Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-32964/21

01 июля  2021 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 29 июня 2021года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                           при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А41-32964/21 по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музейно-выставочный центр "РОСИЗО" (адрес регистрации: 109387, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 14.10.2002, ИНН: 

<

***>) к акционерному обществу  "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" (адрес регистрации: 108823, Московская область, г. о. Подольск, 

<

...>, ком. № 19, этаж 1, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 28.10.2002, ИНН: 

<

***>), третье лицо: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в  городе Москве (адрес регистрации: 107078, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 

<

***>) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 22 993 531 руб. 23 коп. за период с  04.09.2019 по  31.10.2020 за фактическое использование объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>: нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503, площадью 3207,80 кв.м.; здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756, площадью 2138,2 кв.м., расходов по оплате государственной пошлины в сумме  137 968 руб.,                     при участии в судебном заседании до и после перерыва согласно протоколу судебного заседания, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музейно-выставочный центр "РОСИЗО" (далее - ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу  "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" (далее - АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР", ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 22 993 531 руб. 23 коп. за период с  04.09.2019 по 31.10.2020 за фактическое использование объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...>: нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503, площадью 3207,80 кв.м.; здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756, площадью 2138,2 кв.м., расходов по оплате государственной пошлины в сумме  137 968 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в  городе Москве (далее - ТУ РОСИМУЩЕСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ, третье лицо).

Истец в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик обеспечил явку представителей в судебное заседание, с доводами истца не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

Третье лицо в судебное заседание явилось, представило отзыв (письменные пояснения) на исковое заявление, в котором указал на обоснованность требований истца, просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании 22.06.2021 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 29.06.2021 в связи с предоставлением сторонами дополнительных документов и необходимостью их изучения.

Информация об объявленном перерыве размещения в установленном порядке на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Истец и ответчик после перерыва свои позиции поддержали, третье лицо явку представителя после перерыва не обеспечило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица. 

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, изучив их в совокупности, выслушав доводы сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит ряд объектов движимого и недвижимого имущества, находящегося по адресу: 

<

...>, нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503, площадью 5101,2 кв.м.; здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756, площадью 2138,2 кв.м.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесены записи о государственной регистрации права собственности Российской Федерации:

- нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 запись о государственной регистрации №50:55:000000080503-50/027/2019/4 от 31.01.2019;

- здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:756-50/027/2019/3 от 31.01.2019.

Указанные выше здания переданы ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО"  с правом оперативного управления, о чем внесены записи о государственной регистрации права оперативного управления истца на указанные объекты:

- нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:80503-50/027/2019-5 от 04.09.2019,

- здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:756-50/027/2019-5 от 04.09.2019.

Истцом указано, что в период с  01.01.2018 по 31.10.2020 на основании договора аренды здания с кадастровым номером 50:55:0000000:80503  №4 от 11.12.2017 и договора аренды здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756 №11 от 11.12.2017 ответчиком использовались указанные объекты аренды.

Указанные договоры аренды заключены между  АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" и Ассоциацией общественных объединений «Международная конфедерация союзов художников» (далее – АОО «МКСХ»).

Факт передачи недвижимых зданий в аренду подтверждается актами приема-передачи арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-103663/17 установлено, что АОО «МКСХ» использовало указанные объекты незаконно, в связи с чем, решением суда указанные объекты были истребованы из незаконного владения в собственность Российской Федерации.

АОО «МКСХ» заключало договоры №4 от 11.12.2017, №11 от 11.12.2017 в период подачи искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения в рамках дела  №А41-103663/17, в связи с чем, АОО «МКСХ»  знало о наличии спора в отношении объектов недвижимости, предпринимательских рисках о признании своего незаконного владения незаконным. При этом АОО «МКСХ» не уведомляло истца, либо надлежащего правообладателя имущества о заключении и согласовании указанных договоров аренды.

Истцом указано, что после регистрации права оперативного управления истца арендная плата ответчиком не вносилась.

ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" была заказана оценка рыночной стоимости платы за использование помещений за период с  04.09.2019 по 31.10.2020, согласно которым размер платы по нежилому зданию с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 составила 12 038 873 руб. 40 коп., по нежилому зданию с кадастровым номером 50:55:0000000:756 составила 10 954 657 руб. 83 коп.

17.03.2020 истец направил в адрес ответчика претензию (№330/21) с требованием об уплате платы за использование объектов в общем размере 22 993 531 руб. 23 коп. (том 1 л.д.21-22).

Ответчик на претензию истца ответил отказом с исх.№147 от 15.04.2021, указав, что использовал указанные здания в спорный период и обслуживал их, однако часть зданий им не использовалась и была занята истцом, а именно 1 893,4 кв.м.

Поскольку требования истца в добровольном порядке не были удовлетворены, а при расчете истцом были исключены указанные ответчиком площади, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Гражданские права и обязанности возникают, кроме прочего, из действий граждан и юридических лиц, которые (действия) хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В силу части 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Пунктом 1 статьи 294 ГК РФ предусмотрено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 5  Постановления  Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Как указано выше, спорные здания переданы ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО"  с правом оперативного управления, о чем внесены записи о государственной регистрации права оперативного управления истца на указанные объекты: нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:80503-50/027/2019-5 от 04.09.2019, здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:756-50/027/2019-5 от 04.09.2019.

Таким образом, право оперативного управления истца на отдельно поименованные объекты недвижимого имущества возникло (зарегистрировано) 04.09.2019, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д. 13-20).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 ГК РФ иными законами. Собственник не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.

Следовательно, в случае использования без правовых оснований имущества, закрепленного за предприятием (истцом) на праве оперативного управления имуществом, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит именно предприятию (истцу), с момента такого закрепления за Предприятием на праве хозяйственного ведения. (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 998/09 по делу № А68-9648/07).

Таким образом, истцу как титульному владельцу имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления, не требуется разрешение собственника, в том числе, в виде Распоряжения Правительства РФ для взыскания неосновательного обогащения за использование ответчиком спорных объектов.

Право на получение платы в порядке пункта 2 статьи 1105 ГК РФ имеет обладатель вещного права на соответствующее имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 998/09 по делу № А68-9648/07-413/4).

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

 Согласно пункту 1 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарного предприятия или учреждения, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 296 ГК РФ, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с даты регистрации права оперативного управления (04.09.2019) права и обязанности арендодателя спорного имущества перешли к истцу.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела, объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503, площадью 3207,8 кв.м.; здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756, площадью 2138,2 кв.м.  использовались ответчиком в заявленный истцом период: с даты регистрации права оперативного управления за истцом 04.09.2019 по дату фактической передачи объектов недвижимости ответчиком 31.10.2020.

Факт использования ответчиком спорных объектов подтвержден материалами дела и в ходе рассмотрения дела не оспаривался.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-103663/17 установлено, что АОО «МКСХ» использовало указанные объекты незаконно, то есть было не уполномочено заключать какие-либо договоры в отношении указанного имущества, в том числе 09.01.2019 подписывая дополнительное соглашение после вынесения решения по делу №А41-103663/17 от 26.03.2018. 

АОО «МКСХ» не обладало полномочиями по распоряжению имуществом, являющимся федеральной собственностью и, соответственно, не вправе было заключать договор аренды в отношении указанного имущества и соответственно получать арендную плату.

Согласно позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Пункт 2 названной статьи предусматривает, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части (пункт 1 статьи 323 ГК РФ).

Судом установлено, что Ассоциация общественных объединений  "Международная конфедерация союзов художников" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) прекратила деятельность 29.11.2019.

В связи с указанным, истец предъявил настоящий иск к арендатору имущества, как к лицу, арендовавшему спорный объект недвижимости, который в свою очередь, заключая договоры аренды, дополнительные соглашения к договорам, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. 

Осведомленность ответчика о том, что спорный объект передан ему в аренду не уполномоченным лицом, подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу №А41-103663/17, где АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Решение суда по делу №А41-103663/17 от 26.03.2018 вступило в законную силу 27.04.2018, таким образом, с указанного времени ответчик занимал спорные помещения зная об отсутствие правовых на то оснований.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные решением суда по делу № А41-103663/17, не подлежат повторному доказыванию и имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Доводы ответчика о том, что договоры продолжают свое действие в связи с многочисленной перепиской сторон, судом отклоняются, поскольку договор аренды, заключенные между ответчиком и АОО «МКСХ» являются ничтожными сделками в силу статей 168, 209 и 608 Кодекса, в связи с чем, оснований для внесения арендной платы в рамках договора не имелось.

Судом также отклоняются доводы ответчика о том, что истец своими конклюдентными действиями и направленными в адрес ответчика письмами подтвердил пролонгацию спорных договоров аренды, как основанные на неверном толковании норм права.

Указание ответчика о том, что истец направлял ему письма содержащие сведения о необходимости расторжения договоров №4 от 11.12.2017, №11 от 11.12.2017, прекращения их действия, иных указаний, на которые как полагает ответчик последовал акцепт, суд признает несостоятельным, поскольку указанные письма не отвечают требованиям пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (не является полным и безоговорочным).

АОО «МКСХ» заключая с ответчиком указанные договоры №4 от 11.12.2017, №11 от 11.12.2017 в период подачи искового заявления об истребовании имущества из чужого незаконного владения в рамках дела  №А41-103663/17, в том числе 09.01.2019 подписывая дополнительное соглашение после вынесения решения по делу №А41-103663/17 от 26.03.2018 и вступления его в законную силу, равно как и ответчик АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР", знали об отсутствии на это правовых оснований, и являются соответственно рисками самого ответчика и всех неблагоприятных последствий такой организации своей деятельности.

В свою очередь предложение заключить договор (пролонгировать, расторгнуть) на ничтожных условиях (условиях, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов) не является офертой, соответственно письма истца о расторжении договоров заключенных между  АОО «МКСХ» и АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР", в том числе о необходимости несения ответчиком расходов на содержание имущества, охраны и т.д., не являются офертой. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 7.1. договора №4 от 11.12.2017, договора №11 от 11.12.2017 все изменения к настоящему договору совершаются в письменной форме и подписываются надлежащим образом уполномоченными на то представителями сторон, то есть путем составления дополнительного соглашения в виде единого документа, подписанного двумя сторонами, при этом акцепт оферты конклюдентными действиями не является формой выражения согласия на изменение договора, в том числе на его пролонгацию с иными лицами.

Учитывая, что договоры аренды являются ничтожными сделками, истец ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО"  в свою очередь не мог вступить в данные правоотношения в качестве лица, представляющего интересы собственника в силу того, что ничтожный договор не порождает каких-либо правоотношений

Кроме того, на момент заключения указанных договоров аренды АОО «МКСХ» не могло распоряжаться указанным имуществом, в связи с чем, спорные договоры аренды                                     представляли собой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожную сделку и не порождали правовых последствий (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договоры №4 от 11.11.2017, №11 от 11.11.2017 являются ничтожными сделками, данные сделки не порождают для сторон никаких прав и обязанностей и не требуют признания их действительности в судебном порядке. 

Ввиду того, что какие-либо правоотношения между ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО" и АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" в заявленный в настоящем деле период с 04.09.2019 по 31.10.2020 отсутствуют, то отсутствуют и правовые основания (на основании договора) занятия АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" спорных помещений, которые принадлежат истцу на праве оперативного управления.

С учетом приведенных обстоятельств действия ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО", в том числе по направлению писем в адрес ответчика по спорным договорам не порождают процессуальных последствий, самостоятельных прав и обязанностей (существенные условия о предмете договора аренды в них не согласовывались), в силу ничтожности данных сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как уже указано выше, спорные здания переданы ФГБУК ГМВЦ "РОСИЗО"  с правом оперативного управления, о чем внесены записи о государственной регистрации права оперативного управления истца на указанные объекты: нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:80503-50/027/2019-5 от 04.09.2019, здание административно-бытового корпуса с кадастровым номером 50:55:0000000:756 запись о государственной регистрации №50:55:0000000:756-50/027/2019-5 от 04.09.2019.

Право оперативного управления истца на отдельно поименованные объекты недвижимого имущества возникло (зарегистрировано) 04.09.2019, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д. 13-20).

Следовательно, в случае использования без правовых оснований имущества, закрепленного за предприятием (истцом) на праве оперативного управления имуществом, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ) принадлежит именно предприятию (истцу), с момента такого закрепления за Предприятием на праве хозяйственного ведения. (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 998/09 по делу № А68-9648/07).

Доказательства согласования АОО «МКСХ» с собственником имущества  права на передачу имущества в аренду АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" суду не представлены.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 27 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14 при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получала по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Однако, в результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 даны разъяснения о том, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Как следует из положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Недействительная сделка не породила для сторон, ее подписавших, никаких прав и обязанностей, в т.ч. и для ответчика права в части использования на законных основаниях спорных зданий, в связи с чем, доводы ответчика о необходимости расчета суммы арендной платы исходя из условий спорных договоров является неправомерным.

При указанных обстоятельствах суд отклоняет доводы ответчика о фактическом использовании нежилых помещений ответчиком в соответствии с условиями договоров и об оплате ответчиком аренды по договору, поскольку они основаны на неправильном понимании норм материального права.

Кроме того, доказательств того, что ответчик в заявленный в настоящем деле период перечислял в пользу истца какие-либо денежные средства в счет оплаты арендной платы, в материалы дела не представлено. 

В судебном заседании ответчик неоднократно подтверждал, что оплату аренды за пользование спорными зданиями не производил.

При этом, вся последующая переписка сторон не свидетельствует об изменении условий договора в части срока заключения договора и не имеет правового значения.

В данном случае неоплаченная арендная плата является неосновательным обогащением, обязанность возвратить которое, предусмотрена статьями 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт использования спорных зданий ответчиком не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Также подтверждается факт использования ответчиком спорных зданий для сдачи в субаренду третьим лицам, что подтверждается Актом осмотра помещений от 02.11.2020 (том 2 л.д. 104), и соответственно получения арендной платы за них.

При этом суд исходит из того, что всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 ГК РФ предполагается возмездным, в связи с чем при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", суд исходит из того, что арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования полученным в аренду имуществом.

В результате исполнения незаключенной сделки ответчик фактически пользовался имуществом, поэтому обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования, которая в отсутствие иных доказательств может быть определена на основании сведений о стоимости аренды данного имущества.

При этом арендатор не лишен права представлять доказательства, неравноценности размера исполненных взаимных обязательств, в том числе и доказательств того, что арендная плата, установленная договором аренды, который заключен с нарушением установленного законом запрета (ничтожным договором) превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.

Истцом в судебном заседании 02.06.2021 представлен подлинный отчет об оценке №539-2/2020 по состоянию на 30.10.2020 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за спорные здания, который исследовался судом, копия которого представлена в материалы дела (том 1 л.д. 35-108).

Ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался размер рыночной стоимости арендной платы на спорные здания, а лишь указано на необходимость применения условий договоров к спорным отношениям между истцом и ответчиком и ответчик должен производить оплату в соответствии с их условиями.

Следует отметить, что при заключении договора аренды между  АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" и АОО «МКСХ» в соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", оценка рыночной стоимости права аренды не проводилась, в связи с чем, цена определенная сторонами в договорах аренды не может быть применена при рассмотрении настоящего спора.

Сведений о том, что на момент заключения договора аренды между  АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" и АОО «МКСХ» производилась оценка рыночной стоимости права аренды, либо иная оценка стоимости аренды, в том числе согласованная с собственником зданий, в материалы дела не представлено.

В силу положений пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно подготовленному по заказу истца отчету об оценке №539-2/2020 по состоянию на 30.10.2020 (том 1 л.д. 35-108) об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за спорные здания, рыночная стоимость годовой арендной платы в заявленный истцом период за указанные объекты недвижимости составляет 22 993 531 руб. 23 коп. Оценка проводилась на дату 30.10.2020 для целей определения рыночной стоимости ставки арендной платы за пользование объектом недвижимого имущества и в целях принятия управленческих решений.

Ответчиком указано, что в расчет истца включена площадь помещений 1893,4 кв.м., которая использовалась истцом в своих целях. 

Истцом в ходе рассмотрения дела указано, что представленный в материалы дела расчет в иске, произведен уже с учетом уменьшения площади помещения на 1893,4 кв.м.

Согласно расчету истца, приложенному к иску (том 1 л.д. 8), в период использования зданий с 04.09.2019 по 31.10.2020, ответчиком использовалось нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 площадью 3 207,8 кв. м., остальная часть здания площадью 1893,4 кв.м. использовалась истцом под хранение. Ставка арендной платы за 1 кв. м. в год за указанное здание согласно отчету установлена в размере 3 240 руб. 

Также истцом указано в расчете на то, что ответчиком использовалось нежилое здание с кадастровым номером 50:55:0000000:756 площадью 2138,2 кв. м. Ставка арендной платы за 1 кв. м. в год согласно отчету установлена в размере 4 423 руб. 

Ответчик отчет об оценке, представленный истцом не оспорил, против его приобщения не возражал.

Согласно пункту 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Однако, сторонами в ходе рассмотрения дела не заявлено ходатайств о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ (Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе") с целью определения действительной рыночной стоимости аренды указанного объекта недвижимости.

Представленный истцом отчет, указанная в нем рыночная стоимость  арендной платы за спорные здания, ответчиком по существу не оспорен, контррасчет не представлен.

Факт того, что сумма арендной платы, которая не сходится, по мнению ответчика, с суммами указанными в договорах, не свидетельствует о том, что должны применяться иные ставки арендной платы при незаключенности договора, поскольку в силу статьи 424 ГК РФ, цена, применяемая в аналогичных правоотношениях, должна быть доказана заинтересованным лицом, что ответчиком не сделано.

В отсутствие возражений участвующих в деле лиц по стоимости величины рыночной стоимости арендной платы, суд полагает возможным применить установленные в отчете  об оценке №539-2/2020 значения для расчета размера неосновательного обогащения ответчика.

Согласно представленному истцом расчету, размер  неосновательного обогащения за пользование помещениями за период с  04.09.2019 по 31.10.2020 составил 22 993 531 руб. 23 коп., в том числе по нежилому зданию с кадастровым номером 50:55:0000000:80503 составила 12 038 873 руб. 40 коп., по нежилому зданию с кадастровым номером 50:55:0000000:756 составила 10 954 657 руб. 83 коп.

Указанный расчет судом проверен и признан обоснованным, арифметически верным.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что материалами дела подтверждается факт возникновения неосновательного обогащения в размере 22 993 531 руб. 23 коп. у  АО "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" за период с  04.09.2019 по 31.10.2020 (момента освобождения помещения).

При данных обстоятельствах суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 22 993 531 руб. 23 коп.

Учитывая обстоятельства настоящего спора, оценив доводы как истца, настаивающего на взыскании с ответчика неосновательного обогащения, определенного исходя из рыночной стоимости права аренды, подтвержденного отчетом, так и доводы ответчика обосновавшего необходимость взыскания стоимости арендной платы исходя из условий договоров аренды, суд пришел к выводу о возможности при определении размера платы за пользование ответчиком нежилых помещений применить размер арендной платы, определенной в указанном выше отчете об оценке, что составляет 22 993 531 руб. 23 коп. платы за пользование имуществом.

Судом исследованы представленные ответчиком доказательства, а именно: платежные поручения об оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям в заявленный истцом период, которые по мнению ответчика подтверждают факт наличия между истцом и ответчиком договорных отношений.

В силу пункта 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор разрешения споров, связанных с арендой" возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

При этом незаключенность договоров, не освобождает сторону, которая безосновательно использовала имущество, от возмещения стороне, которой оно принадлежит, неосновательного обогащения. Механизм неосновательного обогащения позволяет требовать такого возмещения в силу отсутствия договорных или иных законных правоотношений между сторонами.

Сумма арендной платы за периоды, когда ответчик ее не перечислял, является доходом, полученным им посредством экономии арендной платы, т.е. сбережением денежных средств, которые с момента наступления обязанности по внесению арендной платы в пользу АОО «МКСХ», должны принадлежать истцу, а потому они подлежат взысканию в его пользу как неосновательное обогащение.

Кроме того, платежные поручения об оплате коммунальных услуг ответчиком в заявленный в иске период, указывают лишь на оплату потребленных ответчиком коммунальных ресурсов в период использования помещения. 

В основаниях платежей в платежных поручениях указано: оплата по счетам за выполнение работ по пуско-наладке системы охраны, по счетам за техническое обслуживание комплекса в пользу филиала ФГУП «Охрана» Росгвардии по Московской области, по счета за услуги вневедомственной охраны, обследование объекта, проверки качества проектных и монтажных работ в пользу УФК по Московской области (Подольский филиал ФГКУ «УВО НГ России Московской области), оплата по счетам за водоснабжение и водоотведение в пользу МУП «Водоканал» г.Подольска, оплата по счета за прием сточных вод в пользу МУП «Водоканал» г.Подольска, оплата по счетам за отопление в пользу МУП г.о. Подольск «Подольская теплосеть», оплата по счетам за энергоснабжение в пользу АО «МОСЭНЕРГОСБЫТ».

Таким образом, основанием платежей в указанных платежных документах явились конкретные договоры, счета с ресурсоснабжающими и иными организациями и в свою очередь не содержат ссылок на какой-либо заключенный между истцом и ответчиком договор, в том числе по спорным помещениям и не может являться доказательством согласованности предмета договоров №4 от 11.11.2017, №11 от 11.11.2017  именно с истцом.

Представленный ответчиком Акт обследования объекта от 01.11.2020 судом исследован, однако данный акт не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку подписан в период времени, не заявленный в настоящем иске, после освобождения спорных зданий ответчиком.

Кроме того, выполнение работ по ликвидации стихийных бедствий кровли здания и сопутствующих работ, явилось следствием и действиями ответчика в связи с неудовлетворительной эксплуатацией зданий, что подтверждается письмом истца от 24.09.2020 №873/20. Согласно указанному письму истец указал о необходимости возврата помещений, а также привести здание в надлежащее состояние, привести помещения зданий, сами здания, в том числе кровлю в соответствии с требованиями безопасности.

Представленные ответчиком платежные поручения, подтверждающие оплату аренды по договору, заключенному с АОО «МКСХ» за период с  января 2018 по февраль 2019 не имеют правового значения в рамках рассматриваемого дела, поскольку относятся к иному периоду, не заявленному в рамках настоящего спора.

Иные доводы ответчика судом рассмотрены и отклонены. Отзыв ответчика не содержит основанных на законе и подтвержденных доказательствами доводов, которые опровергали бы представленные истцом доказательства и которые могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также  достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При изложенных обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями статями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Московской области

РЕШИЛ:

Взыскать с акционерного общества  "ПОДОЛЬСК-АРТ ЦЕНТР" в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музейно-выставочный центр "РОСИЗО" неосновательное обогащение в сумме 22 993 531 руб. 23 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме  137 968 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

СудьяД.ФИО2