АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-18971/2018

Резолютивная часть решения объявлена 19.06.2018

Полный текст решения изготовлен 25.06.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

заявитель: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ФИО1,

о признании незаконным отказа от 23.03.2018 № 23/264/001/803/2017-3635 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:1667

об обязании погасить регистрационную запись № 23-23-50/050/2017-3 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202004:1667

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности;

от заинтересованного лица: ФИО3 – по доверенности;

от третьего лица: ФИО4 – по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр) о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении договора аренды. 

В предварительном судебном заседании заявитель на требованиях настаивал, просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Представитель Росреестра относительно удовлетворения заявленных требований возражал, указывая в отзыве, что представленное заявителем письмо № 27899/02-0517 от 14.11.2017 в качестве подтверждения факта расторжения договора аренды не может являться документом-основанием для погашения регистрационной записи об аренде, так как сведения о получении адресатом (арендатором) указанного письма на сайте Почты России отсутствуют. 

ФИО1, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в предварительном судебном заседании пояснил, что считает спорный договор аренды ничтожным, так как на момент его заключения у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению спорным земельным участком.

Суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ при отсутствии возражений сторон завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции. 

Изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Между администрацией (аредодатель) и ФИО1 (арендатор) 15.05.2008 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства № 4900004636.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять на условиях договора земельный участок общей площадью 700 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0202004:227, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Калужская (в районе жилого дома 25/1), категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства (далее – спорный земельный участок). Участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а.

Пунктом 1.4 договора определено, что указанный договор является единственным документом подтверждающим передачу спорного земельного участка. 

Срок действия договора установлен до 29.11.2017 (пункт 2.1 договора).

В связи с прекращением срока действия спорного договора аренды администрация 14.11.2017 направила в адрес арендатора письмо № 27899/02-0517, из содержания которого следует, что по окончании срока, установленного пунктом 2.1 договора, договор аренды продлеваться не будет.

Согласно отчету, представленному на сайте https://www.pochta.ru/ , об отслеживании почтового отправления, содержащего указанное письмо, отправление не получено адресатом в связи с неудачной попыткой вручения и 24.01.2018 передано для передачи на временное хранение. 

Считая указанный договор расторгнутым, администрация обратилась в Росреестр с заявлением от 22.12.2017 № 23/264/001/803/2017-3635 о погашении регистрационной записи от 15.11.2017 № 23:49:0202004:1667-23/050/2017-3 об аренде спорного земельного участка. 

Росреестром 23.03.2018 в адрес администрации направлено сообщение об отказе в государственной регистрации на основании статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) принято в связи с неисполнением администрацией требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Считая отказ Росреестра от 23.03.2018 № 23/264/001/803/2017-3635 незаконным, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении настоящего дела суд руководствовался следующим.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений статей 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта, действий органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Отказ управления в государственной регистрации мотивирован ссылкой на статью 27 Закона № 218-ФЗ.

Пунктом 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса допускается установление законом или договором, что моментом прекращения обязательств сторон по договору является окончание срока его действия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425, пунктом 1 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Кроме того, согласование сторонами договора аренды его автоматического прекращения по истечении срока аренды при наличии со стороны арендодателя возражений относительно использования земельного участка арендатором, препятствует применению правила о возобновлении договора на неопределенный срок, установленного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Пунктом 1 статьи 17 Закона № 218-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа недействительным, действия (бездействия) незаконным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом (действием) гражданских прав и охраняемых законом интересов субъекта.

Как следует из материалов дела, между администрацией и ФИО1 15.05.2008 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства № 4900004636.

Пунктом 2.1 договора определен срок его действия до 29.11.2017.

Материалами дела подтверждается направление администрацией ФИО1 уведомления-возражения о продлении договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса. Однако факт получения арендатором указанного письма заявителем не доказан.

Вместе с тем, при обращении в  арбитражный суд заявителем не учтено следующее.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Подпунктом 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 приведенной статьи.

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» № 723 от 28 августа 1970 г.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

Частью 3 статьи 10 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 28.12.2013 № 406-ФЗ (далее – Закон № 406-ФЗ) предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса в редакции, не измененной Законом № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Курорты г. Сочи не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий.

Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

С введением в действие Закона № 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Пунктом 1.1 спорного договора определено, что участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-а, таким образом, таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона № 33-ФЗ.

Следовательно, спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 15.05.2008 № 4900004636 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона № 33-ФЗ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса от имени права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка ни на момент подписания договора аренды от 15.05.2008 № 4900004636, ни на момент фактической передачи ответчику земельного участка. Доказательства того, что администрации в мае 2008 года были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.

Статьей 168 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды от 15.05.2008 № 4900004636 является недействительным (ничтожным), поскольку администрация фактически распорядилась земельным участком, относящимся на моменты подписания договора аренды и передачи земельного участка во владение ответчику к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.

Ничтожный договор не может быть расторгнут. 

На основании изложенного, заявленные требования администрации удовлетворению не подлежат в связи с тем, что заявителем избран неверный способ защиты вопреки требованиям статьи 12 Гражданского кодекса.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                             Р.Ю. Савин