ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46468/2018

11 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 апреля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Желтянникова В.И.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.,  

при участии:  

от истца: Перфильева В.Ю., по доверенности от  06.04.2018,

от ответчика: Егоров Л.И., по доверенности от  26.12.218,

от третьего лица: 1) не явился, извещён,  2) Чудакова Н.Н., по доверенности от  09.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-3621/2019, 13АП-3625/2019) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2018 по делу № А56-46468/2018 (судья Васильева Н.В.), принятое 

по иску ООО "Геральда" 

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,

третьи лица:  1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; 2) Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

об урегулировании разногласий по договору,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Геральда" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет): 

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли- продажи нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в части цены продажи Здания в размере рыночной стоимости, составляющей 83 600 000 (Восемьдесят три миллиона шестьсот тысяч) рублей 00 копеек, и определения общей цены Договора как суммы указанной в договоре цены Участка и определенной судом цены Здания;

 - об утверждении Приложения №1 (График платежей) в редакции согласно Протоколу разногласий, устанавливающего порядок выплаты в рассрочку платежей по Договору купли-продажи согласно Графику.

- об обязании в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу подписать договор купли-продажи расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003, совместно с земельным участком, на котором оно расположено, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли, с учетом утвержденных решением суда условий. 

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены Акционерное общество «Фонд имущества», Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». 

По ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Ловкову Александру Борисовичу, производство по делу приостановлено. В материалы дела поступило заключение № 156 от 25.10.2018, производство по делу возобновлено.

Решением от 13.12.2018 исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с решением суда, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" обжаловали решение в апелляционном порядке.

В канцелярию апелляционного суда от ООО «ГЕРАЛЬДА» 02.04.2019 поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором истец возражает против доводов ответчика и третьего лица, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

 В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные в их апелляционных жалобах. Ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений. Третье лицо поддержало ходатайство ответчика.

Представитель истца против удовлетворения апелляционных жалоб и ходатайства возражал.

Апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика, поскольку в силу статьи 86 АПК РФ это является правом, а не обязанностью суда, экспертное заключение является полным и не содержит неясностей.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

 Между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен Договор аренды от 24.11.2005 № 10-А159804 нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 306,2 кв. м, этажность: 4, кадастровый номер 78:31:0001228:3003 (далее - Здание). Здание расположено на земельном участке, входящем в состав земель населенных пунктов, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А, площадью 215 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001228:2, вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли (далее - Участок). 17.11.2016 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Вступившим в законную силу Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-4391/2017 признан незаконным отказ Комитета от 02.12.2016 № 130348-32 в продаже Обществу Здания, суд обязал Комитет совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) в установленные законом сроки. 

Комитетом приняты Распоряжения от 29.12.2017 № 2718-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением земельного участка по адресу: г. Санкт-Петербург, Думская улица, д. 2, литера А», от 09.02.2018 № 237-рз «О внесении изменения в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.12.2017 № 2718-рз». 

15.02.2018 Общество получило от Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» проект договора купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно п. 2.1 которого предусмотрено отчуждение объектов недвижимости по цене 138 000 000 руб. (НДС не облагается), включающей в себя: цену продажи Здания - 129 639 118 рублей 70 копеек (п. 2.1.1); цену продажи Участка - 8 360 881 рубль 30 копеек (п. 2.1.2). 

В соответствии с пунктом 2.2 Проекта договора оплата указанной цены продажи Объектов осуществляется с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с момента заключения Договора в соответствии с Приложением 1 к Договору (График платежей). 

14.03.2018 Общество направило в адрес Комитета Договор купли-продажи с Протоколом разногласий от 14.03.2018, в котором предложило определить цену продажи здания 83 600 000 руб., изменив график платежей соответственно.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В апелляционной жалобе КИО указывает, что судом при принятии Решения не производилась оценка достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 318-0354 (1081)-2017, выполненного СПб ГУП «ГУИОН»

Одновременно с этим, Комитетом не указано, какая норма материального или процессуального права нарушена судом при вынесении решения в данном аспекте и является основанием для отмены судебного акта в соответствии со статьей 270 АПК РФ.

Для оценки рыночной стоимости Здания судом была назначена судебная экспертиза в соответствии со ст. 82 АПК РФ, эксперты, проводившие оценку, предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение от 25.10.2018 № 156, подготовленное ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» (далее - Экспертное заключение), представлено в материалы дела.

Оснований не доверять выводам эксперта ни у суда первой инстанции, ни у сторон не имелось, а в соответствии с п. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Кроме того, в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» прямо закреплено, что оспаривание величины стоимости объекта оценки возможно в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица. В указанном случае отчет независимого оценщика является лишь одним из доказательств по делу, для проверки которого суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В апелляционной жалобе Комитета указано, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства Комитета и СПб ГУП «ГУИОН» о вызове эксперта в судебное заседание.

Отказ в вызове эксперта в судебное заседание не отразился на исходе дела, поскольку само Экспертное заключение было приобщено к материалам дела и является доказательством, которое суд первой инстанции оценил с соблюдением требований ст. 71 АПК РФ.

При этом, Комитет не был ограничен в доказывании своей позиции, в т.ч. имел возможность приобщить к материалам дела дополнительные письменные доказательства, пояснения.

Величина рыночной стоимости Здания, определенная в направленном Ответчику и третьему лицу в качестве приложения к Проекту договора с Протоколом разногласий, а также представленном в материалы дела, Информационном письме ООО «Экспертный центр Северо-Запада» (83 600 000 руб.) и рыночная стоимость Здания, определенная в Экспертном заключении (84 508 ООО руб.) фактически совпадают, что также свидетельствует о проведении экспертом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» оценки рыночной стоимости Здания в соответствии с законодательством и с соблюдением необходимых правил.

Напротив, величина рыночной стоимости Здания, определенная СПб ГУП «ГУИОН» (138 000 000 руб., включая стоимость земельного участка в размере 8 360 881,3 руб.), существенно отличается от величины рыночной стоимости, определенной ООО «Экспертный центр Северо-Запада» и экспертом ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», что свидетельствует о завышении величины рыночной стоимости Здания в Отчете об оценке СПб ГУП «ГУИОН».

Довод Комитета о нарушении в Экспертном заключении требований пп. б) п. 22 ФСО № 7, ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 73-ФЗ), касательно объектов-аналогов несостоятельны, поскольку выбранные экспертом объекты-аналоги не только соответствуют указанным требованиям, а также требованиям ФСО № 1, а, кроме того, это те же объекты-аналоги (N2N2 2-5), которые были приведены в Отчете об оценке СПб ГУП «ГУИОН» (т.д. 1 л. 359-362), на что прямо указано в Экспертном заключении.

Кроме того, назначение экспертизы, а также содержание заключения эксперта регулируются нормами АПК РФ, в частности ст. 86 (Заключение эксперта) и ФЗ № 73-ФЗ, в частности ст. 25 (Содержание заключения эксперта или комиссии экспертов и его содержание).

Законодательство об оценочной деятельности (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральные Стандарты Оценки N2N2 1,2,3,7) не регулирует судебно-экспертную деятельность в силу ст. З ФЗ № 73-ФЗ (Правовые основы государственной судебно-экспертной деятельности), о чём прямо указано на стр. З Заключения эксперта (т.д. З, л. 8). Тем не менее, эксперт при проведении экспертизы руководствовался в т.ч. ФСО N2N2 1, 2, 7, в частях, указанных на стр. 2 Экспертного заключения (т.д. 3, л. 7).

Довод Комитета о противоречии Решения п. 4 ст. 445 ГК РФ ввиду обязания Комитета подписать спорный договор необоснован. 

В соответствии с п. 42 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Вышеприведенная норма указывает, что заключение договора не требуется, если в решении суда приведены все условия заключенного договора. Поскольку в резолютивной части Решения указаны только те условия, по которым у сторон возникли разногласия, сторонами надлежит заключить Договор.

Кроме того, в силу пп. 2 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» спорный договор как договор купли-продажи недвижимого имущества является основанием для осуществления государственной регистрации прав, в связи с чем представление подписанных экземпляров Договора в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации перехода права собственности на здание обязательно, о чем Комитету как лицу, на постоянной основе выступающему стороной аналогичных сделок, должно быть известно.

Комитетом указано, что судом первой инстанции необоснованно взысканы судебные расходы, поскольку Комитет не является лицом, проигравшим спор.

Указанный довод Комитета также необоснован, поскольку Обществом заявлены требования об урегулировании разногласий относительно цены Здания, возникших между сторонами при заключении договора, данные требования судом удовлетворены, спорное условие обоснованно определено судом на основании результатов Экспертного заключения, в соответствии ст.ст. 71, 168 АПК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», таким образом, Решение вынесено в пользу Истца, что в соответствии со ст. 110 АПК РФ является основанием для взыскания судебных расходов со стороны Комитета.

Третье лицо в апелляционной жалобе ссылается на необоснованный отказ в ознакомлении с материалами дела после проведения судебной экспертизы

В соответствии с п. 6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о ДВИУСНИИ дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела.

Третье лицо указывает, что определение суда от 06.11.2018 о назначении судебного заседания для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу было получено Третьим лицом только 22.11.2018, однако, в системе «Мой арбитр» указанное Определение суда было опубликовано 09.11.2018. При этом, в силу п. 6 ст. 121 АПК РФ направление Определения посредством направления почтовых отправлений для суда не является обязательным.

С момента вынесения Определения (06.11.2019) до самого судебного заседания (11.12.2019) имелся существенный промежуток времени (более месяца), в течение которого все участвующие в деле лица, кроме Третьего лица, нашли возможность ознакомиться с Экспертным заключением.

Соответственно, заявление Третьим лицом ходатайства о перерыве в судебном заседании необходимо квалифицировать как злоупотребление процессуальным правом с целью затягивания судебного разбирательства, ввиду чего отказ суда первой инстанции в удовлетворении указанного ходатайства является обоснованным и не является основанием для отмены Решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ.

Возражения Третьего лица относительно содержания и выводов Экспертного заключения не обоснованы и сводятся к несогласию с оценкой экспертного заключения как доказательства в частности, Третье лицо указывает на нарушение ст.ст. 4, 8 ФЗ от 31.05.2001 ФЗ № 73-ФЗ, ст. 71 АПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Третьим лицом заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

В соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Как было указано выше, Экспертное заключение, подготовленное ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» не вызывает сомнений, и не содержит противоречий, в т.ч. соответствует требованиям АПК РФ, ФЗ № 73-ФЗ, соответственно, оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

Несогласие Комитета и Третьего лица с выводами судебной экспертизы не является основанием для проведения повторной экспертизы в соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ.

Как следует из ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает спор по имеющимся в деле доказательствам, при этом возможность приобщения новых доказательств в суде апелляционной инстанции ограничена п. 2, п. З ст. 268 АПК РФ.

В соответствии с абз. 2 п. 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и З статьи 268 АПК РФ, согласно которым Дополнительные Доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с п. 3 ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего Доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Кроме того, что нет в принципе оснований для проведения повторной экспертизы, Третье лицо в суде первой инстанции ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявляло, что подтверждается протоколом судебного заседания от 11.12.2018 (т.д. З л. 116), следовательно, процессуальные основания для назначения экспертизы в суде апелляционной инстанции отсутствуют.

Помимо указанного, вопрос, сформулированный в Ходатайстве Третьего лица, не отвечает требованиям п. 2 ст. 87 АПК РФ, что также является основанием для отказа в удовлетворении Ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 13.12.2018 по делу №  А56-46468/2018  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина