ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А62-5821/2022

г. Тула

02 февраля 2024 года

20АП-8219/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2024 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании: 

от индивидуального предпринимателя ФИО2 –                ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2024),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023 по делу № А62-5821/2022,

принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 313673327500111; ИНН 

<

***>) к Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании 158 040 руб. неосновательного обогащения, 

третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «А-АВТО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация  муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области (далее – администрация, арендодатель) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, арендатор, ИП Чернокнижник Ю.К.) о взыскании задолженности по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 166 545,93 руб. (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ)).

ИП Чернокнижник Ю.К. обратился с встречным исковым заявлением о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере 158 040 руб., которое определением суда от 12.12.2022 принято для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями администрации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «А-Авто» (далее – общество, ООО «А-Авто»).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023  с ИП ФИО2 в пользу администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области взыскана задолженность по арендной плате за  4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17 711,09 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области  и встречных исковых требований ИП ФИО2 отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023, ИП Чернокнижник Ю.К. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что суд области не учел, что постановлением администрации 05.12.2019 №1696 право аренды было прекращено.  Администрация неоднократно отказывала ИП Чернокнижнику Ю.К. в предоставлении ему спорного земельного участка и заключении договора, только в судебном порядке суд обязал администрацию заключить с предпринимателем соглашение о замене арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что в спорный период (с 4 квартала 2019 года — по 4 квартал 2021 года) договорных арендных правоотношений между ИП Чернокнижником Ю.К. и администрацией не имелось. Отмечает, что до момента вынесения окончательного судебного акта по делу №А62-2128/2020 ИП Чернокнижник Ю.К. не мог и не осуществлял какие-либо действия по продолжению строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902. Полагает, что по вине администрации ИП Чернокнижник Ю.К. не мог использовать либо пользоваться объектом незавершенного строительства до оформления прав на землю, что исключает взимание с него платы за занимаемую часть земельного участка под незавершенным строительством объектом за спорный период времени. Считает, что заявленный администрацией расчет, исходя из аренды всей площади земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и его полной кадастровой стоимости, не является верным. Полагает, что в отсутствие договорных отношений между администраций и предпринимателем по вопросу аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778, администрация вправе была обратиться в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения. Считает, что полученные администрацией от предпринимателя денежные средства в размере 158 040 руб. являются неосновательным обогащением.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивал на ее удовлетворении.

Администрация представила отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.  

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между администрацией и ФИО4 20.09.2013 заключен договор аренды № 3522 земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д.Станички, разрешенное использование: для строительства объекта дорожного сервиса (далее - земельный участок 01:778, спорный земельный участок), со сроком с 01.10.2013 по 01.10.2016 с условием о возобновлении на тех же условиях на новый срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя (далее – договор аренды).

По договору уступки прав и обязанностей арендатора ФИО4 29.10.2013 передал обществу «А-Авто» права и обязанности, предусмотренные названным договором аренды.

Обществом 13.12.2015 получено разрешение № RU 67518000-39 на строительство объекта дорожного сервиса на земельном участке 01:778 сроком на 20 месяцев.

Обществом 17.08.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, д. Станички, кадастровый номер 67:18:3010101:902, проектируемое назначение - объект дорожного сервиса, степень готовности 20%, площадь застройки - 1 396,3 кв. м, площадь 1 497,6 кв. м (далее - объект, объект незавершенного строительства).

19.09.2019 ИП Чернокнижник Ю.К. приобрел у ООО «А-Авто» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 67:18:3010101:902 (строящийся объект дорожного сервиса), расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 67:1 8:3010101:778, который находился в аренде у ООО «А-Авто» (договор аренды земельного участка № 3522 от 20.09.2013).

Право собственности ИП ФИО2 на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 02.10.2019 за номером государственной регистрации 67:18:3010101:902-67/056/2019-3.

Предприниматель 24.10.2019 и 05.11.2019 обратился в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка 01:778 в аренду сроком на три года для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Письмами от 03.12.2019 № 17759 и № 17773 администрацией отказано в удовлетворении заявлений по следующим основаниям: согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2019 собственником объекта незавершенного строительства является иное лицо (№17759), и имеется явное несоответствие площади испрашиваемого земельного участка и площади объекта незавершенного строительства, в связи с чем необходимо обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка соразмерной площади с предоставлением для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (№ 17773).

Предприниматель 20.02.2020 вновь обратился в администрацию с заявлением о направлении в его адрес проекта договора аренды земельного участка, но письмом от 30.04.2020 № 3032 получил отказ со ссылкой на несоответствие площади застройки объекта незавершенного строительства по отношению к площади испрашиваемого земельного участка.

В последующем 16.03.2020 предприниматель снова обратился в администрацию с заявлением о заключении соглашения о замене арендатора в договоре аренды от 20.09.2013 № 3522. Однако снова получил отказ (ответ от 30.04.2020 № 4616) со ссылкой на то, что на основании заявления общества администрацией вынесено постановление о прекращении права аренды участка и, таким образом, прежний договор аренды прекратил свое действие, а для заключения нового договора аренды необходимо привести площадь испрашиваемого земельного участка в соответствие с площадью приобретенного объекта незавершенного строительства и представить в администрацию для утверждения схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.04.2020 по делу № А62-2128/2020, вступившим в законную силу, признаны незаконными:

постановление № 1696 от 05.12.2019 Администрации о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

отказ Администрации в переводе на предпринимателя прав и обязанностей арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса;

на Администрацию возложена обязанность заключить с ИП Чернокнижником Ю.К. соглашение о замене арендатора в договоре № 3522 от 20.09.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м., находящегося по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Пригорское сельское поселение, деревня Станички, предоставленного для строительства объекта дорожного сервиса.

27.01.2022 администрацией и ИП Чернокнижником Ю.К. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.09.2013 № 3522, в соответствии с которым права и обязанности прежнего арендатора ООО «А-Авто» по Договору земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 переходят к новому арендатору – ИП Чернокнижнику Ю.К.

21.04.2022 управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП ФИО2 на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему.

В обоснование заявленных по настоящему делу требований Администрация привела следующие доводы. 

ИП Чернокнижник Ю.К., являющийся покупателем объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве аренды ООО «А-Авто», являющегося продавцом, с 02.10.2019 - момента регистрации перехода права собственности на этот объект приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом и необходимым для его использования (строительства) на праве аренды, независимо от даты оформления прав по договору аренды между ним и Администрацией.

Арбитражный суд Смоленской области и суды апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрения дела №А62-2128/2020 по заявленным требованиям ООО «А-Авто» и ИП Чернокнижником Ю.К. о сохранении договора аренды от 20.09.2013 № 3522, оспаривании отказа в переводе на него прав и обязанностей арендатора в указанном договоре и возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о замене арендатора, пришли к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства.

Таким образом, срок аренды продлен на три года с 01.10.2019 по 01.10.2022.

Арендная плата по настоящему договору является регулируемой и определяется в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, на территории Смоленской области, утвержденным Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 № 18 и Решением Смоленской районной Думы от 26.06.2014 № 45, 23.12.2014 № 87.

До настоящего момента договор аренды не расторгнут, арендатор продолжает пользоваться земельным участком, однако обязанности по оплате арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

Администрацией произведен перерасчет задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 с учетом назначения платежей, указанных в платежных поручениях при оплате ИП Чернокнижником Ю.К. аренды за земельный участок.

Арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с Постановлением Администрации Смоленской области от 27.01.2014 №18, Решением Смоленской районной Думы Смоленского района Смоленской области от 26.06.2014.

Таким образом, арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой, устанавливается нормативными правовыми актами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.

Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, подлежащая применению с 01.01.2021, изменилась в сторону увеличения, в связи с чем, изменился размер арендной платы.

Продолжая вносить арендную плату за 1 - 4 кварталы 2021 года без учета изменений, у арендатора образовалась задолженность по аренде.

Общая сумма задолженности предпринимателя по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года составила 239 123,88 руб.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено начисление пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021, на основании которой определяется арендная плата, Арендодателем в адрес Арендатора направлен перерасчет арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка (от 24.03.2022 исх. № 1356), который согласно уведомлению о вручении получен адресатом 04.04.2022.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 02.02.2022 №2821 по заявлению ФИО2, поступившему 12.01.2022, определена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости. Что подтверждает осведомлённость предпринимателя о кадастровой стоимости земельного участка, которая им же и была оспорена.

Начисление пени на сумму задолженности по аренде земельного участка за 1 - 4 квартал 2021 года произведено Администрацией с 12.01.2022 - даты, с которой предпринимателю стало известно об изменении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Расчет пени произведен на дату 07.12.2022 из расчета 0,3% за каждый календарный день просрочки с учетом периода действия моратория, в который пеня не начислена.

Встречные исковые требования предпринимателя мотивированы следующим.

После приобретения в собственность объекта незавершенного строительства и его регистрации (02.10.2019) ИП Чернокнижник Ю.К. перечислял денежные средства в счет арендной платы.

Общая сумма перечисленных денежных средств во время невозможности использования земельного участка по назначению составила 158 040 рублей:

платежное поручение №286 от 20.03.2020  на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №505 от 17.06.2020 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №726 от 15.09.2020 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №958 от 15.12.2020 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №114 от 09.03.2021 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №277 от 04.06.2021 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №450 от 13.09.2021 на сумму 19 755 руб.;

платежное поручение №566 от 26.11.2021 на сумму 19 755 руб.

Указанные платежи ИП Чернокнижник Ю.К. совершал, полагая, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 3 статьи 552 ГК РФ к нему перешло право аренды.

Поскольку администрация прямо нарушила указанные нормы закона, не исполнила их, отрицала возможность их применения и препятствовала их применению, то указанные платежи не могут быть засчитаны в счет платежей по договору аренды, являются неосновательным обогащением администрации и подлежат возврату.

В рамках рассмотрения дела № А62-2128/2020 было установлено, что ИП Чернокнижник Ю.К. был вправе требовать от Администрации оформления своих прав на земельный участок путем заключения соглашения о замене арендатора.

На основании незаконного постановления администрации от 05.12.2019 № 1696 «О прекращении права аренды» администрацией незаконно была погашена запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким образом, при разумном и добросовестном поведении в качестве участника гражданских правоотношений, ИП Чернокнижник Ю.К. незаконными действиями администрации был лишен возможности реализации предусмотренного законом права на оформление своих прав на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и использования земельного участка с кадастровым 67:18:3010101:778 по единственному назначению - завершению строительства объекта придорожного сервиса, приобретенного предпринимателем.

27.01.2022 администрацией были осуществлены действия по восстановлению нарушенного права ИП ФИО2 путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.09.2013 № 3522.

В силу данного дополнительного соглашения, только с 27.01.2022                                   ИП Чернокнижник Ю.К. стал арендатором земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778.

Таким  образом,  денежные  средства,  уплаченные  ИП Чернокнижником  Ю.К. Администрации за период с 20.03.2020 по 26.11.2021 на сумму 158 040 руб. являются неосновательным обогащением администрации.

21.04.2022 администрации стало известно о том, что Управлением Росреестра по Смоленской области произведена регистрация права аренды ИП ФИО2 на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. До государственной регистрации его права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:18:3010101:778 не имел возможности вступать в правоотношения с третьими лицами, в том числе по вопросу подготовки проектной документации на приобретенный объект недвижимости.

Действия (бездействие) и постановление администрации № 1696 от 05.12.2019 создали такие условия, при которых невозможно достижение цели аренды - завершение строительства объекта дорожного сервиса.

Таким образом, с момента приобретения объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке, ИП Чернокнижник Ю.К. был лишен возможности использовать земельный участок по вине администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, которая сначала отказала ИП Чернокнижнику Ю.К. в реализации его законных прав и незаконно расторгла договор аренды земельного участка, а впоследствии длительное время не исполняла требования судебного акта.

Согласно пункту 4.2.3 договора аренды, администрация обязана своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. В силу положений статьи 406 ГК РФ начисление арендодателем пени за несвоевременное внесение арендных платежей ввиду их увеличения, о чем арендатор не был осведомлен, является незаконным.

Рассматривая спор по существу и частично удовлетворяя заявленные требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что к ИП Чернокнижнику Ю.К. с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект, вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости.

При этом суд обоснованно руководствовался следующим. 

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, к ИП Чернокнижнику Ю.К. с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (02.10.2019) перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости.

Поскольку переход права собственности к предпринимателю на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 02.10.2019, с указанного момента последней является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости. 

В соответствии с частью 7 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Арендная плата рассчитывается согласно пункту 3.1 договора в соответствии с действующим законодательством и вносится ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора аренды).

Также приложением к Договору являются соглашения о расчете арендной платы на каждый год аренды.

Отсутствие уведомления об изменении арендной платы, не лишает Администрацию права на получение арендной платы в соответствии с действующим законодательством и не освобождает ответчика от надлежащего исполнения обязательств, возникших из договора аренды, что прямо установлено статьей 309 ГК РФ.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, подлежащая применению с 01.01.2021, изменилась в сторону увеличения, в связи с чем, изменился размер арендной платы.

Продолжая вносить арендную плату за 1 - 4 кварталы 2021 года без учета изменений, у арендатора образовалась задолженность по аренде.

Из материалов дела следует, что денежные средства в размере 158 040 руб. перечислены предпринимателем в счет арендной платы за земельный участок и зачислены администрацией за периоды аренды с 4 квартала 2019 года по 1 квартал 2021 год, 

По расчету администрации, общая сумма задолженности предпринимателя по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года составила 239 123,88 руб. Расчет задолженности проверен судом и признан верным, предпринимателем не оспорен.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что факт пользования предпринимателем земельным участком с даты приобретения в собственность объекта незавершенного строительства, расположенного на нем, презюмируется в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, следует из материалов дела и арендатором не опровергнут, задолженность по арендной плате не погашена, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности в размере 239 123,88 руб. подлежат удовлетворению. 

Отклоняя доводы предпринимателя о невозможности использования земельного участка, суд указал, что арендатором не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка. При этом со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала администрация, не осуществлялись, за выдачей разрешения на строительство ответчик как новый собственник объекта незавершенного строительства в администрацию не обращался, за выдачей градостроительного плана земельного участка обратился лишь 26.05.2022.

Таким образом, доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется. Иных доказательств невозможности пользования участком по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора, ответчиком не представлено.

Рассмотрев требование администрации о взыскании с предпринимателя пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 166 545,93 руб. (с учетом уточнения), руководствуясь положениями пункта 1 статьи 330 ГК РФ, условиями договора, согласно которым за нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора аренды земельного участка предусмотрено начисление пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, суд области удовлетворил его в части исходя из следующего. 

Судом установлено, что пени за период с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 53 133,27 руб. начислены администрацией обоснованно в связи с неоплатой предпринимателем задолженности по арендной плате (до ее увеличения) за четвертый квартал 2019 года. В 2020 году нарушения сроков внесения арендной платы предпринимателем не допущено (т.1, д.д. 148).

Изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 произошло с 01.01.2021 на основании приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 16.11.2020 № 1341, которым утверждены результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Смоленской области.

Впервые администрацией было указано на наличие какой-либо задолженности по оплате арендных платежей и пени за их несвоевременную оплату в письме от 24.03.2022 года № 1356, к которому были приложены соглашения о расчете арендной платы на 2019, 2020, 2021 и 2022 гг.

При установлении законности и обоснованности начисления пени за нарушение срока внесения арендной платы необходимо оценить добросовестность действий администрации по несвоевременному уведомлению ИП Чернокнижник Ю.К. об изменении суммы ежеквартальных арендных платежей на основании изменения кадастровой стоимости земельного участка.

В этой части спора суд исходил из необходимости применения правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083, в котором указано на необходимость расчета арендной платы на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы.

Вместе с тем, в данном определении указано, что "поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы, не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы".

Согласно пункту 4.2.3 договора аренды, администрация обязана своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

Совершение действий по изменению кадастровой стоимости земельного участка в 2022 году никаким образом не может свидетельствовать об осведомленности предпринимателя об изменении кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2021 года в течение всего 2021 года.

Получение 04.04.2022 предпринимателем письма администрации о перерасчете арендной платы с учетом измененной кадастровой стоимостью земельного участка от 24.03.2022 исх.№1356, следует из материалов дела и сторонами не оспаривается.

Из расчета неустойки, представленного истцом, видно, что предприниматель не нарушал сроков внесения арендной платы в 2021 году, исходя из размера арендной платы 19755 руб. (установленного до перерасчета).

Следовательно, начисление администрацией пени на задолженность по арендной плате за 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года неправомерно.

В ходе рассмотрения дела предпринимателем заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Руководствуясь положениями статьи 333 ГК РФ, пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, учитывая содержащиеся в официальных источниках (в том числе, в открытом доступе в сети Интернет) сведения о средневзвешенных ставках по банковским кредитам, ставки по которым значительно меньше примененного истцом размера неустойки, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера неустойки.

В целях обеспечения баланса интересов сторон при разрешении спора в части взыскания неустойки за нарушение договорного обязательства суд счел возможным исходить из ставки неустойки в размере 0,1% от суммы неисполненного денежного обязательства, принимая во внимание, что указанная процентная ставка за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности, в связи с чем снизил размер подлежащей взысканию с него неустойки в 3 раза и произвел ее расчет исходя из ставки 0,1%, определив ко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в сумме 17 711,09 руб. (53 133,27 / 3).

При этом, исходя из того, что степень соразмерности заявленнойистцом неустойки последствиям нарушения обязательства являетсяоценочной категорией, суд принял во внимание, что администрацией  непредставлены суду доказательства, обуславливающие объективную необходимость обеспечения договорного обязательства более высокой процентной ставкой неустойки, а также наличия значительных убытков или иных финансовых потерь, вызванных противоправным поведением ответчика при исполнении условий договора.

Поскольку доказательств исполнения арендатором обязательств по погашению задолженности и пени, заявленных администрацией к взысканию, в материалы дела не представлено, суд правомерно удовлетворил требования администрации о взыскании задолженности  по арендной плате за 4 квартал 2019 года, за 1-4 кварталы 2021 года в размере 239 123,88 руб., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за периоды с 21.12.2019 по 31.03.2022 и с 02.10.2022 по 07.12.2022 в размере 17 711,09 руб., отказав в удовлетворении иска в остальной части. 

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Исходя из анализа вышеназванных норм права, а также разъяснений Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что неосновательное обогащение должно соответствовать трем обязательным признакам: должно иметь место приобретение или сбережение имущества; данное приобретение должно быть произведено за счет другого лица и приобретение не основано ни на законе, ни на сделке (договоре), т.е. происходить неосновательно.

В соответствии с нормами гражданского законодательства обязательственные правоотношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов и недопустимости неосновательного обогащения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019 (Определение № 47-КГ18-14) указано, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Учитывая, что денежные средства в размере 158 040 руб., перечислены истцом в счет арендной платы за земельный участок, и зачисленные администрацией за периоды аренды с 4 квартала 2019 года по 1 квартал 2021 год, не являются неосновательным обогащением, а имеют правовое основание их получения, суд области правомерно отказ в удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю только после подписания дополнительного соглашения, в связи с чем, начисление арендной платы до этой даты незаконно, ошибочны и подлежат отклонению.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, правовых позиций, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности.

Поскольку переход права собственности к предпринимателю на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРН 02.10.2019, то ИП Чернокнижнику Ю.К. с указанной даты перешли как права, так и обязанности арендатора земельного участка, на котором находится этот объект вне зависимости от наличия оформленных в установленном порядке правоотношений между арендодателем и новым собственником объекта недвижимости. С указанного момента последний является лицом, обязанным оплачивать использование земельного участка под приобретенным объектом недвижимости.

Кроме того, сам ответчик обосновывал свое право на земельный участок, ссылаясь на указанные нормы при рассмотрении дела № А62-2128/2020.

Доводы жалобы о том, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае невозможности использования земельного участка по его целевому назначению по вине администрации, отклоняются судебной коллегией, поскольку ответчиком не представлены доказательства невозможности использования земельного участка по его целевому назначению. Одно лишь отсутствие соглашения о замене арендатора в договоре аренда не является надлежащим доказательством невозможности использования этого земельного участка. Со стороны предпринимателя действия, которым бы препятствовала администрация, не осуществлялись. За выдачей градостроительного плана земельного участка предприниматель обратился 26.05.2022, а за выдачей дубликата разрешения на строительство (ранее выдавалось ООО «А-Авто 13.01.2015) с внесением изменений в него только 05.04.2023, в то время как истцом взыскивается с ответчика задолженность по аренде за предшествующий период.

Таким образом, доказательств причинно-следственной связи невозможности использования земельного участка с отсутствием оформленных правоотношений между арендодателем земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом участке, не имеется. 

Иных доказательств невозможности пользования участком по обстоятельствам, не связанным с действиями арендатора, ответчиком не представлено.

Доводы о том, что заявленный администрацией расчет, исходя из аренды всей площади земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 и его полной кадастровой стоимости, не является верным, подлежат отклонению, учитывая, что ранее договор аренды № 3522 от 20.09.2013 с ФИО4, который впоследствии уступил свои права и обязанности по договору аренды обществу «А-Авто», был заключен именно в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 площадью 23 518 кв.м.

27.01.2022 администрацией и ИП Чернокнижником Ю.К. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.09.2013 № 3522, в соответствии с которым права и обязанности прежнего арендатора ООО «А-Авто» по Договору земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778 переходят к новому арендатору – ИП Чернокнижнику Ю.К. 

Таким образом, срок аренды продлен на три года с 01.10.2019 по 01.10.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:18:3010101:778, имеющего площадь 23 518 кв.м. 

Доводы апеллянта о необходимости взыскания с администрации неосновательного обогащения в сумме 158 040 руб., перечисленных предпринимателем в счет арендной платы за земельный участок, не принимаются судом, поскольку указанная сумма не является неосновательным обогащением администрации, а зачислена в счет оплаты арендных платежей за периоды аренды с 4 квартала 2019 года по 1 квартал 2021 год.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при их рассмотрении, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не влекущими отмену либо изменение судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.08.2023 по делу № А62-5821/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина