года, а также за январь - май 2020 года в сумме 22 159 руб. 74 коп., не может являться препятствием для применения абзаца второго пункта 6.5 договора об обязанности арендодателя возместить арендатору затраты на неотделимые улучшения, с учетом того, что самим арендодателем не выдержан указанный в пункте 6.5 договора срок, в течение которого арендатором не должно быть допущено нарушений.

Кроме того, нарушение срока внесения арендной платы является самостоятельным основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора (пункты 6.1, 6.2), не предусматривающим обязанности арендодателя возместить арендатору затраты на неотделимые улучшения. Однако в данном случае отказ от договора заявлен арендодателем на основании пункта 6.5 договора, а не пунктов 6.1, 6.2 договора.

Суды посчитали, что факт нарушения сроков внесения арендной платы и задолженность в сумме 22 159 руб. 74 коп. является менее значительным, чем отказ арендатора в возмещении затрат в сумме 820 000 руб., учитывая, что со стороны арендодателя также допущены нарушения условий пункта 6.5 договора.

Не соглашаясь с указанными выводами судов, ответчик настаивает на том, что судами неверно были истолкованы условия заключенного договора аренды, исключающие возможность компенсации неотделимых улучшений в случае любого, даже незначительного нарушения условий договора со стороны арендатора в течение 1,5 лет.

Отклоняя данные доводы, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

В рассматриваемых правоотношениях проект договора изготовлен арендодателями, основным видом деятельности которых, по не опровергнутому ответчиками утверждению истца, является сдача нежилых помещений здания торгового комплекса в аренду. 

В связи с чем при толковании условий договора суды правомерно установили волеизъявление сторон и содержание договорных условий с учетом квалификации участников договора в качестве сильной (слабой) стороны.

Применив положения пункта 6.5 договора, суды верно отметили, что исключение возможности компенсации стоимости неотделимых улучшений вследствие любого, даже незначительного нарушения условий договора нарушит баланс взаимных прав и интересов сторон.

Поддерживая означенные выводы судов, суд кассационной инстанции отмечает, что в данном случае досрочный отказ арендодателей от долгосрочного (5 лет) договора аренды, не обусловленный нарушением арендатором его условий, лишил возможности последнего на использование помещения в течение установленного пунктом 6.5 срока (1,5 года) без нарушения его условий.

Вопреки доводам подателя жалобы, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора тот факт, что с учетом установленного договором срока на уведомление о предстоящем прекращении договора, период пользования арендатора составил более полутора лет, поскольку право арендатора на компенсацию неотделимых улучшений по условиям договора не было обусловлено добросовестным использованием помещения только в первые полтора года и могло быть определено в течение любого периода использования в пределах срока действия договора, если бы данное пользование продолжалось.  

Следовательно, суды пришли к правильному выводу, что немотивированный отказ арендодателей от договора аренды не может являться препятствием для выплаты арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Также несостоятельно утверждение подателя жалобы о наличии на стороне арендатора иных нарушений условий договора в виде просрочки внесения арендных платежей, поскольку условиями договора аренды (пункт 4.11) предусмотрено внесение обеспечительного платежа в сумме арендной платы за 2 календарных месяца, за счет которого возможно было в целях исключения просрочки платежей удовлетворение требований арендодателя.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что допущенное истцом нарушение условий договора в виде задолженности 22 159 руб. 74 коп. было столь незначительно в сравнении с размером потраченных на ремонт денежных средств - 2 155 990 руб. 85 коп., что не может ограничивать право арендатора на компенсацию неотделимых улучшений в согласованном в договоре размере 820 000 руб. 

Факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не опровергнут, доказательства компенсации им понесенных истцом расходов в установленный договором срок в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, суды, полно и всесторонне исследовав все доказательства по делу, на основании которых, с учетом доводов и возражений сторон правильно установив фактические обстоятельства дела, верно применив регулирующие спорные правоотношения нормы материального и процессуального права, мотивированно удовлетворили заявленные истцом требования.

Суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства, которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе другой оценки представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 305-ЭС16-7224).

Доводы подателя кассационной жалобы фактически сводятся к неправильной оценке судами представленных в дело доказательств и условий договора, направлены на их переоценку, которая не находится в компетенции суда округа.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 28.11.2022 и постановление от 16.03.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-12099/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. ФИО7

ФИО1