АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-45322/2024

г. Краснодар

13 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), органа, осуществляющего публичные полномочия, – комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом г. Таганрога на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А53-45322/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее – комитет) о признании незаконным выраженного в письме от 01.10.2024 № 60.03.4/10552 отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:58:0005281:29 площадью 180 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Чехова, 353-а, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения кафетерия с летней площадкой (далее – земельный участок), о понуждении к направлению проекта договора купли-продажи земельного участка в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Заявление основано на наличии у предпринимателя как собственника двухэтажного нежилого здания магазина-кафетерия (ранее присвоенный условный номер 61-61/042-000000011049959-000) с кадастровым номером 61:58:0005281:4901 площадью 283 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, с наружными стенами из кирпича, 2017 года завершения строительства и 2018 года ввода в эксплуатацию (далее – нежилое здание), расположенного на земельном участке, на приватизацию последнего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025, заявление удовлетворено. В качестве восстановительной меры комитет присужден к подготовке и направлению предпринимателю проекта договора купли-продажи земельного участка. Судебные акты мотивированы следующим. Предприниматель как собственник расположенного на земельном участке нежилого здания имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность. Земельный участок расположен в зоне размещения объектов общественного, делового и коммерческого назначения. Возведенное на земельном участке нежилое здание включено в перечень допустимых к размещению в названной зоне объектов с разрешенным использованием для дошкольного, начального и среднего общего образования, здравоохранения, бытового обслуживания. Границы земельного участка отвечают требованиям земельного законодательства, правилам землепользования и застройки территории. Оспариваемое решение комитета противоречит нормам земельного законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Земельный участок не может быть предоставлен предпринимателю в собственность ввиду несоответствия вида его разрешенного использования в целях размещения кафетерия с летней площадкой его фактическому использованию для размещения аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра, языковой школы. Решение комитета об отказе предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность не противоречит земельному законодательству и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело ? направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 16.10.2013 № 13-314 аренды земельного участка в указанных в приложенном к договору кадастровом паспорте границах в целях размещения кафетерия с летней площадкой (пункт 1.1.). На земельном участке имелся объект незавершенного строительства, реконструкцию которого предполагалось осуществить (пункт 1.2.). Срок договора аренды установлен с 19.09.2013 по 18.09.2038 (пункт 2.1). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 15.11.2013 (запись с номером регистрации 61-61-42/141/2013-799).

Администрация города Таганрога выдала предпринимателю разрешение от 05.09.2017 № RU61311000-225-2015 на реконструкцию расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства в нежилое здание магазина-кафетерия строительным объемом 1550 куб. м общей площадью 267,65 кв. м. Предприниматель осуществил разрешенную реконструкцию. В отношении возведенного на земельном участке нежилого здания магазина-кафетерия (строительным объемом 1213 куб. м и площадью 283 кв. м) кадастровым инженером ФИО2 изготовлен технический план от 10.11.2017.

По выданному комитетом по архитектуре и градостроительству города Таганрога разрешению от 23.03.2018 № 61-58-15-2018 возведенное в результате реконструкции объекта незавершенного строительства нежилое здание (магазина-кафетерия) введено в эксплуатацию. На основании технического плана от 10.11.2017 его государственный кадастровый учет осуществлен 12.04.2018 (под кадастровым номером 61:58:0005281:4901). Государственная регистрация права собственности предпринимателя на нежилое здание осуществлена 13.04.2018 (запись с номером регистрации 61:58:0005281:4901-61/042/2018-1).

Предприниматель как собственник расположенного на земельном участке нежилого здания обратился в комитет с заявлением от 19.09.2024 о предоставлении этого участка в собственность за плату без проведения торгов. Письмом от 01.10.2024 № 60.03.4/10552 комитет уведомил предпринимателя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату со следующей мотивировкой. По данным Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка расположено нежилое здание (магазина-кафетерия). Сотрудниками комитета при выходе на место установлено, что в пределах земельного участка расположен объект капитального строительства, в котором размещены аптека, ветеринарная клиника, зоомагазин, студия маникюра, языковая школа. Фактическое использование земельного участка не соответствует реестровым сведениям о его разрешенном использовании. Для принятия положительного решения по заявлению предпринимателя необходимо привести фактическое использование земельного участка в соответствие его разрешенному использованию.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателяв арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на принявший его орган. Лицо, оспаривающее законность принятого уполномоченным органом решения, должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым решением, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право (статья 65, часть 5 статьи 200).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все объекты, прочно связанные с земельными участками, следуют судьбе последних (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). В качестве исключения из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи такого участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20). В соответствующем заявлении должна быть указана цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган, установив наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса оснований, должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17). Одним из таких оснований является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования, указанным в заявлении о его предоставлении (пункт 14 статьи 39.16).

Вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс). Правообладатель земельного участка и расположенного в его границах объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной вид их разрешенного использования, предусмотренный правилами землепользования и застройки для определенной территориальной зоны (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Такой выбор считается осуществленным со дня внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в региональной собственности или госсобственность на который не разграничена, без проведения торгов его цена за рядом исключений определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса). Цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса). Сведения о кадастровой стоимости используются для предусмотренных законодательством целей со дня их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, цена определяется исходя из величины его кадастровой стоимости, применяется кадастровая стоимость, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении такой услуги (часть 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем зданий, сооружений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент подачи заявления о выкупе (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 304-ЭС24-17140).

На основании приведенных норм и разъяснений Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594 сформулировала правовой подход, согласно которому исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов обусловлено необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию расположенного на нем здания, сооружения. Различие видов их использования свидетельствует о недопустимом нецелевом использовании земельного участка. Предоставление в частную собственность публичного земельного участка с разрешенным использованием, не соответствующим фактическому использованию расположенного на нем здания, сооружения, противоречит законодательному регулированию, влечет ненадлежащее, не соответствующее нормативным требованиям установление выкупной цены исходя из кадастровой стоимости этого участка. Поскольку выкупная цена определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе, разрешенное использование такого участка также подлежит определению на эту дату.

Предприниматель не доказал факты использования им земельного участка в целях размещения и эксплуатации нежилого здания (магазина-кафетерия) с летней площадкой или изменения разрешенного использования земельного участка на размещение и эксплуатацию нежилого здания аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра и языковой школы с внесением соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей такому новому разрешенному использованию. Имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают наличие у него права требовать от комитета предоставления в собственность земельного участка с разрешенным использованием в целях размещения кафетерия с летней площадкой по цене, определенной исходя из данного вида использования, при фактическом размещении в нежилом здании аптеки, ветеринарной клиники, зоомагазина, студии маникюра, языковой школы.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать  соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы судов первой и апелляционной инстанций о соответствии фактического использования предпринимателем земельного участка реестровым сведениям о его разрешенном использовании, о наличии у заявителя исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов с существующим видом разрешенного использования, не соответствующим видам фактически осуществляемой на участке деятельности, о незаконности оспариваемого решения комитета и нарушении им прав и законных предпринимателя.

Такое несоответствие является для суда кассационной инстанции основанием отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»). Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2025 по делу № А53-45322/2024 отменить.

Дело № А53-45322/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

М.Н. Малыхина

Судья

А.И. Мещерин