ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-7292/2022

19 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 мая 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном дело № А81-7292/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании освободить помещение и признании обременения отсутствующим, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 (доверенность от 06.12.2021),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель ФИО3) в котором просил: 

- признать незаключенным договор аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, на основании которого в ЕГРН внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, 

- обязать предпринимателя ФИО3 в срок не позднее пятнадцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу вернуть предпринимателю ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, расположенного на втором этаже в здания Центра мелкооптовой и розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359 по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, в связи с окончанием срока действия договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, действовавшего с 01.03.2021 по 31.01.2022, 

- признать обременение здания Центра мелкооптовой и розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером государственной регистрации 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее – третье лицо, Управление). 

Решением от 19.12.2022 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворил, признал незаключённым договор аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 №Н1, на основании которого в ЕГРН была внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024; обязал предпринимателя ФИО3 в срок не позднее15 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда возвратить предпринимателю ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12; признал обременение здания Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим; взыскал с предпринимателя ФИО3 в пользу предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: представитель ответчика обращался к суду первой инстанции с ходатайством об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи 29.11.2022, между тем, решения об одобрении указанного ходатайства на сайте суда не отражено, соответственно, возможность для участия представителя ответчика в судебном заседании путем веб-конференции судом не обеспечена; предприниматель ФИО5 подписал три договора, в свою очередь, предприниматель ФИО3 имея три договора, равные по своей юридической силе, сначала использовал договор, который не требовал государственной регистрации, а после того как срок договора истек, имея на руках подписанный и действующий договор – подал его на регистрацию и продолжил пользоваться помещением по следующему договору; предприниматель ФИО5 злоупотребляет правом; договоры, направленные в адрес предпринимателя ФИО3, не содержали срока для их принятия, они имели разные сроки действия, соответственно, могли быть использованы в течение всего времени действия договора; суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что принятие условий одного договора, свидетельствует об отказе в принятии договора с другими условиями, договор прошел государственную регистрацию, следовательно, является законным и действующим. 

Предприниматель ФИО5 в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции установив, что судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения, ходатайство предпринимателя ФИО3 об участии в судебном заседании, назначенном на 12.12.2022, путем использования системы веб-конференции, осталось нерассмотренным, пришел к выводу о наличии безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, в связи с чем определением от 07.03.2023 перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании Восьмого арбитражного апелляционного суда на 04.04.2023.

Определением от 31.03.2023 суд апелляционной инстанции произвел замену судьи Краецкой Е.Б. в составе суда по рассмотрению дела № А81-7292/2022 на судью Воронова Т.А.

В судебном заседании суд апелляционной инстанции 04.04.2023 представитель ответчика, заявивший ходатайство об участии в судебном заседании путём использования системы веб-конференции не подключился к веб-конференции. 

От предпринимателя ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении иска в отсутствие его представителя.

В целях дополнительного изучения материалов дела и обеспечения прав сторона на участие в судебном заседании, определением от 04.04.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 04.05.2023. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Определением от 07.04.2023 суд апелляционной инстанции изменил дату и время проведения судебного заседания по рассмотрению дела № А81-7292/2022, по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, назначенного на 04.05.2023 на 11.05.2023. Информация об изменении даты и время проведения судебного заседания размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Определением от 05.05.2023 суд апелляционной инстанции произвел замену судьи Воронова Т.А. в составе суда по рассмотрению дела № А81- 7292/2022 на судью Краецкую Е.Б.

Определением от 11.05.2023 суд апелляционной инстанции, в целях обеспечения прав сторона на участие в судебном заседании, отложил судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы на 17.05.2023. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Предприниматель ФИО3 и Управление, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя ФИО2 поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, с 14.10.2021 предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит здание Центра мелкооптовой и розничной торговли, расположенное по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, кадастровый номер 89:10:000000:1359. 

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 14.10.2021 первый этаж здания был обременен договором аренды от 01.01.2021, заключённым прежним собственником здания с АО «Тандер» (магазин «Магнит»). Часть второго этажа здания площадью 450 кв.м находилась в аренде на основании краткосрочного договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, заключённого прежним собственником здания с предпринимателем ФИО3 

Договор аренды от 01.01.2021, заключённый с АО «Тандер», является долгосрочным (срок действия с 01.01.2021 по 31.12.2030), подлежащим государственной регистрации, информация о нём отражена в выписке из ЕГРН от 14.10.2021. 

Договор, заключённый с предпринимателем ФИО3, являлся краткосрочным (срок действия с 01.03.2021 до 31.01.2022), не подлежал государственной регистрации, информация о нём в выписке из ЕГРН по состоянию на 14.10.2021 не содержалась. 

13.12.2021 истец направил в адрес предпринимателя ФИО3 уведомление, в котором указал, что после 31.01.2022 не желает продолжать арендные правоотношения на прежних условиях, готов рассмотреть вопрос заключения договора аренды части второго этажа здания на иных условиях. Уведомление предпринимателем ФИО3 не получено, возвращено отправителю (почтовое отправление с идентификатором 62973466006049).

Истец указал, что 14.12.2021 состоялся осмотр части второго этажа здания, площадью 571,7 кв.м, а также территории, прилагающей к зданию. В ходе осмотра выявлены нарушения условий договора со стороны ответчика, кроме того, последний уведомлен о смене собственника здания.

21.12.2021 истец направил предпринимателю ФИО3 повторное уведомление, в котором просил устранить выявленные в ходе осмотра нарушения. Уведомление предпринимателем ФИО3 не получено, возвращено отправителю (почтовое отправление с идентификатором 62973466017571).

Предприниматель ФИО2 указал, что за период с 14.10.2021 по 31.01.2022 ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнил.

Кроме того, 18.01.2021 истец узнал, что 23.12.2021, без его согласия, в ЕГРН было зарегистрировано обременение на здание в виде аренды сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024. 

Новое обременение здания было зарегистрировано на основании заявления предпринимателя ФИО3 в соответствии с договором аренды, условия которого были отменены условиями действующего до 31.01.2022 договора. 

В ходе разговора с прежним собственником здания истцом установлено, что арендные правоотношения с предпринимателем ФИО3 возникли до 01.03.2021, ответчику передавались на рассмотрение несколько вариантов подписанных договоров аренды части второго этажа здания, в том числе площадью 450 кв.м и 567,9 кв.м (в зависимости от арендуемой площади устанавливались разные сроки аренды и размер арендной платы). Ответчик проекты договоров, направленные прежним собственником, не подписал, причину отказа не пояснил. Между тем, после получения уведомления от 23.03.2021, в котором содержалось требование об освобождении помещения в срок до 06.04.2021, в случае отказа от подписания договора, ответчик передал прежнему собственнику здания подписанный договор, в котором срок аренды установлен до 31.01.2022, а сумма ежемесячной арендной платы 120 000 руб. 

Истец указал, что 01.02.2022 и 11.02.2022 направил ответчику повторные уведомления с требованием освободить занимаемое помещение, которые ответчиком получены не были.

Поскольку договор аренды на новых условиях, после истечения срока действия договора аренды с прежним собственником, ответчик с истцом не заключил, помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

В настоящем случае гражданско-правовые отношения сторон возникли на основании договора аренды, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В пункте 23 информационного письма № 66 разъяснено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Исходя из изложенного, в связи с приобретением 14.10.2021 предпринимателем ФИО2 спорного здания, являющегося предметом аренды от 01.03.2021 № Н1, истец в силу закона приобрел права и обязанности по указанному договору, заключенному с предпринимателем ФИО3

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 01.03.2021 №Н1 заключён прежним собственником здания с предпринимателем ФИО3 на сроком с 01.03.2021 до 31.01.2022.

Истец, став новым арендодателем по указанному договору с 14.10.2021, направил ответчику уведомление, в котором указал, что после 31.01.2022 готов рассмотреть вопрос о заключении договора аренды части второго этажа здания на иных условиях, на прежних условиях продолжение правоотношений невозможно.

Таким образом, в настоящем случае до истечения срок действия договора арендодателем были заявлены возражения и заявления о прекращении, либо изменении условий договора после окончания срока действия – 31.01.2022.

Между тем, 23.12.2021 ответчиком в отношении спорного здания зарегистрировано обременение в виде аренды на срок до 30.06.2024.

В свою очередь истец обратился в правоохранительные органы по факту незаконного обременения спорного здания.

Как следует из материалов дела, и объяснений предпринимателя ФИО3, ранее ответчик арендовал спорное помещение, до истечения срока действия предыдущего договора, от прежнего собственника здания поступило 3 варианта договоров от 01.03.2021 с различными условиями по сумме и площади помещения (л.д. 99-101). 

Указанные объяснения подтверждаются объяснениями предпринимателя ФИО5 (л.д. 102- 104).

Таким образом, у ответчика имелось 3 варианта подписанных со стороны прежнего собственника здания договора аренды от 01.03.2021 с разными условиями, в том числе с арендной платой в размере 120 000 руб. на срок с 01.03.2021 по 31.01.2022 (л.д. 65-68) и с арендной платой в размере 260 000 руб. на срок с 01.03.2021 по 30.06.2024 (л.д. 69-72).

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

На основании пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, который в силу статьи 438 ГК РФ должен быть полным и безоговорочным.

За период с 01.03.2021 по 27.12.2021 ответчик ежемесячно вносил арендную плату в сумме 120 000 руб., что свидетельствует о том, что между сторонами фактически сложились правоотношения по аренде части второго этажа здания площадью 450 кв.м, и об акцепте ответчиком условий договора со сроком действия по 31.01.2022.

Принятие ответчиком указанных условий договора, совершение последним действий по исполнению обязанностей, в том числе по внесению арендной платы в сумме 120 000 руб., свидетельствует об отказе предпринимателя ФИО3 в принятии договора с иными условиями, в которых установлена ежемесячная арендная плата в сумме 260 000 руб. и срок действия по 30.06.2024.

Между тем, ответчик, зная о смене собственника здания, о готовности последнего заключить договор аренды части второго этажа здания на иных условиях, 23.12.2021 зарегистрировал в установленном законом порядке договор аренды сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, с условиями арендной платой в сумме 260 000 руб., подписанный с прежним собственником здания. 

Учитывая изложенное, поскольку ответчик без уведомления истца, и без согласования действительной воли нового арендодателя, по своему усмотрению распорядился имеющимися у него договорами аренды от 01.03.2021, подписанными со стороны прежнего собственника, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в действиях предпринимателя ФИО3 усматривается злоупотребление правом и недобросовестное поведение.

Изложенные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции прийти к выводу о противоречивом и непоследовательном поведении ответчика (принцип эстоппель), что лишает последнего права ссылаться на какие-либо факты, оспаривать или отрицать их ввиду ранее ею же сделанного заявления об обратном в ущерб противоположной стороне в процессе судебного/арбитражного разбирательства, что имеет место в настоящем случае.

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что зарегистрировав договор аренды со сроком действия по 30.06.2024, ответчик не представил доказательств внесения арендной платы, предусмотренной условиями указанного договора в сумме 260 000 руб. ежемесячно.

Кроме того, ответчик не привел доводов о том, почему изначально не акцептировал условия договора со сроком действия по 30.06.2024, и не зарегулировал указанный договор в марте 2021 года. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор аренды спорного помещения от 01.03.2021 № Н1 на условиях ежемесячной арендной платы в сумме 260 000 руб. и сроком действия по 30.06.2024 является не заключенным, фактически не подписан.

Согласно пункту 1 статьи 432, пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент достижения его сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всем существенным условиям договора, то есть условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также всем тем условиям, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае факт пользования имуществом со стороны ответчика не отрицается, однако, он происходил на иных условиях – ежемесячная арендная плата в сумме 120 000 руб., сроком действия по 31.01.2022, что существенно отличается от условий договора зарегистрированного ответчиком.

Доказательства обратного ответчиком вопреки положениям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. 

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Таким образом, незарегистрированный в установленном законом порядке договор, подлежащий государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такой договор, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, а по отношению к сторонам договора истец является третьим лицом, поскольку приобрел недвижимость после 01.02.2021, такой договор не порождает.

Исходя из положений указанных норм и приведенных разъяснений, арендатор (ответчик) не может ссылаться на сохранение арендных правоотношений до 30.06.2024, если новый собственник (истец) не знал и не должен был знать о существовании такого незарегистрированного договора (с условием о сроке действия до 30.06.2024).

Соответственно, в связи с изменением обладателя вещных прав на здание, в отношении договора аренды не прошедшего процедуру государственной регистрации, обязательства арендодателя по данному договору к истцу в силу закона не перешли.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании незаключенным договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, на основании которого в ЕГРН внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В свою очередь, прекращение договорных отношений влечет для арендатора обязанность вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ).

Соответственно, не имеет значения и добросовестное осуществление арендатором своих обязательств по договору, в том числе своевременное внесение арендной платы. Кроме того, расторжение договора не освобождает арендатора, не возвратившего объект аренды арендодателю, от внесения платы за пользование имуществом (абзац 2 статьи 622 ГК РФ).

Поскольку срок действия договора аренды от 01.03.2021 № Н1 истёк 31.01.2022, договор аренды от 01.03.2021 № Н1, скором действия с 01.03.2021 по 30.06.2024  признан незаключённым, новый договор аренды с новым собственником ответчиком не заключен, доказательства, подтверждающие факт принятия арендатором мер по возврату арендованного имущества, материалы дела не содержат, требование истца об обязании предпринимателя ФИО3 вернуть предпринимателю ФИО2 часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, в связи с окончанием срока действия договора аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 № Н1, действовавшего с 01.03.2021 по 31.01.2022, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Срок возврата спорного имущества – не позднее пятнадцати календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу представляется суду апелляционной инстанции разумным.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая изложенное, запись об обременении спорного здания, внесённая государственным регистратором на основании незаключённого договора, является недействительной, требования истца о признании обременения части спорного здания отсутствующим, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика относительно наличия в действиях истца злоупотребления правом также подлежат отклонению.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Исходя из смысла приведенной нормы и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее условия причинения вреда. При этом в добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Соответственно, бремя доказывания злоупотребления правом истцом в соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ лежит на ответчике, который в нарушение приведенной нормы таких доказательств не представил.

Наличие исключительного намерения истца причинить ответчику вред, действие в обход закона или иное недобросовестное поведение представленными в дело доказательствами не подтверждается, в связи с чем из материалов дела апелляционный суд не усматривает злоупотребления правами со стороны истца.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что судом апелляционной инстанции установлены основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, решение Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2022 по делу № А81-7292/2022 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением исковых требований, судебные расходы по государственной пошлине по иску в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца; судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя (ответчика).

На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19.12.2022 по делу № А81-7292/2022 отменить. По результатам рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, принять новый судебный акт. 

Исковые требования удовлетворить. Признать незаключённым договор аренды части нежилого помещения от 01.03.2021 №Н1, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком с 01.03.2021 по 30.06.2024.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в срок не позднее 15 календарных дней со дня вступления в законную силу постановления суда возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) часть нежилого помещения площадью 450 кв.м, расположенного на втором этаже в здании Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12.

Признать обременение здания Центра мелкооптовой розничной торговли с кадастровым номером 89:10:000000:1359, расположенного по адресу: ЯНАО, 

<

...> строение 12, зарегистрированное 23.12.2021 за номером 89:10:000000:1359-89/053/2021-21 сроком действия с 01.03.2021 по 30.06.2024, отсутствующим.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко