ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-8457/2024

Дело № А40-184028/23

г. Москва

26 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2023 года по делу № А40-184028/23, по иску ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 к ООО "Бэст Прайс" о расторжении договора аренды

в судебное заседание явились: от истца – не явился, извещен; от ответчиков – не явились, извещены 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" о расторжении договора аренды № 13-10/2022 от 13.10.2022 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2023 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истцы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что судом не были установлены все имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие по представленным в материалы дела документам.

При этом, судом апелляционной инстанции не было усмотрено правовых оснований для отложения судебного заседания, поскольку указанные в ходатайстве обстоятельства не являются безусловным основанием для отложения судебного заседания, с учетом положений ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем вынесено протокольное определение. 

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истцам - ИП ФИО1, ИП ФИО2 и ИП ФИО3 принадлежит на праве общедолевой собственности нежилое помещение общей площадью 622,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:30:0301047:253, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.04.2022 г. сделаны записи регистрации № 42:30:0301047:253-42/081/2022-28, № 42:30:0301047:253-42/081/2022-29, № 42:30:0301047:253-42/081/2022-30.

Между истцами и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 13.10.2022 г. № 13-10/2022, согласно условиям которого истцы передают во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 280,2 кв. м, а именно: помещение № 1, часть помещения № 2, помещение № 3, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 42:30:0301047:253 по адресу: 

<

...>. Границы помещения отмечены сторонами на копии поэтажного плана здания.

Срок действия договора аренды составляет 364 дня и действует до 01.10.2023 г. с возможностью автоматической пролонгации на 364 дня и не менее чем 2 раза.

В соответствие с п. 4.2 спорного договора истцы дают ответчику согласие провести ремонт помещения, включая его перепланировку, в соответствие с согласованной сторонами планировкой, которая является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 4.3 договора ООО «Бэст Прайс» обязан при подписании передаточного акта либо до начала проведения работ, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находится помещение, а также могут повлиять на работу проходящих в помещении внешних инженерных систем и коммуникаций, согласовать с арендодателем выполнение указанных работ.

Исходя из п. 4.7 договора стороны при подписании договора также пришли к соглашению, что истцы в срок, указанный в приложении № 3 к договору, обязуется своими силами и за свой счет выполнить и согласовать в установленном законом порядке работы, указанные в разделе «Перечень работ, выполняемых Арендодателем» приложения № 3 к договору.

Согласно п.п. 5 и 9 раздела «Перечень работ, выполняемых Арендатором» приложения № 3 к договору ООО «Бэст Прайс» выполнены работы по закладыванию проема кирпичом (при устройстве проема разгрузки) и устройство проема в кирпичной несущей стене с усилением. Фактическое проведение работ также подтверждается приложение № 3 «План-схема перепланировки помещения Арендатором» и техническим паспортом помещения, в котором зафиксированы данные проемы или их отсутствие до проведения ремонтных работ.

Как усматривается из материалов дела, ответчик выполнил работы на несущих конструкциях здания (внешние стены многоквартирного дома), в котором находится помещение.

В обоснование исковых требований, истцы, ссылаясь на положения, предусмотренные ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указали на то, что ответчик в нарушение существенных условий договора ухудшил свойства объекта аренды, поскольку переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Кроме того, проведение перепланировки в отсутствие согласия общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме, в отсутствие разрешения органа местного самоуправления может повлечь за собой для истцов неблагоприятные последствия в виде наложения штрафов, убытков за восстановление помещения в первоначальный вид и/или реализацию помещения с публичных торгов в соответствие со ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Истцами направлена в адрес ответчика претензия о необходимости предоставления документов, подтверждающих проведение работ на внешних стенах многоквартирного дома в соответствие с действующим законодательством, а именно:     1. проект перепланировки, 2. технический план, 3. разрешение на проведение перепланировки/переустройства, выданное уполномоченным органом, 4. акт приемочной комиссии.

Поскольку указанная претензия оставлена без ответа, со стороны истцов последовало обращение с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды. 

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, в удовлетворении иска отказано. 

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истцами не доказано наличие условий, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могли бы послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Из материалов дела усматривается, что спорный договор аренды заключен сроком на 364 календарных дня до 11.10.2023 г., по истечении которого договор аренды был автоматически возобновлен на следующие 364 дня, то есть до 09.10.2024 г.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, стороны при заключении договора аренды согласовали проведение ремонтных работ (п. 4.2, п. 4.3. договора аренды), перечень которых был конкретизирован в приложении № 3 к договору.

Так, согласно перечню работ, арендодатель обязуется выполнить следующие работы: смонтировать, обслуживать и эксплуатировать системы пожарной безопасности (сигнализация, оповещение и управление эвакуацией) в соответствии с требованиями действующих норм пожарной безопасности, согласно приложению № 3. Не позднее 20 дней с даты АПП; перенести вход в санузел с арендуемого контура и возвести перегородку на месте образовавшегося проема; восстановить фасад после организации проема разгрузки. Не позднее 20 дней с даты АПП;  организовать пандус для заезда грузового транспорта к месту разгрузки. До даты АПП; заменить разбитые стекла окон. Не позднее 10 дней с даты АПП; выполнить перенос радиаторов и труб отопления от проема разгрузки согласно приложению № 3. Не позднее 3 дней с даты АПП; обеспечение температуры в помещении не ниже 18 С.

Согласно перечню работ арендатор обязался выполнить работы, указанные в приложении № 3 к спорному договору. 

При этом сторонами договора аренды выполнены работы, указанные в приложении № 3, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, материалами дела подтверждено, что при заключении договора аренды арендодатель дал согласие арендатору на проведение ремонтных работ (п. 4.2.) согласно перечню, определенному в приложении № 3 к договору аренды.

В п.п. 5, 9 перечня выполняемых арендатором работ приложения № 3 к договору аренды сторонами было согласовано проведения арендатором работ по устройству проёма в кирпичной несущей стене с усилением и закладывание проема кирпичом.

Работы арендатором были выполнены. Каких-либо замечаний по качеству и объему выполненных работ от арендодателя не поступало.

Вместе с тем, арендодателем были выполнены работы по восстановлению фасада здания после организации арендатором проема разгрузки (перечень работ, выполняемых арендодателем, приложение № 3).

Таким образом, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции правомерно установил, что работы выполнены ответчиком в соответствии с условиями подписанного сторонами договора аренды, и с согласия истца на их проведение, что следует из п. 4.2. договора аренды и приложения № 3. При этом, выполнение истцом работ по восстановлению фасада в месте устройства ответчиком проема свидетельствует о том, что истец располагал информацией о проведённых ответчиком работах, об отсутствии замечаний к ним и к факту их проведения.

В отношении предоставления исполнительной документации по работам по устройству проёма в кирпичной несущей стене с усилением и закладывание проема кирпичом апелляционный суд принимает во внимание, что договором аренды обязанность по получению указанной документации на арендатора не возложена, и, соответственно действий или бездействий со стороны ответчика, которые могут рассматриваться как существенные нарушения договора аренды, не усматривается. Кроме того, законодательство не содержат норм об автоматическом возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора на получение необходимых разрешении и согласований в случае проведения в помещении ремонтных работ.

По условиям договора на ответчика возложена обязанность заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями с согласия соответствующих организаций.

Однако, исходя из положений ст.ст. 209, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя содержания имущества, в том числе получение необходимых для функционирования и содержания нежилого помещения документов, лежит на собственнике, в данном случае – истцах, что следует из п. 5.4., в соответствии с которым арендодатель разрешает арендатору путем согласования приложения № 4 за его счет без дополнительного на то согласования с арендодателем и без заключения дополнительного договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции…. Арендодатель самостоятельно своими силами и за свой счет решает вопрос с иными собственниками здания, в котором расположено арендуемое помещение, с размещением наружной рекламы арендатора в местах, согласованных сторонами в приложении № 4 к настоящему договору, в частности, в случае возникновения необходимости арендодатель обязуется своими силами и за свой счет заключить с собственниками здания договор на предоставление рекламных мест, согласованных сторонами в приложении № 4 к настоящему договору, надлежащим образом исполнять условия такого договора и поддерживать его действие в течение всего срока действия настоящего договора.

Таким образом, условиями п. 5.4. договора предусмотрена обязанность арендодателя согласовывать с государственными и муниципальными органами, а также с иными собственниками здания предоставление рекламного места.

Вопреки доводам жалобы, не указанние обязанности собственника (арендодателя) объекта недвижимости на согласование ремонтных работ в порядке, установленном действующим законодательством, не отменяет такую обязанность, как собственника имущества.

Пунктом 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендодатель дает согласие арендатору провести ремонт помещения, включая его перепланировку, в соответствии с согласованной сторонами планировкой, которая является неотъемлемой частью договора (приложение № 3).

Исходя из буквального толкования п. 4.2 договора арендодатель дал свое согласие на проведение работ, предусмотренных в приложении № 3, в частности проведение ремонтных работ на несущих конструкциях здания.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, истцами не доказано наличие условий, предусмотренных                ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могли бы послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований обоснованно отказано.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на истцов расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2023 года по делу № А40-184028/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья:  О.Г. Головкина

 

Судьи:  Н.И. Левченко 

 Н.И. Панкратова