ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-428/2024

г. Челябинск

07 февраля 2024 года

Дело № А07-17427/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., 

судей Аникина И.А., Томилиной В.А., 

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу № А07-17427/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

     общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш новый город» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 27.03.2023, срок действия до 31.12.2024, диплом),

     Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО2 (паспорт, доверенность от 17.02.2023, срок действия один год, диплом).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш новый город» (далее – истец, ООО «Строительная компания «Наш новый город») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) о признании дополнительного соглашения от 27.06.2022 № 2 к договору № 48-РТ об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность в виде помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест недействительным (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.20203 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.09.2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 (резолютивная часть от 05.12.2023) исковые требования ООО «Строительная компания «Наш новый город» удовлетворены. Суд признал дополнительное соглашение от 27.06.2022 № 2 к договору № 48-РТ от 31.10.2014 недействительным.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции, в нарушение норм материального права, необоснованно пришел к выводу, что оспариваемое соглашение заключено с обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемая сделка является для общества крупной, совершенной без одобрения общества, и может повлечь возникновение неблагоприятных последствий в результате ее совершения. Администрация считает, что одобрения для заключения дополнительного соглашения не требовалось, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение не является самостоятельной сделкой.

Апеллянт пояснил, что истцом оспаривается сделка не в виде самого договора о развитии застроенной территории № 48-РТ от 31.10.2014, а в виде дополнительного соглашения № 2 от 27.06.2022 к вышеуказанному договору. Сущностью оспариваемого дополнительного соглашения является не возложение дополнительных обязательств на Застройщика, а определение характеристик объектов социальной инфраструктуры, обязанность по возведению которых возложена на истца, как самим договором, так и проектом межевания и планировки территории. Более того, стороны прямо предусмотрели взаимную обязанность по заключению дополнительного соглашения к договору, которым будет определен перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность. При этом договор о развитии застроенной территории №48-РТ от 31.10.2014 истцом не оспаривается.

Податель жалобы указал, что проект договора, в силу требований закона, был размещен органом местного самоуправления (организатором аукциона) в печатных органах совместно с остальной аукционной документацией.

Апеллянт указал, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, что при совершении сделки директор общества действовал с превышением полномочий, а также доказательств того, что Администрация знала или должна была знать о том, что директор действует с превышением полномочий.

Податель жалобы пояснил, что истцом не оспаривался п. 3.1.19. Истцом в материалы дела не представлены доказательства о том, что он оспорил данный пункт или иную редакцию договора.

Апеллянт считает, что доказательств того, что в результате заключения дополнительного соглашения пострадали интересы истца, не предоставлено. В соответствии с разделом 3 договора о развитии застроенной территории № 48-.РТ 31.10.2014 на истца возложены обязанности, которые соответствуют видам деятельности, установленным п. 2 Устава Общества. Таким образом, оспариваемое дополнительное соглашение заключено в процессе обычной хозяйственной деятельности в соответствии с требованиями закона, в связи с чем исковые требования не подлежали удовлетворению.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции в нарушении норм материального права, необоснованно пришел к выводу о неисполнимости судебного акта в случае заключения дополнительного соглашения об определении перечня объектов подлежащих передачи в муниципальную собственность.

Апеллянт обращает внимание, что в решение указано, что судом принято во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий, о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно.

До начала судебного заседания от ООО СК «Наш новый город» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами отправки лицу, участвующим в деле (вх. № 4561  от 25.01.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Далее - Сторона-1, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» (Далее - Сторона-2, Ответчик, Застройщик) заключен договор № 48-РТ от 31.10.2014 (Далее - Договор) о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В силу положений пункта 3.1.12 Договора (в редакции заключенного между сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 к Договору № 48-РТ от 31.10.2014), к обязанностям Застройщика (Стороны - 2) относится: «Осуществление строительства на застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории».

В соответствии с пунктом 3.1.17 Договора Застройщик обязан: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». А в последующем, в соответствии с пунктом 3.1.18 Договора: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории». При этом, согласно пункту 3.1.19 Договора: «Перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору».

Сроки исполнения обязательств по Договору, а также сам срок действия Договора, предусмотренный в первоначальной его редакции в пункте 5.4 (5 лет), были продлены в результате подписания сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 (на 4 года 4 месяца) к Договору № 48-РТ от 31.10.2014. 

Таким образом, договор в настоящее время считается действующим. 

Все строительные работы, производимые Застройщиком, должны быть осуществлены в соответствии с разработанным им (на основании пункта 3.1.3 Договора) и согласованным в установленном порядке проектом планировки и проектом межевания застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Работы, предусмотренные пунктом 3.1.4, Застройщиком исполнены. 

В результате Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление № 1105 от 09.07.2018 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории квартала, ограниченной улицами Свободы, ФИО3, Кремлевской, Пекинской в Орджоникидзевском районе округа город Уфа Республики Башкортостан».

Согласно пункту 4 приложения №4 данного постановления, обеспеченность местами в детских дошкольных учреждениях и общеобразовательных учреждениях школах, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, достигается за счет размещения: - детских дошкольных учреждений по 84 местами; - кратковременного пребывания детей на 40 мест в литере 1; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 2; помещения кратковременного пребывания на 33 места в литере 4; пристроя к школе № 48 на 400 мест.

В последующем было заключено дополнительное соглашение № 2 от 27.06.2022 к договору № 48-РТ, которым стороны, определили перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность: 

- помещения кратковременного пребывания детей на 40 мест в литер 1; 

- помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 2; 

- помещения кратковременного пребывания на 33 места в литер 4; 

- пристрой к школе № 48 на 400 мест.

В рамках настоящего дела истец оспаривает дополнительное соглашение от 27.06.2022 № 2 к договору № 48-РТ.

Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направлена претензия (исх. № 35 от 15.05.2023).

Общество полагает, что заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельные участки, предназначенные под размещение школы, детского сада в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа № 1105 от 09.07.2018, не образованы и не предоставлены Застройщику ни в аренду, ни в собственность без торгов свободными от прав третьих лиц. 

По мнению истца, условие о возведении пристроя к Школе № 48 (МАОУ «Башкирский лицей № 48», ИНН 

<

***>) выходит за рамки принятых Ответчиком решений о развитии территорий. 

Так, МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположен по адресу 450035, 

<

...> (в соответствии с данными ЕГРЮЛ и общедоступными сведениями о местонахождении образовательного учреждения). 

Ввиду оставления претензии истца без удовлетворения, истец обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Судом первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта. 

Как верно отмечено судом первой инстанции, отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в целях увеличений объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

Согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в ред. от 12.11.2012, на момент заключения договора РЗТ):

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры). 

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: - многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; - многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 

4. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. 

5. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. 

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. 

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В силу положений части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

Указанной нормой предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - оплатить цену права на заключение договора о развитии застроенной территории, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Как верно отметил суд первой инстанции, одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ (ред. от 28.07.2012), пп. 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.2015, ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 2, пункту 1 статьи 307, пункту 1 статьи 307.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно части 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Пунктом 39 постановления Пленума № 6 предусмотрено, по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что застройщиком заключено заведомо неисполнимое дополнительное соглашение, поскольку земельные участки, предназначенные под размещение школы, детского сада и дома детского и юношеского творчества в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г. Уфа от 09.07.2018 № 1105, не образованы и не предоставлены.

Оспариваемое соглашение не содержит обязательств ответчика по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 02:55:030238:304 либо иного участка для исполнения истцом обязательств по соглашению.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только истцом в пределах полномочий органа местного самоуправления. 

Как установлено судом первой инстанции дополнительное соглашение не содержит обязательства Администрации ГО г. Уфа по предоставлению земельных участков под реконструкцию/строительство школы, детского сада и дома детского и юношеского творчества, его механизма и сроков.

Согласно материалам дела, МАОУ «Башкирский лицей № 48» расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030238:2 площадью 12 546 м2.

В силу положений Приказа Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (приложение Д), определены нормы расчета учреждений, организаций и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков в зависимости от числа обучающихся.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:030238:304 площадью 12 546 м2, на котором расположен МАОУ «Башкирский лицей № 48 с учетом требований предусмотренных СП 42.13330.2016 явно не достаточен под размещение пристроя на 400 учащихся.

Создание дополнительных 400 учебных мест предполагает соответствующее увеличение земельного участка – не менее чем на 8 800 кв.м. (при расчете максимального числа обучающихся, превышающих 1500 – 22 кв. м на обучающегося), до 16 000 кв.м (при расчете площади земельного участка в отношении пристроя без учета вместимости школы – 40 кв.м. на обучающегося). С учетом допускаемых уменьшений участков до 20%, необходимо предоставление участка площадью от 7 040 кв. м до 12 800 кв.м.

Суд первой инстанции верно отметил, что соответствующие решения Ответчиком не приняты, и не могут быть приняты ввиду объективного отсутствия в пределах возможной территории размещения пристроя земельных участков искомой площади, что очевидно из схемы расположения МАОУ.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости следует, что в зоне возможной постройки пристроя (потенциальной территории размещения пристроя около МАОУ) в настоящий момент расположены многоквартирные дома, права на квартиры в которых принадлежат физическим лицам.

Пунктом 3.1.12 договора  (в редакции заключенного между сторонами Дополнительного соглашения № 1 от 14.06.2022 к Договору № 48-РТ от 31.10.2014) предусмотрено, что к обязанностям Застройщика (Стороны - 2) относится: «Осуществление строительства на застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории».

Согласно пункту 3.1.17 Договора Застройщик обязан: «Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии». 

В соответствии с пунктом 3.1.18 Договора: «В течение 1-го месяца, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застраиваемой территории». 

При этом согласно пункту 3.1.19 Договора: «Перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору».

Реализация договора о развитии застроенной территории является длительной процедурой, выполняемой поэтапно, в соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории. 

С учетом изложенного условия дополнительного соглашения приведут к неисполнению обязательств Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» в срок.

Решение вопроса об образовании земельных участков в соответствии с утвержденной проектной документацией, на которых расположены объекты и социальной инфраструктуры, возможно только в пределах властных полномочий органа местного самоуправления.

Согласно выводу суда первой инстанции, в рассматриваемой ситуации реализация данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика. Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810).

Суд первой инстанции принял во внимание отсутствие в аукционной документации и в договоре условий о том, что объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность безвозмездно.

Согласно смыслу статей 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда должно быть исполнимым. Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное . Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно материалам дела, истец ссылает на то, что с учетом безвозмездной передачи 10% проектируемого жилья в целях расселения, а также выкупа 70% по фиксированной цене, фактически проект по договору № 48-РТ от 31.10.2014 опирается на финансирование за счет возможных к реализации 20% проектируемого жилья. Дополнительное соглашение предусматривает передачу построенных объектов в муниципальную собственность, то есть фактически означает проектное увеличение затрат Истца без изменения доходной части договора о развитии территории.

Суд первой инстанции верно отметил, что подход не может признан объективным, так как по своей сути превращает правоотношения по договору развития территории в дарение.

В правоприменительной практике сформирован подход, в соответствии с которым в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов.

Суд первой инстанции правомерно согласился с мнением истца о том, что исполнение обязательств по оспариваемому Соглашению ставит истца в положение объективного банкротства. Согласно представленного расчета Общества, ожидаемый экономический интерес истца в реализации Договора № 48-РТ от 31.10.2014 составляет - 79 721 897,05 рублей прибыли (без учета налоговых обязательств) из расчета затрат в размере 5 311 916 842,55 рублей, выручки в размере 5 391 638 739,60 рублей. Дополнительные издержки в размере - 636 900 960 рублей (без учета дополнительных затрат, исключительно издержки на осуществление строительства) приводит финансовый результат истца к отрицательным значениям (-557 179 062,95), не покрываемым имеющимся у истца имуществом.

В случае освобождения территории для осуществления строительства пристроя в соответствии с нормами и правилами, необходимо также осуществить расселение близлежащих домов. Стоимость подобных мероприятий ориентировочно составляет 843 234 677 рублей в соответствии с расчетами, основанными на методических рекомендациях Минэкономразвития.

Суд первой инстанции приходит к верному выводу, что издержки общества по осуществлению строительства пристроя составят уже более 1 480 135 637 рублей, а экономический результат деятельности, соответственно, приближается к -1 400 413 740 рублей.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о явно убыточном характере соглашения, и его необоснованности с точки зрения баланса интересов сторон сделки.

К тому же суд первой инстанции правомерно согласился с доводами истца, что оспариваемое соглашение заключено с обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки.

Пунктом 1.2  статьи 14 Устава Общества предусмотрено, что решение о совершении крупной сделки принимается участником Общества.

Согласно положениям ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», решение об одобрении крупной сделки принимается собранием участников Общества.

Сделка является для общества крупной по совокупности количественного и качественного критериев и ее совершение должно осуществляться обществом с соблюдением установленного для совершения крупной сделки порядка получения согласия органа управления.

Согласно материалам дела, единственный участник общества на указанную дату – АО «Инвестиционное агентство». Согласование обществом не осуществлялось, участник Общества о намерении совершения сделки не уведомлялся.

В силу положений части 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В рамках п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ущерб интересам может проявляться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно положениям статьи 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Согласно материалам дела, в соответствии с данными бухгалтерского баланса общества на 31.12.2021 (т. 1 л.д. 138) (предшествующая отчетная дата), стоимость активов Истца составляла 46 000 000 рублей.

Принятие обществом на себя обязательств на общую сумму 636 900 960 рублей (в ценах 2020 года) является крупной сделкой, так как размер обязательств по указанному контракту значительно превышает стоимость активов общества (в 13 раз), является крупной сделкой и подлежит одобрению со стороны участников общества.

Как верно отметил суд первой инстанции, данные обстоятельства, очевидно, свидетельствуют о том, что исполнение условий дополнительного соглашения, приведет к неисполнению обязательств общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город».

Судом первой инстанции отмечено, что Арбитражный суд Республики Башкортостан от 21.01.2022 по делу № А07-26830/2020 удовлетворил исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, признал незаконным отказ Администрации в продлении срока действия договора № 48-РТ, продлил срок действия договора. Установлено бездействие Администрации ГО г. Уфа РБ в части исполнения договора № 48-РТ от 31.10.2014, что длительная задержка в выполнении ответчиком договорных обязательств явилась существенным изменением обстоятельств для истца.

Суд первой инстанции, правомерно отметил, что при заключении договора общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» рассчитывало, что Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами.

Довод апеллянта о том, что суд первой инстанции, в нарушение норм материального права, необоснованно пришел к выводу, что оспариваемое соглашение заключено с обществом с нарушением порядка совершения указанной сделки, о том, что одобрения для заключения дополнительного соглашения не требовалось, поскольку оспариваемое дополнительное соглашение не является самостоятельной сделкой, отклоняется.

Суд первой инстанции указал, что согласно положениям ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», решение об одобрении крупной сделки принимается собранием участников Общества. Оспариваемая сделка является для Общества крупной по совокупности количественного и качественного критериев и ее совершение должно осуществляться Обществом с соблюдением установленного для совершения крупной сделки порядка получения согласия органа управления. 

Пунктом 1.2 статьи 14 Устава Общества решение о совершении крупной сделки принимается участником Общества. 

Единственный участник Общества на указанную дату – АО «Инвестиционное агентство». Соответствующее согласование руководителем Общества - ФИО4 – с Обществом не осуществлялось, участник Общества о намерении совершения сделки не уведомлялся. Одновременно, иная сторона сделки – Администрация ГО г. Уфа – должна быть осведомлена о том, что данная сделка является для Истца крупной сделкой, так как является по отношению к Истцу заинтересованным лицом (через АО «Инвестиционное агентство» и УЗИО ГО г. Уфы). 

При этом информация о совершении сделки руководителем Должника в нарушение обычных для Общества процедур не была доведена до сведения бухгалтерии, экземпляр дополнительного соглашения для хранения и учета не передан. 

Изложенное подтверждается в том числе тем, что Общество в лице нового руководителя – ФИО5 – по состоянию на 05.09.2022 не располагало сведениями о заключении Соглашения, направляло в адрес Ответчика письмо № 119 от 05.09.2022 о внесении изменений в предлагаемое соглашение в части финансирования строительства. В то же время Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Новый город» не отказывается от исполнения обязательств, взятых им по договору № 48-РТ. До настоящего времени земельные участки, которые должны быть переданы для строительства, не переданы.

Как разъяснено в п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» последующее изменение условий одобренной сделки является самостоятельной сделкой и нуждается в новом одобрении.

Довод апеллянта о том, что истцом в материалы дела не представлены доказательства, что при совершении сделки директор Общества действовал с превышением полномочий, а также доказательств того, что Администрация знала или должна была знать о том, что директор действует с превышением полномочий, отклоняется ввиду изложенного выше.

Отклонению подлежит довод о том, что доказательств в результате заключения дополнительного соглашения пострадали интересы истца, не предоставлено коллегия полагает несостоятельным, в том числе с учетом того, что безвозмездная передача объектов не предусмотрена ни аукционной документацией, ни самим договором. Суд первой инстанции правомерно согласился с доводами истца о том, что исполнение обязательств по оспариваемому Соглашению ставит истца в положение объективного банкротства.

Иные доводы и аргументы апеллянта, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, однако не опровергают их и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судом первой инстанции обстоятельств дела. Вместе с тем несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, взыскание государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с заявителя не производится. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.12.2023 по делу № А07-17427/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

             И.А. Аникин

 

                      В.А. Томилина