ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35288/2018

Дело № А40-246393/17

город Москва

23 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 года

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Александровой Г.С.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ингеоклуб" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 мая 2018 года по делу № А40-246393/17, принятое судьей Ламоновой Т.А. (180-2096) по иску ООО "Ингеоклуб" (ОГРН 

<

***>) к ФГБУ "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 

<

***>) третьи лица: 1)ТУ Росимущества по Москве и Министерства культуры Российской Федерации; 2)ГУ “Главное управление охраны памятников г. Москвы” о признании величины арендной платы по договору аренды недостоверной и необоснованной, установление арендной платы исходя из ее рыночной стоимости

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 16.07.2018г.; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.12.2017г.;

от третьих лиц: ТУ Росимущества по Москве и Министерства культуры Российской Федерации, ГУ “Главное управление охраны памятников г. Москвы” - не явились, извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ингеоклуб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГБУ "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"- о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 1 446 841 (Один миллион четыреста сорок шесть тысяч восемьсот сорок один) руб. 00 коп. (с учетом НДС) в месяц, определенной по состоянию на 2017 г., указанной в уведомлении Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» от 01.09.2017 г. № 2396/15 к Договору аренды от 05.06.2003 г. №00-00266/2003 (Охранно-арендный договор №21 от 01.09.2002 г.) объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: 

<

...>, недостоверной и необоснованной;

- об установлении с 01.09.2017 г. величины ежемесячной арендной платы по Договору аренды от 05.06.2003 г. №00-00266/2003 (Охранно-арендный договор №21 от 01.09.2002 г.) объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 2017 г., в размере 546 193.75 (Пятьсот сорок шесть тысяч сто девяносто три) рубля 75 коп. (с учетом НДС) в месяц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что вывод суда о том, что истец не вправе оспаривать изменения арендной ставки, неверен, поскольку условиями договора предусмотрена возможность ее одностороннего изменения, прямо противоречит, как положения законодательства, так и судебной практике сложившейся по данному вопросу, кроме того, судом необоснованно отказано в проведении экспертизы.

Так же, истцом в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу необходимости проведения экспертизы об установлении величины ежемесячной арендной платы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

При этом назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 N 13765/10).

Вопрос о назначении экспертизы либо об отказе в ее назначении разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и имеющейся совокупности доказательств, при этом суд самостоятельно определяет достаточность доказательств.

Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для ее назначения, а также нецелесообразностью ее проведения с учетом условий договора аренды.

С учетом вышеизложенного и оценки имеющихся доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения такой экспертизы для разрешения данного спора.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представители третьих лиц, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей истца и  ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.09.2002 года между ООО «ИНГЕОКЛУБ» (Арендатор) и ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы» (Арендодатель) был заключен охранно-арендный договор №21 на использование недвижимым памятником истории и культуры, зарегистрированный в «Москомимущество». Объект культурного наследия федерального значения Дача ФИО4 («Голубятня») включен в список исторических памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения, и является федеральной собственностью.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 № 1148-р Объект входит в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 г. являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

01.12.2014 г. зарегистрировано право оперативного управления ФГБУ культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ФГБУК АУИПИК), запись регистрации №77-77-12/067/2014-264. 

Согласно действующему законодательству, с момента государственной регистрации, права и обязанности Арендодателя по вышеназванному договору перешли к ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры.

Исходя из дополнительного соглашения №01-1/15-03-1 к Договору Аренды от 05.06.2003 г. №00-00266/2003 (Охранно-арендный договор №21 от 01.09.2002 г.) на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дача ФИО4» («Голубятня»), Ответчик передает, Истец принимает во временное владение и пользование нежилое здание Дача ФИО4 («Голубятня»), расположенное по адресу: 

<

...>, являющийся объектом культурного наследия федерального значения и находящийся в федеральной собственности, (использование - под клуб-ресторан).

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Мотивируя заявленные исковые требования, истец пояснил, что 27.07.2017 г. получил Уведомление №2396/15 об изменении ставки арендной платы с 01.09.2017 г. Согласно указанному Уведомлению, в соответствии с величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 23.03.2017 г. №475/8/17-08-17, ежемесячная арендная ставка составляет 1 446 841 руб. 00 коп. (с НДС 18%), что составляет 17 362 092 рубля в год.

Однако, по мнению истца, указанная цена существенно завышена, не соответствует рыночным ценам за аналогичное имущество, истец направил ответчику протокол разногласий в части цены арендуемого объекта недвижимости с отчетом об оценке №05.09/03-17 от 05.10.2017 г., подготовленным ООО «Гранд РЕАЛ».

На основании полученного истцом отчета ООО «Гранд реал» №05.09/03-17 от 05.10.2017 истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене арендной платы в размере 6 554 325 рублей в год, при этом ежемесячная арендная плата составляет 546 193 руб. 75 коп. (с НДС 18%). 

Однако, Ответчик отказался вносить изменения в Договор аренды на условиях Истца, в связи с чем, между сторонами возникли разногласия в части стоимости арендной платы имущества.

В силу п. 8 Дополнительного сообщения № Д-30/270 от 19.08.2014 г. (далее – Дополнительное соглашение) установлено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

В связи с чем, истцом правомерно на основании отчета об оценке № 475/8/17-08-17 от 23.03.2017, путем направления в адрес ответчика уведомления №2396/15 от 27.07.2017, была изменена ставка арендной платы. Кроме того, представлено экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 02.06.2017, согласно которому отчет №475/8/1708-17 от 23.03.2017 г. «Право пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки - объектом общей площадью 768,2 кв.м, находящимся в объекте культурного наследия «Дача ФИО4 (Голубятня), 1780г.», здании с кадастровым номером 77:05:0001011:1183, расположенном по адресу: 

<

...>.», выполненный оценщиком ЗАО АК «Арт-Аудит» ФИО5 и ФИО6:

- соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- соответствует федеральным стандартам оценки;

- соответствует ССО РОО 2015.

Согласно п. 8.3 Дополнительного соглашения, новый размер арендной платы, указанный в уведомлении, устанавливается и подлежит обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

В рамках данного дела, истец фактически просит суд признать и уведомление ответчика об изменении арендной ставки незаконным, так и отчет по определению рыночной стоимости, подготовленный АО АК «Арт-Аудит» недостоверным.

В подтверждение своей правовой позиции истец представил отчет об оценке №05.09/03-17 от 05.10.2017г. ООО «Гранд РЕАЛ». 

Однако, суд первой инстанции, оценив указанное доказательство, указал, что данный отчет выполнен на иную дату, чем отчет АО АК «Арт-Аудит», в отношении иной площади, с целью - для предоставления в Департамент городского имущества, при этом в подразделе «ограничения по предполагаемому использованию» предусмотрено, что «использование отчета для иных целей, установленных в разделе 2 настоящего отчета не предусмотрено». 

В связи с чем, суд поддержал доводы ответчика о том, что данный отчет не отвечает требованию относимости доказательств, предусмотренному в ст. 67 АПК РФ.

Также суд указал, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Договором предусмотрено одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера (ставок) арендной платы с направлением арендатору уведомления об изменениях. При этом Договором такое изменение размера (ставок) арендной платы не ставится в зависимость от каких-либо условий (изменения рыночных цен, инфляции, изменения методик расчета и т.д.). В данном случае стороны Договора определили размер арендных платежей.

Изменение размера арендной платы арендодателем осуществлено на основании п. 8 Дополнительного сообщения № Д-30/270 от 19.08.2014г.

Так как в данном случае самостоятельное оспаривание величины стоимости годовой арендной платы, определенной отчетом об оценке АО АК «Арт-Аудит», путем предъявления самостоятельного иска невозможно, то вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако, истцом не приведены доказательства недостоверности и необоснованности величины ежемесячной арендной платы, установленной в отчете об оценке от 23.03.2017 г. № 45/8/17-08-17.

Согласно п. 8.1 Дополнительного соглашения, новый размер арендной платы определяется в соответствии с законодательством Российском Федерации.

В целях соблюдения данного требования Агентством был заключен контракт № 8/17 от «15» февраля 2017г. с АО АК «Арт-Аудит» на проведение оценки права пользования и владения на условиях договора аренды объектом культурного наследия.

По результатам проведенного исследования на основании отчета об оценке было составлено Заключение об оценке от 23.03.2017 № 45/8/17-08-17.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Однако, ни в протоколе разногласий от 20.10.2017 г., ни в исковом заявлении Истцом не было представлено доказательств недостоверности и необоснованности величины ежемесячной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что переоформление договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок осуществляется в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ввиду чего, с учетом конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что из пояснений сторон следует, что договор действует, поскольку был возобновлен на неопределенный срок, спора в отношении срока не имеется, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для урегулирования разногласий и считает, что к отношениям сторон дальнейшему применению подлежат условия заключенного между сторонами договора аренды.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в проведении экспертизы, поскольку заключение представленной экспертизы выполнено поверхностно, сделанные выводы не мотивированы, не обоснованы и не подтверждены исследованиями и фактическими данными, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Исходя из изложенного, следует, что в ряде случаев (для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний) назначение экспертизы носит для суда обязательный характер. Назначение же дополнительной экспертизы носит факультативный характер, и суду предоставляется право ее назначения в определенных случаях, в частности, при недостаточной ясности или полноты заключения эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает, что в заключении экспертизы, представленной ответчиком отсутствуют неясности, требующие разъяснений. Возражения истца по существу выводов экспертов не являются основанием для назначения судебной экспертизы. Кроме этого, апелляционный суд учитывает, что вопросы истца, сформулированные в ходатайстве, не указывают на необходимость и возможность уточнения или пояснения по каким-либо выводам, данным в заключении, а направлены на переоценку (повторную проверку) выводов экспертизы.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчик не вправе в одностороннем порядке изменять арендную ставку, неверен, поскольку условиями договора предусмотрена возможность ее одностороннего изменения, прямо противоречит, как положения законодательства, так и судебной практике сложившейся по данному вопросу, также признан судом апелляционной инстанции несостоятельным по следующим основаниям.

Статьями 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.

Таким образом, именно Агентство правомочно проводить мероприятия по оценке сдаваемых в аренду объектов государственного имущества и определению рыночной стоимости годовой арендной платы.

Ставка арендной платы определена Агентством на основании отчета, выполненного независимым оценщиком и в соответствии с нормами действующего законодательства. Договор на проведение оценки от имени заказчика заключен лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами государственной собственности.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По запросу Агентства проведена оценка и составлен отчет.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета, несоответствия его требованиям законодательства об оценочной деятельности заявителем не представлено.

Сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, представленного истцом, не может являться доказательством недостоверности стоимости права пользования, установленной другим оценщиком. Доказательств того, что отчет Агентства не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представлено.

Применительно к изложенными в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного Имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При этом, по мнению суда, исходя из токования во взаимосвязи п.4.3., 22 Постановления Пленума № 73 от 17.11.2011 г., в случае доказанности злоупотребления правом, суд возвращает стороны к ранее согласованному размеру арендной ставки, что, является санкцией со стороны суда в отношении лица, злоупотребившего правами при чрезмерном увеличении размера платы, и одновременно, является превентивной мерой воздействия, поскольку в противном самое негативное последствие - возврат к рыночной плате (в т.ч. установленной в ходе судебной экспертизы), не является сдерживающим фактом для арендодателя.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Поскольку в удовлетворении заявленного ходатайства о  назначении судебной экспертизы судом отказано, судебная коллегия считает, что внесенные денежные средства в размере 100 000 рублей подлежат возврату ООО "Ингеоклуб".

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,  

     

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2018 года по делу№ А40-246393/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                   А.И. Проценко  

 

Судьи:                                                                                                           А.В. Бондарев

 

Г.С. Александрова