Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-4207/2016

г. Петрозаводск

16 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2018 года.  

Полный текст решения изготовлен   16 мая 2018 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Чемпион" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 185031, 

<

...>)

к закрытому акционерному обществу "Культторг" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 185031, 

<

...>)

о признании права собственности и признании права отсутствующим на помещение №83а

третьи лица - ООО Торговый Дом "Чемпион", ООО «Северторг», ЗАО «Хозторг», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и кртографии

при участии:

представителя ответчика Зуба И.И. (доверенность от 01.02.17)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Чемпион" (далее – истец, Фирма) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  закрытому акционерному обществу "Культторг" (далее – ответчик, Общество) о признании права собственности и признании права отсутствующим на нежилое помещение №83а, общей площадью 19,6 кв.м, расположенное по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Заводская, 26.

Истец считает спорное помещение, ранее являвшееся частью эстакады, общим имуществом здания складов, предназначенным для осуществления погрузки-выгрузки товаров; полагает, что приобрел право долевой собственности на него основании договора купли-продажи от 11.09.97; утверждает, что о последующей регистрации права индивидуальной собственности на помещение в июне 2011 года за ответчиком узнал намного позднее, участвуя в деле по иску ЗАО «Культторг» о выселении ООО «ТД «Чемпион» из спорного помещения; поскольку ответчик никогда не чинил ООО «Фирма «Чемпион» препятствий во владении и пользовании спорным имуществом, надлежащим способом защиты считает негаторный иск, в данном случае – о признании доли в праве на общее имущество.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 6, 246, 249, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.57-59) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: по договору от 11.09.97 право собственности истца возникло только на помещения общей площадью 782,2 кв.м; закрепленное в дополнительном соглашении к договору право пользования эстакадой не влечет возникновения у истца права собственности на нее; спорное помещение не относится к общему имуществу здания, и никогда не являлось частью эстакады или рампы, поскольку находилось в составе изолированных помещений здания, не являющихся местами общего пользования; дополнительное соглашение о совместном использовании эстакады не является заключенным ввиду несогласованности его существенного условия – площади эстакады; спорное помещение в течение длительного времени ответчик передавал в аренду третьим лицам, о чем истец знал; в свою очередь, истец, передав принадлежащие ему помещения в аренду, утратил владение ими, не вел деятельности в здании склада, поэтому не пользовался и спорным помещением; иск является виндикационным.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, привлечено ООО «Торговый дом «Чемпион» - арендатор части помещений истца, а также арендовавший у ответчика часть других помещений здания, включая спорное.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 9 ноября 2016 года (т.4 л.д.75-82), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.17, иск удовлетворен; признано право истца на 191/1960 доли в общей долевой собственности на нежилое помещение №83а, общей площадью 19,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.07.17 (т.4 л.д.171-176) судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение, в том числе, с целью привлечения к участию в деле третьими лицами всех собственников помещений в здании.

Определением арбитражного суда от 22.11.17 АО «Хозторг» привлечено к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на стороне истца.

По запросу суда Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия представило сведения о правообладателях помещений (т.5 л.д.56-57). Согласно представленным сведениям, помимо зарегистрированных в ЕГРН праве собственности истца и ответчика на помещения,  24.01.2000 в ЕГРН на основании акта приема-передачи от 29.11.99 и протокола заседания Наблюдательного совета ОАО «Хозторг» от 01.11.99 №3 зарегистрировано право собственности ООО «Северторг» на помещение с кадастровым номером 10:01:0090102:542 – материальный склад общей площадью 2 144 кв.м, расположенный на 1 и 2 этажах здания 26 по ул. Заводская в г. Петрозаводске.

Определением от 20.10.17 ООО «Северторг» привлечено к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований, на стороне истца. Кроме того, третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Республике Карелия.

Исковые требования неоднократно уточнялись истцом (т.5 л.д.96-104). Окончательное требование заявлено в судебном заседании 27.04.18. Помимо требования о признании за истцом права общей долевой собственности на спорное помещение 83а, истцом заявлено требование о признании отсутствующим зарегистрированного права ЗАО «Культторг» на то же помещение. Дополнительное требование принято к рассмотрению судом. Истец настаивал на негаторном характере иска, утверждая об отсутствии препятствий со стороны ответчика в проходе истца в принадлежащие ему помещения через спорное.

При повторном рассмотрении дела ответчик иск не признал, требование истца считал виндикационным, поддержал заявление о пропуске срока исковой давности.

В письменных пояснениях (т.5 л.д.105-106) и в судебных заседаниях представитель АО «Хозторг» считал иск обоснованным; полагал, что в документах по сделке приватизации от 13.07.93, заключенной между Фондом государственного имущества РК и ответчиком, отсутствуют какие-либо сведения о существовании спорного нежилого помещения в момент приватизации. АО «Хозторг» представлен план первого этажа здания из технического паспорта от 10.10.1978 года, согласно которому на рампах (эстакадах) вдоль здания отсутствуют какие-либо помещения (т.5 л.д.94-95). В этой связи АО «Хозторг» считало, что площади рамп (эстакад) вдоль здания 26 по ул. Заводской в г. Петрозаводске на момент совершения сделки приватизации от 13.07.93 являлись местами общего пользования и принадлежали на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений здания в силу закона (статьи 289, 290 ГК РФ), поскольку предназначались для эксплуатации помещений, расположенных в здании, и использовались для проведения погрузочно-разгрузочных работ. АО «Хозторг» сообщило, что в настоящее время собственником помещений АО «Хозторг», прилегающего к помещениям ООО «Фирма «Чемпион», является ООО «Северторг»; между указанными помещениями имелся внутренний проход, однако он существует только на планах и никогда не использовался, так как всегда был капитально закрыт.

Третье лицо, ООО «Северторг», в письменных пояснения (т.8 л.д.54) и в судебных заседаниях пояснило, что о регистрации права собственности ЗАО «Культторг» на спорное помещение узнало с момента привлечения к участию в деле третьим лицом; полагало, что регистрация права за ответчиком произведена незаконно. Подписавшая объяснение ФИО2, сообщила, что в момент приватизации в 1993 году она работала в ЗАО «Хозторг» в качестве старшего товароведа; в 1994 году была назначена на должность генерального директора; ни в 1993, ни в 1994 году спорного помещения как объекта не существовало; эта была площадь рампы (эстакады), не имеющей наружных границ; рампа (эстакада), примыкающая к дому 26 по ул. Заводской, в 1993 году являлось местом общего пользования собственников здания; площади рампы, в том числе, под спорным помещением, использовались ЗАО «Хозторг» по мере необходимости для хранения крупно-габаритных грузов: стекло оконное в деревянных обрешетках, ванны чугунно-эмалированные, ванные стальные эмалированные; спорное имущество не могло входить в состав приватизируемого имущества ни одного из юридических лиц – участников приватизации, любые другие утверждения не соответствуют действительности; в настоящее время ООО «Северторг» является собственником помещения, граничащего с помещением ООО «Фирма «Чемпион»; между этими помещениями на планах имеется внутренний проход, однако, он никогда не использовался и всегда был капитально закрыт, в том числе, в 90-ые годы; таким образом, со стороны ул. Заводская у истца существует возможность проводить погрузочно-разгрузочные работы только через спорное помещение. 

Заслушав объяснения представителей сторон и третьих лиц лица, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи государственного имущества в порядке приватизации от 13.07.93, заключенного Фондом государственного имущества Республики Карелия и ТОО «Культторг» (правопредшественник ЗАО «Культторг» - т.1 л.д.96) (т.1 л.д.60-68) ответчик приобрел в собственность имущество, перечисленное в приложениях 1-3 к договору, в том числе, двухэтажное здание склада по ул. Заводская, 26 в г. Петрозаводске, площадью 7 450 кв.м. Данный факт подтвержден свидетельством о собственности (регистрационный номер 144), выданным Фондом 11.01.94 (т.1 л.д.69).

Постановлением Мэра города Петрозаводска от 22.04.94 №931 (т.1 л.д.72) земельные участки на пересечении улицы Заводской и Шуйского шоссе для эксплуатации административных зданий, складов и магазинов перерегистрированы на праве бессрочного пользования на организации, приобретшие здания, в том числе, для ТОО «Культторг» на земельный участок площадью 11177 кв.м. ТОО «Культторг» выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей РК-01 №000028 (т.1 л.д.71-80). К Акту приложен план земельного участка с отображением на нем расположенных на земельном участке зданий и сооружений с указанием их принадлежности (т.1 л.д.73). При схематическом изображении здания склада, помещения в котором, согласно плану земельного участка, принадлежали АО «Хозторг» и ТОО «Культторг», отображено наличие рамп вдоль части фронтальной и тыльной сторон здания.

По договору купли-продажи от 11 сентября 1997 года (т.1 л.д.10) ТОО «Культторг» продало обществу с ограниченной ответственностью «Чемпион» (правопредшественник ООО «Фирма «Чемпион») часть помещений общей площадью 782,2 кв.м, расположенных на первом этаже здания (№№31-38 на схеме помещений из технического паспорта №7311).

Помещения переданы покупателю по передаточному акту от 11.09.97 (т.1 л.д.10 оборот).

В тот же день стороны заключили дополнительное соглашение к договору, указав, что площадь эстакады перед помещением склада, как с фронтальной, так и с дворовой стороны, является площадью общего пользования (пункт 1).

Согласно пункту 2, учитывая объём товарооборота, ООО «Чемпион» пользуется приоритетным правом при парковке автотранспорта и проведении погрузки-выгрузки из помещения склада, включая и территорию эстакады.

В пункте 3 стороны пришли к соглашению о том, что площадь эстакад, подлежащих совместному использованию, в стоимость продажи не входит и не подлежит дополнительной оплате в любой её форме.

Право собственности ООО «Фирма «Чемпион» на помещения площадью 781,6 кв.м, расположенные на первом этаже здания материального склада по ул. Заводская 26, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 15 июня 2001 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 10-АБ 547816 от 07.06.2013 (т.1 л.д.12).  

В настоящее время все сведения о здании выделены ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в технический паспорт инв. номер 13929.  

При сличении представленной истцом копии технического паспорта на помещения склада истца (т.1 л.д.15-18) с запрошенными в ГУП РК «РГЦ «Недвижимость» архивными экземплярами технических паспортов (инвентарные номера 7311 и 13929) судом установлено, что из помещений истца имелось три выхода: один внутренний – в помещения АО «Хозторг» (в настоящее время собственником помещений является ООО «Северторг») и два на улицу – с фронтальной и тыльной сторон здания. В датированных сентябрем 1986 года общих сведениях о здании, имеющихся в архивном экземпляре технического паспорта, под литерами В1 и В2 отражено наличие у здания двух платформ. По данным архивного экземпляра технического паспорта, в 1994 году площадь платформы В1 уменьшилась на 442,4 кв.м., одновременно отражено возникновение пристройки под литером В7 площадью 442,4 кв.м с рулонной крышей, кирпичными стенами и воротами (т.3 л.д.79, 93). 

На запрос суда ГУП РК  РГЦ «Недвижимость» письмами от 12.10.17, от 02.11.17 (т.5 л.д.48,74) сообщило, что поэтажный план первого этажа технического паспорта на здание материального склада не содержит описание помещений, расположенных ниже первого этажа, как расположенных за пределами основного здания, в связи с чем в составе основного здания их площадь не учитывалась; наличие пристройки площадью 442,4 кв.м, расположенной в пределах платформы В1, выявлено в процессе обследования 1994 года, в связи с чем произошло изменение площадей, повлекшее уменьшение площади платформы В1 с 808,64 на 442, 4 кв.м.; сведения о наличии перегородок, образующих помещение, отраженное в техническом паспорте, выполненном ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» под номером 83а, внесены в архивный экземпляр технического паспорта (инв.номер 13929) по результатам проведения текущей инвентаризации изменений на 05.06.01; с учётом факта отражения по результатам обследования на 1994 год в техническом паспорте пристройки, общей площадью 442,4 кв.м, вышеуказанное помещение на дату внесения изменений в технический паспорт (05.06.01), располагалось в пределах указанной пристройки.

Таким образом, в документах технического учёта факт обособления части платформы В1 путем выделения из нее помещения площадью 442, 4 кв.м зафиксирован после приватизации ЗАО «Культорг» части помещений в здании. 

Из технического паспорта и фотоснимков, представленных истцом (т.2 л.д.69-70), видно, что наружная дверь из помещений ООО «Фирма «Чемпион» со стороны двора выводит непосредственно на примыкающую к стене здания платформу с крышей в виде навеса. Выход из помещений истца с фронтальной стороны здания приходится на платформу под навесом, огороженную кирпичными стенами и имеющую ворота непосредственно напротив выхода из помещений истца (т.2 л.д.71-78), которая с 1994 года в архивном экземпляре технического паспорта значится как пристройка В7.  

На поэтажном плане первого этажа органом технической инвентаризации по результатам обследования 5 июня 2001 года внесены текущие изменения, о возведении в расположенном на платформе огороженном помещении (пристройка В7) в период с октября 1997 по 5 июня 2001 года двух внутренних перегородок (т.3 л.д.27, т.2 л.д.23, т.1 л.д.16).

В результате установки внутренних перегородок в пределах огороженной стенами территории платформы образовалось помещение между улицей и непосредственно помещениями истца. Иными словами, при выходе на улицу с фронтальной стороны здания истец ограничен площадью указанного помещения и не имеет доступа в другие части огороженной платформы. По объяснениям истца, такой порядок пользования частью эстакады не препятствовал погрузке-выгрузке, поскольку у истца имелся выход из принадлежащих ему помещений на улицу с фронтальной стороны здания.

Несмотря на имеющуюся отметку о внесении текущих изменений в архивном экземпляре технического паспорта, в качестве обособленного выделенное помещение не учитывалось до марта 2010 года, что подтверждается отсутствием в экспликации площадей отметки о его существовании. В марте 2010 года ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подготовило по заявке ответчика технический паспорт на помещение 1-Н, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком 16 июня 2011 года (свидетельство о государственной регистрации права 10-АБ 429632 – т.1 л.д.82). В состав помещения 1-Н общей площадью 7 267,7 кв.м   включено помещение 83а площадью 19,6 кв.м, поименованное как склад (т.2 л.д.83-89) и являющееся спорным.

Фирма считает, что при приобретении в 1997 году помещений площадью 782,2 кв.м, одновременно приобрела долю в праве на общее имущество – расположенную непосредственно напротив выхода из помещения истца часть эстакады, являющуюся в настоящее время помещением 83а, и имеющую правовой режим общего имущества.

При разрешении спора суд руководствуется следующим.

Как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64, Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления №64).

В пункте 2 Постановления №64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При исследовании материалов дела и документов технического учета судом установлено, что других наружных выходов из складских помещений Фирмы на фронтальную сторону здания, кроме выхода через обособленное в 2001 году помещение 83а, не существовало с момента приобретения истцом помещений по договору от 11.10.97. Следовательно, и погрузка-выгрузка со стороны улицы Заводская на дату заключения дополнительного соглашения могла производиться истцом только через ныне существующее помещение 83а с парковкой автомобилей к непосредственному месту погрузки-выгрузки.

Это означает, что при заключении дополнительного соглашения от 11.09.97 к договору купли-продажи сторонами был подтвержден правовой режим именно платформ, примыкающих к помещению склада покупателя, и поименованных в соглашении эстакадами, в том числе, существующего в настоящее время выделенного ответчиком помещения 83а, как общего имущества здания. Иное толкование не соответствует буквальному значению условий дополнительного соглашения о приоритетном праве покупателя при парковке автотранспорта и проведении погрузки-выгрузки из здания склада, включая площадь эстакады перед помещением склада с обеих сторон здания (часть 1 статьи 431 ГК РФ). Суд соглашается с истцом, что независимо от формы, размера, иных технических характеристик (наличия или отсутствия стен, высоты) эстакад с фронтальной и дворовой стороны, следует принимать во внимание буквальную трактовку соглашения, а также действительную волю сторон с учётом цели договора.

Действительно, в соглашении к договору купли-продажи от 11.10.97 отсутствует условие о приобретении истцом права собственности на спорное имущество. Однако определение в соглашении правового режима совместного использования площади эстакады перед помещением склада истца означает ни что иное, как признание сторонами сделки спорного имущества, обслуживающим помещения и продавца, и покупателя, то есть отнесение его к общему имуществу сторон. 

Довод ответчика о возможности прохода из помещений истца к эстакаде через помещения АО «Хозторг», не принимается судом. В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение сторон от 11.10.97 не породило обязательств для АО «Хозторг», не участвовавшего в сделке. Следовательно, не повлекло оно и возникновения права истца требовать предоставления прохода от лица, не являющегося стороной обязательства.

Довод ЗАО «Культорг» о несении им бремени содержания расположенной на платформе В1 пристройки, подтвержденный договором подряда от 14.06.12 о ремонте кровли пристройки с документами о его исполнении (т.6 л.д.4-17), не влияет на вывод суда о квалификации спорного помещения как общего имущества здания. Правовой режим общего имущества определялся на дату первой приватизации помещений в июле 1993 года. Документами технического учёта зафиксирован факт обособления истцом части эстакады в 1994 году, после того как у здания появилось два собственника, то есть с нарушением положений статьи 246 ГК РФ о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех её участников.  Утверждение ЗАО «Культорг» о возведении пристройки на платформе В1 значительно раньше, чем она была выявлена органом технического учёта в 1994 году, не признано участвующими в деле лицами, и отклоняется судом. 

Заслушанная судом по ходатайству ЗАО «Культорг» свидетель ФИО3, пояснившая, что с 1987 года до 4 сентября 1996 года работала директором предприятия Культорг (т.6 л.д.79-83), дала показания, что пристройка возводилась на месте товарного навеса до приватизации предприятия, но её границы заканчивались у четвертого склада (то есть применительно к обстоятельствам дела – пристройка не достигала выхода на эстакаду из помещений, проданных истцу в 1997 году). 

В последующем заслушанная по ходатайству ЗАО «Культорг» свидетель ФИО4 (т.6 л.д.138, 141-145), работавшая на предприятии Культорг товароведом по транспорту до 1996 года, пояснила, что кирпичную стену пристройки начали выкладывать в 1991 году вдоль всей стены здания, и в настоящее время внешний облик пристройки не изменился (т.6 л.д.146).

Вместе с тем, свидетель ФИО5, заслушанная по ходатайству ООО «Северторг», АО «Хозторг», в судебном заседании 14.03.18 пояснила, что с 1981 года работала на Карельской базе Росхозторга; часть помещений в здании 26 по ул. Заводская была занята базой Росхозторга (в дальнейшем АО «Хозторг»), и в последующем им приватизирована; вдоль здания с обеих сторон находилась общая рампа; иногда, когда Хозторгу не хватало места для погрузки, на рампе хранились товары; Культорг использовал для погрузки рампу с другой стороны здания (дворовой); В 1993 году она (свидетель) была включена в комиссию по приватизации, на тот момент стена из пеноблоков на рампе отсутствовала; рампа не приватизировалась АО «Хозторг», поскольку она являлась общей.

 Оценивая показания свидетелей, суд учитывает их противоречивость, субъективное восприятие свидетелями событий двадцатипятилетней давности, и не принимает показания в качестве безусловного доказательства, подтверждающего возведение пристройки В7 на месте платформы В1 в период до совершения первой сделки по приватизации помещений в здании в июле 1993 года. 

Представленные ЗАО «Культорг» инвентарные карточки учёта основных средств на электропогрузчики и зарядную станцию (т.6 л.д.31-32), инвентарные книги учёта основных средств за период с 1988 года о нахождении на балансе Карельского оптового предприятия Роскульторг навеса для хранения товаров (т.6 л.д.33-40) не являются безусловным доказательством нахождения зарядной станции и навеса на месте эстакады В1.

Таким образом, опираясь на документы технического учёта, суд приходит к выводу о возведении ответчиком пристройки после приватизации помещений ТОО «Культорг». Суд полагает, что несвоевременное внесение изменений в документы технического учёта относится к рискам лица, перестроившего платформу В1.

Оценивая довод ЗАО «Культорг» о включении пристройки В7 в план приватизации предприятия, суд учитывает, что в перечень зданий и сооружений, продаваемых предприятию (т.1 л.д.64), был включен склад двухэтажный площадью 7 450 кв.м. После отчуждения части помещений склада площадью 782,2 кв.м в 1997 году в пользу ООО «Фирма «Чемпион», площадь помещений, оставшихся в собственности ЗАО «Культорг», должна была составлять 6 667,8 кв.м. Между тем, в 2011 году ЗАО «Культорг» зарегистрировало право на помещения площадью 7267,7 кв.м (с превышением на 600 кв.м против документов о приватизации). В отсутствие доказательств, бесспорно свидетельствующих о приватизации части платформы В1 (в настоящее время пристройки В7), суд считает это обстоятельство недоказанным.

Поскольку платформы с обеих сторон здания имеют вспомогательное назначение – проведение погрузочно-разгрузочных работ – и обслуживают здание складов, а также в отсутствие бесспорных доказательств приватизации спорного помещения, суд считает, что спорный объект является общим имуществом здания в силу закона, а дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 11.10.97 лишь подтвердило правовой режим общего имущества. 

Правовой режим общего имущества определяется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об общей собственности. По общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 244 ГК РФ, общая собственность на имущество является долевой.

В пункте 3 Постановления №64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственника помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. 

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (пункт 9 Постановления №64).

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.13 №153). В частности, иск о признании права лица, считающего себя собственником имущества, но не владеющего им, не может быть удовлетворен. Надлежащим способом защиты в этом случае является виндикационный иск, поскольку при его рассмотрении «обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота» (постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.07 №3039/07).

От того, в чьем владении находится спорное имущество, зависит и применение исковой давности. Если вещь выбыла из владения истца, к требованию о её виндикации применяется общий срок исковой давности (три года). На требования владеющего собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Одним из критериев владения согласно пункту 9 Постановления №64 является свободный доступ к объекту. 

Истец утверждает, что с момента заключения договора купли-продажи вплоть до настоящего времени, не был ограничен в проходе через спорное помещение; о том, что ответчик позиционирует себя единственным собственником помещения,  узнал в феврале 2016 года, когда ЗАО «Культторг» обратилось в суд с иском к ООО «Торговый дом «Чемпион» об освобождении спорного помещения, предоставив свидетельство о праве собственности на помещение 1-Н и технический паспорт на него, из которого следовало, что спорное имущество включено в состав помещения 1-Н (т.1 л.д.131-139).

Возражая против доводов Фирмы, ЗАО «Культторг» представило в материалы дела договоры аренды (т.1 л.д.103-127, т.2 л.д.10), заключенные в различное время, начиная с 2005 года, сначала с ООО «Чемпион-1» в лице директора ФИО6 о передаче в аренду помещений склада площадью 800 кв.м, а с 2011 года – с ООО «Торговый дом «Чемпион» в лице директора ФИО6 о передаче в аренду помещений склада той же площадью. 

Ответчик полагает, что передача им спорного помещения в аренду в числе других площадей означает утрату владения Фирмой этим помещением. Ответчик утверждает, что Фирма как минимум с 2011 года знала о передаче в аренду третьему лицу спорного помещения и пропустила срок исковой давности по виндикационному иску.

При исследовании договоров аренды о передаче помещений в аренду третьим лицам, судом установлено, что до 1 апреля 2014 года спорное помещение не было показано как обособленное. Только в договоре №8/1 от 01.04.14 (т.1 л.д.125-127) содержится индивидуализирующие признаки, подтверждающие факт передачи спорного имущества в аренду. Договоры, заключенные до этого срока, не позволяют однозначно утверждать, что спорное помещение было включено Обществом в состав объекта аренды. Подтверждающие это обстоятельство акты приемки-передачи с выделением на них, в том числе спорного помещения (т.2 л.д.97, 103, 109), представленные ответчиком (являющиеся частью находящихся у него экземпляра договоров), отличны от актов, представленных третьим лицом, где выделение спорного помещения другим цветом отсутствует (т.3 л.д.10,13,18), и потому не являются доказательствами, бесспорно свидетельствующими о включении спорного помещения в состав объекта аренды, переданного третьему лицу. 

Материалами дела не подтвержден также довод ответчика об осведомленности истца о совершенных сделках аренды с третьими лицами. Представленные по запросу суда копии регистрационного дела в отношении ООО «Фирмы «Чемпион» (т.3) свидетельствуют о том, что ФИО6 – директор ООО «Торговый дом «Чемпион» - никогда не являлась директором истца. С февраля 2007 года им является ФИО7    

Ответчик утверждает, что помимо помещений ответчика, ООО «Торговый дом «Чемпион» арендовало все помещения истца, что означает утрату Фирмой владения помещениями в здании, включая спорное. Дополнительно в подтверждение довода об утрате истцом владения принадлежащими ему помещениями ЗАО «Культорг» ссылается на договор аренды складского помещения от 01.06.01, в соответствии с которым помещения ООО «Фирма «Чемпион» находились в аренде  у предпринимателя ФИО8 до 30.06.06 (т.6 л.д.41-46)

Суд считает, что владение вещью по договору, не предполагающему переход титула собственника, осуществляется арендатором не как своей собственной, и не означает утрату арендодателем господства над вещью. Кроме того, согласно объяснениям представителя истца, несмотря на передачу принадлежащих ему помещений в аренду третьему лицу, Фирма, зарегистрированная по адресу: Петрозаводск, ул. Заводская, 26, использовала незначительную часть принадлежащих ей помещений под офис, и имела свободный доступ в него через спорное помещение.

Не свидетельствует об утрате владения и договор на отпуск воды и прием сточных вод от 01.01.12 (т.6 л.д.47-59), где единственной точкой поставки воды потребителю – ООО «Фирма «Чемпион» - было указано помещение магазина по ул. Мурманская, 26, и только дополнительным соглашением от 14.10.15 была внесена новая точка поставки – склад по ул. Заводская, 26.

Вместе с тем, как указано в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.07.16 по настоящему делу (т.4 л.д.171-176) «…вопреки выводам, сделанным судами, из материалов настоящего дела и вступившего в законную силу решения суда от 08.07.2016 по делу А26-1383/2016 следует, что спорное помещение до февраля 2016 года находилось во владении Общества и его арендатора – ООО «ТД «Чемпион» и фактически не использовалось истцом ни в качестве обеспечения входа в принадлежащее ему помещение, ни в качестве общего имущества собственников помещений в здании…». При новом рассмотрении дела суд учитывает, что независимо от доводов сторон об осведомленности истца о притязаниях ответчика на спорное помещение, или об отсутствии такой осведомленности, с момента привлечения ООО «Фирма «Чемпион» к участию в деле А26-1383/2016 третьим лицом (23.05.16) последнее достоверно узнало о притязаниях ответчика на спорное помещение, о его контроле над помещением, выразившемся в единоличном распоряжении и передаче в аренду ООО «Торговый дом «Чемпион», что означает утрату контроля со стороны других лиц. Однако требование о виндикации помещения у ответчика истцом не заявлено. 

Определение норм права, подлежащих применению, относится к компетенции суда, но определение предмета иска (выбор способа защиты) является исключительной компетенцией истца, суд не вправе выходить за пределы заявленного требования.

При таких обстоятельствах, удовлетворение иска о признании права собственности невозможно без рассмотрения требования о виндицировании вещи. Как указано выше, только при его рассмотрении обеспечивается соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. Суд отказывает в удовлетворении требования.

Требование о признании зарегистрированного права отсутствующим также не подлежит удовлетворению. Иск о признании права отсутствующим является специальным способом оспаривания зарегистрированного права, подлежащим применению, когда другие способы защиты отсутствуют. Это - иск владеющего собственника, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Только при совокупности этих условий иск может быть удовлетворен. В данном случае оба условия отсутствуют.

На основании изложенного, суд полностью отказывает в удовлетворении иска, с отнесением расходов по госпошлине на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Чемпион» (ОГРН: 1031000005860, ИНН: 1001085390) отказать.

2. Взыскать с ООО «Фирма «Чемпион» в пользу ЗАО «Культторг» 3000 руб. расходов по госпошлине за рассмотрение кассационной жалобы судом кассационной инстанции. 

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.