АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, д. 32

http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции 

Дело № А32-4014/2021

г. Краснодар                                 «19» декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2022. 

Полный текст решения изготовлен 19.12.2022.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Н.В. Петруниной,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304650131700039, ИНН 

<

***>) к администрации Ейского городского поселения Ейского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо: Управление архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 11.06.2021,

от ответчика и третьего лица – не явились

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Ейского городского поселения Ейского района о признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание гостиничного комплекса литера Б площадью 386,0 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, производство которой поручено ООО «Стройконтроль» (353680, 

<

...>), эксперту ФИО3.

В адрес суда поступило заключение эксперта.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2022 по делу  назначено заседание по рассмотрению вопроса о наличии оснований для возобновления производства по делу. Лица, участвующие в деле, проинформированы о том, что при положительном разрешении вопроса о возобновлении производства по делу спор будет рассмотрен по существу в том же судебном заседании.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не направили.

С учетом мнения истца и на основании статей 146, 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) производство по делу возобновлено.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц по имеющимся материалам дела.

В ходе судебного заседания истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и признании права  собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание гостиничного типа литер Б площадью 341,2 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Ходатайство удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования с учетом их уточнения и указал, что такие виды работ как ремонт ограждения строительной площадки и полос травы выполнены, о чем представил фотоотчет, а также пояснил, что дополнительных документов и ходатайств не имеет.

Для подготовки лиц, участвующих в деле, к судебным прениям в судебном заседании 05.12.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12.12.2022 в 16-45 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца поступил проект судебного акта, подготовленный согласно пункту 9.2 инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, который приобщен к материалам дела.

Иных дополнительных документов и ходатайств стороны, а также третье лицо не направили.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между администрацией Ейского городского поселения Ейского района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4200008596, предметом которого являлся земельный участок площадью 19541,0 кв. м с кадастровым номером 23:42:0000000:63, расположенный по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования – строительство комплекса семейного отдыха, категория земель – земли населенных пунктов.

Договор аренды зарегистрирован 19.01.2016 в порядке, установленном действующим законодательством, запись о регистрации 23-23/200-23//020/801/2016-561/1. Срок действия договора в соответствии с пунктом 7.2 установлен до 1 декабря 2018 года.

17.03.2017 распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района утвержден градостроительный план земельного участка.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района выдано разрешение № 23-RU23509111-159-2017 на строительство комплекса семейного отдыха по ул. Шоссейной, 23-а от 03.08.2017.

Истец указывает, что выполнение строительных работ по возведению объектов капитального строительства обеспечивалось им в период с момента получения разрешения на строительство до окончания 2019 года, при этом арендодатель по договору аренды земельного участка № 4200008596 не возражал против использования истцом земельного участка после 01.12.2018.

По окончании строительства спорного объекта, отделом по Ейскому району ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» изготовлен технический паспорт комплекса семейного отдыха, 1 очередь по ул. Шоссейная, 23-а по состоянию на 07.09.2020. 

В целях государственной регистрации права собственности нежилого здания, расположенного по ул. Шоссейной, 23-а в городе Ейске, 01.09.2020 ФИО1 обратилась в ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Ейскому району по вопросу изготовления технического плана.

18.09.2020 ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» Отдел по Ейскому району в письме № 13.13-09/451 разъяснено, что предоставленное разрешение на строительство № 23-RU23509111-159-2017 истекло сроком действия, что препятствует изготовлению технического плана.

15.12.2020 истец обратился в межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю по вопросу государственной регистрации права собственности на построенный объект.

24.12.2020 ФИО1 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-29115807/1, в котором указано, что в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно.

Истец указывает, что в связи с прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:42:0000000:63 площадью 19541,0 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, а так же истечением срока разрешения на строительство № 23-RU23509111-159-2017, ФИО1 не имела возможности подготовить технический план объекта строительства, сдать необходимую документацию после приостановления государственной регистрации права собственности и получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект.

Ссылаясь на невозможность зарегистрировать право собственности на спорный объект, индивидуальный предприниматель ФИО1 в соответствии со статьей 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратилась с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нижеследующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

При рассмотрении споров данной категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земельного участка на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В названном пункте Постановления № 10/22 указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явному злоупотреблению правом при легализации постройки.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики № 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления № 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Согласно пунктам 7, 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Стройконтроль», эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Каковы технико-экономические показатели спорного объекта недвижимого имущества – нежилое здание гостиничного комплекса литера Б площадью 386,0 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>- а (этажность здания, площадь застройки, общая площадь здания)? Определить в границах какого земельного участка он расположен? 

2. Соответствуют ли спорный объект разрешению на строительство № 23-RU23509111-160-2017 от 03.08.2017? В случае отрицательного ответа, указать, в чем именно выражено такое несоответствие? Определить, возможно ли приведение спорных объектов в соответствие с разрешительной документацией? В случае положительного ответа, указать какие именно работы необходимо выполнить?

3.  Соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района, генеральному плану Ейского городского поселения Ейского района и не находится ли спорный объект в охранных зонах, в случае если таковые расположены в границах земельного участка?

4. Соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости?

5.  Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

В заключении от 05.10.2022 эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пришел к нижеследующим выводам.

Нежилое здание гостиничного комплекса литер Б расположено на земельном участке по адресу: 

<

...>. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: строительство комплекса семейного отдыха. Таким образом, здание гостиницы расположено на земельном участке, позволяющем размещать такие объекты. Земельный участок используется в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. 

Обследуемое строение (здание гостиницы) – объект капитального строительства, имеет капитальный фундамент и прочно связано с землей. 

Основные несущие конструкции здания литер «Б» (фундамент, стены, перекрытие, кровля), находятся в исправном техническом состоянии. В процессе осмотра каких-либо трещин, перекосов и других дефектов критического характера, влияющих на дальнейшую эксплуатацию здания, не обнаружено. Несущая способность конструкций достаточна для восприятия эксплуатационных нагрузок. 

Строительные конструкции и основание здания выполнены таким образом, что отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни и здоровью граждан, вследствие разрушения или потери устойчивости здания или его частей. Строительно-монтажные работы выполнены с отступлениями от проектной документации. 

Выполненные отступления в ходе строительства не оказывают отрицательного влияния на несущую способность строения.

Объект недвижимого имущества – нежилое здание гостиничного комплекса литер «Б», общей площадью по зданию (строению) 341,2 кв. м, число этажей надземной части – 1, число этажей подземной части – 0, находящийся на земельном участке площадью 19541,0 кв. м с кадастровым номером 23:42:0000000:63, по адресу: 

<

...>, по завершению строительства  (согласно разработанной проектной документации с внесенными изменениями), будет соответствовать всем нормам и правилам, не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Экспертное заключение ООО «Стройконтроль» от 05.10.2022 содержит ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо противоречий не содержит, соответствует в части оформления требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем сомнений в ее достоверности не имеется; выводы эксперта являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу

Суд считает, что экспертом исследования проведены объективно, в пределах соответствующих специальностей, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Также экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3. 

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется. 

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы в соответствии со статьей 87 АПК РФ стороны не заявили.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал на отсутствие прав на земельный участок (отзыв на иск, л.д.11-13).

Как следует из материалов дела, определением Ейского городского суда Краснодарского края от 03.09.2021 дело № 2-1481/2021 (УИД 23RS0015-01-221-002288-93) по иску ФИО1 к администрации Ейского городского поселения Ейского района о признании права аренды на земельный участок, передано по подсудности в Арбитражный суд Краснодарского края. 

В Арбитражном суде Краснодарского края делу присвоен номер А32-50958/2021. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2022 по делу № А32-50958/2021, вступившим в законную силу, в иске отказано на том основании, что срок договора аренды для завершения строительства объекта истек, строительство объекта не завершено.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судом и подтверждено заключением судебной экспертизы, истец  возвел спорное сооружение на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства этого объекта.

В соответствии с требованиями статьи 51 ГрК РФ получено разрешение на строительство объекта.

Объект недвижимого имущества соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим нормам, требованиям норм пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьи лиц, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения предпринимателя, о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов публичного собственника земельного участка, публичных интересов, а также третьих лиц.

Следовательно, по смыслу статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка, отклонение от предельных параметров допустимого размещения объекта капитального строительства на земельном участке, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения предпринимателя, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы завершенного строительством объекта недвижимости (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061 по делу № А63-18015/2020).

На основании всего вышеизложенного, учитывая, что спорный объект был создан истцом за счет собственных средств, на предоставленном в аренду земельном участке, в период действия договора аренды земельного участка, в период действия разрешения на строительство, с соблюдением целевого назначения земельного участка, с учетом воли собственника земельного участка, тот факт, что спорный объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим нормам и правилам, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы других лиц, а также, учитывая, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного объекта и эти меры не носили формальный характер, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд считает необходимым указать, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на истца, поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объекта, являющегося предметом иска и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика, в связи с чем у суда отсутствуют основания для отнесения на последнего судебных расходов.

Вопрос о перечислении ООО «Стройконтроль» 40000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы будет рассмотрен судом после предоставления последним сведений о банковский реквизитах.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304650131700039, ИНН 

<

***>) на объект недвижимого имущества – нежилое здание гостиничного типа литер Б площадью 341,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                          Н.В. Петрунина