ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-41711/2024

Дело № А40-804/24

г. Москва

23 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Левченко Н.И., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Каскад-2" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2024 г. по делу № А40-804/24 по иску Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Каскад-2" о взыскании 8 342 371 руб. 83 коп.

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 22.12.2023 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 09.09.2024 г.) 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "КАСКАД-2" задолженности по арендной плате в размере 8 319 718 руб. 52 коп., а также пеней за просрочку оплаты в размере 22 653 руб. 31 коп. по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 г. № М-04-035035. 

Обращение с иском последовало в связи с ненадлежащим неисполнением обязательств по договору аренды земельного участка от 13.12.2010 г. № М-04-035035.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2024 г. исковые требования признаны обоснованными и удовлетворены в заявленном истцом размере. 

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд  с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения иска возражал, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции и отказе истцу в иске.

При этом апелляционный суд исходит из следующего. 

Как усматривается из материалов дела, между Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «КАСКАД-2» (Арендатор) заключен договор от 13.12.2010 г. № М-04-035035 (далее – договор) на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры:  

<

...> (

<

...>), площадью 8910 кв.м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества. 

Договор заключен сроком до 13.04.2059 г. 

В соответствии с условиями спорного договора предусмотрена обязанность аренда вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 05-го первого месяца квартала. 

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что установленная обязанность по оплате арендной платы по спорному договору ответчиком не исполнена, в связи с чем, за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 8 319 718 руб. 52 коп. за период с 01.04.2022 г. по 30.06.2023 г. 

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 08.08.2023 г. № 33-6- 952002/23-(0)-1 оставлена последним без удовлетворения письмом, в связи с чем, со стороны истца последовало обращение с настоящим иском в суд о взыскании с ответчика долга и неустойки за просрочку оплаты.  

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. 

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно положениям ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

Суд первой инстанции признал требования обоснованными, сославшись на то, что доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в спорный период по назначению в материалы дела не представлено, что у ответчика перед истцом существует задолженность по оплате арендной платы за период с 01.10.2022 г. по 30.06.2023 г. в размере 8 319 718 руб. 52 коп., с учетом положений ст.ст. 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленных пеней за период с 01.04.2023 г. по 30.06.2023 г. в размере 22 653 руб.                 31 коп., суд первой инстанции исходил из положений п. 7.2 спорного договора, согласно которому за несвоевременное внесение арендных платежей Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно. 

С учетом установленной судом просрочки оплаты арендной платы со стороны ответчика и представленных в дело доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что требование о взыскании неустойки в размере 22 653 руб. 31 коп. также является обоснованным, расчет пеней судом проверен и признан правильным, правовых оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не усмотрено. 

Вместе с тем, апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции в части наличия правовых оснований для удовлетворении исковых требований. 

При этом апелляционный суд исходит из того, что  ответчик, на основании договора аренды земельного участка от 13.12.2010 № М-04-035035 являлся арендатором земельного участка, площадью 8 910 кв.м., кадастровый номер 77:04:0003004:1009, расположенного по адресу: 

<

...>. Земельный участок предоставлен в пользование на условиях аренды для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества. 

Срок действия договора установлен до 13.04.2059 г. 

В соответствии с Градостроительным планом земельного участка от                  22.04.2013 г.   №   RU77-178000-003924   дополнительным   соглашением   к   договору   аренды земельного участка от 13.12.2010 г. № М-04-035035 от 11.02.2014 г. земельный участок передан в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. Договор заключен до 25.04.2019 г. 

Решениями градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 18.07.2019 г. срок реализации инвестиционного проекта по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:04:0003004:1009) продлен до 31.12.2020 г., а от 30.06.2021 г. продлен срок до 04.06.2022 г. 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от   02.04.2022 г. № 575 "Об особенностях подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию" срок реализации инвестиционного проекта по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:04:0003004:1009) продлен до 04.06.2023 г. 

В соответствии с ч.ч. 1, 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, отказывают в выдаче разрешения на строительство при несоответствии представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.

         Как указывает ответчик, и данное обстоятельство истцом не оспаривается и документально не опровергается, 21.07.2022 г.          Правительством Москвы опубликовано распоряжение № 41429 от 21.07.2022 г. «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества», согласно которому подлежат объекты недвижимого имущества ответчика:

- земельный участок с кадастровым номером 77:04:0003004:1009, расположенный по адресу: 

<

...>, вид имущественных прав - Аренда;

-   объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:04:0003004:2221, расположенный по адресу: 

<

...>, вид имущественных прав – Собственность.

Также 19.06.2023 г. между Ответчиком и Истцом, а также Акционерным обществом «Особая экономическая зона «Технополис Москва» заключено соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд (далее - соглашение).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования сослался на то, что данное соглашение заключено между сторонами за пределами периода взыскания долга, доказательств, свидетельствующих о невозможности использования земельного участка в спорный период по назначению в материалы дела не представлено.

Также удовлетворяя исковые требования,  суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд является основанием для досрочного прекращения договора аренды земельного участка, Кроме того, переход прав на земельный участок и прекращение договора аренды юридически возможны только после предоставления арендатору возмещения предусмотренного Соглашением об изъятии. Таким образом, договор аренды прекратился, а изъятие земельного участка завершилось только при государственной регистрации прав города Москвы на земельный участок, обусловленный принятием уполномоченным органом решения об изъятии, заключением соглашения об изъятии, предоставлением арендатору возмещения.

Вместе с тем, спорный земельный участок предоставлен по договору аренды ответчику для целей проектирования и строительства (реконструкции) объекта капитального строительства. 

Согласно данным ЕГРН на данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:04:0003004:2221;

- газопровод высокого давления с кадастровым номером 77:04:0003004:1759,правообладатель АО «Мосгаз».

Ранее на данном земельном участке располагалось здание с кадастровым номером 77:04:0003004:1805, принадлежащее ООО «КАСКАД-2» на праве собственности, однако указанное право прекращено 16.03.2022 г. на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости.

Таким образом, на дату издания распоряжения «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества» на изымаемом земельном участке располагался единственный объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности                      ООО «КАСКАД-2» - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 77:04:0003004:2221, который также подлежал изъятию для государственных нужд.

Степень готовности объекта незавершенного строительства на момент заключения Соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд г. Москвы в целях комплексного развития составляла 25 %, о чем непосредственно указано в самом соглашении.

Согласно положениям ст. 280 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, права которых на земельный участок прекращаются в силу его изъятия для государственных или муниципальных нужд, до дня прекращения данных прав владеют, пользуются и распоряжаются в соответствии с законом таким земельным участком по своему усмотрению. При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии с положениями ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

При этом не имеет значения момент возникновения препятствия в пользовании имуществом по назначению. 

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, с момента передачи арендатору указанного имущества и до даты издания распоряжения об изъятии объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно п. 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Таким образом, как полагает суд апелляционной инстанции, что с учетом цели предоставления земельного участка – проектирование и строительство (реконструкция) объекта капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка, у ответчика с даты издания распоряжения об изъятии земельного участка фактически отсутствовала возможность использовать переданный в аренду земельный участок по целевому назначению – для строительства и реконструкции, в связи с чем, отсутствовали правовые основания для возложения на ответчика обязанности по оплате арендной платы за спорный период суд не усматривает.

Поскольку в удовлетворении требования о взыскании с ответчика арендной платы за спорный период, отсутствуют и правовые основания для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика пеней за просрочку исполнения денежного обязательства. 

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции и отказе истцу в иске. 

Расходы по госпошлине распределить в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2024 г. по делу № А40-804/24 отменить. 

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Каскад-2» 3 000 (три тысячи) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья:                                                      О.Г. Головкина 

 

Судьи:                                                                                               Н.И. Левченко

 

                                                                                                           Е.А. Мезрина