ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

11АП-18984/2024

Дело № А55-30548/2023

г. Самара

04 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2025 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коршиковой Е.В.,

судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 февраля 2025 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу ФИО1

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2024 года по делу № А55-30548/2023 (судья Лукин А.Г.)

по иску ФИО1 в интересах Общества с ограниченной ответственностью "Волгарь"

к Безрученко Александру Грантовичу

о признании сделки недействительной

третьи лица: 1. ООО «Строительная компания «Имплозия» 2. ФИО3, 3. ФИО4, 4. ФИО5,

с участием в заседании:

от ФИО1 – представитель ФИО6 по доверенности от 06.06.2022

от ООО "Волгарь" – представитель ФИО7 по доверенности от 06.09.2024

от ответчика – представитель ФИО8 по доверенности от 23.08.2023

от третьего лица 1 - представитель ФИО8 по доверенности от 05.06.2023, представитель ФИО9 по доверенности от 04.03.2024,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в интересах Общества с ограниченной ответственностью "Волгарь" обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику о признании недействительной сделки по продаже земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0410007:1379 и 63:01:0410007:11826, заключенной между ООО «Волгарь» и ФИО2; об обязании вернуть все полученное по сделке, а именно земельные участки с кадастровыми номерами: 63:01:0410007:13378, 63:01:0410007:13374, 63:01:0410007:13376, 63:01:0410007:13377, 63:01:0410007:13380, 63:01:0410007:13375, 63:01:0410007:13381, 63:01:0410007:13379.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2024 года, просит его отменить, ссылаясь на то, что суд первой инстанции необоснованно назначил повторную экспертизу; считает, что заключение эксперта № 938 нельзя считать объективным, обоснованным и достоверным;  а также указывает на неправомерность отказа в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы и неправомерность отказа в принятии заявления об уточнении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в удовлетворении которого правомерно отказано судом первой инстанции, поддержав данное ходатайство в судебном заседании.

Участники арбитражного процесса возражали против удовлетворения заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявления об уточнении исковых требований, поскольку частью 3 статьи 266 АПК РФ установлено, что в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Поскольку не установлено оснований для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, процессуальных оснований для привлечения третьего лица у суда апелляционной инстанции не имеется.

В апелляционной жалобе истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В судебном заседании представитель истца поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы и доводы апелляционной жалобы. Представители лиц, участвующих в деле, возражали против ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Представители ответчика, ООО «Строительная компания «Имплозия», ООО "Волгарь" просили решение суда первой инстанции оставить без изменения по доводам представленных суду отзывов на апелляционную жалобу.

ФИО3, ФИО4, ФИО5 возражений на апелляционную жалобу суду не направили, явку представителей в апелляционный суд не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда http://11ааs.аrbitr.ru.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, названных документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о надлежащем извещении.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 (участник) является участником ООО «Волгарь» (Общество) с долей участия 13,3333 процентов.

26.07.2023 состоялось внеочередное собрание участников ООО «Волгарь», на котором приняты решения о согласии на заключение Обществом договоров купли-продажи принадлежащих Обществу земельных участков на следующих условиях:

- земельный участок с кадастровым номером 63:01:0410007:1379, цена продажи 12 175 100,00 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером 63:01:0410007:11826, цена продажи 21 735 700,00 рублей,

- земельный участок с кадастровым номером 63:01:0410007:1350, цена продажи 25 321 100,00 рублей.

Сделка была одобрена общим собранием участников общества. При этом, ФИО1 голосовал против заключения Обществом договоров купли-продажи указанного имущества.

Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки 63:01:0410007:1379, 63:01:0410007:11826 объединены в один земельный участок с присвоением кадастрового номера № 63:01:0410007:13370.

В последующем земельный участок с кадастровым номером № 63:01:0410007:13370 разделен на земельные участки с присвоением иных кадастровых номеров.

Как пояснили участники по делу, дробление земельных участков произведено вследствие того, что третье лицо - ООО «Строительная компания «Имплозия», на спорных земельных участках начало индивидуальное жилищное строительство, и под каждый строящийся дом выделяется соответствующий земельный участок.

С целью проверки рыночности условий сделки участник обратился в оценочную компанию, согласно отчету об оценке № 0037-2/23 ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 63 01 041007 13370, Адрес (местоположение) Самарская область, г Самара, Куйбышевский район, КСП "Волгарь", Площадь, кв. м 48447, категория земель Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования составляет 97 035 521 рубль, что в 3 раза выше установленной цены договора.

Участник Общества считает сделку по продаже земельных участков 63:01:0410007:1379 и 63:01:0410007:11826 недействительной сделкой на основании п.2 ст. 174 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из заключения эксперта ФИО10 № 938 ООО «Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований», согласно выводам которого рыночная стоимость объектов исследования по состоянию на 04 августа 2023 г. составляет (округленно):

Объект исследования

Рыночная стоимость по состоянию на 04.08.2023 г (округленно)

Земельный участок, Категория земель: Земли населенных пунктов, Вилы разрешенного использования: Для сельскохозяйственного использования, общей площадью 17 393 кв.м., кадастровый номер 63:01:0410007:1379. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара. Куйбышевский район, КСП "Волгарь"

14 500 000,00 Четырнадцать миллионов пятьсот тысяч рублей 00 копеек

Земельный участок. Категория земель: Земли населенных пунктов, Виды разрешенного использования: Для сельскохозяйственного использования, общей площадью 31051 кв.м., кадастровый номер 63:01:0410007:11826. расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара. Куйбышевский район.

23 727 000,00 Двадцать три миллиона семьсот двадцать семь тысяч рублей 00 копеек

По мнению суда первой инстанции, представленное в дело заключение судебного эксперта, соответствует требованиям, предъявляемым законом, в заключении даны ответы на поставленные вопросы, выводы эксперта последовательны, противоречий не содержат.

Настаивая на обоснованности исковых требований, ФИО1 в апелляционной жалобе приводит доводы, по существу выражающие его несогласие с положенными в основу обжалуемого решения суда первой инстанции экспертизы, в связи с чем ходатайствует о проведении экспертизы и в суде апелляционной инстанции.

Доводы истца о приобретении ответчиком имущества по цене, не соответствующей рыночной, апелляционный суд считает противоречащим имеющимся в деле доказательствам, исходя при этом из нижеследующего.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 16.02.2023 в отношении земельного участка кадастровый номер 63:01:0410007:11826  его кадастровая стоимость составляла 264 244, 01 руб. Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 10.04.2023 в отношении земельного участка кадастровый номер 63:01:0410007:1379 - кадастровая стоимость составляла 148 014, 43 руб.

По условиям договора № 12 от 04.08.2023 земельный участок кадастровый номер 63:01:0410007:1379, продан за 12 175 100 руб., земельный участок кадастровый номер 63:01:0410007:11826, продан за 21 735 700 руб. (п.2.1 договора).

Согласно сведениям из ЕГРН земельные участки № 63:01:0410007:1379 и № 63:01:0410007:11826 объединены в один земельный участок на основании заявления от 16 августа 2023 года с присвоением кадастрового номера № 63:01:0410007:13370.

16.02.2023 по заказу ООО «СК Имплозия» обществом «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, площадью 36173 кв. м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1350. Оценка произведена на основании результатов проведенного анализа предоставленной документации, интервью с представителем Заказчика, а также анализа рыночных данных. Подробная характеристика оцениваемого объекта приведена отчете об оценке № 23.149. 22.02.2023 ООО «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» был составлен отчет № 23.149 «Об определении рыночной стоимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 36173 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1350, имущественные права: право собственности», согласно которому окончательное заключение о стоимости объекта оценки (округленно) составляет 19 244 000 руб.

По заказу ООО «СК Имплозия» также 16.02.2023 обществом «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, площадью 17393 кв. м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1379. Оценка произведена на основании результатов проведенного анализа предоставленной документации, интервью с представителем Заказчика, а также анализа рыночных данных. Подробная характеристика оцениваемого объекта приведена отчете об оценке № 23.150. 22.02.2023 ООО «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» был составлен отчет № 23.150 «Об определении рыночной стоимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 17393 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1379, имущественные права: право собственности», согласно которому окончательное заключение о стоимости объекта оценки (округленно) составляет: 4 000 000 руб.

16.02.2023 по заказу ООО «СК Имплозия» обществом «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, площадью 31051 кв. м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, кадастровый номер: 63:01:0410007:11826. Оценка произведена на основании результатов проведенного анализа предоставленной документации, интервью с представителем Заказчика, а также анализа рыночных данных. Подробная характеристика оцениваемого объекта приведена отчете об оценке № 23.151. 22.02.2023 ООО «Центр Оценки и Управления Недвижимостью» был составлен отчет № 23.151 «Об определении рыночной стоимости: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 31051 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, кадастровый номер: 63:01:0410007:11826, имущественные права: право собственности», согласно которому окончательное заключение о стоимости объекта оценки (округленно) составляет: 5 217 000 руб.

Общая  рыночная стоимость объектов оценки (округленно) составляет 28 461 000 руб.

10.04.2023 по заказу ООО «Волгарь» ООО «Агенство независимых экспертиз «Гранд Истейт» произведена оценка рыночной стоимости следующих земельных участков: 1) площадью 17393 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1379; 5 2) земельный участок площадью 31051 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, кадастровый номер: 63:01:0410007:11826. Оценка произведена в соответствии с Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки и действующими нормативными документами. По результатам анализа, 12.04.2023 составлен Отчет № 2023.03.237 «Об определении рыночной стоимости земельных участков», согласно которому рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки 10.04.2023 г. составляет: 1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 17393 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП «Волгарь», кадастровый номер: 63:01:0410007:1379 – 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч) рублей; 2) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 31051 кв.м, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, кадастровый номер: 63:01:0410007:11826 – 6 148 000 (Шесть миллионов сто сорок восемь тысяч) рублей; Итого, общая стоимость указанных выше земельных участков (округленно) составляет: 9 766 000  руб.

Истец обосновывает исковые требования определенной составленным по его заказу отчетом об оценке № 0037-2/23 ООО «Аудиторская фирма «Сонар-Ф» рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 63:01:041007:13370, Адрес (местоположение) Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, КСП "Волгарь", Площадь, кв. м 48447, категория земель Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования для сельскохозяйственного использования, которым указанная стоимость определена в размере 97 035 521 руб.

При разногласиях сторон относительно стоимости спорных земельных участков судом первой инстанции обоснованно была назначена судебная экспертиза Определением от 24.01.2024, поручив её проведение ООО «Самарская независимая экспертная компания», эксперту ФИО11. От ООО «Самарская независимая экспертная компания» поступило заключение эксперта (т. 5 л.д. 43-75), которым рыночная стоимость  земельных участков на 04.08.2023:

- № 63:01:0410007:1379, категория земельного участка: земли населенных пунктов, площадь 17393+/-46 кв. м, адрес расположения Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н, КСП «Волгарь»;

- № 63:01:0410007:11826, категория земельного участка: земли населенных пунктов, площадь 31051 +/-62 кв. м, адрес расположения Самарская область, г. Самара, Куйбышевский р-н

определена как  28 395 019 руб. и 44 063 803 руб. соответственно.

В ходе допроса эксперт ФИО11 пояснила Арбитражному суду Самарской области, что оценка земельных участков произведена исключительно с точки зрения зонирования – зона ж-1, предполагаемое использование земельных участков указано как «под малоэтажное жилищное строительство»; ответчик указывал, что на момент продажи участки застроены не были, жилая застройка началась на участках уже после продажи, а основной тип зонирования спорных участков – земли сельскохозяйственных угодий, доказательства иного в деле отсутствуют. С этой точки зонирования участки не оценивались; экспертом не принят во внимание закрепленный в сведениях ЕГРН об объектах исследования вид их разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Эксперт подтвердила, что рассматривала зонирование участков постфактум, на основании того, что на текущий момент там ведется строительство, состояние участков на момент продажи в смысле их возможности использования в качестве разрешенного использования сельскохозяйственного, эксперт не учитывала.

Изложенное подтверждает обоснованность вывода обжалуемого решения о том, что в основу экспертизы положены данные о зональности объектов исследования на дату производства экспертизы, а не на ту дату, которая указана судом в определении о назначении экспертизы; эксперт в судебном заседании подтвердила, что в случае оценки земельных участков с точки зрения зонирования - земли сельскохозяйственных угодий, оценка спорных участков изменится. В связи с чем у суда первой инстанции возникли правомерные сомнения в обоснованности заключения эксперта, и на основании п. 2 ст. 87 АПК РФ арбитражный суд назначил повторную судебную экспертизу, поставив перед экспертом вопросы,  аналогичные поставленным перед экспертом ФИО11

Доводы апелляционной жалобы о необходимости при определении рыночной стоимости спорных земельных участков учитывать то, что  согласно Карте функциональных зон городского округа Самара (Решение от 29.04.2022 № 182) земельные участки расположены в зоне застройки индивидуальными жилыми домами; эксперт обоснованно исходил из допущения, что эксплуатация оцениваемых земельных участков под жилищное строительство является наиболее экономически оправданным, поэтому верно подобрал аналоги; нельзя признать обоснованными. 

Поскольку используя на основе соответствующего обоснования (т. 5 л.д. 59-62) сравнительный подход к оценке земельных участков,  основу которого составляет сопоставление информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, включающее, в том числе, метод сравнения продаж  (т. 5 л.д. 60 оборот), эксперт подобрал объекты-аналоги, относящиеся в земельным участкам с видом разрешенного использования "под индивидуальную жилую застройку" в то время, как предметом оспариваемых договоров купли-продажи являлись принадлежащие Обществу земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0410007:1379, 63:01:0410007:11826, 63:01:0410007:1350, вид разрешенного использования которых согласно сведениям ЕГРН был на момент продажи указан как "для сельскохозяйственного использования". Таким образом, шесть объектов-аналогов (т. 5 л.д. 62-64), выбранных экспертом ФИО11, исходя из зональности территории, на которых они расположены (выбрана зона ж-1, предполагаемое использование земельных участков указано как «под малоэтажное жилищное строительство»), не являются подходящими для объектов исследования аналогами для применения метода сравнения продаж.

Арбитражным судом первой инстанции данные обстоятельства обоснованно приняты во внимание, мотивы решения о назначении повторной экспертизы подробно изложены в определении от 23.04.2024, которым по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, ее проведение поручено ФИО12, эксперту ООО «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы»; после поступления в материалы дела экспертного заключения № 938 ( т. 7 л.д. 55-177) эксперт ФИО12 была допрошена в судебных заседаниях 05.09.2024, 29.10.2024.

Результаты Заключения эксперта № 938 истец считает необъективными, необоснованными и недостоверными, поскольку экспертом неверно обозначено территориальное зонирования места нахождения спорных земельных участков, а также в последующем неверно определены категории земли: Земли Сельхозназначения, вместо Земли населенных пунктов. Указанные возражения относительно выводов повторной судебной экспертизы заявлялись истцом при рассмотрении дела судом первой инстанции, установившим следующее.

Исходя из позиции истца, основная претензия к представленной оценке свелась к следующему.  В соответствии с анализом наиболее эффективного использования объекта исследования эксперт ссылается на данные карты Генерального плана и Правил землепользования и застройки г. Самара и относит исследуемые объекты к сельскохозяйственным угодьям. Экспертом некорректно определен сегмент рынка исследуемых объектов: рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования г.о. Самара (Приложение 3 к Решению Думы городского округа Самара от «27» декабря 2022 г. №256) исследуемые объекты находятся в зоне Ж-1 (Зона застройки индивидуальными жилыми домами). В соответствии c данными https://pkk.rosreestr.ru/ на дaту составления настоящего зaключeния иccлeдyeмый oбъeкт c KH 63:01:041007:11826 преобразован в pяд зeмeльныx участков o6щeй плoщaдью дo 300 кв. м c paзрешенным использованием «блокированная жилая застройка». Все это, по мнению истца, привело к искусственному ограничению экспертом выборки аналогов для оценки, большая часть которых не соответствует основным ценообразующим факторам. Аналогичные доводы приведены истцом в апелляционной жалобе.

В связи с изложенным, при рассмотрении дела судом первой инстанции истец ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы. Для дачи пояснений в отношении проведенной экспертизы в судебное заседание дважды вызывалась эксперт. После заслушивания пояснений эксперта, а также позиций по проведенной экспертизе сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии с пп.е) п. 22 ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» с изменениями на 14.04.2022 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффинированными лицами, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Истец настаивает на позиции, что в данном нормативном документе есть прямая отсылка на зонирование объекта как ценообразующий фактор (- вид использования и (или) зонирование;).

Однако истец не учитывает, что помимо данного фактора указанный нормативный документ содержит еще девять факторов, к учету экспертом которых истец фактических и обоснованных возражений не предъявил. Прямое толкование стандарта (связующая частица - и (или)), указывает, что эксперт должен учесть вид использования или зонирование, может и то и другое, по своему усмотрению. В судебном заседании эксперт отметила, что при оценке учла вид использования земельного участка.

Суду представлены выписки из ЕГРН в отношении спорных участков, до их разграничения, на момент совершения сделки, там указан вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

Согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков утвержденного Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, в сельскохозяйственное использование входят. Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Под кодами 1.1. – 1.20. жилищное строительство не значится никак. Вид использования спорных земельных участков, который учла эксперт, соответствует аналогам для оценки спорных участков, которая выбрала эксперт.

Настаивая на выборе аналогов для оценки в виде земельных участков предназначенных для жилой застройки, истец ошибочно фактически проецирует ситуацию, сложившуюся на спорных земельных участках на настоящий день, после, как указывают стороны, активной деятельности на участке строительной компании, возводящей на участках жилые дома, на ситуацию на момент совершения сделки. А на момент совершения сделки, как указывают все участники процесса, включая и истца, спорные участки представляли из себя голое поле, без каких-либо коммуникаций, что фактически соответствует землям сельскохозяйственных угодий. Иные возражения истца по повторной экспертизе сводятся к субъективному несогласию с проведенной оценкой. Таким образом, никаких существенных нарушений в проведенной экспертом оценке судом не усматривается.

Апелляционный суд поддерживает приведенные выводы суда первой инстанции, учитывая также, что аналогично первоначально назначенной судом экспертизе на основе соответствующего обоснования (т. 7 л.д. 63-68) экспертом ФИО12 использовался сравнительный подход к оценке земельных участков,  эксперт подобрал объекты-аналоги, относящиеся к земельным участкам с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования", соответствующим виду разрешенного использования фактически проданных по оспариваемым договорам земельных участков. 

В заседании Арбитражного суда Самарской области эксперт ФИО12 дала ответ на вопрос представителя ФИО1 относительно порядка производства судебной экспертизы, пояснив, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 в ходе экспертного исследования эксперт в рамках анализа рынка определяет, к какому сегменту рынка относятся объекты исследования (пп. «б» п. 11 раздела V ФСО № 7); при сегментации рынка земельных участков экспертом взяты за основу сведения «Справочника оценщика недвижимости - земельные участки» под ред. ФИО13, согласно которым объекты исследования относятся к сегменту рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения; обоснованием выбора данного сегмента рынка является вид разрешенного использования спорных земельных участков «для сельскохозяйственного использования»; категория земель, их градостроительные характеристики не являются основанием для определения сегмента рынка в целях оценки стоимости земельных участков. При таких обстоятельствах нахождение спорных земельных участков в территориальной зоне «Сх», либо их нахождение в территориальной зоне «Ж-1» не имеет значения на этапе определения сегмента рынка объектов исследования. В  силу требования пп. «е» п. 22 ФСО № 7 эксперт ФИО12 приняла во внимание при оценке вид разрешенного использования оцениваемых земельных участков на дату спорной сделки, основываясь на действующих федеральных стандартах оценки, сегмент рынка, в котором находятся оцениваемые земельные участки, определен верно, обоснованно выбраны объекты-аналоги для сравнения.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают характер и ход исследования. В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом дана подписка о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ в обоснование выводов.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Данные нормы не носят императивного характера, а предусматривают рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении, в том числе экспертизы, является правом, а не обязанностью суда.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае, основания для назначения повторной судебной экспертизы, предусмотренные статьями 82, 87, 268 АПК РФ, отсутствуют.

Учитывая изложенное, довод апеллянта о неправомерности отказа в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы является несостоятельным. Доказательств, свидетельствующих о некомпетентности эксперта не имеется, отсутствуют основания для отвода эксперта по основаниям, указанным в АПК РФ, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, отсутствуют основания для непринятия экспертного заключения в качестве надлежащего доказательства, наряду с иными доказательствами, имеющимися в деле.

Согласно абзацу седьмому пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля 2013 г N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Проведенная судом первой инстанции посредством экспертизы оценка стоимости земельных участков кратного превышения их продажной цены над оценочной не выявила, цена соответствуют оценке.  Как указывалось выше, сделка согласована общим собранием участников общества. При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае не усматривается обоснованности недействительности оспариваемых сделок по заявленным истцом основаниям.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, которые не свидетельствуют об ошибочности обжалуемого решения, а лишь указывают на несогласие с вынесенным судебным актом. Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Истец считает необоснованным отклонение судом первой инстанции заявленного им ходатайства об уточнении исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Под предметом иска понимается способ защиты нарушенного права, материально-правовое требование истца.

Обращаясь в суд с иском, участник Общества «Волгарь» ФИО1 просил признать недействительной сделкой договоры купли-продажи земельных участков №12 от 04.08.2023 и применить последствия недействительности сделки в виде возврата истцу ООО «Волгарь» земельных участков с кадастровыми номерами: 63:01:0410007:13378, 63:01:0410007:13374, 63:01:0410007:13376, 63:01:0410007:13377, 63:01:0410007:13380, 63:01:0410007:13375, 63:01:0410007:13381, 63:01:0410007:13379.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что вышеперечисленные участки в настоящий момент не существуют, они прекратили свое существование в связи с образованием из них 31 земельных участков, их собственником является ООО «СК «Имплозия», а не ответчик.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил суд первой инстанции:

1)                 Принять уточнение исковых требований;

2)                 Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков №12 от 04.08.2023, заключенный между ООО «Волгарь» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0410007:1379 и 63:01:0410007:11826;

3)                 Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Волгарь» разницу между действительной рыночной стоимостью и ценой продажи в размере 38 548 022 руб.

Определением от 02.04.2024 суд первой инстанции отказал истцу в принятии уточнений исковых требований, поскольку истцом одновременно изменены предмет и основание исковых требований, фактически заявлены новые требования о взыскании убытков, при этом ст. 49 АПК РФ не предусматривает предъявления новых требований.

Свое несогласие с рассматриваемым процессуальным действием Арбитражного суда Самарской области заявитель апелляционной жалобы мотивирует ссылкой на п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По общему правилу, закрепленному в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, последствием недействительности сделок является возврат другой стороне всего полученного по сделке. Уточненные исковые требования, заявленные ФИО1 в судебном заседании 02.04.2024, не основаны на положениях ст. 167 ГК РФ, судом первой инстанции верно квалифицированы как требования о взыскании убытков, поскольку по существу это требования о взыскании разницы между рыночной стоимостью земельных участков и их договорной стоимостью. 

Учитывая изложенное, а также отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков, приведенный довод апелляционной жалобы нельзя считать основанием для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы, а также расходы за проведенную судебную экспертизу возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 150, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 ноября 2024 года по делу № А55-30548/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух  месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Председательствующий                                                                        Е.В. Коршикова

Судьи                                                                                                       Д.А. Дегтярев

Л.Л. Ястремский