АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                              Дело №А45-6715/2022

               Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2022 года

               Решение изготовлено в полном объеме 21 апреля 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СибирьРитейлГрупп" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

к обществу с ограниченной ответственностью "УК Бизнес Парк" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 (доверенность №01 от 12.01.2022, диплом, паспорт);

ответчика: ФИО2 (доверенность от 01.01.2022, диплом, паспорт),

                                          установил:

общество с ограниченной ответственностью "СибирьРитейлГрупп" (далее-истец, арендатор, ООО "СибирьРитейлГрупп") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК Бизнес Парк" (далее-ответчик, арендодатель, ООО "УК Бизнес Парк") о расторжении договора аренды №148 от 12.03.2019 г. между ООО «УК Бизнес Парк» и ООО «СибирьРитейлГрупп» с 15.04.2022 г.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований, указал об отсутствии оснований для расторжения договора.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика,  изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, 12.03.2019г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор аренды №148, по условиям которого Ответчик передал, а Истец принял нежилые помещения общей площадью 7 401 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно п.6.1. договора срок действия договора – неопределенный срок.

04.02.2022г. в адрес ООО «УК Бизнес Парк» поступило уведомление от ООО «СибирьРитейлГрупп» о расторжении договора с 06.05.2022г. Учитывая данное уведомление, 07.02.2022г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение №10 о расторжении договора с 06.05.2022г. по соглашению сторон.

Несмотря на заключенное соглашение, истец обратился в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора с 15.04.2022 года, по основаниям нарушений со стороны арендодателя.

Суд не находит оснований для удовлетворения иска, учитывая следующее.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец в иске ссылается на запрет доступа автотранспорта истца 04.03.2022 и 15.03.2022  на факт задержания на выезде со склада нескольких автомобилей контрагентов арендатора.

При подписании 12.03.2019г. договора №148 в качестве Приложения №6 к договору стороны согласовали «Регламент о контрольно-пропускном и внутриобъектовых режимах на территории Толмачевская, 33/5», которые определяет основные требования к организации контрольно-пропускного и внутриобъектового режимов на территории Толмачевская, 33/5. Выполнение требований настоящего Регламента обязательно для всех юридических и физических лиц, осуществляющих свою деятельность на территории и в здании.

В соответствии с п.3.1. данного Регламента транспортные средства допускаются к проезду с 20.00 час. до 06.00 час. по пропускам или спискам, находящимся на КПП.

В соответствии с п.3.2. Регламента транспортные средства сторонних организаций, прибывшие с грузом (за грузом) или иным служебным вопросам в адрес организаций, расположенных на территории Толмачевская, 33/5, допускаются в рабочее время с 06 час.00 мин. до 20 час.00 мин. и в рабочие дни без ограничений. Оставлять транспортные средства на ночную парковку допускается только по согласованию с сотрудником охраны. Сотрудник охраны имеет право отказать во въезде на территорию, если организация, к которой приехал автомобиль, уже не находится на территории или в данный момент нет представителя организации.

Выезд всего транспорта с охраняемой территории через КПП разрешается только при наличии у водителя пропуска. Без пропусков разрешается выезд автотранспорту со специальными проблесковыми маячками и голографическими надписями, принадлежащего МВД, пожарной охране, скорой медицинской помощи, ГБР и т.д. Частные охранные организации имеют право выезжать с территории без пропусков при условии наличия на КПП предварительно поданного списка (п.3.4. Регламента).

Согласно п.1 ст.615 арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. 

Таким образом, подписав Регламент, который является неотъемлемой частью договора, без каких-либо замечаний, ООО «СибирьРитейлГрупп» обязалось исполнять условия Регламента, которые не предоставляют права круглосуточного и свободного въезда/выезда автотранспорта с территории Толмачевская, 33/5.

Положения Регламента ООО «СибирьРитейлГрупп» неоднократно нарушались. Так, в 2019г. Истцом был представлен список водителей и автомобилей для проезда через КПП, который не содержал ни подпись директора ООО «СибирьРитейлГрупп», ни печать организации (Приложение №1 к настоящему отзыву). Не смотря на фактические изменения в перечне автомобилей и данных водителей, новый список ООО «СибирьРитейлГрупп» в адрес ООО «УК Бизнес Парк» либо сотрудников охраны не направлялся, в связи с чем в ответе на претензию ООО «СибирьРитейлГрупп» (приложение №7 к исковому заявлению) ООО «УК Бизнес Парк» указало на необходимость соблюдения Регламента и подачи списка сотрудников  ООО «СибирьРитейлГрупп» с указанием ФИО и данных личного автотранспорта (приложение №9 к исковому заявлению).

05.03.2022г. и 10.03.2022г. посредством электронной почты в ООО «УК Бизнес Парк» поступили 2 обновленных списка водителей (приложения №№2,3) к настоящему отзыву) с указанием марки и гос.номеров автотранспорта, один из которых также не содержал ни подписи директора ООО «СибирьРитейлГрупп», ни печати организации, но не смотря на это, автотранспорту был обеспечен беспрепятственный въезд/выезд, в связи с чем указание в исковом заявлении на запрет доступа автотранспорта после 04 марта не соответствует действительности.

Таким образом, ограничения по проезду автотранспорта на территорию Толмачевская, 33/5 были вызваны нарушениями со стороны самого Арендатора, а именно - невыполнением требований Регламента о контрольно-пропускном и внутриобъектовых режимах.

Нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, представляют собой единый складской комплекс общей площадью 9 523,5 кв.м., из которых сначала 7 401 кв.м., а впоследствии, с учетом уменьшения арендуемых площадей до 6 281 кв.м., арендовало ООО «СибирьРитейлГрупп», другие помещения – иные арендаторы.

Здание складского комплекса 9 523,5 кв.м. расположено на одном земельном участке, проезд всех без исключения арендаторов к зданию обеспечивается через один контрольно-пропускной пункт, подъезд к зоне погрузке/разгрузки - по одной прилегающей территории.

Подписав Регламент о контрольно-пропускном и внутриобъектовых режимах, стороны пришли к соглашению об установлении определенного режима проезда на территорию складского комплекса, с учетом интересов всех находящихся в здании арендаторов, а также интересов собственника объекта и ООО «УК Бизнес Парк» по обеспечению сохранности как своему имущества, так и имущества арендаторов.

Истцом не было представлено доказательств опровергающих доводы ответчика о причинах, по которым происходили отказ в допуске транспортных средств и задержки выпуска с территории.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае, договором аренды не установлено дополнительных оснований для расторжения договора аренды. 

В качестве основания для расторжения договора ООО «СибирьРитейлГрупп» ссылается на отключение с 14.03.2022г. по 23.03.2022 электроэнергии, что создает препятствия Арендатору в пользовании имуществом.

Исходя из ст.611 ГК РФ, невозможность Арендатора использовать арендованное имущество должна быть по обстоятельствам, не зависящим от Арендатора.

В соответствии с подп.3.3.3 договора №148 от 12.03.2019г. Сторона 2 (ООО «СибирьРитейлГрупп») обязана содержать арендуемые помещения и установленные в них санитарно-техническое, инженерное оборудование, систему пожарной и охранной сигнализации, водо-, энергокоммуникации (подведенные к нему) в полной исправности, производить внешний осмотр, следить за текущим и санитарным состоянием оборудования и коммуникаций в соответствии с требованиями, установленными соответствующими нормативными актами. 

В соответствии с подп.3.3.6. договора Сторона 2 также обязана обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в целях предотвращения причинения вреда, жизни, здоровью и имуществу третьих лиц, в том числе имуществу Стороны 1.  Сторона 2 обязана соблюдать и выполнять при осуществлении своей деятельности действующие требования законодательства в области пожарной безопасности, как в арендованном помещении, так и на площадях общего имущества Здания, в котором расположено арендованное помещение. Сторона 2 (персонал Стороны 2) обязан(-ны) перед уходом/покиданием помещения, проверить отключение всех электроприборов/оборудования, выключить ввод электричества в помещения.

Сторона 2 обязана назначить приказом лиц, ответственных за противопожарное состояние в помещениях, а также лиц, ответственных за электрохозяйство, в соответствии с требованиями пожарной безопасности, требованиями правил технической эксплуатации электроустановок и передать копию такого приказа Стороне 1.  В соответствии с этим Сторона 2 принимает на себя обязанности лица, ответственного за обеспечение безопасности систем санитарной, пожарной и иной структуры в отношении помещения.

Доказательств выполнения указанных обязанностей Истцом, в материалы дела не представлено. 

В нарушение ст. 65 АПК РФ, относимых и допустимых доказательств, что отключение электроэнергии произошло 14.03.2022г. вследствие умысла, либо по вине  Ответчика, Истцом не представлено.

Имеющийся в материалах дела Акт об отключении электрической энергии от 15.03.2022 составлен ООО «СибирьРитейлГрупп» в одностороннем порядке, сотрудниками данной организации, без привлечения не заинтересованных лиц, в частности, сотрудников энергоснабжающей организации, а также без извещения Ответчика. Кроме того, данный Акт в адрес Ответчика не направлялся, о наличии и содержании данного Акта Ответчику стало известно только после ознакомления с материалами настоящего дела. Более того, в акте констатирован факт отсутствия электроэнергии, однако, конкретных причин ее отсутствия не установлено.

Более того согласно ответу ООО «Теплотранс» от 14.04.2022г. исх.№18/22 11, 14 и 15 марта 2022г. происходило отключение электроэнергии на объекте по причине понижения допустимых параметров напряжения на кабельной линии 10 кВт от РП-14 до РП-3026, в связи с чем сработала релейная защита на вводных ячейках в РП-3026.

Согласно ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Как указывалось ранее, необходимым условием для расторжения договора признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таких безусловных доказательств суду представлено не было, истец после вышеперечисленных фактов продолжил работу в арендуемом помещении, вплоть до 05.04.2022 года, о чем он сам указывает в обращении к ответчику о необходимости осмотра помещения.

Все вышеперечисленные факты,  о которых указал истец, носили кратковременный характер, и в рассматриваемом случае, не могут являться достаточными основаниями для выводов о том, что недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствуют в целом  пользованию арендованным имуществом.

В этой связи, суд отказал представителям сторон в осмотре видеофайлов, поскольку данные сведения не повлияют на выводы суда об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора аренды.  

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы на оплату государственной пошлины относятся на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "СибирьРитейлГрупп" - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов