АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10860/2020

30 декабря 2020 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>,

дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды объекта недвижимого имущества от 06.05.2019, выраженный в уведомлении от 03.06.2020 № 203/188/9521,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 350002, 

<

...>).

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 23.03.2020, паспорт,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 14.12.2020, паспорт, диплом,

от третьего лица – не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к акционерному обществу «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» (далее – АО «ОНИИП», Общество, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 06.05.2019 № 1 аренды объекта недвижимого имущества, оформленного уведомлением от 03.06.2020 № 203/188/9521.

Определением суда от 23.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», третье лицо).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требования.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил, что между Истцом и Ответчиком по результатам открытого аукциона на электронной площадке в сети Интернет sale.etprf.ru (извещение № ВNКОА00002721, открытый аукцион №4195), был заключен Договор аренды от 06.05.2019 № 1, в соответствии с которым Ответчик передал, а Истец принял по акту приема-передачи от 06.05.2019 во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение 1П общей площадью 572,20 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (далее «Объект»).

Целевое назначение Объекта — под организацию торговых площадей (п. 1.3.Договора аренды).

Срок действия Договора аренды — 8 (восемь) лет (п. 1.5.Договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Росреестре по Омской области 28.05.2019, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №55:36:090304:3210-55/092/2019-2.

В дальнейшем, по договору субаренды №ОмФ/57519/19 от 30.09.2019 и акту приема-передачи от 01.11.2019, Истец передал Объект в субаренду АО «Тандер» (далее «Субарендатор») на срок до 06.05.2027 для размещения розничного магазина по торговле продуктами питания «Магнит».

03.06.2020 в адрес Истца поступило уведомление Ответчика об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды и необходимости передать Объект Ответчику 25.06.2020 по акту приема-передачи (далее «Уведомление»).

15.06.2020 Истец, в ответ на Уведомление, направил Ответчику письмо с требованием отозвать уведомление об отказе от исполнения договора по причине его необоснованности и несоответствия условиям Договора аренды.

Требования Истца к Ответчику об отзыве Уведомления оставлены Ответчиком без ответа, в связи с чем Истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим отказу в удовлетворении, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из содержания Уведомления, основанием для одностороннего отказа Ответчика от исполнения Договора аренды послужило нарушение Истцом условий пунктов 2.2.2, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14, 2.2.15 Договора аренды. При этом, ответчик руководствовался пунктами 2.3.2 и 9.1.2 договора. 

Согласно пункта 2.3.2 Договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или в части в случаях, предусмотренных пунктом 9.1 настоящего Договора, письменно уведомив Арендатора не менее чем за 14 (четырнадцать) календарных дней.

В соответствии с пунктом 9.1 Договора арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора полностью или в части, письменно уведомив Арендатора не менее чем за 14 (четырнадцать) календарных дней, в любом из следующих случаев:

- при использовании Объекта Арендатором не в соответствии с условиями настоящего Договора;

- при нарушении Арендатором обязательств, предусмотренных Разделом 2 настоящего Договора;

- при существенном ухудшении состояния Объекта в независимости от вины Арендатора;

- при просрочке внесения арендной платы в полном размере (как фиксированной, так и переменной (если применимо) более двух раз и более чем на 5 (пять) рабочих дней после наступления срока очередного платежа.

В обоснование одностороннего отказа от договора Ответчик ссылается на нарушении Арендатором обязательств, предусмотренных Разделом 2 настоящего Договора, а именно пунктами 2.2.2, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.14, 2.2.15.

Пунктом 2.2.2 Договора установлена обязанность арендатора осуществить за собственный счет капитальный ремонт помещения и оборудовать Объект пожарной сигнализацией до начала использования Объекта по назначению.

В соответствии с пунктом 2.2.9 арендатор обязуется не производить улучшения Объекта, неотделимые без вреда для Объекта, без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения, произведенные без согласия Арендодателя, по окончании срока действия Договора переходят в собственность Арендодателя, при этом стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением Сторон.

В случае проведения и/или обнаружения Арендодателем письменно не согласованных неотделимых улучшений, искажающих первоначальный вид арендуемого помещения, за исключением изменений, внесенных по согласованию Сторон, таковые должны быть ликвидированы Арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет Арендатора в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя.

Согласно пункту 2.2.10 арендатор обязуется беспрепятственно допускать на Объект представителей Арендодателя в целях проверки его надлежащего использования, а также для ликвидации аварий, производства ремонта инженерных коммуникаций, имеющихся на Объекте.

Пунктом 2.2.14. Договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора выполнять требования, предписания и регламенты в отношении Объекта, направляемые Арендодателем.

Пунктом 2.2.15 Договора установлена обязанность арендатора не размещать объекты наружной рекламы и информации на наружной части здания (фасаде, крыше) без письменного согласия Арендодателя.

Ответчик, выявив указанные выше нарушения условий договора, направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.

В качестве обоснования заявленных требований о признании незаконным данного отказа, истец указывает, что данные пункты договора истцом не нарушались.

Так, истец указывает, что Предпринимателем был проведен капитальный ремонт, что подтверждается письмами Истца от 31.10.2019 и от 20.12.2019. Никаких претензий Истцу по факту проведенного капитального ремонта, его срокам, качеству и объему Ответчиком не заявлялось. 

Кроме того, по мнению Предпринимателя, при наличии согласия Ответчика на проведение капитального ремонта, получать отдельное согласие на неотделимые улучшения нет необходимости, поскольку неотделимые улучшения являются результатом капитального ремонта.

Также, Предприниматель указывает, что перед проведением капитального ремонта Объекта Истец предоставлял Ответчику всю необходимую техническую и строительную документацию. 

Суд не может согласиться с указанными доводами истца, в связи со следующим.

Так, истцом в материалы дела не представлено доказательств выполнения работ по капитальному ремонту, в том числе проектной документации, и иных документов, подтверждающих объем и состав выполненных на объекте работ.

Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.11.2019 N Ф04-5080/2019 по делу N А27-27265/2018) и в соответствии с положениями статьи 48 ГрК РФ требует наличие проектной документации.

Однако в материалах дела отсутствует какая-либо проектная документация, подтверждающая проведение капитального ремонта.

Как указывает истец, Предприниматель в адрес Общества направил письмо от 31.10.2019 о согласовании проведения капитального ремонта с приложением проектной, сметной документации.

Однако, в материалы дела данные приложения к письму не представлены, в связи с чем суд приходит к выводу о неподтвержденности доводов истца о согласовании объема капитального ремонта, а также неотделимых улучшений.

Боле того, как указывает ответчик, данные документы в их адрес не поступали. 

В связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении истцом пунктов 2.2.2 и 2.2.9 Договора, выразившемся в отсутствии согласования проведения капитального ремонта, а также неотделимых улучшений, со стороны арендодателя.

Что касается ссылок истца на письма от 31.10.2019, 20.12.2019, представленные в материалы дела, судом отклоняются данные доказательства, поскольку данные письма не несут конкретной информации об объеме планируемых к выполнению ремонтных работ, о конкретном наименовании работ по ремонту объекта аренды и об их количественном выражении, отсутствует расчет стоимости планируемых работ, отсутствует информация о планируемых улучшениях, а также перепланировки. Из содержания данных писем невозможно определить работы какого вида и в каком количестве выполнены подрядчиком, не позволяют установить характер выполненных работ, имеют ли работы признаки дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения,     увеличивающие стоимость арендованного    помещения    и    являющимися    капитальными, произведенными в форме неотделимых улучшений.

В связи с чем, неосновательна ссылка Предпринимателя на письмо ответчика от 06.11.2019 № 35-18/14642, которым ответчик якобы согласовал проведение капитального ремонта. В данном случае, в связи с отсутствием проектной документации, а также объема предполагаемых к выполнению работ, ответчик не имел возможности согласовать проведение конкретных работ по капитальному ремонту, а также объем неотделимых улучшений.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком в письме от 06.11.2019 № 35-18/14642 было согласована возможность проведения капитального ремонта, а не конкретный объем работ и производимые неотделимые улучшения.

По смыслу ст. 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения  улучшений, но также объема и стоимости таких работ. 

Доказательством согласования улучшений имущества с арендодателем является его письменное согласие (подписание) с проектно-сметной документацией, из которой следуют конкретный объем и стоимость проведения работ, а также стоимость материалов, используемых при проведении работ (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 г. по делу № АЗЗ-19829/2012; определение ВАС РФ от 01.08.2007 г. № 9157/07 по делу № А82-12270/2005-4).

Указанных доказательств в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении истцом пункта 2.2.9 Договора, выразившееся в произведении улучшений Объекта, неотделимых без вреда для Объекта, без письменного согласия Арендодателя. 

При этом, указанные нарушения договора являются существенными для Арендодателя, поскольку у Ответчика имеются все основания полагать, что по окончании срока аренды и демонтажа отделимых улучшений, проведенных Субарендатором, в соответствии с п.4.6. договора, Ответчик получит ущерб, причиненный объекту, вследствие отсутствия на сегодняшний день подтверждений о проведении именно капитального ремонта на объекте, который предполагает основательные работы, а не косметическую облицовку стен и т.п. или, напротив, о проведении реконструкции, требующей согласования и проведения государственной экспертизы.

Кроме того, в материалах дела имеется письмо от 29.11.2019 исх.№122/16526, в котором Ответчик потребовал от Истца до разрешения сторонами вопросов, связанных с ремонтом и перепланировкой нежилого помещения, прекратить всякие строительные работы на объекте и дать развернутые пояснения по порядку их проведения, а также напомнил Истцу, что условия предоставления согласия на проведение работ не выполнены, работы проводятся незаконно и их продолжение будет расцениваться как основание к досрочному расторжению договора в соответствии с п.3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п.2.3.3. договора аренды.

Истец, несмотря на данное требование, продолжил работы, что следует расценивать как грубое нарушение условий договора аренды, которое может являться основанием к досрочному расторжению    договора    в    соответствии    с    п.3    ст.    615 Гражданского кодекса РФ, п.2.3.3. договора аренды. Ответчик был лишен возможности оценить качество и безопасность планируемого к проведению капитального ремонта и работ по перепланировке до их выполнения.

Ответчиком представлена в материалы дела «Схема перепланировки по адресу ул. Крыловская, д.54», с помощью которой можно наглядно увидеть большое количество изменений в планировке объекта аренды. Данная перепланировка не была согласована надлежащим образом с Ответчиком. В результате перепланировки (переустройства) самовольно без разрешения собственника выполнены демонтаж перегородок между помещениями (в результате чего количество помещений уменьшилось, стал один торговый зал) и монтаж новых перегородок между помещениями (в результате чего созданы новые помещения с иными техническими характеристиками) с устройством тамбура.

Указанные нарушения по смыслу договора, являются существенным нарушением договора. Истец самовольно изменил качественное и техническое состояние помещений, находящихся в собственности у Ответчика, что является самостоятельным основанием для досрочного расторжения договора аренды №1 от 06.05.2019 и освобождения истцом занимаемого помещения.

Кроме того, истцом допущено нарушение пункта 2.2.10 Договора, в соответствии с которым арендатор обязуется беспрепятственно допускать на Объект представителей Арендодателя в целях проверки его надлежащего использования, а также для ликвидации аварий, производства ремонта инженерных коммуникаций, имеющихся на Объекте.

В материалах дела имеется Акт от 20.03.2020, составленный комиссией - представителями Ответчика при выходе на объект аренды с целью установить надлежащее пользование объектом аренды. Однако субарендатор не допустил на территорию всего помещения, о чем было констатировано в указанном акте.

Указанное нарушение установлено и подтверждается постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу № А46-9077/2020, согласно которого факт нарушения арендатором пункта 2.2.10 договора подтверждается материалами дела.

Так, уведомление за исх. N 203/120/4706 от 10.03.2020 о допуске на объект аренды в период с 19.03.2020 и 20.03.2020 с 9-00 до 15-00 с целью проверки его надлежащего использования и соблюдения Предпринимателем условий договора получено ИП ФИО1 16.03.2020. При этом данное требование не исполнено.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2020 по делу № А46-9077/2020 подтвердило законность Уведомления АО «ОНИИП» от 03.06.2020 №203/188/9521 об отказе от договора аренды объекта недвижимого имущества № 1 от 06.05.2019, установив Факт нарушения со стороны ИП ФИО1 пункта 2.2.10 договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое Уведомление АО «ОНИИП» от 03.06.2020 №203/188/9521 является законным, обоснованным и реализует право АО «ОНИИП» как Арендодателя отказаться от договора аренды при недобросовестном поведении Арендатора.

На основании изложенного выше, суд, придя к выводу об обоснованности и законности отказа ответчика от договора, в связи с наличием существенных нарушений условий договора, полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Омский научно-исследовательский институт приборостроения» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора от 06.05.2019 № 1 аренды объекта недвижимого имущества, оформленного уведомлением от 03.06.2020 № 203/188/9521, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков