ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14978/2019

Дело № А41-44408/18

01 октября 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  24 сентября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 октября 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи  Терешина А.В.,

судей  Гараевой Н.Я., Мизяк В.П.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: 

от ФИО2: ФИО3 (представитель по устному ходатайству);

ФИО2: (лично, паспорт);

от конкурсного управляющего ФИО4: ФИО5 (доверенность от 13.08.2018 г); ФИО6 (доверенность от 28.03.2019 г),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2019 по делу  № А41-44408/18,  по заявлению ФИО2 (далее - кредитор) к ООО "Ваш город" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании статуса залогового кредитора,

УСТАНОВИЛ:

Кредитор обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ней статуса залогового кредитора в деле о банкротстве ООО «Ваш город».

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.07.2019 по делу №А41-44408/18 в удовлетворении заявления было отказано.

Не  согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2019 по делу №А41-44408/18 отменить, разрешить вопрос  по существу. 

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с вынесенным определением суда, считает его необоснованным и незаконным, подлежащем отмене, поскольку арбитражным судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела; неправильно применены нормы материального права; апеллянт не согласен  с выводами арбитражного суда, что требование  заявителя о признании за ним статуса залогового кредитора не подлежит удовлетворению по причине выбытия объекта не завершенного  строительством и регистрации перехода к приобретателю прав на  земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями. 

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Московской области, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии с положениями статей 257 - 262, 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) закреплено, что дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

21.12.2017 между должником и кредитором был заключен договор участия в долевом строительстве №ДУ-07-Н13к2-Н-0008, согласно которому должник обязуется передать кредитору нежилое офисное помещение. 

Кредитором свои обязательства перед должником исполнены надлежащим образом, что подтверждается приобщенными в материалы дела документальными доказательствами. 

Ввиду ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по договору определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2019  по настоящему делу ФИО2 была включена в реестр требований кредиторов в размере 7 365 600 руб. основного долга в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Ваш город». 

Кроме того, определением Арбитражного суда Московской области было включено требование ФИО2 в размере 3 747 800 руб. 00 коп., из них 3 682 800 руб. 00 коп. – штраф, 50 000 руб. 00 коп. - компенсация морального вреда, 15 000 руб. – судебные расходы, в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Ваш город». 

Требование заявителя основано на договоре долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие заявителя в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поседение Видное, г. Видное, в районе 4 км автомобильной дороги М2 Крым - Федюково, на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0030210:1000. 

В свою очередь, объект недвижимого имущества должником не построен и не введен в эксплуатацию, денежные средства должнику не возвращены. 

Согласно п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.18, из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214- ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. 

Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. 

При банкротстве застройщика законодатель в статье 201.14 Закона о банкротстве предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства. 

Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет. 

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации в определении № 305-ЭС16-10864 (5) от 02.07.2018 по делу № А41-3991/15 с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. 

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача объекта недвижимости участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на этот объект. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если же в отношении объекта недвижимости заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на этот объект при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на объект с момента регистрации на нее права собственности застройщика. 

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача объектов в порядке статьи 8 указанного Закона в отрыве от Закона о банкротстве. Удовлетворение требований названных участников строительства производится в соответствии со специальными положениями статей 201.10, 201.11, 201.14 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (статья 201.4 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

 В рассматриваемом случае судами установлено и подтверждается материалами дела, что указанные требования предъявлены заявителем в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного между участником строительства и ООО «Ваш город», при этом доказательств регистрации права собственности ООО «Ваш город» или иного лица на объект долевого строительства, подлежащий передаче ФИО2 по указанному договору, не представлено в материалы настоящего обособленного спора. 

Определением Арбитражного суда Московской области по делу №А41- 44403/18 от 27.03.2019 удовлетворено заявление Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о намерении стать приобретателем прав и обязанностей ООО "Ваш город", в том числе прав на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0030210:1000, предназначенный для строительства ЖК «Видный город», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках, в т.ч. объектами незавершенного строительства, включая многоквартирный дом N13 корп.2. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 переданы приобретателю - Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с обязательным переоформлением разрешений на строительство, выданных Министерством строительства Московской области должнику, имущество застройщика: земельные участки, со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке (в том числе объекты незавершенного строительства), обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче помещений, включенные в реестр требований участников строительства. 

Переход прав должника на земельные участки с кадастровым номером 50:21:0030210:1000 Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в установленном законом порядке.

 Произведена государственная регистрация перехода к Фонду "Специальные проекты фонда защиты прав граждан участников долевого строительства" прав должника на земельный участок, общей площадью 293 055 кв.м, кадастровый номер 50:21:0030210:1000, адрес: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, г.Видное, в районе 4 км автомобильной дороги М-2 Крым - Федюково, что подтверждается приобщенными в материалы дела доказательствами. 

В соответствии с п.11 ст.201.15-2 Закона о банкротстве государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства. 

Таким образом, в настоящее время не завершенный строительством объект выбыл из конкурсной массы должника, и по состоянию на текущую дату, учитывая что произошла регистрация перехода к приобретателю прав на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, требование о признании за заявителем статуса залогового кредитора не подлежит удовлетворению. 

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" под денежным требованием признается требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

 Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12, включение при банкротстве застройщика требований участников строительства как в реестр требований кредиторов (в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства - получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве). 

Требование ФИО2 было включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов. 

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела и исследованные доказательства суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за ФИО2 статуса залогового кредитора.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность выводов суда первой инстанции по настоящему делу.

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а потому оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены определения, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 223, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 05.07.2019 по делу  №А41-44408/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий cудья

А.В.Терешин

Судьи

Н.Я.Гараева

В.П.Мизяк