Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-4556/2018

город Брянск

15 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.06.2018г.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи  Грахольской И.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой О.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Творец», п.Путевка Брянского района

к Администрации Брянского района

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка

при участии: 

от заявителя: Сущая А.Г. – представитель (доверенность б/н от 22.11.2017); после перерыва – тот же;

от заинтересованного лица: ФИО1 – ведущий юрисконсульт (доверенность № 1-2684А от 21.08.2017); ФИО2 – начальник юридического отдела (доверенность № 1-141А от 17.01.2018); после перерыва - ФИО1 – ведущий юрисконсульт (доверенность № 1-2684А от 21.08.2017).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Творец» (далее – ООО «Творец», Общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Администрации Брянского района о признании незаконным отказа, изложенного в письме № 1-1555А от 20.04.2018 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21. Кроме того, заявитель просит обязать администрацию Брянского района  заключить с ООО «Творец» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, без проведения торгов для завершения строительства 10-этажного жилого дома позиция 4 и 10-этажного жилого дома позиция 3 в п.Путевка Брянского района Брянской области.

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного в судебном заседании 04.06.2018 в порядке ст. 163 АПК РФ.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, признал настоящее дело подготовленным к судебному разбирательству. В связи с изложенным, суд счел возможным завершить предварительное судебное заседание и перейти к судебному заседанию в соответствии с ч.5 ст. 136 и ч.3 ст. 137 АПК РФ.

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

05 апреля 2018 года ООО «Творец» обратилось в Администрацию Брянского района (письмо исх. № 70) с заявлением о заключении в порядке пп.10 п.2 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, с разрешенным видом использования: строительство многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры.

Письмом от 20 апреля 2018 года исх.№1-1555А Администрация Брянского района Брянской области отказала ООО «Творец» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, ссылаясь на отсутствие у заявителя документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства.

Полагая, что данный отказ Администрации Брянского района, изложенный в письме №1-1555А от 20 апреля 2018 года, не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц, препятствует осуществлению экономической деятельности ООО «Творец» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы документы, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течении первоначального срока аренды.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Обращаясь с заявлением в Администрацию Брянского района, ООО «Творец» руководствовалось нормами права, изложенными в пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

В соответствии с п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, правособственности на который приобретено по результатам публичных торгов попродаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи спрекращением действия договора аренды земельного участка, находящегосяв государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, заисключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, еслиуполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срокадействия ранее заключенного договора аренды земельного участка, накотором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятииэтого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано вудовлетворении данного требования или этот объект не был продан спубличных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии снастоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельныйучасток не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ниодному из предыдущих собственников этого объекта.

Как следует из материалов дела, 19.08.2010 между Администрацией Брянского района и МУ Снежская сельская администрация  заключен договор аренды земельного участка №2564 от 19.08.2010г, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 32:02:220306:21, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 16 967 кв.м. предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры. Срок действия договора с 13.08.2010 по 13.08.2013. 

21.09.2010 между МУ Снежская сельская администрация  и ООО «Творец» заключен договор субаренды №2564/1, согласно условиям которого земельный участок с кадастровым номером 32:02:220306:21 передан Обществу заявителя на условиях, не противоречащих основному договору аренды земельного участка № 2564 от 19.08.2010.

Впоследствии срок действия договора аренды № 2564 от 19.08.2010. продлен дополнительным соглашением к договору от 03.09.2013 - до 13.08.2016. Соответственно, срок действия договора субаренды №2564/1 от 21.09.2010 также был продлен дополнительным соглашением между сторонами от 01.10.2013 до даты – 13.08.2016.

05.12.2013г. Администрацией Брянского района Брянской области Обществу заявителя выдано разрешение №RU-32502000-480 на строительство 10-ти этажного жилого дома поз.4 п.Путевка на земельном участке с кадастровым номером 32:02:220306:21. 

16.04.2014 Администрацией Брянского района Брянской области выдано разрешение №RU-32502000-86 на строительство 10-ти этажного жилого дома поз.3 в п.Путевка на том же участке. 

Указанные разрешения на строительство были выданы на основании представленной проектной документации ООО «Брянскгражданпроект-сервис», которая была приложена и к письму №70 от 05.04.2018г.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя пояснил, что указанные выше разрешения на строительство были выданы в период действия договора субаренды земельного участка №2564/1 от 21.09.2010г. с кадастровым номером 32:02:220306:21, с разрешенным использованием: строительство многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, сроком до 13.08.2016г., заключенного с МУ Снежская сельская администрация.

До 14.02.2018г. ООО «Творец» считало договор субаренды продлённым, поскольку 01.07.2016г. Обществом было получено письмо МУ «Снежская сельская администрация» о возобновлении договоров субаренды №2564/1 и 2563/1. В настоящее время срок действия договора аренды земельного участка истек.

Строительство многоквартирных домов на спорном земельном участке ООО «Творец» осуществляет с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.  Между ООО «Творец» и физическими лицами заключены договоры долевого участия, прошедшие государственную регистрацию.

При этом, с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ООО «Творец» не имеет законных оснований для регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. 

Кроме того, заявитель указал, что согласно договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, срок ввода в эксплуатацию объекта определен - 4 квартал 2018года. Несвоевременная передача жилых помещений дольщикам негативным образом затронет их права как участников долевого строительства указанных выше объектов. 

Именно в целях надлежащего исполнения взятых на себя обязательств по договорам долевого участия, ООО «Творец» обратилось в Администрацию Брянского района с заявлением о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов. При подаче заявления ООО «Творец» были приложены проектная документация, заключения государственной экспертизы, разрешения на строительство, проектные декларации, а так же подтверждения регистрации договоров долевого участия с физическими лицами.

Заявитель отмечает, что отсутствие зарегистрированных прав на земельный участок препятствует дальнейшей работе по завершению строительства, введению многоквартирных домов в эксплуатацию и дальнейшей регистрации договоров долевого участия в строительстве. 

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: 

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

Оспариваемый заявителем отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21 соответствует действующим нормам закона, а именно ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

При этом, суд учитывает следующее.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено представленными в материалы дела документами, разрешения на строительство жилых домов №RU-32502000-480 и №RU-32502000-86 на спорном земельном участке с кадастровым номером 32:02:220306:21 выданы ООО «Творец»  05.12.2013 и  16.04.2014, соответственно, то есть в период действия договора субаренды земельного участка № 2564/1 от 21.09.2010г. При этом, срок действия разрешения №RU-32502000-480 продлен до 05.01.2019, а разрешения №RU-32502000-86 – до 31.12.2018 в соответствии с проектной документацией. Следовательно, в настоящее время оба разрешения на строительство 10-ти этажных жилых домов поз. 3 и 4 в п.Путевка на земельном участке с кадастровым номером 32:02:220306:21 являются действующими.

В ходе судебного разбирательства заявителем в материалы дела представлены справки и степени готовности и об объемах выполненных застройщиком работ при строительстве многоквартирных домов №№ 115 и 116 от 05.06.2018, согласно которым степень строительной готовности объекта поз. 4 составляет 87,5 %, поз. 3 – 26 %.

Согласно указанным справкам план-график выполнения строительных работ на текущую дату выполняется в срок.

Оценив фактические обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, содержание договора аренды (субаренды), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 32:02:220306:21 предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, приняв во внимание наличие соответствующей проектной документации, действующих разрешений на строительство объектов, степени готовности и объемах выполненных работ ООО «Творец» в рамках договора субаренды №2564/1 от 21.09.2010г., суд приходит к выводу о добросовестных действиях заявителя по использованию спорного земельного участка и исполнению своих обязательств по договору субаренды в целом. Доказательств иного в суд не представлено. 

Кроме того, суд учитывает реально существующую угрозу нарушения прав участников долевого строительства, с которыми ООО «Творец» заключило соответствующие договоры, прошедшие государственную регистрацию.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, суд полагает, что отказ Администрации Брянского района в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21 препятствует завершению строительства многоквартирных жилых домов, расположенных на данном участке, что, в свою очередь, нарушает права и законные интересы ООО «Творец» и третьих лиц – участников долевого строительства данных объектов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для заключения между сторонами договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21 на новый срок без проведения торгов, в порядке пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Учитывая изложенное, суд находит требования ООО «Творец» подлежащими удовлетворению, а отказ Администрации Брянского района, изложенный в письме № 1-1555А от 20.04.2018, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21 - незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует нормам действующего законодательства Российской Федерации, материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу. 

Учитывая изложенное, требования заявителя о возложении обязанности на ответчика заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, без проведения торгов для завершения строительства 10-этажного жилого дома позиция 4 и 10-этажного жилого дома позиция 3 в п.Путевка Брянского района Брянской области, подлежат удовлетворению, ввиду того, что являются способом восстановления нарушенного права заявителя.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 3 000 руб. (пп.3 п.1 ст.333.21 НК РФ).

Заявителем при обращении с настоящим заявлением в суд по платежному поручению № 265 от 28.04.2018 оплачено 3 000 руб. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ответчика, в связи с чем, с Администрации Брянского района подлежит взысканию в пользу ООО «Творец»                     3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Творец» удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации Брянского района, изложенный в письме № 1-1555А от 20.04.2018 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21.

Обязать администрацию Брянского района  заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Творец» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 32:02:220306:21, без проведения торгов для завершения строительства 10-этажного жилого дома позиция 4 и 10-этажного жилого дома позиция 3 в п.Путевка Брянского района Брянской области.

Взыскать с администрации Брянского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Творец» судебный расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула) в месячный срок со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяГрахольская И.Э.