АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45408/2021

г. Краснодар

25 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2022 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 25 ноября 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Велес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 12.05.2022), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А32-45408/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (далее – общество) о расторжении договора от 05.09.2007 № 4900770760 аренды земельного участка площадью 21 150 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201005:45, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, микрорайон Мамайка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации пляжных сооружений (далее – договор аренды, земельный участок) с указанием на решение как на основание погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи от 24.03.2020 с номером регистрации 23:49:0201005:45-23/050/2020-6.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2022, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. Нестационарные объекты пляжного назначения возведены на земельном участке с разрешения администрации по согласованному проекту их размещения. Спорные объекты не имеют признаков недвижимости. Получение разрешения на их возведение не требовалось. Общество не допустило существенных нарушений условий договора аренды, которые могли бы повлечь его расторжение. 

Администрация, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привела следующие основания проверки законности судебных актов. Общество возвело на земельном участке нестационарные объекты и объекты капитального строительства без соответствующих разрешений. Общество не исполнило требование администрации об устранении выявленных нарушений земельного законодательства. 

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для ее удовлетворения. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании своего распоряжения от 27.08.2007 № 580-р Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и правопредшественник общества (арендатор) заключили договор от 05.09.2007 № 7700000760 аренды земельного участка, на котором располагались пляжные сооружения (пункты 1.1, 1.2). Срок аренды установлен с 27.08.2007 по 27.08.2032 (пункт 2.1). Стороны согласовали право арендатора на осуществление контроля за использованием и охраной земельного участка и инициирование досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения его условий арендатором (пункты 4.1.3, 4.1.5, 7.2). На арендатора возложена обязанность по недопущению строительства новых объектов, реконструкции существующих до получения письменного согласия арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а так же до оформления разрешения на строительство в установленном порядке (пункт 5.2.13). Осуществлена государственная регистрация договора аренды. 

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи, заключено дополнительное соглашение от 30.10.2010 к договору аренды. Права и обязанности арендодателя перешли к администрации, а номер договора изменен на 4900770760. 

В результате ряда соглашений о перенайме от 06.11.2007, 18.05.2017, 20.03.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к обществу. Государственная регистрация последнего соглашения о перенайме осуществлена 24.03.2020 (запись с номером регистрации 23:49:0201005:45-23/050/2020-6). 

В момент передачи обществу прав и обязанностей арендатора по договору аренды на земельном участке располагались незавершенные строительством пляжные сооружения (литеры А, А1) со степенью готовности 28% площадью застройки 540 кв. м, волноотбойная стена протяженностью 380 метров, а также буны № 1-5 общей протяженностью 398 метров. 

Доступ неопределенного круга лиц на пляжную полосу в границах земельного участка не ограничен. В апреле 2020 года общество разработало и направило в администрацию на утверждение изображение внешнего вида нестационарных торговых объектов и схему их размещения на земельном участке, которые были согласованы департамента курортов и туризма администрации (письмо от 30.04.2020). 

В письме от 01.03.2021 № 2878/02.01-45 департамент имущественных отношений муниципального образования городской округ город-курорт Сочи согласовал обществу размещение на земельном участке объектов администрации пляжа, пункта полиции, поста охраны, медицинского пункта, двух общественных туалетов, волейбольной площадки, шести торговых павильонов, дайвинг-клуба, серфинг-клуба, столовой и четырех кафе. Вместе с сопроводительным письмом от 14.05.2021 общество направило в департамент на согласование эскизный проект размещения четырнадцати нестационарных торговых объектов. Ответным письмом от 06.05.2021 № О21.01-18.П-1390/21 департамент согласовал размещение названных объектов и дал положительное заключение об их соответствии Правилам благоустройства и санитарного содержания территории города Сочи, утвержденным решением городского собрания от 31.10.2017 № 194.

В результате осуществления муниципального земельного контроля администрацией выявлено, что в границах земельного участка расположены объект охраны (контрольно-пропускной пункт), одноэтажные нестационарные объекты мелкорозничной торговли, одноэтажные здания туалетов и двухэтажный объект, обладающие признаками объектов капитального строительства, строения кабин для переодевания, летних кафе. Земельный участок частично забетонирован, огорожен, на нем размещены скамейки, произрастают деревья и зеленые насаждения. Результаты осмотра отражены в соответствующем акте от 10.06.2021. 

Установив, что на земельном участке возводятся строения из металлических конструкций на бетонном основании, одноэтажное строение с навесом из деревянных конструкций, а также проводятся работы по планировке территории, администрация направила обществу претензию от 24.06.2021 № 9756/02.01-45 с предупреждением о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок. Обществу указано на отсутствие у него права на возведение на земельном участке новых объектов недвижимости без соответствующих разрешений. В отсутствие ответа на претензию администрация в письме от 05.08.2021 № 12333/02-01-45 предложила обществу подписать соглашение о расторжении договора аренды. В установленный срок общество не явилось в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды. 

По заданию общества государственным бюджетным учреждением «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» подготовлено строительно-техническое заключение от 18.11.2021 № 52Ю/21-236 с выводом о том, что расположенные на земельным участки объекты не обладают признаками объектов капитального строительства. По сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 08.04.2022 № 22/03/31030860405317425 земельный участок расположен в пляжной зоне общего пользования (Р-1) и зоне объектов спорта, туризма и активного отдыха (Р-4). 

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд с иском. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и сформулированными в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.01.2004 № 10623/03, от 23.08.2005 № 3668/05 правовыми подходами, судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес. Обращаясь с иском, заинтересованное лицо должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранным способом защиты возможно его восстановление.

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных предусмотренных законом или договором случаях. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация сформулирована в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положениями Национального стандарта Российской Федерации «Туристские услуги. Услуги пляжей. Общие требования» (ГОСТ Р 55698-2013), утвержденного и введенного в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.11.2013 № 1345-ст, императивно предписано оснащение пляжа инженерным оборудованием, обеспечивающим функционирование систем центральной канализации или локальных очистных сооружений (при отсутствии возможности подключения к централизованным сетям), холодного водоснабжения. При отсутствии инженерных сетей водоснабжения и канализации допускаются неканализованные уборные (пункт 5.5). На пляжах должны находиться туалеты/биотуалеты, раздевалки (кабины для переодевания), души и душевые, устройства для мытья ног, урны для мусора. Количество санитарных объектов должно соответствовать количеству посетителей пляжа в пик сезона и протяженности пляжа (пункт 5.34). Туалеты/биотуалеты, кабины для переодевания, душевые должны располагаться на расстоянии не менее 50 м до места купания (акватории) и не более 100 м друг от друга. Количество туалетов/биотуалеты, кабин для переодевания, душей на пляже должно быть установлено из расчета не менее 1 единицы на 75 человек (пункт 5.35). На пляжах разрешено оказание дополнительных услуг, связанных с созданием удобств посетителям пляжей (пункт 6.1).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем.

Обществом не допущено вменяемое ему администрацией существенное нарушение условий договора аренды. Все нестационарные объекты размещены на земельном участке на основании полученных от уполномоченных органов соответствующих разрешений. Объекты пляжного назначения не являются объектами капитального строительства, соответствуют градостроительным нормам и правилам, а также виду разрешенного использования земельного участка. Целью их размещения является создание условий для комфортного пребывания посетителей на открытой пляжной полосе, приобретения и приема пищи и напитков, отдыха, безопасного пребывания под солнцем. Наличие на земельном участке пункта охраны не препятствует неограниченному кругу лиц в свободном доступе на пляжную полосу. 

Общественные туалеты, на незаконность возведения которых указывает администрация, размещены на противоположных краях земельного участка до заключения договора аренды и приобретения обществом прав арендатора, им не возводились. Доказательства, безусловно свидетельствующие о принадлежности указанных объектов обществу, администрация не представила. Их нахождение в границах земельного участка не противоречит приведенным выше нормативным положениям, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2022 по делу № А32-45408/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                         В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                  Т.Н. Драбо

Судья                                                                                                                  В.Е. Епифанов