АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1071/2022

12 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 02 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 15 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Татаринович А.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А46-1071/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа» (ИНН 

<

***>,                      ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 5 231 639 руб. 40 коп.,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 24.01.2022, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 21.02.2024, удостоверение, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

26.01.2022 общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ВиТа» (далее - ООО «УК ВиТа», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о взыскании 4 694 972 руб. 90 коп. убытков и 46 475 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2022 исковые требования удовлетворены частично, с департамента в пользу ООО «УК ВиТа» взыскано 3 442 722 руб. 10 коп. убытков и 33 926 руб. 75 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.03.2023, указанное решение отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых Общества требований отказано.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 вышеназванные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Верховный Суд Российской Федерации, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что судам следует учесть изложенную в определении правовую позицию, дать оценку доводам истца о нарушении его прав, допущенных Департаментом при приватизации арендуемого ООО «УК ВиТа» имущества и ненадлежащем исполнении публичных обязанностей, проверить расчет убытков, принять законные и обоснованные судебные акты.

В целях разрешения вопроса о размере убытков, что входит в предмет доказывания по настоящему спору, необходимо определить: дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи недвижимого имущества в случае соблюдения Департаментом нормативно установленных сроков; общую сумму арендной платы, внесенной Обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений; сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые Общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.

Также  Верховный Суд Российской Федерации отметил, что в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие внесение Обществом арендной платы, за исключением периода с сентября 2020 по май 2021, списки арендных платежей, приложенные к отзыву департамента на исковое заявление, сведения Межрайонной ИФНС России № 4 по Омской области, согласно которым, Общество применяет упрощенную систему налогообложения и с 24.03.2022 является плательщиком налога на имущество организаций только в отношении гаража.

Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие надлежащей правовой оценки поведения Департамента при рассмотрении первоначального заявления Общества, что имеет существенное значение для установления факта и размера убытков, выводы судов трех инстанций относительно наличия (отсутствия) оснований для возмещения убытков и определения размера убытков не могут быть признаны обоснованными.

В качестве основания для отказа в иске суд апелляционной инстанции также указал на наличие между сторонами по делу спора о цене выкупаемого земельного участка, на котором расположено административное здание и гараж, что исключает за этот период возникновение у истца убытков.

С таким основанием отказа в иске Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации согласиться не может.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.10.2023 дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 16.11.2023, лицам, участвующим в деле, предложено представить письменную позицию по спору, а также расчет и контррасчет убытков с учётом доводов, изложенных в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023.

В предварительном судебном заседании 16.11.2023 представителем ООО «УК ВиТа» представлено заявление об уточнении исковых требований, содержащее позицию по спору, в том числе с приложением расчетов и доказательств внесения арендных платежей, в котором истец просил суд взыскать с Департамента 5 231 639 руб. 40 коп. убытков и 49 158 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Определением арбитражного суда от 16.11.2023 суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение иска принял, дело признал подготовленным, назначил к рассмотрению в судебном заседании на 26.12.2023, ответчику предложил представить письменный отзыв на уточненные Обществом требования, исходя из позиции Верховного Суда Российской Федерации по настоящему спору.

07.12.2023 в материалы дела поступил отзыв Департамента на уточненное исковое заявление с контррасчетом требований.

Протокольными определениями от 26.12.2023, 01.02.2024 в связи с неявкой сторон и заявленным ответчиком ходатайством рассмотрение дела отложено на 19.03.2024, Обществу предложено представить возражения на доводы Департамента.

В судебном заседании, состоявшемся 19.03.2024, представители сторон доводы, изложенные ранее в письменном виде, поддержали.

Протокольным определением от 19.03.2054, судебное разбирательство отложено на 09.04.2024 для представления сторонами дополнительных аргументов на доводы оппонентов. 

Определением Арбитражного суда Омской области от 09.04.2024 дата судебного разбирательства изменена на основании статьи 158 АПК РФ на 08.05.2024.

Протокольным определением от 08.05.2024 в связи с неявкой сторон рассмотрение дела отложено на 02.07.2024.

В заседании суда 02.07.2024 представитель истца просил удовлетворить уточненные исковые требования, относительно обоснованности которых представитель Департамента возражал, исходя из доводов отзыва от 07.12.2023. 

Как следует из материалов дела, 15.10.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «УК ВиТа» (арендатор) сроком на 5 лет заключены договоры аренды объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>:

- № 41866/3 в отношении нежилого помещения (строения) - двухэтажное административное здание, литера А, площадью 289,3 кв. м;

- № 41867/3 в отношении нежилого помещения (строения) - гараж, нежилое одноэтажное здание, литера Б, площадью 195,1 кв. м.

15.10.2013 арендодателем по актам приема-передачи переданы арендатору указанные нежилые помещения (строения).

Общество в порядке реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) обратилось в Департамент с заявлением от 05.12.2017 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив необходимые документы.

Как указал истец, в предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ сроки ответчиком не совершены предписанные данной нормой действия, связанные с проведением оценки стоимости имущества, не принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества и ООО «УК ВиТа» не направлен проект договора купли-продажи.

 При надлежащем исполнении ответчиком своих публичных обязанностей договор купли-продажи мог быть заключен сторонами не позднее 02.03.2018, исходя из следующего:

- заявление, на основании которого был направлен проект договора купли-продажи, было подано 05.12.2017;

- с 05.12.2017 по 05.02.2018 - срок для проведения оценки (2 месяца);

- с 06.02.2018 по 20.02.2018 - срок для принятия решение об условиях приватизации (2 недели);

- с 21.02.2018 по 02.03.2018 - срок для направления заявителю проекта договора (10 дней).

Таким образом, период, в течение которого Общество несло убытки в виде производимых арендных платежей, необходимо исчислять с 03.03.2018.

Относительно доводов ответчика о пропуске ООО «УК ВиТа» срока давности необоснованны истец указал, что к спорным правоотношениям положения статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не применимы в связи с тем, что нарушения прав истца носили длящийся характер. 

К моменту обращения в суд с иском о взыскании убытков (26.01.2022) договор купли-продажи не был зарегистрирован в окончательной форме в установленном порядке. 

Решение Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46-6970/2021 по иску ООО «УК ВиТа» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, вступило в законную силу 02.03.2022 после оставления его в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права. Истец нес убытки в течение всего периода нарушения его прав, включая период судебного урегулирования разногласий в части определения выкупной стоимости.

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Правомерность указанной позиции применения исковой давности подтверждается сложившейся судебной практикой, в частности, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2012 № 6-В12-1.

Письмом от 27.12.2017 № исх-ДИО/22621 Департамент уведомил Общество о том, что решением координационного совета по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, рекомендовано предоставить истцу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Вместе с тем, в нарушение положений Закона № 159-ФЗ, Департамент не совершил предусмотренных в нем действий и не подготовил соответствующую документацию для заключения договора купли-продажи.

В связи с указанными обстоятельствами, не дождавшись направления проекта о выкупе арендованного имущества, 27.07.2020 ООО «УК ВиТа» повторно обратилось к ответчику с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного имущества.

Письмом от 07.08.2020 № исх-ДИО/7662 Департамент сообщил Обществу, что в соответствии с Законом № 159-ФЗ в настоящее время проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, а также земельного участка, после получения отчетов о рыночной стоимости будет проведена работа по заключению договора купли-продажи.

Сопроводительным письмом от 28.01.2021 № исх-ДИО/1354 истец получил от ответчика проект договора купли-продажи, предметом которого является продажа следующих объектов недвижимости:

- нежилое административное здание с кадастровым номером 55:36:040115:2170 площадью 289,3 кв. м, нежилое здание - гараж с кадастровым номером 55:36:040115:2169 площадью 195,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>;

- земельный участок площадью 1 538 кв. м с кадастровым номером 55:36:090205:15677, с видом разрешенного использования: для размещения административных зданий и офисов иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющихся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов, с местоположением: 

<

...>, - на котором находятся упомянутые выше объекты недвижимости нежилого назначения.

Из условий договора следовало, что цена объектов недвижимости в общей сумме                  24 042 280 руб. определена на основании отчета ООО «Айра Торрес» от 20.10.2020                       № 389/15, при этом цена административного здания и гаража составляет 4 199 000 руб., а земельного участка - 19 843 280 руб.

Возражая относительно стоимости земельного участка, Общество 10.03.2021 направило в адрес Департамента протокол разногласий к договору с указанием стоимости земельного участка в размере 8 380 000 руб. со ссылкой на отчет ООО «АбсолютЭксперт» от 02.03.2021 № 22/21.

06.04.2021 истцом получено письмо ответчика № Исх-ДИО/5615 с протоколом согласования разногласий, в котором содержался отказ от согласования цены выкупа недвижимого имущества, что послужило основанием для обращения ООО «УК ВиТа» в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части установления выкупной стоимости имущества.

По результатам рассмотрения спора решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46-6970/2021, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.07.2022, разногласия по поводу условий договора купли-продажи, возникшие между сторонами, урегулированы путем установления цены отчуждения земельного участка в размере 6 284 000 руб., определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, что в результате незаконного уклонения Департамента от заключения договора купли-продажи Обществу были причинены убытки в виде арендных платежей на сумму 5 231 639 руб. 40 коп.

По расчету истца, за период с 03.03.2018 по март 2022 включительно по договору аренды от 15.10.2013 № 41866/3 внесены арендные платежи на общую сумму 3 817 812 руб. 06 коп., что подтверждается представленным в материалы дела платежными поручениями; за период с апреля 2018 по декабрь 2021 включительно по договору аренды от 15.10.2013                             № 41867/3 внесены арендные платежи на общую сумму 1 413 827 руб. 34 коп., что также подтверждается представленным в материалы дела платежными поручениями.

Всего за период с 03.03.2018 по март 2022 включительно по указанным договорам внесено Обществом арендных платежей на общую сумму 5 231 639 руб. 40 коп., предъявленную ко взысканию в настоящем споре.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Департамент при новом рассмотрении дела ранее изложенную позицию поддержал, указав на то, что убытки могут исчисляться только после повторного обращения за предоставлением выкупаемого имущества, а также высказал следующую позицию.

В части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Статьей 9 Закона № 159-ФЗ установлены конкретные сроки для уполномоченного органа для проведения процедуры выкупа.

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1)       обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2)        принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества вдвухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3)      направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Законом также предусмотрен срок для урегулирования разногласий по договору. Если заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре   по   предоставлению   государственных   и   муниципальных   услуг   (далее   - многофункциональный центр) заявления на осуществление регистрации прав.

Таким образом, срок на совершение обязательных действий после поступления заявления рассчитывается следующим образом:

- заявление подано истцом 05.12.2017;

- с 05.12.2017 по 05.02.2018 - срок для проведения оценки (2 месяца);

- с 06.02.2018 по 20.02.2018 - срок для принятия решение об условиях приватизации (2 недели);

- с 21.02.2018 по 02.03.2018 - срок для направления заявителю проекта договора (10 дней);

- с 03.03.2018 по 02.04.2018 - срок для направления протокола разногласий (30 дней);

- с 03.04.2018 по 03.05.2018 - срок для урегулирования разногласий по договору (30 дней);

- с 04.05.2018 по 17.05.2018 - срок на регистрацию права собственности (9 рабочих дней).

Из вышеуказанного следует, что договор купли-продажи недвижимости должен был быть заключен не позднее 18.05.2018.

В материалы дела при производстве в суде апелляционной инстанции поступил ответ инспекции федеральной налоговой службы по Центральному административному округу города Омска от 06.12.2022 № 05-30/096391сл, в соответствии с которым объект с кадастровым номером 55:36:040115:2170 не подлежит налогообложению, в то время как объект с кадастровым номером 55:36:040115:2169 подлежит налогообложению, а также указана формула для расчета налога.

По смыслу статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. Начало течения срока исковой давности определяется в соответствии со статьей 200                       ГК РФ, таким образом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если иное не установлено законом.

Исковое заявление поступило в суд 26.01.2022, с учетом общего срока исковой давности, истец утратил право требовать взыскания денежных средств за период до 26.01.2019.

Часть 2 статьи 40.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации указывает на исчисление срока давности по данному делу со дня уплаты (взыскания) платежа, который заявитель желает вернуть.

Положениями договора предусмотрено, что арендная плата уплачивается до 15 числа текущего месяца, следовательно, на 15.01.2019 уже было известно о переплате за текущий месяц (январь), соответственно, срок давности исчисляется с 01.02.2019.

На основании изложенного, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 196,            статьи 200 ГК РФ, учитывая дату обращения истца в суд с иском (26.01.2022), срок исковой давности для взыскания переплаты за период до 01.02.2019 является пропущенным.

Кроме того, преддоговорной спор, возникший между сторонами, был передан для разрешения в суд, что не может свидетельствовать о противоправности действий Департамента и их направленности на уклонение от заключения договора, а, следовательно, во взыскании арендной платы за указанный период.

Таким образом, после направления предпринимателю 28.01.2021 проекта договора купли-продажи ответчик не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества и от заключения соответствующего договора, следовательно, в указанный период (с момента направления проекта 28.01.2021) и до момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Омской области по делу № А46-6970/2021, то есть до 25.07.2022, подлежала начислению арендная плата.

На основании изложенного у Общества сохраняется обязанность по внесению арендной платы вплоть до вступления в законную силу судебного акта по делу  № А46-6970/2021, то есть до 02.03.2022.

Как указано самим Верховным Судом Российской Федерации, при проведении нескольких экспертиз по одному поставленному вопросу разными экспертными организациями возможны различные заключения при этом с соблюдением достоверности оценки.

В силу положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению,     устранению     конкуренции,     за     исключением     предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Ввиду положений действующего законодательства, оценка объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности также происходит экспертной организацией, являющейся победителем аукциона на право проведения оценки. 

Департамент повлиять на порядок и результаты проведения оценки объектов по результатам аукциона не имеет права, потому после направления Обществу 28.01.2021 проекта договора купли-продажи ответчик не может быть признан уклоняющимся от реализации преимущественного права истца на приобретение имущества и от заключения соответствующего договора.

Таким образом, контррасчет со сроком исковой давности будет выглядеть следующим образом:

1) По договору от 15.10.2013 № 41866/3 рыночная стоимость составила 12 240 000 руб., кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 55:36:040115:2170 в 2019-2021 составляла 1 173 765 руб. 32 коп. в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 30.09.2022 № КУВИ-001/2022-171647237.

В соответствии с ответом ИФНС данный объект налогообложению не подлежит.

2) По договору от 15.10.2013 № 41867/3 рыночная стоимость составила 3 600 000 руб., в соответствии с выпиской из ЕГРН от 30.09.2022 № КУВИ-001/2022-171646566 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 55:36:040115:2169 в 2019-2021 составляла                    13 118 237 руб. 20 коп.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) в отношении гаражей налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества.

Организации в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, уплачивают налог в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимого имущества (пункт 13 статьи 378.2 НК РФ).

В соответствии со статьей 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций в отношении объектов, налоговая база которых определяется как среднегодовая стоимость имущества.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 7 Закона Омской области от 21.11.2003 № 478-03 «О налоге на имущество организаций» налоговая ставка в отношении объектов недвижимого имущества (гаража), налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, устанавливается в размере 0,3% от кадастровой стоимости.

Таким образом, ежегодный налог на помещение площадью 195,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, - за 2019-2021 составляет: Н=13 118 237,2 *0,3%= 39 354,71 руб. Ежемесячный платеж составит 39 354,71/12=3 279,56 руб.

Итого общая сумма убытков составляет 1 893 622 руб. 77 коп.

Если суд придет к выводу о том, что в период урегулирования разногласий арендная плата не подлежит начислению и оплате, то, согласно представленному контррасчету, общий размер убытков будет составлять 3 704 514 руб. 31 коп.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, исходя из содержания Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании статей 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Основанием для возмещения причиненного вреда являются незаконные действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц этих органов, наличие причиненного вреда, наличие причинной связи между незаконными действиями и причиненным вредом, а также наличие вины этих должностных лиц.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 ГК РФ подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути - в связи ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред. При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого акта или решения либо для совершения таких действий (бездействия), лежит на ответчике.

В порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, обязанность по внесению которых возникла бы у арендатора, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734).

По настоящему делу установлено и по существу не опровергнуто ответчиком, что при приватизации имущества Департаментом не были соблюдены требования, установленные статьей 9 Закона № 159-ФЗ, и это повлияло на своевременность реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества.

По заявлению Общества от 05.12.2017 в предусмотренные пунктом 3 статьи 9                      Закона № 159-ФЗ сроки Департаментом не совершены предписанные данной нормой действия, связанные с проведением оценки стоимости имущества, не принято решение об условиях приватизации арендуемого имущества и истцу не направлен проекта договора купли-продажи, в то время как при надлежащем исполнении публичных обязанностей договор купли-продажи мог быть заключен сторонами в марте 2018 и, как следствие, обязанность ООО «УК ВиТа» по внесению арендной платы за период с 03.03.2018 по март 2022, а также и в последующие после указанной даты периоды.

В результате допущенных ответчиком неправомерных действий Общество вынуждено было продолжать отношения в рамках договора аренды с целью соблюдения условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Соответственно, исходя из применимого к настоящему делу стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей, и не совершение истцом указанных действий - не могло быть расценено судами в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред, а равно не может служить основанием для уменьшения размера ответственности по пункту 1 статьи 404, пункту 2 статьи 1083 ГК РФ.

Кроме того, осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (статья 16 ГК РФ), не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.

Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием). В названном случае суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Данная позиция закреплена в пункте 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 145).

В части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае факт нарушения законных прав и интересов истца, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи и неверном определении рыночной стоимости имущества, являлись предметом рассмотрения в рамках дела                                       № А46-6970/2021, судебный акт по которому в силу статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение.

В результате неправомерных действий Департамента (неправильное указание выкупной цены), последний поставил Общество перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе он нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные                  статьей 3 Закона № 159-ФЗ, тогда как в случае совершения ответчиком в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с ООО «УК ВиТа» договора купли-продажи, истец, став собственником объектов недвижимости, был бы избавлен от необходимости несения им расходов по уплате арендных платежей за соответствующий период.

В силу пунктов 5 и 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от   17.11.2011   №   73   «Об  отдельных   вопросах   практики   применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке                          Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 Закона № 159-ФЗ, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности                      (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

При рассмотрении дела № А46-6970/2021 суды установили, что ответчик направил истцу проект договора купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому, земельный участок продается по цене 19 843 280 руб., определенной отчетом об оценке.

Не согласившись с данным условием договора, истец направил ответчику протокол разногласий с указанием цены земельного участка - 8 380 000 руб., установленной также отчетом об оценке.

Учитывая заключение судебной экспертизы о том, что рыночная стоимость земельного участка составляет 6 284 000 руб., а по результатам проверки представленного департаментом отчета об оценке объекта выявлено его несоответствие Закону № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, суды в целях урегулирования разногласий между сторонами по договору купли-продажи установили стоимость выкупаемого земельного участка в вышеназванном размере.

Таким образом, поскольку изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества более чем в три раза превысила рыночную стоимость имущества, постольку период рассмотрения спора о цене выкупаемого земельного участка правомерно включен в спорный период требований о возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков.

Из материалов дела следует и Департаментом подтверждено, что с заявлением о выкупе имущества ООО «УК ВиТа» обратилось 05.12.2017. 

Обязанность арендатора по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности.

С учетом положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при надлежащем исполнении Департаментом своих публичных обязанностей договор купли-продажи мог быть заключен сторонами не позднее 02.03.2018. 

Уклонение ответчика от своевременного заключения договора купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой правоотношения по договору аренды продолжились, а у арендодателя оставалось право требовать внесения арендных платежей при том, что  Обществом условия для выкупа спорного имущества и требования Закона № 159-ФЗ были соблюдены.

Учитывая требования Закона № 159-ФЗ, Департамент в срок с 05.12.2017 по 05.02.2018 обязан был провести оценку (2 месяца); в срок с 06.02.2018 по 20.02.2018 - принять решение об условиях приватизации (2 недели); в срок с 21.02.2018 по 02.03.2018 - направить                       ООО «УК ВиТа» проект договора купли-продажи (10 дней).

Таким образом, период, в течение которого Общество несло убытки в виде производимых арендных платежей, необходимо исчислять с 03.03.2018.

Судом установлено, что размер убытков в виде вынужденной оплаты арендных платежей находится в прямой причинно-следственной связи с результатом незаконного бездействия и ненадлежащего исполнения уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи. 

В результате незаконного уклонения от заключении договора купли-продажи в связи с неправильным установлением выкупной цены истец в период с 03.03.2018 по март 2022 оплачивал арендные платежи, общая сумма которых составила 5 231 639 руб. 40 коп., что подтверждается представленными Обществом в материалы дела платежными документами.

Представленный ООО «УК ВиТа» расчет судом проверен, является арифметическим верным, Департаментом не оспорен, контррасчет отклонен, как выполненный без учета внесенных платежей и с исключением периода, относительно обоснованности включения которого указывалось выше.

На основании установленных по спору обстоятельств исковые требования о взыскании  с ответчика 5 231 639 руб. 40 коп. убытков, как законные и обоснованные, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Относительно довода ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по данному спору суд указывает на следующее.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с настоящим иском  26.01.2022, при этом договор купли-продажи объектов недвижимости, разногласия по которому были урегулированы решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу                № А46-6970/2021, зарегистрирован в установленном порядке не был, названное решение обжаловалось Департаментом в вышестоящих инстанциях, вплоть до 21.07.2022 (резолютивная часть постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа).

Вышеуказанное решение после вынесения постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от  02.03.2022 вступило в законную силу 02.03.2022.

Как указано выше, обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права. 

ООО «УК ВиТа» несло убытки в течение всего периода нарушения его прав, включая период судебного урегулирования разногласий в части определения выкупной стоимости.

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Поскольку требования истца связаны с устранением длящегося нарушения права, сохраняющегося к моменту предъявления иска, постольку положения статьи 196 ГК РФ к спорным правоотношениям не применяются. 

Правомерность указанной позиции подтверждается Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2012 № 6-В12-1.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

ООО «УК ВиТа» за рассмотрение настоящего иска уплатило в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере 49 158 руб.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом результатов рассмотрения спора судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 101, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить, взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ВиТа»                             (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 5 231 639 руб. 40 коп. убытков и 49 158 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области. 

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         А.Е. Колмогорова