АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-8896/2018

г. Владивосток

21 января 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 21 января 2019 года.

          Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 04.08.2000, адрес: 690091, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305254001100069, дата регистрации: 28.02.1997) о взыскании основного долга, пени, расторжении договора от 19.03.2015 № 02-01511-001-Н-АР-7117-00 аренды недвижимого имущества, обязании передать имущество по акту приема-передачи       

при участии

от истца: ФИО3, доверенность от 10.01.2019 года, удостоверение; 

от ответчика: ФИО4, доверенность от 24.07.2018 года, удостоверение. Лично ФИО2, паспорт; 

установил:

Управления муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 661 915 рублей 96 копеек основного долга по договору аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 за период с 01.04.2016 по 31.10.2017, 59 017 рублей 21 копеек пени за период с 01.05.2016 по 31.10.2016; расторжении договора аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 недвижимого имущества - нежилых помещений, общей площадью 117,4 кв.м. (в здании (лит. А); номера на поэтажном плане: 1-4, 7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный), расположенных по адресу: 

<

...>, для использования в целях: «парикмахерская»; об обязании ответчика передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 117,4 кв.м. (в здании (лит. А); номера на поэтажном плане: 1-4, 7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный), расположенные по адресу: 

<

...>, для использования в целях: «парикмахерская», в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Истец неоднократно уточнял заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал поступившее через канцелярию суда ходатайство об уточнении требований, просит взыскать 1 045 667 рублей 03 копейки основного долга за период с 01.04.2016 по 21.11.2018, 133 732 рубля 96 копеек неустойки за период с 05.05.2016 по 21.11.2018.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство об уточнении требований удовлетворил.

Истец уточненные требования поддержал, пояснил, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы не исполняется, что привело к образованию задолженности и начислению пени, также указал, что 21.11.2018 сторонами подписано соглашение о расторжении договора, которое одновременно является актом приема-передачи. Полагает, что применение понижающего коэффициента в данном случае необоснованно ввиду того, что арендная плата в данном случае не является регулируемой, так как определена на основании отчета об оценке.

Ответчик против требований возразил, в письменном отзыве и дополнениях к нему указал, что истцом при расчете арендной платы не применен понижающий коэффициент 0,4 для субъектов малого предпринимательства, тогда как на необходимость применения данного коэффициента указал арбитражный суд при вынесении решения о взыскании задолженности за иной период. Просит применить 333 ГК РФ и уменьшить подлежащую взысканию неустойку.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 19.03.2015 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) на основании  распоряжения начальника Управления муниципальной собственности г. Владивостока № 88/28 от 13.02.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-01511-001-Н-АР-7117-00, в отношении недвижимого имущества – нежилых помещений общей площадью 117,4 кв.м. (в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-4,7, 25-32, 36-39, этаж цокольный), расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в целях «парикмахерская», сроком с 01.02.2015 по 31.01.2020 (пункты 1.1, 1.3 договора)

Размер арендной платы установлен в 56 227 рублей 94 копейки без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Арендная плата определена по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления. Новый размер арендной платы определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

19.03.2015 имущество передано по акту приема-передачи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

В соответствии с отчетом № 14 об определении рыночной стоимости, рыночной величины арендной платы недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, выполненным ООО «МЕЖДУНАРОДНЫЙ НЕЗАВИСИМЫЙ ЦЕНТР ОЦЕНКИ», рыночная величина арендной платы составляет 56 227 рублей 94 копейки в месяц без учета НДС.

01.03.2016 ИП ФИО2 обратилась в адрес Управления муниципальной собственности г. Владивостока с заявлением о применении корректирующего коэффициента при начислении арендной платы по договору аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00, на что истец в письмен от 15.03.2016 № 1904сп ответил отказом в связи с тем, что арендная плата определена на основании отчета об оценке

17.08.2017 истец направил в адрес ответчика претензию № 28/12-4544 с требованием о погашении задолженности по арендным платежам за период с 01.04.2016 по 31.07.2017 в размере 01.04.2016 по 31.07.2017

Согласно направленному в адрес ответчика уведомлению от 30.11.2017 № 28/6-6533 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с непогашением задолженности по договору, приложив к уведомлению соответствующее соглашение. 

Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, договор не расторгнут, истец обратился в настоящим иском.

При этом, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по внесении арендной платы по договору аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 за период с 01.02.2015 по 31.03.2016 по указанному договору истец также обращался в арбитражный суд. Частично удовлетворяя требования, арбитражный суд во вступившем в законную силу решении от 10.06.2016 по делу № А51-27015/2015 указал, что истцом при расчете суммы основного долга необоснованно не был применен корректирующий коэффициент, поскольку ответчик является субъектом малого предпринимательства, а, следовательно, при расчете суммы арендной платы истцом должен был быть применен корректирующий коэффициент 0,4.

21.11.2018 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 с 21.11.2018. Согласно пункту 2 соглашение является одновременно актом приема-передачи.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. С 01.01.2017 размер понижающего коэффициента составляет 0,7 согласно Муниципальному правовому акту города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток».

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

Как установлено решением Арбитражного суда Приморского края от  10.06.2016 по делу № А51-27015/2015, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ, при рассмотрении спора о взыскании задолженности по договору аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 за период с 01.02.2015 по 31.03.2016, истцом при расчете суммы основного долга необоснованно не был применен корректирующий коэффициент, поскольку ответчик является субъектом малого предпринимательства, а, следовательно, при расчете суммы арендной платы истцом должен был быть применен корректирующий коэффициент 0,4.

При таких обстоятельствах при расчете арендной платы по договору аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 за период с 01.04.2016 по 21.11.2018 также подлежит применению корректирующий коэффициент.

Возражения истца относительно отсутствия необходимости в применении корректирующего коэффициента при расчете арендной платы, поскольку арендная плата определена в соответствии с отчетом об оценке, судом отклоняются, поскольку данные доводы направлены на переоценку вступившего в законную силу решения суда от 10.06.2016 по делу № А51-27015/2015.

Таким образом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 (0,7 с 01.01.2017), в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства, в размере 0,7 с 01.01.2017.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит на 415 893 рубля 41 копейка задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 21.11.2018 основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать

Истцом также заявлено требование о взыскании 133 732 рубля 96 копеек неустойки за период с 05.05.2016 по 21.11.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

При этом, при расчете арендной платы истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ, в этой связи, а также принимая во внимание, что требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 29 743 рубля 89 копеек за период с 05.05.2016 по 21.11.2018. 

Также ответчик заявил ходатайство о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). Согласно пункту 77 указанного Постановления от 24.03.2016 №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 АПК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда РФ от 14.03.2001 №80-О снижение судом неустойки на основании статьи 333 ГК РФ является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Однако ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ таких доказательств не представил.

Кроме того, как указано в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца также подлежит 29 743 рубля 89 копеек неустойки на основании статьи 330 ГК РФ.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 недвижимого имущества - нежилых помещений, общей площадью 117,4 кв.м. (в здании (лит. А); номера на поэтажном плане: 1-4, 7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный), расположенных по адресу: 

<

...>, для использования в целях: «парикмахерская»; об обязании ответчика передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 117,4 кв.м. (в здании (лит. А); номера на поэтажном плане: 1-4, 7, 25-32, 36-39; этаж: цокольный), расположенные по адресу: 

<

...>, для использования в целях: «парикмахерская», в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, как следует из материалов дела, договора аренды от 19.03.2015 №02-01511-001- Н-АР-7117-00 расторгнут по соглашения сторон от 21.11.2018, помещения возвращены, в связи с чем оснований для удовлетворения указанных требований истца не имеется. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу   Управления муниципальной собственности г. Владивостока 415893 рубля 41 копейка основного долга, 29743 рубля 89 копеек пени.

  В остальной части иска отказать.

  Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 9368 рублей государственной пошлины.

  Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

          Судья                                                                             Левченко Е.А.