ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-7352/2022

Дело № А41-74110/21

20 июня 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2022 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Химки Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от ООО «Актис-строй» - представитель не явился, извещен надлежащим образом; 

от ООО «Аврора Капитал» – представитель по доверенности №22/1 от 10.01.2022 ФИО2;

            рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2022 по делу № А41- 74110/21,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Аврора Капитал» (далее – ответчик, ООО «Аврора Капитал») с требованиями (с учетом последних уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.12.1999 года № 1904 за период с 1 квартала 2021 года по 4 квартал 2021 года в размере 36 191 300 руб., пеней за период с 16.12.2019 по 31.12.2021 в размере 3 654 955,94 руб., о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.1999 № 1904, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010317:7. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2022 года в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация городского округа Химки Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители администрации городского округа Химки Московской области, ООО «Актис-строй» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей администрации городского округа Химки Московской области, ООО «Актис-строй», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 31.05.2022 отООО «Аврора Капитал» поступил отзыв на апелляционную жалобу. 

Апелляционный суд, совещаясь на месте, приобщил к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Выслушав представителя ООО «Аврора Капитал» и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «Аврора Капитал» заключен договор аренды земельного участка от 28.12.1999 № 1904 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010317:7, общей площадью 50 000 кв. метров, с категорией земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки. Транспортный проезд, д.2. предоставленного для «размещения многофункционального административно - производственного комплекса» сроком на 49 лет. 

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды ответчик обязан уплачивать истцу арендную плату ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно. 

Согласно расчету истца ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по оплате арендной платы по договору аренды за период с 1 квартала 2021 г. по 4 квартал 2021 г. 

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка №1904 от 28.12.1999 от 11.09.2007, пунктом 6.1. Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0.05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Истец 21.06.2021 года направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности и пени по Договору аренды в течение 20 календарных дней с момента отправления претензии. 

Кроме того, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в срок не позднее 20 календарных дней с момента отправления претензии.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку отсутствие задолженности ответчика перед истцом подтверждается представленными в материалы дела платежным поручением № 66 от 15.03.2021, № 171 от 15.06.2021, № 336 от 14.09.2021 год, № 506 от 15.12.2021 г.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. 606-625), а также с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. 

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны. 

Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза. 

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель. 

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год. 

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010317:7 установлен вид разрешенного использования «для размещения многофункционального административно-производственного комплекса». 

В соответствии с условиями договора аренды № 1904 земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010317:7 предоставлен «для размещения многофункционального административно-производственного комплекса». 

Из приложения № 4 к договору аренды земельного участка от 28.12.1999 № 1904 следует, что при расчете арендной платы применяются коэффициенты Кд равный 1,1, Пкд равный 1 (производственная деятельность). 

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

Действующий классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее – Классификатор). 

В соответствии с кодом разрешенного использования 6.0 «Производственная деятельность» это деятельность по размещению объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом. 

К коду разрешенного использования 6.9 «Склады» относится деятельность по размещению сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов. 

В силу части 6 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. Решением Совета депутатов городского округа Химки МО от 27.11.2009 N 48/4 (ред. от 26.02.2021) "Об установлении корректирующего коэффициента (Пкд) и коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км), для определения арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков на территории городского округа Химки" для осуществления производственной деятельности установлен Пкд равный 1, для осуществления складской деятельности Пкд равный.

В ходе судебного разбирательства истец представил расчет арендной платы по договору, согласно которому истцом при расчете арендной платы применены коэффициенты Кд равный 6, Пкд равный 1,2. 

При этом истец пояснил, что указанные коэффициенты применены в связи с осуществлением истцом на земельном участке складской деятельности.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии доказательств обоснованности расчета истца.

С целью подтверждения доводов истца, на основании определения суда сторонами 10.12.2021 г. произведен осмотр земельного участка. 

Из акта осмотра от 10.12.2021 г. следует, что земельный участок огорожен, охраняется, доступ ограничен. 

На земельном участке расположено два объекта капитального строения, КПП охраны, парковка, складские помещения, сервис для обслуживания техники, объекты без признаков капитальности, контейнеры для хранения, бойлерная. 

Указанный акт подписан ответчиком с возражениями, в частности указано, что «складские помещения» указанные на фотографиях являются зоной погрузки-выгрузки и въездом в производственно-ремонтную зону МАПК, а размещенные на территории контейнеры являются не «контейнерами для хранения», а бытовками рабочих обслуживающих МАПК, что и следует из фотографий». 

Кроме того, ООО «Аврора Капитал» представлены сведения о заключении договоров аренды производственных площадей с такими организациями, как ООО «Йел Рус» (офисы 360 кв.м, производственные помещения 882,20 кв.м.), ООО «Бест Техсервис» (офисы 58 кв.м., производственные помещения 1 150,99 кв.м), ООО «ЛК Спектр» (офисы 374,98 кв.м., производственные помещения 1 024,21 кв.м), ООО «Эпирок Рус» (производственные помещения 72 кв.м). 

Каких-либо надлежащих доказательств того, что на земельном участке осуществляется складская деятельность истцом в материалы дела не представлено. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, что в отсутствие доказательств ведения ответчиком на земельном участке складской деятельности, правомерным является следующий расчет с применениями соответствующих коэффициентов: с применением КД для вида разрешенного использования «производственная деятельность» равным 1,1, ПКД.

Вместе с тем, судом первой инстанции принят во внимание контрасчет ответчика, согласно данному расчету ежеквартальный размер арендной платы составляет 1 631 575 рублей. 

Судом первой инстанции проверен данный расчет и признан верным. 

Судом апелляционной инстанции расчет также проверен и признан верным.

Согласно расчету ответчика, у последнего отсутствует задолженность перед истцом, что подтверждается: платежным поручением № 66 от 15.03.2021, № 171 от 15.06.2021, № 336 от 14.09.2021 год, № 506 от 15.12.2021 г. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности и неустойки являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Более того, в материалах дела имеется представление Химкинской городской прокуратуры Московской области № 07-01-2021 от 19.04.2021 года, в котором указано, что задолженность ответчика по состоянию на 19.03.2021 года составляет 0,01 рубль. 

Данная задолженность оплачена ответчиком платежным поручением № 160 от 10.06.2021 года. 

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 28.12.1999 № 1904, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010317, поскольку в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору (арендная плата более чем за два периода подряд вносилась несвоевременно), образовалась задолженность, в результате которой истец был лишен возможности получать арендные платежи, на которые рассчитывал при заключении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

В силу положений пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

В соответствии с положениями гражданского законодательства досрочное расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 года № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Поскольку судом первой инстанции установлено, а судом апелляционной инстанции проверено, что задолженность оплачена ответчиком в полном объеме, истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд, требования о расторжении договора в одностороннем порядке удовлетворению не подлежат, ввиду отсутствия существенных нарушений со стороны ответчика.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе не мотивированы, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

 

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 12.04.2022 по делу№ А41- 74110/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                                                  Е.Н. Виткалова

Судьи                                                                                                                            С.В. Боровикова

                                                                                                                                       В.Н. Семушкина