ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-36564/2017

город Ростов-на-Дону

06 июля 2018 года

15АП-5908/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 17.04.2017;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 13.03.2018;

от третьих лиц: ФИО4 по доверенности от 01.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО5; 

администрации города Азова

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 05.03.2018  по делу № А53-36564/2017

по иску индивидуального предпринимателя ФИО5; 

к ответчику администрации города Азова

при участии третьего лица - Департамента имущественно-земельных 

отношений администрации города Азова

о взыскании убытков,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Азова Ростовской области о взыскании убытков в размере 57 354 786 руб.

Решением суда от 05.03.2018 иск удовлетворен частично, суд взыскал с администрации 10 082 393 руб. убытков, 36 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части требований отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение в части отказа в удовлетворении требований отменить, иск удовлетворить в полном объеме. 

Жалоба мотивирована следующим.

Суд отказал в признании рыночной стоимости снесенного здания, указав на выводы оценщиков ООО «Перспектива», отраженные в отчете об оценке № 04-17 от 31.01.2017 как недостоверные. Суд делает выводы о несоответствии данного отчета об оценке ФСО № 7, подвергает критике данное заключение оценщика и фактически самостоятельно проводит оценку рыночной стоимости здания, исследуя сведения из сети ИНТЕРНЕТ, без обоснований и расчетов, обязательных, в соответствии с ФСО 1,2,3. Суд указал на отсутствие со стороны Истца ходатайств о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости снесенного здания. ни Ответчиком ни Третьим лицом не заявлялось о недостоверности Отчета об оценке № 04-17 от 31.01.2017г., тем более не было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, так же не было предложено и со стороны Суда рассмотреть вопрос о проведении такой судебной экспертизы. не предоставив Истцу свои сомнения в достоверности Отчета об оценке, Суд фактически лишил Истца возможности обоснованно ответить на представленные Судом вместо Ответчика возражения, при необходимости принять решение о заявлении какого либо процессуального Ходатайства.

Истец, получивший в аренду земельный участок от Ответчика не мог знать и предполагать о возможных негативных последствиях, так как ранее к судебным разбирательствам в Азовском городском суде привлечен не был, а при рассмотрении дела № А53-12672/2011 в арбитражном суде Ростовской области, напротив в удовлетворении требований ИП ФИО8 о признании незаконным Постановления Мэра г.Азова № 1043 от 08.07.2008 о присвоении адресного номера земельному участку, о признании недействительным разрешения на строительство, выданное Администрацией г.Азова от 20.01.2011 №02.1-10/01 на имя ФИО6, о признании недействительным разрешения на строительство, выданное Администрацией г.Азова на строительство офисного здания № RU 31.0100-02.1-7/09 от 02.02.2012 ФИО5, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о проведении государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, расположенного по адресу: 

<

...> и исключении записи из государственного кадастра недвижимости о данном земельном участке, было отказано.

Администрация также обжаловала решение суда, просила решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Истцом не представлено доказательств вины Администрации города Азова, с учетом полномочий, закрепленных действующим законодательством.

Администрацией города Азова на основании заявления ФИО7 о выделении земельного участка, площадью 300 кв.м. в районе дома № 59 по ул. Московской, с учетом возможного определения вариантов размещения объекта, предложенного ФИО7 и с проведением процедур согласования с государственными органами, ресурсоснабжающими организациями, с учетом положений п. 2 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшего в период поступления заявления, обеспечен выбор земельного участка.

При этом, основания для отказа в утверждении акта о выборе земельного участка отсутствовали, в связи с чем, постановлением Мэра города Азова от 18.04.2008 № 552 гражданину ФИО7 утвержден акт выбора земельного участка площадью 200 кв. м в районе дома № 59 по улице Московской в городе Азове для строительства стоматологической поликлиники.

Действия Администрации города Азова осуществлены на основании заявлений заинтересованных лиц, в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Решения Администрации г. Азова, действия (бездействие), либо решения должностных лиц Администрации города Азова, в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами не оспорены.

Согласно информации, представленной ФИО5 для ввода в эксплуатацию объекта, и также отраженной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, общая стоимость строительства составляет 3 269 780 руб.

Кроме того, истцом заявлены требования о возмещении стоимости работ по демонтажу в размере 4 550 000 руб. Вместе с тем, подтверждений уплаты денежной суммы в данном размере не представлено.

Истец и ответчик возражали против удовлетворения жалобы противной стороны, свои жалобы поддержали.

Истцом также заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Решением Арбитражного суда Ростовой области по делу №А53-28594/12 были удовлетворены исковые требования ИП ФИО8 Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО5 устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:45:0000154:11 путем понуждения ФИО5 к сносу самовольно возведенного объекта - нежилого здания с кадастровым номером 61:45:0000154:215 по адресу: 

<

...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:45:0000154:77. Кроме этого с ИП ФИО5 взысканы судебные расходы в размере 207 786 руб. Основанием для удовлетворения заявленных требований.

В результате проведенного в рамках судебного разбирательства исследования, экспертами Северо-Кавказского центра экспертиз и исследований экспертного исследования установлено, что возведенное ИП ФИО5 здание фактически частично расположено на территории земельного участка неправомерно отведенного Ответчиком для целей строительства указанного здания, фактически на необходимом для эксплуатации многоквартирного дома, на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> площадью 1844 кв. м. Так же экспертом сделан вывод о наложении земельных участков с кадастровыми номерами 61:45:0000154:77, 61:45:0000154:11 по данным межевого плана от 03.08.2012 на площади 117 кв.м. по данным генерального плана - 106 кв. м, по сведениям государственного кадастра недвижимости - 137 кв. м.

Экспертом государственного учреждения «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в заключении от 15.09.2014 № 781/10-3 подтверждено наложение границ земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 (отведенный для целей строительства здания) на земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000154:11 на площади от 119,7 до 134 кв. м (в зависимости от использования межевых планов или кадастровых выписок разных годов).

Суд квалифицировал требования ИП ФИО8 как иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 61:45:0000154:11 путем понуждения ИП ФИО5 к сносу самовольно возведенного объекта.

С целью исполнения судебного Решения, 04.08.2016 истец обратилась в Администрацию г. Азова с заявлением о выдаче Разрешения на снос здания. 25.08.2016 истец получила из Администрации г. Азов письмо в соответствии с которым ей было предписано ,доля производства демонтажных работ, обратиться в специализированную организацию, для разработки проекта демонтажа здания. 26.08.2016 между истцом и ООО «Архитектура и градостроительство» был заключен Договор №10 на выполнение работ, в соответствии с которым был разработан Проект демонтажа нежилого здания по ул. Московской, 55, в г. Азов, Ростовской области. Стоимость работ, оплаченных истцом исполнителю по договору составила 38 000 руб.

19.01.2017 истец получила Постановление от 19.12.2016 ССП г. Азова и Азовского района в соответствии с которым было возбуждено исполнительное производство по сносу принадлежащего истцу спорного здания. 

20.01.2017 истец обратилась к ответчику с просьбой произвести совместно оценку стоимости здания, подлежащего сносу с целью определения стоимости возмещения убытков. 

20.01.2017 между истцом и ИП ФИО9 был заключен Договор подряда № 01/01, в соответствии с которым подрядчик обязался произвести работы по демонтажу офисного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с проектом № 119-2016-ПОД и сметной документацией № 199-2016- СД, изготовленными ООО «Архитектура и градостроительство».

Стоимость работ в соответствии с ПСД определена сторонами в размере 4 550 000 руб. 

В соответствии с условиями Договора подряда № 01/01, от 20.01.2017 истец произвел предварительную оплату работ по договору в размере 2 500 000 руб., платежными поручениями № 001150 от 23.01.2017 на сумму 1 500 000 руб. и № 001185 от 28.03.2017 на сумму 1 000 000 руб.

Соответственно доводы администрации об отсутствии подтверждения расходов в сумме 4500000 не принимаются.

23.01.2017 между истцом и ООО «Перспектива» был заключен Договор № 04-17 на оказание услуг по оценке, в соответствии с которым оценщик - ООО «Перспектива» обязался произвести работы по оценке здания подлежащего сносу. Стоимость услуг по оценке спорного здания составила 10 000 руб. 

В соответствии с отчетом № 04-14 об определении рыночной и ликвидационной стоимости здания подлежащего сносу, была определена рыночная стоимость здания подлежащего сносу - по адресу: ростовская область, 

<

...> которая составила 52 190 000 руб.

Кроме этого, 04.04.2017, в соответствии с Определением Арбитражного суда Ростовской области с ИП ФИО5 в пользу ИП ФИО8 взыскано 359 000 рублей расходов на оплату услуг представителя. Данное Определение было оставлено в силе Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.06.2017. 05.06.2017 Решение Арбитражного суда Ростовской области от сносе спорного здания было исполнено истцом в полном объеме, о чем был составлен акт о совершении исполнительских действий судебным приставом исполнителем Азовского районного отдела ССП ФИО10 05.06.2017 ССП Азовского районного отдела было вынесено Постановление об окончании исполнительного производства в связи с полным исполнением требования исполнительного документа.

Полагая, что к возникновению убытков привели незаконные действия органов местного самоуправления при предоставлении земельного участка и выдаче разрешения на строительство истец обратился в суд с настоящим иском.

Из содержания статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий ответственности, предусмотренных законом. 

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Недоказанность хотя бы одного из элементов состава правонарушения является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований о возмещении убытков. При этом лицо, требующее возмещения, должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.

Все участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными исполнителями своих прав и обязанностей, поэтому кредитор (потерпевший) должен доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения своим должником лежащих на нем обязанностей, а также наличие и размер понесенных убытков и причинную связь между ними и фактом правонарушения. В свою очередь, ответчик вправе доказывать отсутствие своей вины в причинении убытков.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. 

Пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Как установлено судом в рамках дела №А53-28594/12 спорный объект был создан истцом на основании документов, изданных органами местного самоуправления.

Так в материалы дела были представлены постановление от 18.04.2008 №552 «О предварительном согласовании ФИО11 места размещения земельного участка для строительства стоматологической клиники», акт выбора земельного участка, постановление от 25.07.2008 №1162 «О предоставлении ФИО11 в аренду земельного участка под строительство стоматологической клиники по ул. Московской, 55 в г.Азове», договор аренды земельного участка от 24.12.2008 №1600, дополнительное соглашение к нему от 01.10.2010 , дополнительное соглашение от 23.12.2011 (сроком до 28.01.2015), доказательства приобретения по основаниям, установленным статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка ответчицей, разрешения на строительство от 20.01.2011 №02.1-10/01, №RU61301000-02.1-7/09, доказательства формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м. Указанные доказательства свидетельствуют о том, что спорный объект, признанный судом впоследствии самовольной постройкой был создан истцом при непосредственном участии органов местного самоуправления и администрации, как органа общей компетенции.

В постановлениях от 11.10.2011 N 6471/11, от 09.07.2009 N 1034/09 Президиум ВАС РФ Президиум ВАС РФ, оставляя без изменения решения судов о сносе объектов по ст. 222 ГК РФ, указывал на право застройщика на обращение с иском к органам, выдавшим разрешение на строительство, о возмещении убытков.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 № 6474/11 лицо, построившее на основании выданных органами публичной власти разрешений объект, признанный впоследствии самовольным вправе требовать возмещения убытков, включая расходы по строительству и сносу объекта.

В соответствии с Федеральным законом от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" и действовавшим в спорный период Градостроительным кодексом Российской Федерации контроль за застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления

С учетом указанной правовой позиции доводы администрации об отсутствии вины не принимаются. 

Вместе с тем, суд первой инстанции также обосновано указал, что ответственность не может быть в полном объеме возложена на органы местного самоуправления, поскольку при оценке договора аренды суд исходил из того, что незаконность формирования земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000154:77 фактически подтверждена решением Азовского городского суда Ростовской области от 07.07.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 09.09.2010, о признании незаконным решения департамента от 12.03.2008 № 90, а также решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.09.2012 по делу № А53-12672/2011, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.02.2013. Истец и его правопредшественники знали о наличии споров в отношении земельного участка, однако, продолжали создание объекта недвижимого имущества.

Пояснения истца в данной части не принимаются, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции об осведомленности истца и его правопредшественников об имевшихся спорах в отношении земельного участка.

При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о возникновении убытков совместными действиями как истца, так и ответчика ввиду чего убытки должны быть распределены на обе стороны отношений.

При оценке размера убытков, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Расходы, связанные с исполнением решения суда суд являются доказанными и обоснованными, к ним судом отнесены: стоимость оплаты услуг ООО «Архитектура и градостроительство» по Договору №10 на выполнение работ, в соответствии с которым был разработан проект демонтажа нежилого здания по ул. Московской, 55, в г. Азов, Ростовской области; стоимость работ по Договору подряда № 01/01, в соответствии с которым подрядчик обязался произвести работы по демонтажу офисного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с проектом № 119-2016-ПОД и сметной документацией № 199- 2016-СД, изготовленными ООО «Архитектура и градостроительство»; стоимость работ по Договору № 04-17 на оказание услуг по оценке, в соответствии с которым оценщик - ООО «Перспектива» обязался произвести работы по оценке здания подлежащего сносу; судебные расходы, взысканные в соответствии с Решением Арбитражного суда от 19.05.2016 по делу №А5 3-28594/2012; судебные расходы на оплату услуг представителя, взысканные, в соответствии с Определением Арбитражного суда Ростовской области от 04.04.2017 на общую сумму 5 200 786 руб., половина из которой полежит взысканию с ответчика за счет средств казны муниципального образования город Азов.

Оценив, по правилам статьи 71 АПК РФ, представленный истцом в материалы дела отчет №04-17 от 31.01.2017, подготовленный ООО «Перспектива» по заданию истца, с целью определения рыночной и ликвидационной стоимости объекта недвижимости – нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу 

<

...>., суд признал его не надлежащим доказательством по делу

Согласно заключению эксперта, содержащемуся в отчете №04-17 от 31.01.2017, подготовленном оценщиком ООО «Перспектива» ФИО13 стоимость объекта оценки - нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу 

<

...>. составляет 52 190 000 руб.

Вместе с тем вывод о такой стоимости и основания, по которым оценщик пришел к такому выводу, нельзя признать обоснованными.

Для оценки рыночной стоимости объекта недвижимого имущества эксперты в соответствии со статьей 3 Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 г. "О судебноэкспертной деятельности", статьями 15 и 20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" обязаны руководствоваться следующими действующими в период проведения оценки обязательными нормативными документами: Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297); Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 298); Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 299); Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611); Федеральный стандарт оценки "Оценка для целей залога" (ФСО N 9) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 N 327).

В данном случае представленный в материалы дела отчет оценщика не соответствует в частности требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611).

Так согласно разделу 5 «Анализ рынка» данного Федерального стандарта, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: 

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; 

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; 

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; 

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; 

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Анализ рынка в представленном в материалы дела отчете оценщика не содержит исследование рынка в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, более того вид фактического использования объекта оценки в отчете не указан, не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Сведение в табличном виде объекта оценки и трех нежилых помещений, в представленном отчете, само по себе не является анализом рынка в понимании требований Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611).

Фактически в разделе 9 «Анализ рынка объекта оценки» отчета приведен только анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране ирегионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки, остальные необходимые составляющие анализа рынка недвижимости в отчете в нарушение требований раздела 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611) не содержатся.

Кроме этого, при выборе аналогов для целей сопоставления с оцениваемым объектом, экспертом использованы явно несопоставимые объекты недвижимости. 

Согласно п. 11.2 отчета при проведении оценки избран сравнительный подход (метод сравнения продаж).

Так в качестве аналогов оценщиком приведены три офисных здания площадью 248,250 и 300 кв.м. территориально расположенные в г. Азове, Ростовской области, в то время как характеристика площади объекта оценки превышает показатели данных объектов в 2 и более раза (площадь объекта оценки - 649 кв.м.), что само по себе свидетельствует о несопоставимости таких объектов.

Согласно положениям пункта 22 раздела 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: 

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; 

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; 

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; 

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; 

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; 

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); 

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); 

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); 

вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; 

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; 

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); 

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; 

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Вместе с тем в нарушение подпункта б пункта 22 раздела 7 Федерального стандарта, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, оценщик в отчете не мотивирует основания, по которым использованные им объекты могут являться аналогами для объекта оценки. Как уже было указано выше использованные оценщиком аналоги явно отличаются от объекта оценки по площади, иных сопоставимых характеристик оценщиком в заключении не приведено. Использованные оценщиком корректировки по показателям передаваемых прав, условиям финансирования, дате продажи, месте положения, транспортной доступности, материалах стен не свидетельствуют о достаточной степени сопоставимости объекта оценки и приведенных оценщиком аналогов.

При этом судом отмечено, что согласно сведений из публичных источников сети «Интернет» следует, что действительно сопоставимые по площадям и иным существенным характеристикам объекты недвижимости имелись, однако оценщик необоснованно отобрал очевидно несопоставимые нежилые помещения для аналогов.

Кроме этого, суд указал, что приложенные к отчету ссылки на сайты в сети «Интернет», содержащие объявления о продаже нежилых помещений (л.д. 169 том 1), использованных в качестве аналогов (из которых оценщик сделал выводы о стоимости приведенных им в отчете аналогов) на момент рассмотрения настоящего спора в суде, не представляется возможным проверить, поскольку ссылки на такие объявления не активны.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, отчет оценщика подлежит обжалованию в судебном порядке.

Ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет установления размера рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилое здание, кадастровый номер 61:45:0000154:215 площадью 649 кв.м., расположенного на земельном участке кадастровый номер 61:45:0000154:77, площадью 200 кв.м., по адресу 

<

...>. истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, а именно сведения о балансовой стоимости объекта, указанные в разрешительной и технической документации на объект (3 269 780 руб.), а также исследовав общедоступные источники информации сети Интернет (сведения о предложении по продаже недвижимого имущества в г. Азове), пришел к выводу об общем размере убытков не более 20 164 786 руб.

Доводы истца относительно необоснованности определения судом первой инстанции данной суммы, не принимаются исходя из следующего.

Оценка убытков произведена судом на основании имеющихся материалов дела и общедоступных сведений.

При этом использование таких сведений предполагается, в том числе при проведении экспертизы, ввиду чего само их применение судом не может быть признано необоснованным.

Кроме того, необходимо учитывать позицию, изложенную в абз. 2 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При таких обстоятельствах, признав недостоверным внесудебное исследование, суд руководствовался имеющимися материалами дела и общедоступными сведениями для определения суммы убытков с разумной степенью достоверности.

Доводы о том, что суд не предложил истцу рассмотреть вопрос о назначении экспертизы, не принимаются.

Судом неоднократно разъяснены сторонам права лиц, участвующих в деле, что подтверждено протоколами судебных заседаний. Для истца являлась очевидной необходимость обоснования суммы убытков, о чем свидетельствует проведение им внесудебного исследования. 

Внесудебное заключение представлено в качестве доказательства по делу, которое оценено судом как недостоверное. Риск представления недостоверного доказательства относится на истца.

Заявленное в апелляционном суде ходатайство о назначении экспертизы отклоняется на основании ч. 2, 3 ст. 268 АПК РФ. 

Кроме того, не поддерживая вышеуказанный довод, а также отклоняя ходатайство о назначении экспертизы, заявленное в суде апелляционной инстанции, суд отмечает следующее.

Истец просит назначить экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости снесенного здания.

Вместе с тем, в соответствии с правовым подходом, изложенным в постановлении N 6474/11, истец вправе претендовать на возмещение расходов, связанных только со строительством и сносом объекта. Аналогичное применение указанной позиции поддержано в постановлении суда кассационной инстанции от 11.04.2014 по делу А53-9817/2011. Определением ВС РФ от 22.08.2014 N 308-ЭС14-440 в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.

При таких обстоятельствах, на ответчика возлагается взыскание убытков в размере их половины – 10 082 396 руб. 

Суд верно указал, что указанная сумма подлежит взысканию с органа общей компетенции Администрации г. Азова Ростовской области за счет средств казны муниципального образования город Азов.

В резолютивной части решения суда не указано на взыскание за счет средств казны, что не является основанием для отмены или изменения решения, поскольку не влияет на установленный бюджетным законодательством порядок исполнения судебного акта.  В мотивировочной части решения суда указано на взыскание денежных средств за счет средств казны муниципального образования.

Кроме того, не утрачена возможность, предусмотренная 179 АПК РФ.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

Вопрос о возврате с депозитного счета суда денежных средств, внесенных истцом в счет обеспечения оплаты экспертизы, может быть разрешен после представления оригинала соответствующего заявления с печатью истца, указанием реквизитов счета для перечисления денежных средств, номера платежного поручения и суммы денежных средств, подлежащих возврату.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2018 по делу № А53-36564/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Глазунова

 

Н.Н. Мисник