Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Санкт-Петербург

07 августа 2023 года                                                Дело № А56-128799/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2023 года

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Бокановой М.Ю. 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Заявитель: общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПЛУАТАЦИЯ ГЛАВСТРОЙ – СПБ» (199034, 

<

...>, ЛИТЕРА А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.11.2010, ИНН: 

<

***>) 

Заинтересованное лицо: Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (195112, 

<

...>, ЛИТЕРА А, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.07.2003, ИНН: 

<

***>) 

Третьи лица:

1) Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (адрес: 194100, Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр-т, д.86)

2) общество с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (199034, РОССИЯ, Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7, ЛЕЙТЕНАНТА ШМИДТА НАБ., Д. 5/16, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 2-Н, КОМ.№65, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.12.2006, ИНН: 

<

***>),

о признании недействительным распоряжения № 3479-рл от 20.10.2022

при участии:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 09.01.2023, 

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности от 28.12.2022, 

от третьего лица 2): ФИО4, по доверенности от 30.12.2022, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКСПЛУАТАЦИЯ ГЛАВСТРОЙ – СПБ» (далее – Общество, ООО «ЭКСПЛУАТАЦИЯ ГЛАВСТРОЙ – СПБ») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с заявлением (с учетом уточнения предмета заявленных требований, принятых судом в порядке стать 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АП КРФ)  о признании недействительным распоряжения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – Инспекция, ГЖИ) от 20.10.2022 № 3479-рл; внесении изменений в реестр лицензий, путем включения сведений в отношении Общества в качестве управляющей организации многоквартирным домом  по адресу Санкт-Петербург, Толубеевский проезд, д.36, корп.1, стр.1, на  основании протокола общего собрания собственников в многоквартирном доме от 26.09.2022  № 1  и договора управления многоквартирным домом, условия которого утверждены  решением общего собрания  от 26.09.2022  № 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора,  привлечены Администрация Выборгского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК» (далее – ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»). 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении; представитель третьего лица полагал заявленные требования подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Инспекции  относительно удовлетворения заявления возражал 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 07.10.2022 Общество обратилось в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербург и включении многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Толубеевский проезд, д.36, корп.1, стр.1 (далее – МКД) в реестр лицензий на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом на основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений в очной форме от 26.09.2022.  К заявлению Общество  представило копию протокола общего собрания от 26.09.2022 №1; копии доверенностей на лиц, представляющих интересы собственников помещений МКД для направления заявления в Инспекцию; реестр собственников МКД, принявших участие в голосовании; реестр собственников МКД, заключивших договор управления; типовая форма договора управления МКД; копия справки обмерных работ.

Распоряжением от 20.10.2022 № 3479-рл Инспекция отказала Обществу во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург, сославшись на то, что согласно подпункту «е» пункта 5 утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (далее – Порядок, Порядок                           № 938/пр), решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленные протоколом от 26.09.2022 № 1, имеют признаки ничтожности по основаниям, установленным пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ),  - решения приняты при отсутствии необходимого кворума.

Не согласившись с указанным распоряжением, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Исследовав материалы дела, выслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в этом доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Частью 1.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

Согласно части 1 статьи 198 ЖК РФ сведения о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе.

В случае изменения перечня МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления МКД лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (часть 2 статьи 198 ЖК РФ).

Частью 3 статьи 198 ЖК РФ установлено, что орган государственного жилищного надзора после получения сведений, указанных в части 2 настоящей статьи, вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в порядке и в сроки, утвержденные федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ ОСС помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, за исключениями, указанными в данной норме.

В силу пункта 2 Порядка N 938/пр изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД, заявления о внесении изменений в реестр, содержащего, в частности, сведения об адресе МКД (подпункт "а"), об основаниях заключения, прекращения или расторжения договора управления МКД (подпункт "б").

Перечень документов, представляемых с заявлением о внесении изменений в реестр, установлен пунктом 3 Порядка N 938/пр.

В ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора проверяются документы на предмет соблюдения условий, приведенных в пункте 5 Порядка N 938/пр.

Одним из таких условий является отсутствие признаков ничтожности решения ОСС помещений в МКД по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации (подпункт "е").

Наличие названного признака является основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации и возврата документов (подпункт "а" пункта 9 Порядка N 938/пр).

Общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, когда имеется кворум.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно, в том числе, принято при отсутствии необходимого кворума.

В данном случае из материалов дела следует, что  07.10.2022 Общество обратилось в Инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий в отношении спорного МКД.

К заявлению Обществом  приложены копия протокола общего собрания от 26.09.2022 № 1, копии доверенностей на лиц, представляющих интересы собственников помещений МКД, реестр собственников помещений в МКД, принявших участие в голосовании, реестр собственников помещений МКД, заключивших договоры управления  МКД, типовая форма договора на оказание услуг по эксплуатации МКД; копия справки по данным обмерных работ МКД, что подтверждено соответствующей описью документов, представленной в материалы дела. 

Из   протокола общего собрания от 26.09.2022 № 1 следует, что  в собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 84,4% (13 195,8 м. кв.) от общего числа голосов собственников помещений МКД (согласно разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – 15 635,1 м.кв.).

Инспекцией установлено и зафиксировано в акте от 19.10.2022 № б/н, что  согласно реестру собственников, решениям собственников, являющихся приложением к протоколу от 26.09.2022 № 1, в общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома, обладающие 0,65 % голосов (102,7 м.кв.), от общего числа голосов собственников помещений в МКД (согласно разрешения на ввод в эксплуатацию МКД – 15 635,1 м.кв.).

При этом Инспекция установила, что на момент подачи Обществом заявления в ГЖИ право собственности/полномочия на участие застройщика ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК»  (в представленном Обществом реестре застройщик указан как собственник жилых помещений) не подтверждено надлежащими доказательствами (доказательствами, что помещения построены за свой счёт). 

Инспекция заключила, что ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК», являясь застройщиком, не является собственником помещений в МКД. Кроме того, не учитывался бюллетень голосования по помещению №92 в связи с расхождением данных о собственнике помещения в бюллетене голосования с реестром собственников в МКД, представленным Обществом как приложение №2 к протоколу общего собрания, представленного в Инспекцию.

С учётом  изложенного из подсчёта голосов Инспекцией исключены голоса в количестве 13046,7 голосов (помещения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140,141, 142, 143, 144, 145, 146,147, 148, 149, 150, 151, 152,153, 154, 155, 156, 157,158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264, 265, 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 298, 300, 304, 308, 310, 314, 316, 322, 324, 326, 328, 329, 332, 334, 337, 340, 346, 347, 350, 352, 353, 354, 355, 356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 364, 365, 366, 367, 368, 369, 370, 371, 372, 373, 374, 375, 376, 377, 378, 379, 380, 381) 

Заключением от 20.10.2022 Инспекцией установлено наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников МКД, оформленного протоколом общего собрания от 26.09.2022 № 1 и установлено несоответствие заявления и документов, представленных Обществом, условиям, предусмотренным пп. «е» п. 5 Порядка, которые в соответствии с пп. «а» п. 9 Порядка являются основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дел доказательства, суд приходит к выводу, о том, что Инспекция, установив признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным статьей 181.5 ГК РФ, сделала правильный вывод о несоответствии представленных документов подпункту «а» пункта 5 Порядка, поскольку представленные материалы общего собрания собственников содержали недостоверные сведения об участии собственников в общем собрании.

Вопреки доводам Общества из подсчета голосов Инспекцией  правомерно исключены голоса которыми проголосовал застройщик – ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик»  .

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в МКД, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления МКД и его реализацию наделены собственники помещений в МКД и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи. 

Документальных доказательств того, что ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» являлось правообладателем (собственником, владельцем), и имело права требования в отношении помещений в МКД, в Инспекцию  не представлено.

Следовательно, решение застройщика по вопросам, вынесенным на общем собрании МКД, нельзя признать решением правообладателя помещений в МКД по смыслу, придаваемому ему положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ. Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления МКД и конкретной управляющей компании. Данный вывод подтвержден судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.2023 N Ф07-22641/2022 по делу N А56-119396/2021).

Доводы ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК»  (застройщика)  о том, что строительство МКД  произведено за средств целевого кредита, выданного в соответствии со статьей 15.4  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-Ф "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ), а, следовательно, за счет собственных средств указанного юридического лица и о возможности  участия в общем собрании  в качестве  собственника  помещений, судом отклоняются.

Статьей 15.4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (часть 1).

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит (пункт 1.1 части 1).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (часть 3).

В соответствии со статьей 15.5. Закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (часть1);

счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи (часть 2); 

денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года (часть 4); 

внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (часть 6).

Таким образом, размещение денежных  средств участников долевого строительства на счетах эскроу является одним из способов привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства.

В данном случае ООО «ГЛАВСТРОЙ-СПБ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК»   указало, что в отношении всех квартир в МКД, за исключением четырех жилых помещений (2, 4, 12, 369), были  заключены договоры участия в долевом строительстве.

С учетом приведенных правовых норм факт привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу не свидетельствует о возникновении права собственности застройщика на жилые помещения, в отношении которых заключены договоры участия в строительстве, а равно не подтверждает  правомерность участия застройщика в качестве собственника указанных жилых помещений в общем собрании.

Кроме того, указанные документы, на которые сослалось третье лицо, в Инспекцию Обществом не представлялись  и соответственно предметом оценки ГЖИ не являлись.

Суд отклоняет  доводы Общества об отсутствии у Инспекции полномочий устанавливать ничтожность решений собственников помещений МКД при рассмотрении заявлений о включении в реестр лицензий МКД со ссылкой на  постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2023                                         N Ф07-2369/2023 по делу N А56-7057/2022.

Судебные акты по указанному делу вынесены в отношении иных обстоятельств, которые, как указал суд округа в названном постановлении по делу N А56-7057/2022,  не касаются признаков ничтожности общего собрания  к ситуациям подсчета кворума с участием застройщиков в выборе управляющей компании по договорам долевого строительства с иными лицами.

Ввиду изложенного оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону, оснований для признания нарушенными прав и законных интересов заявителя не имеется, что в силу части 3 статьи 201 АПК РФ влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Боканова М.Ю.