АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2962/24 

Екатеринбург

16 июля 2024 г.

 

Дело № А07-33831/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

         председательствующего Суспициной Л.А., 

         судей Краснобаевой И.А., Лазарева С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карауш М.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее – Администрация Белебеевского района, Администрация, ответчик, заявитель жалобы)на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2023по делу № А07-33831/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле № А07-33831/2021, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем судом округа использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в режиме «онлайн» приняли участие представители:

Администрации Белебеевского района – ФИО1 (доверенность от 24.05.2024 № 20);

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, истец) – ФИО3 (доверенность от 29.04.2024 № 2).

От предпринимателя ФИО2 поступил в суд отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дополнительно представленные Администрацией доказательства по делу в обоснование доводов кассационной жалобы судом округане приняты, к материалам дела не приобщены, поскольку в силу статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сбор, принятие и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда кассационной инстанции, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций; при этом данные документы ввиду их представления в электронном виде через систему «Мой Арбитр» фактическому возврату на бумажном носителе не подлежат.

Предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации Белебеевского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной илив муниципальной собственности и арендуемого субъектами малогои среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) договора купли-продажи муниципального имущества – встроенно-пристроенного нежилого помещения общей площадью 64,3 кв. м, расположенного на первом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом домепо адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2023 исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворены: возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием рассрочки оплаты урегулированы, спорные пункты договора изложены в следующей редакции: 

пункт 2.2 договора: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества установить в размере 1 879 821 руб. без учета НДС»; 

пункт 3.1.1 договора: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 879 821 руб. без учета НДС».

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд по жалобе Администрации Белебеевского района на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешелк рассмотрению дела № А07-33831/2021 по правилам, установленным названным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица,не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее – общество «Центр независимой оценки»), о чем вынесено определение от 07.08.2023.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного судаот 22.02.2024 решение суда первой инстанции отменено на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц,не привлеченных к участию в деле), по делу принят новый судебный акт, которым исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворены, возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием рассрочки оплаты урегулированы, спорные пункты договора изложены в следующей редакции: 

пункт 2.2 договора: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...>, общей площадью 64,3 кв. м, с кадастровым номером 02:63:011510:400, номера на поэтажном плане 5-9, 13, 14, литер А, коммуникации: водоснабжение, канализация, электроснабжение, отопление, установить в размере 1 972 000 (один миллион девятьсот семьдесят две тысячи) руб. (без учета НДС)»; 

пункт 3.1.1 договора: «Цена продажи имущества по настоящему договору составляет 1 972 000 (один миллион девятьсот семьдесят две тысячи) руб. (без учета НДС)».

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Администрация Белебеевского района обратилась в Арбитражный суд Уральского округас кассационной жалобой, в которой просит решение, постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить по основаниям, установленным в части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением настоящего дела на новое рассмотрение.

В обоснование своей позиции по делу Администрация ссылается на положения пункта 2 статьи 3, часть 5 статьи 4 Закона № 159-ФЗ,в соответствии с которыми одним из условий реализации преимущественного права арендатора на приобретение имуществаиз публичной собственности является отсутствие задолженности по арендной плате, и на то обстоятельство, что у предпринимателя ФИО2 имелась непогашенная задолженность по арендным платежам как на момент получения им предложения о заключении договора купли-продажи (10.09.2021), так и на момент обращения предпринимателя в судс рассматриваемым иском (03.12.2021). По мнению Администрации, указанные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствииу предпринимателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, исключают удовлетворение рассматриваемого иска, однако оценку со стороны судов не получили.

Доводов относительно выводов апелляционного суда о переходек рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в кассационной жалобе не приведено.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО2 просит оставить обжалуемое постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным, а приведенныев жалобе доводы – несостоятельными.

Законность постановления апелляционного суда, которым принятое судом первой инстанции было отменено по безусловным основаниям, проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, между Администрацией Белебеевского района (арендодатель)и предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договорот 06.09.2017 № 193/2017/м о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа.

В рамках обозначенного договора, заключенного по результатам конкурентных процедур (на основании итогового протокола от 17.08.2017№ 7 заседания единой комиссии по подведению конкурсов или аукционовна право заключения договоров аренды в отношении муниципального имущества) арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное недвижимое имущество – встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 64,3 кв. м, расположеннее на первом этаже в пятиэтажном кирпичном жилом домепо адресу: 

<

...>, литер А, номера на поэтажном плане 5-9, 13, 14, – для использования в целях осуществления прочей деятельности по организации отдыхаи развлечений, не включенной в другие группировки. 

Как оговорено в 1.2 договора, он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 06.09.2017 до 06.09.2022.

В адрес предпринимателя ФИО2 от Администрации 10.09.2021 поступило предложение о заключении договора купли-продажив отношении обозначенного арендуемого муниципального имуществас приложением проекта договора купли-продажи, акта приема-передачи, графика платежей. 

Предложенная Администрацией выкупная цена муниципального имущества, которая составила 2 902 000 руб. (пункт 3.1.1 проекта договора купли-продажи), определена на основании отчета об оценке от 03.09.2021№ 21-914, выполненного обществом «Центр независимой оценки». 

Предприниматель с указанной выкупной ценой не согласился, считая её явно завышенной, не соответствующей рынку, в связи с чем обратилсяк независимой экспертной организации – обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки» (далее – общество «Центр независимой экспертизы и оценки»). 

Согласно отчету оценки от 29.09.2021 № 173/09-О/2021, выполненному обществом «Центр независимой экспертизы и оценки», рыночная стоимость выкупаемого муниципального имущества по состоянию на 09.06.2021 составила 1 839 000 руб. 

Предприниматель ФИО2 08.10.2021 направил в адрес Администрации претензионное письмо с просьбой об урегулировании разногласий в части цены выкупаемого муниципального имущества, предложив изложить пункты 2.2, 3.1.1 проекта договора купли-продажив следующей редакции:

пункт 2.2 договора: «Цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно отчету оценки ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» № 173/09-0/2021 от 29.09.2021 установить в размере 1 839 000 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч) руб. 00 коп., без учета НДС»; 

пункт 3.1.1 договора: «Цена продажи имущества по настоящему договору 1 839 000 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч) руб.00 коп., без учета НДС». 

Недостижение сторонами договора соглашения по условиям договорао выкупной цене муниципального имущества послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО2 в арбитражный судс рассматриваемым иском.

Таким образом, рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажив отношении объекта муниципального нежилого фонда в порядке Закона№ 159-ФЗ, регулирующего отношения в связи с отчуждениемиз государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательствав приватизации арендуемого имущества.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждани юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного объекта недвижимости в порядке Закона № 159-ФЗ, носит для ответчика – Администрации Белебеевского района обязательный характер.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаютсяна рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводитсяк внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

В рассматриваемом случае спор между сторонами возник относительно условия о выкупной цене объекта муниципального нежилого фонда, которое в силу статей 432, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием договора продажи недвижимости.

Апелляционным судом по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, результаты которой оформлены экспертным заключением от 03.01.2024 № 001/2024.

Разрешая спор, апелляционный суд обоснованно руководствовался положениями Закона № 159-ФЗ (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений), принял во внимание выводы, содержащиеся в экспертном заключении от 03.01.2024 № 001/2024 относительно недостоверности рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, определенной Администрацией на основании отчета об оценке от 03.09.2021 № 21-914, выполненного обществом «Центр независимой оценки». Выкупная цена помещения установлена апелляционным судомв соответствии с указанным экспертным заключением от 03.01.2024№ 001/2024.

Изучив материалы дела, суд округа не ходит оснований для отмены постановления апелляционного суда исходя из перееденных в кассационной жалобе доводов.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

В рассматриваемом случае инициатором заключения договора купли-продажи арендуемого имущества стала Администрация, направившая 10.09.2021 в адрес истца – предпринимателя ФИО2 предложениео заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи, акта приема-передачи, графика платежей. 

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. 

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение)и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Закона № 159- ФЗ). 

Согласно части 4 статьи 4 приведенного закона в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. 

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу положений пункта 4 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае договор считается заключеннымна условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела, в рамках которого рассматривался спор об урегулировании возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи разногласий по цене выкупаемого имущества, задолженность по арендной плате, о которой идет речь в кассационной жалобе Администрации, была погашена предпринимателем уже 26.01.2022(то есть, в ходе судебного разбирательства), в подтверждение данного обстоятельства в дело представлено соответствующее платежное поручение от 26.01.2022 № 617072.

В этой связи ссылки Администрации на то, что у предпринимателя ФИО2 имелась непогашенная задолженность по арендным платежам как на момент получения им предложения о заключении договора купли-продажи (10.09.2021), так и на момент обращения предпринимателяв суд с рассматриваемым иском (03.12.2021), как на обстоятельство, свидетельствующее об отсутствии у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗи исключающее удовлетворение рассматриваемого иска, отклоняются судом округа как не согласующиеся с приведенными выше нормами закона.

Оснований для вывода о недобросовестности предпринимателя ФИО2, его неисправности как арендатора по договоруот 06.09.2017 № 193/2017/м из материалов дела не следует.

Оценив представленное в дело заключение судебной экспертизыот 03.01.2024 № 001/2024, по правилам, предусмотренным статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и действующему законодательству о судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, в заключении отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу, а также учитывая, что иных доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы делане представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), правомерно признал указанное экспертное заключение допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, подтверждающим факт недостоверности рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, определенной Администрациейна основании отчета об оценке от 03.09.2021 № 21-914, выполненного обществом «Центр независимой оценки».

При таких обстоятельствах выкупная цена помещения обоснованно установлена апелляционным судом в соответствии с указанным экспертным заключением от 03.01.2024 № 001/2024 в сумме 1 972 000 руб. без НДС.

Какой-либо критики заключения судебной экспертизы от 03.01.2024№ 001/2024 с приведением документально обоснованных доводовв кассационной жалобе не приведено.

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы апелляционного суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и установления выкупной цены муниципального имуществав сумме 1 972 000 руб. без НДС. Доводы заявителя основанына неправильном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложеннымв мотивировочной части настоящего постановления.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, апелляционным судом при рассмотрении спора установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствиис требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательстви сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанциине имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда, которым отменено решение суда первой инстанции с принятием нового судебного акта по существу спора, подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2024 по делу № А07-33831/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                     С.В. Лазарев