АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-35551/2018

Дело № А49-10760/2016

г. Казань

24 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,

при участии представителя:

Абубекярова Т.Р. – Абубекяровой Э.Н., доверенность от 08.08.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Абубекярова Тимура Равиловича 

на определение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 (судья Карпова Е.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 (председательствующий судья Александров А.И., судьи Радушева О.Н., Садило Г.М.)

по делу № А49-10760/2016

по заявлению Абубекярова Тимура Равиловича о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений открытого акционерного общества «Пензастрой» и признании права собственности на квартиру, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Пензастрой» (ИНН 5836606763, ОГРН 1025801355458),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Пензенской области от 01.09.2016 возбуждено производство по делу о признании открытого акционерного общества «Пензастрой» (далее – общество «Пензастрой», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.10.2017 в отношении должника введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) – «Банкротство застройщиков», временным управляющим утверждён Арбатский Александр Анатольевич.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.01.2018 временным управляющим должника утверждена Аминова Венера Валиевна.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.06.2018 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аминова Венера Валиевна.

Абубекяров Тимур Равилович обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 283 общей проектной площадью 72,56 кв.м, расположенной на 12 этаже жилого дома по адресу: г. Пенза, ул. Тамбовская, 9.

Также Абубекяров Т.Р. обратился в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру по адресу: г. Пенза, ул. Тамбовская, д. 9, кв. 283.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 25.06.2018 обособленные споры по заявлениям Абубекярова Т.Р. о включении в реестр требования о передаче жилого помещения и о признании права собственности на квартиру по адресу: г. Пенза, ул. Тамбовская, д. 9, кв. 283 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018, заявления Абубекярова Т.Р. о признании права собственности на квартиру и о включении в реестр требования о передаче жилых помещений должника оставлены без удовлетворения. Включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требование Абубекярова Т.Р. в сумме 393 652 руб., как обеспеченное залогом имущества должника – квартиры № 283 по ул. Тамбовской, д. 9 в г. Пензе.

В кассационной жалобе Абубекяров Т.Р. просит принятые по обособленному спору судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, что в ходе процедуры банкротства общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Поволжье» (далее – общество «Поволжье») незавершенный строительством многоквартирный жилой дом был передан обществу «Пензастрой» с целью завершения строительства и с условием перехода к нему всех прав и обязанностей по заключенному договору участия в долевом строительстве. Поскольку Абубекяров Т.Р. надлежащим образом и в полном объеме исполнил свои обязательства по финансированию строительства, то требования о признании права собственности на жилое помещение подлежали удовлетворению.

Проверив законность принятых по обособленному спору судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом «Поволжье» (застройщик) и Абубекяровым Т.Р. (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилья от 14.07.2008 № 2709/06-286-046-30Р, по условиям которого застройщик привлекает дольщика к финансированию строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовская, 1г в г. Пензе, а дольщик инвестирует строительство жилого дома в части двухкомнатной квартиры № 286 (номер проектный), находящейся на 12 этаже, секция В, общая площадь с учетом холодных помещений 72,56 кв.м. Размер вклада дольщика составляет 1 157 800 руб. и подлежит оплате в срок до 14.07.2008 включительно,

Договор долевого участия в строительстве жилья зарегистрирован Управлением Росреестра 24.07.2008.

Обязательства по финансированию строительства дольщиком выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность общества «Поволжье» прекращена.

С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого обществом «Поволжье», права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 14.11.2004 № 5965 переданы по договору уступки от 08.09.2010 обществу «Пензастрой».

Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц – участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), при регистрации договора уступки сохранено.

Между обществом «Поволжье» и обществом «Пензастрой» подписан акт приема-передачи от 14.09.2010 незавершенного строительством объекта  жилого дома по ул. Тамбовской 1Г, обществу «Пензастрой» выдано свидетельство от 10.02.2011 серии 58 АА № 942150 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный жилой дом по ул. Тамбовской 1Г, степень готовности 34 %.

Между обществом «Пензастрой» и обществом «Поволжье» подписан договор от 22.11.2010 уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе .

На момент передачи прав у общества «Поволжье» по дому на ул. Тамбовской 1Г имелись неисполненные обязательства перед 250 участниками строительства. 

По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся приложением № 2 и № 3 (пункт 4 договора).

Приложение № 2 включало в себя текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с обществом «Поволжье», содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000 руб. за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.

Приложение № 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с обществом «Поволжье», и условие о выплате обществом «Пензастрой» участнику внесенных им по договору денежных средств.

Абубекяров Р.Т. не подписал ни один из предложенных ему вариантов соглашений – ни о доплате денежных средств из расчета 32 000 руб. за 1 кв.м площади квартиры, ни о расторжении договора долевого участия и о возврате ему уплаченной суммы.

Общество «Пензастрой», получив незавершенный строительством объект, в декабре 2011 года ввело его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 28.12.2011, многоквартирному дому присвоен адрес: ул. Тамбовская, 9.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2014 по делу № А49-3728/2013 в реестр требований кредиторов общества «Поволжье» о передаче жилых помещений включено требование Абубекярова Т.Р., как участника долевого строительства о передаче жилых помещений – двухкомнатной квартиры № 286 (номер проектный) общей площадью с учетом холодных помещений 72,56 кв.м, находящейся на 12 этаже, секции В жилого дома, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Тамбовская, 1Г, сумма, уплаченная по договору долевого участия в строительстве, установлена в размере 1 157 800 руб.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 20.01.2016 по делу № А49-3728/2013 конкурсное производство в отношении общества «Поволжье» завершено. В Единый государственный реестр юридических лиц 11.04.2016 внесена запись о ликвидации указанного общества. Погашение требования Абубекярова Р.Т. в рамках дела о банкротстве общества «Поволжье» не производилось.

Абубекяров Р.Т., ссылаясь на то, что права и обязанности застройщика были переданы обществу «Пензастрой», передача объекта долевого строительства дольщику не состоялась, залог на объект долевого строительства и на право аренды земельного участка сохранен, обратился с настоящими требованиями в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что Абубекяров Р.Т. в договорные отношения с новым застройщиком – обществом «Пензастрой» – не вступил, от выплаты уплаченных первоначальному застройщику денежных средств отказался, в связи с чем у него отсутствуют основания требовать от общества «Пензастрой» исполнения обязательств по передаче ему квартиры, основанных на договоре, заключенном с обществом «Поволжье».

Суды пришли к выводу о том, что в связи с завершением производства по делу о несостоятельности (банкротстве) общества «Поволжье», требования Абубекярова Т.Р., не удовлетворенные по причине недостаточности имущества общества «Поволжье», в соответствии с пунктом 9 статьи 142 Закона о банкротстве считаются погашенными.

При этом судами учтено, что, получив физические объемы незавершенного строительством жилого дома по ул. Тамбовской, 1Г (строительный номер) права и обязанности по договору аренды земельного участка, к обществу «Пензастрой» перешло имущество, обремененное в силу положений статьи 13 Закона № 214-ФЗ залогом по обязательствам общества «Поволжье» по договору долевого участия, заключенному с Абубекяровым Р.Т. 

Принимая во внимание, что обществу «Пензастрой» передан незавершенный строительством объект со степенью готовности 34%, судебные инстанции пришли к выводу о том, что последнему перешло имущество, а именно, денежные средства, уплаченные Абубекяровым Т.Р. в счет стоимости квартиры, обремененное залогом пропорционально указанной степени готовности объекта, что составило 393 652 руб.

Переквалифицировав заявленные Абубекяровым Т.Р. требования в денежные, суды в соответствии со статьей 201.9 Закона о банкротстве включили в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества «Пензастрой» требования Абубекярова Т.Р. в сумме 393 652 руб. (1 157 800 руб.*34%), как обеспеченные залогом имущества должника – квартиры № 283 по ул.Тамбовской, д. 9 в г. Пензе.

Между тем судами не учтено следующее.

Судебными инстанциями при определении размера денежного требования не принято во внимание, что Абубекяровым Т.Р. во исполнение обязательств по оплате стоимости подлежащего передаче жилого помещения внесена вся подлежащая уплате сумма по договору в счёт оплаты жилого помещения в доме, строительство которого осуществлялось обществом «Пензастрой».

Поскольку общество «Пензастрой» получило в собственность от предыдущего застройщика (общества «Поволжье») объект недвижимости – земельный участок и незавершённый строительством многоквартирный жилой дом, в котором имелись объекты, обремененные правами участников долевого строительства, то при надлежащем исполнении обязательств общество «Пензастрой» должно было закончить строительство жилого дома и передать в собственность Абубекярова Т.Р. жилое помещение.

Примененный судами порядок определения суммы (расчет) требования Абубекярова Т.Р., исходя из процентной готовности полученного объекта незавершённого строительством, не основан на нормах действующего законодательства.

Кроме того, переквалифицировав заявленные имущественные требования Абубекярова Т.Р. о передаче жилого помещения и о признании права собственности на квартиру в денежные, суд не выяснил цель обращения Абубекярова Т.Р. в суд по настоящему обособленному спору.

При этом суду необходимо было учесть, что исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Положения Закона № 214-ФЗ основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающего порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Невозможность оформления права собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует участнику строительства, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права собственности в объекте в виде квартиры.

При этом не имеет правового значения при разрешении данного спора то обстоятельство, что общество «Пензастрой», осуществившее завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с Абубекяровым Т.Р. договора, поскольку данные обстоятельства не влияют на права Абубекярова Т.Р., исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

При изложенных выше обстоятельствах смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения Абубекярову Т.Р., а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Кроме того, решением Первомайского районного суда г. Пензы от 22.08.2016 по делу № 2-1600/2016 обществу «Пензастрой» отказано в иске к Абубекярову Т.Р. о признании прекращенным договора долевого участия в строительстве жилья, о признании прекращенным залога права аренды земельного участка и о признании права собственности на квартиру за обществом «Пензастрой». Судом с учетом того, что передача объекта долевого строительства, участником долевого строительства которого является Абубекяров Т.Р., не состоялась, установлено право Абубекярова Т.Р. на сохранение залога на объект долевого строительства, а также залога права аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суду следовало установить обстоятельства, связанные с наличием либо отсутствием правопритязаний третьих лиц в отношении указанного Абубекяровым Т.Р. объекта строительства, что судами не выполнено.

Поскольку судами неправильно применены нормы материального права, а для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалованные судебные акты подлежат отмене, а обособленный спор – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, в том числе требований статьи 71 АПК РФ, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу № А49-10760/2016 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					М.В. Коноплёва

 

Судьи									Е.В. Богданова

 

А.Г. Иванова