ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29878/2015

город Ростов-на-Дону

16 мая 2017 года

15АП-5544/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 27.02.2017 по делу № А32-29878/2015 

по иску администрации города Сочи

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецсервисгаз»

о взыскании задолженности, пени,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Спецсервисгаз»

к администрации города Сочи

о признании ничтожным пункта договора, 

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

администрации города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Спецсервисгаз» (далее – ответчик, общество) о взыскании 1 840 021,68 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402051:1085, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная за период с 04.03.2014 по 31.03.2015 и пени в размере 102 303,80 руб.

Определением суда от 28.10.2016 к производству принято встречное исковое заявление общества о признании ничтожным (недействительным) пункта 3.2 договора от 07.10.2014 № 4900009610.

Решением суда от 27.02.2017 по первоначальному иску взыскано с ООО «Спецсервисгаз» в пользу администрации города Сочи 206 258,03 руб. задолженности по арендной плате и 11399,55 руб. неустойки за период с 01.01.2015 – 07.05.2015, а в доход федерального бюджета 3567 руб. государственной пошлины. В остальной части иска отказано.

По встречному иску признан недействительным пункт 3.2 договора от 07.10.2014 № 4900009610 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402051:1085 общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная. Взыскано с администрации города Сочи в пользу ООО «Спецсервисгаз» 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Администрация обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просила решение отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Жалоба мотивирована тем, что ответчик, заключив спорный договор, согласился с размером указанной в договоре арендной платы.

В судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Жалоба рассмотрена рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании решения Адлерского районного суда г. Сочи от 30.01.2014 по делу № 2-196/14 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды № 4900009610 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402051:1085, площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная с видом разрешенного использования – многотопливная автозаправочная станция со сроком действия до 04.03.2017.

Пунктом 3.1 договора установлено, что исчисление арендной платы устанавливается с 04.03.2014 до 04.03.2017.

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 38С/ОЗ-2014 и составляет 1 708 926 руб.

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельными платежами за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу пункта 1.2 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Договор аренды зарегистрирован 08.11.2014 в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 15.05.2015.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы 18.02.2015 ответчику направлена претензия от 26.01.2015 с требованием  о погашении задолженности по арендной плате в десятидневный срок с даты ее получения.

Ответчик задолженность по арендной плате не погасил, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Ответчик указал на ничтожность пункта 3.2 договора в части определения годового размера арендной платы, поскольку размер арендной платы должен производиться исходя из рыночной стоимости земельного участка.

В силу положений статьи 424 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

С учетом изложенного при определении размера платы за использование земельного участка суд первой инстанции правомерно руководствовался правилами соответствующих нормативных правовых актов.

Так, постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402051:1085 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) установлен судом первой инстанции на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 25.09.2014 № 38С/ОЗ-2014.

Для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, поэтому при определении размера ставки арендной платы суд первой инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком ставку арендной платы, установленную постановлением N 50, в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 – 7 пункта 1 данного постановления) и самостоятельно произвел перерасчет с применением индексации (пункт 9.2 постановления N 210).

С учетом регулируемого характера размера арендной платы за пользование спорным земельным участком включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи».

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

При этом ничто не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату земельного участка, применяя отчет от 25.09.2014 № 38С/ОЗ-2014 исходя из рыночной стоимости 12 612 000 руб. земельного участка с учетом пункта 4.1 Правил города Сочи. 

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2015 по делу № А32-9463/2014, от 21.07.2016 по делу № А32-17838/2015.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, встречный иск является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению путем признания недействительным пункта 3.2 договора аренды 07.10.2014 № 4900009610.

В то же время, учитывая платность землепользования, за период с 04.03.2014 по 31.03.2015 с общества в пользу администрации следует взыскать 206 258,03 руб.

Расчет задолженности произведен судом исходя из годового размера арендной платы за 2014 год – 189 180 руб., за 2015 год – 199 584,90 руб., определенного с учетом рыночной стоимости спорного земельного участка (12 612 000 руб.), а также коэффициентов инфляции на 2015 год – 1,055, установленного статьей 1 Федерального закона от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов».

Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 04.03.2014 по 31.12.2014 составляет 157 045,32 рублей. За период с 01.01.2015 по 31.03.2015: 199 584,90 рублей / 365 дней х 90 дней = 49 212,72 рублей.

Довод ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с произведенной оплатой судом первой инстанции отклонен правомерно, как документально не подтвержденный.

При таких обстоятельствах, требование первоначального иска о взыскании с общества арендной платы за период с 04.03.2014 по 31.03.2015 подлежало удовлетворению в размере 206 258, 03 руб.

Истцом заявлено о взыскании пени в размере 102 303,80 руб. 

Согласно представленного истцом в материалы дела расчета, неустойка начислена последним за период с 01.01.2015 по 07.05.2015, в связи, с чем суд при расчете неустойки руководствуется заявленным периодом.

Поскольку судом установлено нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы по договору аренды, постольку, исходя из размера рассчитанной судом задолженности, требование администрации о взыскании с общества неустойки за период с 01.01.2015 по 07.05.2015 на основании статей 329, 330 ГК РФ, пункта 5.2 договора аренды подлежало удовлетворению в размере 11 399,55 руб.

Произведенный судом расчет арендной платы и пени, приведенные в решении, истцом по существу не оспорены, контррасчет с учетом регулируемого характера арендной платы не представлен.

Ответчиком решение не оспаривается.

Довод о том, что ответчик добровольно согласовал в договоре применяемый истцом размер арендной платы, правового значения не имеет, с учетом нормативно регулирования размера арендной платы за спорный земельный участок. 

В жалобе не приведено доводов опровергающих по существу основанные на обстоятельствах дела и нормах права выводы суда первой инстанции.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 по делу № А32-29878/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

СудьиИ.Н. Глазунова

Н.Н. Мисник