АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-1128/2021

г. Краснодар

12 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения от 30 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственность "Рентинг" (ИНН 2312151792ОГРН 

<

***>)

к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН: 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенного по результатам торгов недействительной сделкой,

о взыскании задолженности в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, из которых: задолженность договору аренды земельного участка по результатам торгов от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности 

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность, диплом (до перерыва);

от ответчика, от третьего лица: не явился; уведомлен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственность "Рентинг" (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Горячий Ключ Краснодарского края (далее – ответчик, администрация) с требованиями признать договор аренды земельного участка от 25.01.2018 № 4100005927, заключенного по результатам торгов недействительной сделкой; о взыскании задолженности в размере 2 291 671 рубля 06 копеек, из которых: задолженность договору аренды земельного участка по результатам торгов от 25.01.2018 № 4100005927 в размере 2 278 013 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 13 658 рублей 06 копеек с начислением по дату фактической оплаты ответчиком задолженности.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2021 суд объединил дело № А32-20333/2021 с делом № А32-1128/2021. Объединенному делу присвоен № А32-1128/2021.

Определением суда от 28.09.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Финансовое управление администрации муниципального образования город Горячий Ключ (ИНН: 

<

***>).

Представитель истца поддержал требование.

Представители ответчика и третьего лица третьего лица не явились, о времени и месте проведения уведомлены надлежащим образом.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23.03.2022 объявлен перерыв до 30.03.2022 до 16 часов 00 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствии лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности город Горячий Ключ Краснодарского края находится земельный участок с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, площадью 1 066 +/- 11 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), запись государственной регистрации права от 22.08.2016.

На основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок, поступающих на участие в аукционе, и признание аукциона несостоявшимся от 24.01.2018 № 3/1 между администрацией г. Горячий Ключ (арендодатель) и ООО "Рейтинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25 января 2018 года № 4100005927 (далее – договор аренды). В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:41:1005001:3893, общей площадью 1 066 кв. м, адресный ориентир: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, примыкает к супермаркету "МагМак" по ул. Ленина, 185/В, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Договор действует в течение 3 (трех) лет, до 25 января 2021 года (пункт 7.2 договора аренды).

18 марта 2020 года подписан договор 1 перенайма земельного участка в пользу нового арендатора ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

В целях осуществления строительства, ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" обратилась в специализированную организацию для разработки проектной документации.

17 сентября 2020 года ООО "Техстройзаказ" сообщило о невозможности разработать проектную документацию ввиду не отсутствия на участке места допустимого размещения здания (пятно застройки) в связи с тем, что на земле расположены зоны с особыми условиями использования территории. Данное обстоятельство подтверждается Градостроительным планом и Письмом ООО "Техстройзаказ" от 17.09.2020 № 17/09-1.

Поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, между ООО "Рейтинг" и ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" заключено Соглашение от 01.11.2020 о расторжении перенайма и возврате участка обратно к ООО "Рейтинг".

Письмом от 25 января 2021 года ООО "Рентинг" уведомило администрацию об одностороннем отказе от договора аренды в виде возврата земельного участка арендодателю.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление).

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом истец не доказал, что его права и обязанности могут быть восстановлены только в результате признания недействительным договора аренды.

Интерес истца заключается в прекращении договорных отношений и возврате уплаченных денежных средств за предмет аренды, использование которого по назначению оказалось невозможным.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение ВС РФ от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и сформулированной в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" рекомендации, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества для согласованного вида пользования, а обязанность арендатора - во внесении платежей за возможность такого согласованного пользование этим имуществом. В отсутствие реальной возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором целях по причинам, не зависящим от арендатора, у него не возникает обязанность по внесению арендных платежей. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Необходимо отметить, что спорный договор был заключен именно с целью капитального строительства, что подтверждается извещением о проведении аукциона. Договор возлагает на истца обязанность по возведению объектов капитального строительства.

Как указано выше, 18 марта 2020 года подписан договор 1 перенайма земельного участка в пользу нового арендатора ООО "Горячий Ключ Маг-Мак".

Согласно претензии ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" от 02.11.2020 ООО "Техстройзаказ" письмом от 17.09.2020 № 17/09-1 сообщило о невозможности подготовки проектной документации, поскольку в градостроительном плане земельного участка отсутствует место размещения зданий, строений, сооружений в связи с расположением участка в зоне с особыми условиями использования территории. Кроме того, 29.10.2020 в адрес ООО "Горячий Ключ Маг-Мак" поступила письменная претензия администрации г. Горячий Ключ, из которой следует, что сделка по перенайму является недействительной (ничтожно) поскольку нарушает пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом из публикации о проведении аукциона следует, что организатор торгов указывал на расположение земельного участка в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Администрацией муниципального образования город Горячий Ключ, при проведении торгов были предприняты надлежащие меры к информированию неограниченного круга лиц, желающих участвовать в аукционе, о наличии соответствующих обременений/ограничений в отношении земельного участка. При участии в торгах и при заключении договора аренды земельного участка от ООО "Рейтинг" не поступало запросов о разъяснении сведений, указанных в опубликованных аукционных документах.

При таких обстоятельствах при заключении договора аренды земельного участка истцу было достоверно известно о составе земельного участка и его характеристиках. При этом истец как юридическое лицо, цель которого извлечение экономической выгоды, могло и должно было удостовериться до заключения договора аренды в состоянии земельного участка, осмотреть его, выяснить возможность его использования для целей, под которые оно берет его в аренду.

В силу пункта 1 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка содержится информация о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (пункт 6 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации), об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий (пункт 9 части 3 статьи 57.3 указанного Кодекса).

Согласно градостроительному плану земельного участка от 25.07.2018 № RU23304000-347 определены параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок (пункт 2.3). В пункте 5 градостроительного плана указана информация об ограничениях использования земельного участка (о границах зон с особыми условиями).

Таким образом, довод об отсутствии допустимого места размещения капитального объекта в границах спорного земельного участка не подтвержден материалами дела.

В пункте 10.6 договора аренды также указано, что земельный участок расположен частично в границах охранной, санитарно-защитной зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иных зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 104 Земельного кодекса Российской Федерации такие зоны устанавливаются в следующих целях: 1) защита жизни и здоровья граждан; 2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; 3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия; 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира; 5) обеспечение обороны страны и безопасности государства (пункт 1).

В этих целях, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий (пункт 2). Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3).

На земельный участок наложено ограничение в строительстве в виде соблюдения противопожарного разрыва в размере 6 м.

Вместе с тем, при соблюдении и обеспечении специальных условий, действующим законодательством допускается уменьшение противопожарных расстояний на 20% (п. 4.5 СП 4.13130.2009), на 50% (п. 4.6 СП 4.13130.2009) или до 3,5 м. (п. 4.11 СП 4.13130.2009).

С соответствующим заявлением об отклонении от предельно допустимых параметров строительства (увеличение пятна застройки путем снижения противопожарных отступов) истец в уполномоченный орган (администрацию муниципального образования город Горячий Ключ не обращался).

На спорном земельном участке расположены инженерные сети, которые по мнению истца препятствовали в осуществлении строительства. Вместе с тем, истцом не предоставлены в материалы дела доказательства того, что им предпринимались меры по переносу инженерных сетей с земельного участка. Более того, наличие инженерных сетей в месте строительства и отсутствие разрешений по их переносу не является основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 марта 2014 г. №Ф01-339/14 по делу №А28-5497/2013). С заявление о выдаче разрешения на строительство, в течении срока действия договора аренды, арендатор в администрацию муниципального образования город Горячий Ключ не обращался.

Возможность переноса инженерных сетей должна решаться арендатором во взаимодействии с организациями, эксплуатирующими такие инженерные сети.

Действующим законодательством, при наличии характеристик земельного участка, которых неблагоприятны для застройки, предусмотрена процедура получения отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (статья 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, арендатор, как заинтересованное лицо, мер, направленных на увеличение площади застройки земельного участка не предпринимал, с соответствующим заявлением в комиссию по проведению публичных слушаний не обращался.

Суд определением от 03.02.2022 предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении экспертизы.

В суд поступила позиция истца и ответчика, где высказаны возражения в отношении назначении строительно-технической экспертизы.

 На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.  

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заявителя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 137, 163, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

И.Н. Воронова