АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-42469/2020

27 ноября 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Ю.С. Колясниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А. Щербак, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-42469/2020 

по первоначальному иску  Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Администрация, истец по первоначальному иску)

к Соседову Сергею Евгеньевичу (далее – Соседов С.Е., ответчик по первоначальному иску)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО Управляющая компания «Уралжилсервис»,

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 167 087 руб. 31 коп., неустойки в размере 152 084 руб. 91 коп.,

         по встречному иску 

ФИО2 (далее – ФИО2, истец по встречному иску)

к Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет)  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Администрация, ответчик по встречному иску)

о признании дополнительного соглашения №1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка № 5-989 от 26.01.2005 недействительным,

при участии в судебном заседании

от истца по первоначальному иску: ФИО3 представитель по доверенности от 02.12.19,

от ответчика по первоначальному иску: ФИО4 лично,

От третьего лица: не явились, извещены.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Администрация обратилась в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с иском к Соседову С.Е. о взыскании задолженности по договору аренды в размере 167 087 руб. 31 коп., неустойки в размере 152 084 руб. 91 коп.

В свою очередь ФИО2 подал встречный иск о признании дополнительного соглашения №1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка № 5-989 от 26.01.2005 недействительным.

Определением от 25.06.20 Ленинский районный суд г. Екатеринбурга передал дело по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

26.08.20 дело поступило в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением от 02.09.20 арбитражный суд в порядке, установленном ст.ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании. 

В судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о прекращении производства по делу в связи с неподсудностью. В удовлетворении ходатайства судом отказано. О чем вынесено отдельное определение.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании определяет достаточность представленных доказательств и, признав дело подготовленным, в соответствии со ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.

Определением суда от 15.10.20 судебное заседание назначено на 11.11.20

10.11.20 от ответчика по первоначальному иску поступил отзыв № 2 на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

ФИО2 пояснил, что произвел платеж на сумму основного долга с учетом сроков исковой давности, однако представитель Администрации пояснил, что не обладает информацией о поступлении денежных средств.

Определением суда от 11.11.20 судебное заседание отложено на 20.11.20

19.11.20 от третьего лица поступил отзыв на исковое заявление. Отзыв приобщен к материалам дела.

В судебном заседании от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований в части основного долга в размере 106862 руб. 08 коп., пени за период с 11.03.16 по 10.11.20 в размере 220704 руб. 14 коп. Ходатайство судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией и множественностью лиц на стороне арендатора заключен договор аренды от 26.01.05 №5-989 (в редакции дополнительных соглашений от 12.01.09 № 1 неделимого земельного участка, площадью 2900 кв.м., расположенного по улице Крестинского 44, под административно-торговое здание литер А) с подземным паркингом общей площадью 11459,2 кв.м., на срок с 18.11.04 по 18.07.2007.

Как указывает истец по первоначальному иску, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, регистрационная запись от 12.02.2005 № 66-66-01/022/2005-292, возобновлен в настоящее время на неопределенный срок.

В связи с регистрацией права собственности на нежилые помещения, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.01.2005 № 5-989 возникают у ФИО2 с момента регистрации права собственности с 17.09.2008.

Арендная плата, начисленная за период с 01.11.2012 по июль 2019 года в размере 167087 руб. 31 коп. ответчиком не оплачена.

На основании изложенного истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части суммы  основного долга в размере 106862 руб. 08 коп., пени за период с 11.03.16 по 10.11.20 в размере 220704 руб. 14 коп., уточнение исковых требований принято судом, соответственно дело рассматривается с учетом данного уточнения.

В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречным иском о признании дополнительного соглашения № 1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка № 5-989 от 26.01.2005 недействительным.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором. 

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Судом рассмотрены требования истца по встречному иску о признании дополнительного соглашения №1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка № 5-989 от 26.01.2005 недействительным, при этом суд пришел к следующим выводам.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума № 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся нам земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ФИО2 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

Доводы истца по встречному иску об отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения судом отклоняются как небоснованные.

Пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В силу п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Таким образом, отсюда следует, что при предоставлении имущества в пользование Арендатора на условиях подписанного договора, Арендодатель принял на себя обязательство, которое должно исполняться.

Как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года № 132-О, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, оценив все представленные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца по встречному иску о признании дополнительного соглашения № 1 от 12.01.2009 к договору аренды земельного участка № 5-989 от 26.01.2005 недействительным. 

Рассмотрев требования истца по первоначальному иску, суд пришел к следующим выводам.

Ответчик по первоначальному иску возражая относительно исковых требований указал на пропуск срока исковой давности. 

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

 В соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям. К числу таких дополнительных требований относится и рассматриваемое требование о взыскании неустойки. 

Срок исковой давности по дополнительному требованию должен исчисляться по общим правилам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 названного Кодекса, в редакции, действующей в рассматриваемый период). 

Исходя из сформулированного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 11778/08 подхода срок исковой давности по требованию об уплате периодического платежа должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. 

С учетом этого правила подлежит исчислению и трехлетний срок исковой давности по предъявленному требованию о взыскании начисляемой ежедневно неустойки. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. 

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. 

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. 

Судом учтено, что исковое заявление первоначально подано в суд 23.03.20 (Ленинский районный суд г. Екатеринбурга). 25.03.20 исковое заявление принято к производству суда.

При этом судом установлено, что на момент обращения с исковым заявлением доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом не представлялось, что подтверждается в том числе перечнем приложений с исковому заявлению.

В п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» даны разъяснения: согласно п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. 

В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры. 

В силу ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

 Довод о том, что истцом соблюден претензионный порядок, судом отклоняется, поскольку доказательств направления в адрес ответчика претензии не представлено.

При этом суд учитывает, что на момент принятия искового заявления к производству арбитражного суда факт соблюдения претензионного порядка не устанавливался, поскольку дело было передано по компетенции для рассмотрения арбитражного суда спустя три месяца с момента поступления в суд общей юрисдикции.

Суд не усматривает оснований для признания претензионного порядка соблюденным, так как в судебном заседании ответчик представил на обозрение суда претензию от 20.03.20 полученную после обращения с исковым заявлением в суд общей юрисдикции.

Суд, проанализировав материалы дела, пришел к выводу о том, что в данном случае срок исковой давности пропущен по требованиям заявленным за период до апреля 2017 года.

 Поскольку истечение срока исковой давности, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, соответственно требования истца по расчету задолженности за период до апреля 2017 года удовлетворению не подлежат.

Судом учтено, что за период апрель 2017 – июль 2019 г. задолженность по арендной плате в сумме 47219 руб. 16 коп. ФИО2 оплачена.

При таких обстоятельствах судом не усмотрено оснований для удовлетворения требований истца по первоначальному иску о взыскании с ответчика суммы основной задолженности.

Также истец по первоначальному иску  просит взыскать с ответчика пени в размере 106862 руб. за период по договору с ноября 2012 года по март 2017 года.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании норм ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В силу п. 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляются пени в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашение раздел 6 договора изложен в иной редакции (раздел 8 дополнительного соглашения):

«6.1. В случае не внесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 ГК РФ, пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.11.2001 г. № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Поскольку истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, соответственно требования истца по расчету неустойки за период до апреля 2017 года удовлетворению не подлежат.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности с учетом указанных выше положений закона, суд приходит к выводу о том, что что в данном случае правомерно начисление неустойки с апреля 2017 года до 10 ноября 2020 г.

Судом проведен расчет неустойки, по расчетам суда неустойка составляет в сумме 44645 руб. 86 коп. 

Размер неустойки был согласован сторонами в договоре аренды земельного участка. В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Разногласий по условию о размере неустойки, либо оснований её применения у ответчика при заключении договора не имелось.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за просрочку оплаты арендной платы  в размере 44645 руб. 86 коп. 

При этом суд учитывает, что со стороны ответчика по первоначальному иску в отзыве имеются ссылки на несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, существенность ее размера, однако, в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о снижении ее размера не заявлено, доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства не представлены. 

Поскольку ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств несоразмерности неустойки, суд признает требования истца по первоначальному иску обоснованными в части и удовлетворяет в размере 44645 руб. 86 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Так как истец освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 руб.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, соответственно, судебные расходы, понесенные в связи с подачей встречного иска, возлагаются на истца по встречному иску.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

2.Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации города Екатеринбурга (Земельный комитет) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) пени в размере 44645 руб. 86 коп.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

3. Взыскать с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб.

4.В удовлетворении встречного иска отказать.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЮ.С. Колясникова