АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А23-7841/2018

13 августа 2019 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 13 августа 2019 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Погонцев М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению рассмотрев в судебном заседании дело по иску Городской Управы города Калуги  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248000 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248009, 

<

...>, 

при участии в деле в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2,

о взыскании задолженности по договору аренды в размере 259 897 руб. 06 коп., а также пени в размере 103 722 руб. 59 коп.

УСТАНОВИЛ:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй» о взыскании задолженности по договору аренды в размере 259 897 руб. 06 коп., а так же пени в размере 103 722 руб. 59 коп.

Определением суда от 12.11.2018 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

В связи с необходимостью исследования дополнительных доказательств по делу суд определением от 10.01.2019 перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец в заявлении от 23.01.2019, ходатайствах от 05.02.2019, от 14.03.2019, 22.04.2019, 24.05.2019 и от 28.06.2019 уточнил требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017г. в размере 57 173 руб. 15 коп. и пени в размере 30 816 руб. 12 коп., поддержал заявленные требования, а также провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ч. 6 ст. 121, ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом.

Третье лицо было извещено судом в установленном порядке по адресу, указанному Отделом адресно-справочной работы УВМ УМВД по Калужской области.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из имеющихся доказательств, между истцом (арендодатель) и физическим лицом ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.12.2011. 

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 2093  кв.м с кадастровым номером 40:26:000330:60.  Земельный участок используется для строительства апарт-отеля.

Земельный участок был предоставлен третьему лицу без проведения процедуры торгов.

Впоследствии на основании заявления ФИО2, постановления Городской Управы города Калуги от 06.04.2012г. был изменен вид разрешенного использования земельного участка на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенным, встроено-пристроеными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения.

Между истцом и третьим лицом было подписано дополнительное соглашение от 03.08.2012г., в котором стороны внесли изменения в договор в части вида разрешенного использования на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенным, встроено-пристроеными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения. Стороны установили цель предоставления земельного участка - для строительства многоквартирного жилого дома 6-12 этажей с встроенным, встроено-пристроеными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения

На основании договора уступки прав аренды земельного участка от 25.09.2012г. гражданин РФ ФИО2 уступила права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка ООО "МПИ-строй".

Дополнительным соглашением от 24.02.2015г. между истцом и ответчиком стороны установили срок аренды земельного участка до 13.03.2018г. 

Истцом в материалы дела также представлено разрешение на строительство жилого дома от 01.10.2014г., выданное ответчику.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются  договором аренды.

В силу ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Также на основании п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Как предусмотрено разделом 3 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты, подписывается Арендатором и уполномоченным лицом со стороны Арендодателя. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором путем перечисления на расчетный счет Арендатора следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2017 до 01.10.2017 истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит взыскать с ответчика основную задолженность по договору за указанный период в размере 57 173 руб. 16 коп. 

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 указанного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Расчет арендной платы за спорные периоды образования задолженности произведен истцом с применением ставок арендной платы и коэффициентов к ним, определенных постановлениями Городской Управы города Калуги по формуле:

А=С*К*П*И1*...*Иn, где 

А - размер арендной платы;

С - ставка арендной платы;

К - кадастровая стоимость земельного участка;

П - поправочный коэффициент;

И1*...*Иn - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Оценив вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности спорного договора аренды в части изменения вида разрешенного использования со строительства апарт-отеля на многоквартирный жилой дом 6-12 этажей с встроенным, встроено-пристроеными в нижние этажи объектами торговли, бытового обслуживания населения.

Согласно п. 3 "Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент заключения договора аренды предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд приходит к выводу, что вышеуказанная последовательность действий истца, ответчика и третьего лица по предоставлению гражданину в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов 08.12.2011г., изменению вида разрешенного использования 06.04.2012г., уступки прав арендатора 25.09.2012г. явно свидетельствуют об их направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов.

Такая сделка в части именно изменения вида разрешенного использования в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю.

Поскольку ответчиком не оспорен факт использования земли, суд приходит к выводу, что расчет задолженности за спорный период должен быть произведен с учетом коэффициента для ранее существовавшего (первоначального вида) разрешенного использования для строительства апарт-отеля.

На основании Постановления Городской Управы г. Калуги от 30.12.2016 N 388-п "О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2017 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования "Город Калуга" для земельных участков, предоставленных для строительства гостиниц и прочих мест для временного проживания установлена ставка 0,5%.

Согласно расчета, произведенного судом размер задолженности за спорный период составляет: 0,5% * 4 858 459 руб. 97 коп. *1,145*1,057* 365/273 = 21 989 руб. 68 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В удовлетворении остальной части иска суд отказывает.

Ссылка истца на то обстоятельство, что в зависимости от вида разрешенного использования рассчитывается кадастровая стоимость, по мнению суда, на сумму требований в настоящем споре не влияет, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка, действовавшая в спорный период, в размере 4 858 459 руб. 97 коп. (л.д.43) никем не оспорена. 

Кроме того, согласно п. 5.2. договора в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

С учетом указанного условия договора и наличия факта несвоевременного внесения ответчиком арендной платы за спорный период истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01.07.2017 по 22.01.2019 в размере 30 816 руб. 16 коп.

Согласно расчета истца неустойка составляет:

На сумму задолженности, накопленную за период с 01.01.2017г. до 01.07.2017г., за период с 01.07.2017г. по 22.01.2019г. сумму 21 606 руб. 43 коп.

На сумму задолженности, накопленную за период с 01.07.2017г. до 01.10.2017г., за период с 01.10.2017г. по 22.01.2019г. сумму 9 209 руб. 69 коп. 

Расчет судом проверен, признан неверным. Истцом не учтена ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно расчета, произведенного судом, с учетом ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации и определенной судом суммы основной задолженности размер пени составляет:

На сумму задолженности, накопленную за период с 01.01.2017г. до 01.07.2017г. (14 579 руб. 24 коп. - сумма долга пропорционально количества дням в указанный период к годовой арендной плате), за период с 01.07.2017г. по 22.01.2019г. сумму 8 310 руб. 20 коп. 

На сумму задолженности, накопленную за период с 01.07.2017г. до 01.10.2017г. (7 410 руб. 44 коп. - сумма долга пропорционально количества дням в указанный период к годовой арендной плате), за период с 03.10.2017г. по 22.01.2019г. сумму 3 527 руб. 40 коп. 

Итого сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика составляет 11 837 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части иска о взыскании пени суд отказывает.

Согласно п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

В силу ст. 333.17 данного кодекса плательщиками государственной пошлины признаются организации, если они выступают ответчиками в судах общей юрисдикции, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с главой 25.3 указанного кодекса.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 2000 руб. 00 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МПИ-Строй» в пользу Городской Управы города Калуги задолженность по договору аренды от 08.12.2011г. за период с 01.01.2017г. до 01.10.2017г. в размере 21 989 руб. 68 коп., пени за период с 01.07.2017г. по 22.01.2019г. в размере 11 837 руб. 60 коп. В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью финансово строительная корпорация «МПИ-Строй»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья

М.И. Погонцев