ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-15988/2016

23 апреля 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 апреля 2018 года

 

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей  Семёновой Т.П., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2698/2018) общества с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.01.2018 по делу № А70-15988/2016 (судья Голощапов М.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» к обществу с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» о взыскании денежных средств, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» о соразмерном уменьшении стоимости, изменении условий договора и обязании обеспечить явку представителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Газпром Энерго», Департамента имущественных отношений Тюменской области, общества с ограниченной ответственностью «Запсибгазпром-Газификация»,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» – ФИО2 (паспорт, доверенность № 065 от 01.09.2017 сроком действия до 31.12.2018);

от общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» – ФИО3 (паспорт, доверенность от 10.01.2017 сроком действия три года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» (далее – ООО «АвтоСфера», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» (далее – ООО «ТАДК», ответчик) о взыскании 15 000 000 руб. задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 № 76/16, 711 991 руб. 91 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 314, 454, 486, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы неполной оплатой ООО «ТАДК» проданного по договору от 04.10.2016 № 76/16 объекта незавершённого строительства.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 02.02.2017 принят к производству встречный иск ООО «ТАДК» к ООО «АвтоСфера», уточнённый в порядке статьи 49 АПК РФ, о соразмерном уменьшении цены приобретённого объекта незавершённого строительства на сметную величину затрат по переносу электрокабеля за границы земельного участка; о внесении изменений в заключённый между сторонами договор купли-продажи объекта незавершённого строительства от 04.10.2016 № 76/16, изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 в следующей редакции: 

«3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 руб. 63 коп., включая НДС 18%»; 

«3.3.1. I этап - платёж в размере 53 000 000 руб. осуществляется покупателем путём перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект»; 

«3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 руб. 63 коп. оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключённого между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «ТАДК», об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчёта об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора»; об обязании обеспечить явку уполномоченного представителя в компетентный орган для совершения государственной регистрации изменений в договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 05.04.2017,  оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО «ТАДК» в пользу ООО «АвтоСфера» взыскано 360 181 руб. 32 коп. неустойки, 2 328 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Встречный иск удовлетворён частично, уменьшена стоимость имущества по договору купли-продажи от 04.10.2016 № 76/16 до 90 616 558 руб. 63 коп.; договор купли-продажи от 04.10.2016 № 76/16 изменён, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 изложены в следующей редакции: «3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 руб. 63 коп., включая НДС 18%»; «3.3.1. I этап - платёж в размере 53 000 000 руб. осуществляется покупателем путём перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект»; «3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 руб. 63 коп. оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключённого между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «ТАДК», об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчёта об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора». В удовлетворении остальной части первоначальных и встречных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.10.2017 вышеуказанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области. 

Арбитражным судом кассационной инстанции отмечено, что, удовлетворяя встречное требование о соразмерном уменьшении покупной стоимости объекта незавершенного строительства на сметную стоимость работ по выносу за пределы земельного участка, на котором расположен проданный объект незавершенного строительства, обнаруженного на земельном участке электрического кабеля, принадлежащего ООО «Газпром Энерго», суды первой и апелляционной инстанций, фактически установили необходимость выноса указанного кабеля за границы земельного участка, что затрагивает права ООО «Газпром Энерго» как собственника кабеля. Судом кассационной инстанции указано при новом рассмотрении дела привлечь к участию в деле лиц, на чьи права и обязанности может повлиять судебный акт, а также исследовать вопрос о возможности переноса кабельной линии за границы земельного участка с учетом требований законодательства.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Газпром Энерго» (далее – ООО «Газпром Энерго) как собственник расположенного на рассматриваемом земельном участке кабеля, общество с ограниченной ответственностью «Запсибгазпром-Газификация» (далее – ООО «Запсибгазпром-Газификация») как лицо, осуществившее сооружение рассматриваемой кабельной линии и в последствии ее продажу ООО «Газпром Энерго», Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – ДИО ТО) как орган государственной власти, осуществлявший в рассматриваемый период правомочия собственника и арендодателя от имени Тюменской области в отношении рассматриваемого земельного участка.

ООО «ТАДК» заявило отказ от встречного иска в части обязания обеспечить явку представителя в регистрирующий орган для совершения регистрационных действий, который на основании статей 49, 150-151АПК РФ принят судом.

По результатам нового рассмотрения решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.01.2018 по делу №А70-15988/2016 первоначальные исковые требования удовлетворены, с ООО «ТАДК» в пользу ООО «АвтоСфера» взысканы 15 000 000 руб. задолженности, 711 991 руб. 91 коп. неустойки, 107 560 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Возвращены ООО «АвтоСфера» из федерального бюджета РФ 98 440 руб. государственной пошлины. Принят отказ от встречного иска в части требования об обязании обеспечить явку представителя в регистрирующий орган для совершения регистрационных действий. В удовлетворении встречного иска в оставшейся части отказал. Взыскал с ООО «ТАДК» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, ООО «ТАДК» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что судом не дана оценка действиям ООО «АвтоСфера», свидетельствующим о принятых на себя обязательств по переносу кабельной линии до даты заключения договора купли-продажи, о чем также свидетельствует вынос газопровода за пределы земельного участка. Отмечает, что имеющаяся кабельная линия накладывает ограничения в использовании земельного участка, в том числе установление охранной зоны и устанавливает наличие прав третьих лиц. 

От ООО «АвтоСфера», ООО «Запсибгазпром-Газификация поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

К отзыву на жалобу, поступившему от ООО «Запсибгазпром-Газификация», приложены дополнительные документы: свидетельство о государственной регистрации права от 23.12.2013, выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде апелляционной инстанции»).

В настоящем случае коллегия суда учитывает, что третьим лицом не доказана невозможность представления свидетельства о государственной регистрации от 23.12.2013 суду первой инстанции. Представленные выписки ЕГРН об объекте недвижимости, о переходе прав на объект недвижимости датированы апрелем 2018 года, в то время как по смыслу статьи 268 АПК РФ сбор новых доказательств после вынесения решения по существу спора не является уважительной причиной для их приобщения к материалам дела. 

С учётом изложенного, коллегия суда не находит процессуальных оснований для приобщения указанных выше документов к материалам дела, в связи с чем они подлежат возврату третьему лицу.

Третьи лица, надлежащим образом извещённые в порядке статьи 123 АПК РФ о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании частей 2, 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

До начала судебного заседания от ООО «ТАДК» поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые с учётом пояснений представителя ООО «АвтоСфера», подтвердившего ознакомление с ними, приобщены к материалам дела.

В дополнениях к апелляционной жалобе общество указало, что ссылки ООО «АвтоСфера» на электронную переписку не имеют правового значения, поскольку сторонами подписан только договор купли-продажи, иных соглашений не подписывалось. Считает, что положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ не подлежат применению в рамках настоящего дела, положения статьи 209 ГК РФ, статьи 40 ЗК РФ не имеют правового значения для настоящего спора. Обращает внимание, что требования ООО «ТАДК» основаны не на взыскании убытков, а на требовании о соразмерном уменьшении стоимости по договору, поэтому общество не обязано доказывать факт несения подобных расходов на вынос кабельной линии за границы земельного участка.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «АвтоСфера» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на неё, выслушав мнение представителей истца и ответчика, оценив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит основания для изменения решения суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 04.10.2016 между ООО «АвтоСфера» (продавцом) и ООО «ТАДК» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 76/16 (т. 1 л. 15-16), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить объект незавершённого  строительства, общая площадь застройки 123,2 кв.м, степень готовности объекта 15 %,  кадастровый номер 72:23:0432003:5432, расположенный по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.3 договора продаваемый объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 28843 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, принадлежащем продавцу на праве аренды.

Согласно Отчёту об оценке объектов оценки № 08-1016-О, составленному ООО «Агентство оценки «Эксперт» 18.10.2016 на дату 06.10.2016 (т. 2 л. 34-40), рыночная стоимость объектов оценки, являющихся предметом договора, составляет 106 631 000 руб., в т.ч., 604 000 руб. – объект незавершенного строительства и 106 027 000 руб. - земельный участок.

В пункте 1.5 договора установлено, что продавец гарантирует, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю по акту от 04.10.2016 (т.1 л. 17).

В материалы дела представлена копия разрешения на строительство от 17.06.2016 № 72-304-218-2016, согласно которому ООО «АвтоСфера» выдано разрешение на строительство торгового комплекса в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 (т. 1 л. 87-90), а также распоряжения Администрации города Тюмени от 21.11.2016 № 774 о внесении изменения в указанное разрешение на строительство в части замены ООО «АвтоСфера» на ООО «ТАДК» (т. 1 л. 91).

В разделе 3 договора определены цена и порядок расчётов по договору.

В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата по договору осуществляется в следующем порядке: 50 % от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, оставшиеся 50 % от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается в течение 15 рабочих дней со дня государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке отчуждаемого объекта.

Государственная регистрация перехода права собственности на отчужденный объект незавершённого строительства состоялась 13.10.2016. Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 № 23-20/3270, согласно которому произведена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с ООО «АвтоСфера» на ООО «ТАДК», осуществлена 31.10.2016. Отчёт об оценке отчуждаемого объекта незавершенного строительства передан истцом ответчику по акту от 24.11.2016 (т. 1 л. 19).

В связи с этим первые 50 % стоимости отчуждаемого объекта должны были быть оплачены не позднее 03.11.2016, оставшиеся 50 % стоимости отчуждаемого объекта подлежали оплате не позднее 24.11.2016.

ООО «ТАДК» произведена 08.11.2016 оплата в сумме 53 000 000 руб. на основании платёжного поручения № 3014 (т. 1 л. 81).

Ссылаясь на неоплату со стороны покупателя задолженности по договору на сумму 53 000 000 руб. (2 этап), продавец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

21.12.2016 платёжным поручением №3532 осуществлена оплата в сумме 38 000 000 руб. (т. 1 л. 82).

ООО «ТАДК» при проведении инженерно-геодезических изысканий выявлено, что на земельном участке проходит двухцепная кабельная линия электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ «Широтная» до РТП-10 кВ № 2 мкр «Ямальский-1», Тюменская область, город Тюмень, эп2 – улица Николая Ростовцева 21.

Письмом от 06.10.2016 № 496 в адрес директора Сургутского филиала ООО «Газпром Энерго» (т. 1 л. 78) ООО «ТАДК» поставило последнего в известность, что при проведении инженерно-геодезических изысканий установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 проходит двухцепная кабельная линия электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ «Широтная» до РТП-10 кВ № 2 мкр «Ямальский-1», Тюменская область, город Тюмень, эп2 – улица Николая Ростовцева 21. ООО «ТАДК» требовало в срок до 20.10.2016 перенести указанные сети за границы земельного участка.

В ответном письме от 19.10.2016 № 53-53-07/2721 (т. 1 л. 96-97) ООО «Газпром Энерго» настоятельно предостерегало ООО «ТАДК» от производства строительных работа на участке нахождения кабельной линии 10 кВ от ПС 110/10 кВ «Широтная», поскольку указанная кабельная линия обеспечивает энергоснабжение микрорайона «Ямальский-1», и повреждение кабельной линии может привести к полному обесточиванию микрорайона.

Письмом № 580 от 24.11.2016, направленным в адрес ООО «АвтоСфера», ООО «ТАДК» предложило урегулировать вопрос переноса сетей, либо возместить последующие затраты покупателя, связанные с переносом сетей (т. 1 л.130-131).

Однако намерений урегулировать вопрос продавец не выразил.

21.12.2016 покупатель направил в адрес продавца проект дополнительного соглашения №1 к договору купли-продажи № 76/16 от 19.12.2016 (л.д. 127-128) с предложением об изменении стоимости по договору.

Неполучение ответа в установленный срок явилось причиной обращения ООО «ТАДК» в арбитражный суд со встречным иском.

Повторно рассмотрев материалы настоящего дела, коллегия суда пришла к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого решения.

В соответствии со статьёй 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 470 ГК РФ установлено, что товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьёй 469 данного Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Статьёй 475 ГК РФ предусмотрено, что при получении товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 названной статьи).

В качестве недостатка, выявленного покупателем после приобретения по договору купли-продажи от 04.10.2016 №76/16 объекта недвижимости, покупатель ссылается на то, что объект, расположен на земельном участке, на котором в нарушение достигнутых договорённостей находится подземная кабельная линия электропередач. В связи с этим покупатель настаивает на соразмерном уменьшении стоимости приобретённого объекта незавершённого строительства за вычетом расходов на перенос сетей, а также на внесении изменений в договор купли-продажи в части общей стоимости объекта и размера двух поэтапных платежей.

При оценке указанных доводов коллегия суда установила следующее.

При подписании передаточного акта от 04.10.2016 в рамках договора купли-продажи продавцом передан покупателю объект незавершённого строительства.

Государственная регистрация перехода права собственности на отчуждённый          объект незавершённого строительства состоялась 13.10.2016. 

Одновременно с передачей права собственности на объект продавец гарантировал покупателю право аренды на земельный участок.

Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 № 23-20/3270, в котором осуществлена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с ООО «АвтоСфера» на ООО «ТАДК», осуществлена 31.10.2016.

При заключении договора купли-продажи от 04.10.2016 (пункт 1.5) продавец гарантировал, что на спорном земельном участке отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо иным лицам, за исключением отчуждаемого объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, покупателем (ООО «ТАДК») в ходе проведения инженерно-геодезических изысканий, после подписания договора продажи, установлен факт нахождения на спорном земельном участке двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ «Широтная» до РТП-10 кВ № 2 мкр «Ямальский-1», Тюменская область, город Тюмень, эп2 – улица Николая Ростовцева 21, о чём поставлен в известность собственник данной сети и продавец.

Как следует из представленной в материалы дела переписки, до заключения договора купли-продажи от 04.10.2016 между продавцом и покупателем с участием ООО «Газпром энерго», ООО «Газпром межрегионгаз север» велась преддоговорная переписка, в рамках которой разрешался вопрос по выносу сетей газопровода и кабельной линии за пределы указанного земельного участка.

Об этом свидетельствует также имеющаяся в деле электронная переписка, осмотренная нотариусом и удостоверенная протоколом осмотра доказательств от 06.12.2017 на основании статей 102, 103 Основ законодательства РФ о нотариате по просьбе представителя продавца ФИО3 (том 4 л. 1-53).

В частности, из электронной переписки усматривается, что в июле 2016 года рассматривался вопрос о выносе существующего участка газопровода действующих сетей газоснабжения, проходящего по земельному участку с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 за границы земельного участка в связи со строительством покупателем торгового комплекса на участке. 

В рамках переговорного процесса продавцом (ООО «АвтоСфера») заключен договора подряда от 04.08.20165 на проектные и строительно-монтажные работы по выносу сетей газопровода за пределы земельного участка, которые выполнены 31.08.2016. Письмом от 22.03.2017 б/н ООО «Газпром  межрегионгаз Север» подтвердило факт переноса газопровода.

Кроме того, между продавцом и покупателем в период с июля по сентябрь 2016 года велась переписка относительно выявленной на земельном участке подземной кабельной линии, в рамках которой стороны пришли к соглашению о получении ООО «АвтоСфера» технических условий на вынос кабельной линии с земельного участка, что следует из протокола нотариального осмотра доказательств от 06.12.2017. Продавец 30.08.2016 обращался в ООО «Газпром энерго» с просьбой предоставления технических условий на вынос кабельных сетей, которые направлены ООО «Газпром энерго» в адрес ООО «АвтоСфера» 29.09.2016, о чём свидетельствует письмо исх.№53-53-07/2500.

Из перечисленной выше переписки, состоявшейся до заключения договора купли-продажи от 04.10.2016 между продавцом и покупателем, следует, что истец и ответчик согласовали, что до совершения сделки по продаже будут осуществлены действия по выносу обнаруженной подземной кабельной линии с земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 для предотвращения рисков технического характера. Данные обязательства по выносу спорной линии с участка приняты в добровольном порядке на себя ООО «АвтоСфера». Иное из материалов дела не усматривается. 

Между тем, получив от ООО «Газпром энерго» необходимые технические условия, ООО «АвтоСфера» в нарушение достигнутых с ООО «ТАДК» договорённостей в ходе преддоговорных переговоров действия по выносу кабельной линии с земельного участка до заключения договора купли-продажи объекта незавершённого строительства, т.е. до 04.10.2016, не совершило.

Несмотря на это 04.10.2016 между ООО «АвтоСфера» и ООО «ТАДК» подписан договор купли-продажи, в пункте 1.5 которого продавец гарантировал, что земельный участок, на котором находится объект незавершённого строительства, свободен от иных объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих как продавцу, так и третьим лицам.

При этом вопреки ошибочным выводам суда первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что покупатель на момент заключения договора (04.10.2016) знал о том, что спорная кабельная линия продолжает находиться под спорным земельным участком.

Так, в пункте 3 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.  

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом),

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Учитывая преддоговорную переписку, из которой следует, что продавец совершал активные действия по выносу кабельной линии, а также принимая во внимание принцип разумности и добросовестности поведения участников гражданских отношений, у покупателя не имелось оснований сомневаться в действительности данных продавцом в пункте 1.5 договора гарантий в отношении свободы земельного участка от иных объектов движимого и недвижимого имущества, за исключение объекта незавершённого строительства.

При этом коллегия суда учитывает, что на момент заключения договора существование в границах земельного участка подземной кабельной линии не могло быть обнаружено как при обычном визуальном осмотре земельного участка, так и при анализе имеющейся на данные объекты (линию и участок) документации.

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Газпром Энерго» на кабельную линию следует её кадастровый номер 72:00:0000000:242.

Согласно общедоступным сведениям ГКН, объект с указанным кадастровым номером поставлен на кадастровый учёт 04.09.2013, однако его границы на публичной кадастровой карте не отображаются.

На момент совершения сделки купли-продажи объекта незавершённого строительства, в Управлении Росреестра по Тюменской области, сведения об обременении и других зарегистрированных правах в отношении земельного участка также отсутствовали.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи с учётом проведённых преддоговорных переговоров и данных в пункте 1.5 договора продавцом гарантий в отношении земельного участка, у покупателя отсутствовали основания полагать, что спорная подземная кабельная сеть находится на спорном земельном участке.

Осведомлённость продавцом покупателя о наличии спорной кабельной линии на земельном участке на момент заключения договора купли-продажи от 04.10.2016 надлежащими доказательствами не подтверждена. Напротив исходя из содержания договора у покупателя не имелось оснований полагать, что земельный участок дополнительно обременен каким-либо имуществом или правами третьих лиц. 

По убеждению коллегии суда при установленных выше обстоятельствах действия покупателя отвечают требования разумности и добросовестности.

Со своей стороны продавец не вёл себя добросовестно, фактически сокрыв от покупателя на момент подписания договора купли-продажи от 04.10.2016 факт нахождения подземной кабельной линии на земельном участке.

Не совершив действий по выносу кабельной линии, продавец, тем не менее, при подписании 04.10.2016 договора купли-продажи покупателя об этом в известность не поставил, более того, заверил покупателя о том, что земельный участок свободен от иных объектов, кроме отчуждаемого объекта незавершённого строительства. 

Как следует из представленного в дело отчёта об оценке объектов оценки № 08-1016-О, составленному ООО «Агентство оценки «Эксперт» 18.10.2016 на дату 06.10.2016, рыночная стоимость объектов оценки, являющихся предметом договора, составила 106 631 000 руб. При этом цена определена с учетом того, что предмет договора не обременен дополнительными имуществом либо правами третьих лиц (т. 2 л. 34-40).

Именно указанная стоимость была согласована сторонами при заключении договора. 

Таким образом, цена сделки, на момент её заключения была определена сторонами исходя из отсутствия каких-либо дополнительных обременений в виде имущества или прав третьих лиц, не оговоренных в договоре.

В противном случае цена была бы иной, либо договор не был заключен.

Соответственно констатировав наличие недобросовестного поведения продавца при заключении договора, суду, при разрешении спора, надлежит руководствоваться принципом защиты прав добросовестного участника гражданских правоотношений, каковым в споре о соразмерном снижении стоимости имущества является покупатель. 

Принимая во внимание, что за покупателем фактически сохранилась возможность использования приобретённого объекта по своему назначению, но с определёнными ограничениями, которые связаны с нахождением кабельной линии на земельном участке, коллегия суда полагает обоснованными требования покупателя к продавцу о соразмерном уменьшении стоимости отчуждаемого по договору купли-продажи объекта на сумму расходов по выносу кабельной линии.

ООО «ТАДК» в материалы дела представлен локальный сметный расчёт на вынос кабеля за границы земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, согласно которому сметная стоимость такого переноса составляет 15 383 441 руб. 37 коп.

Данный расчёт продавец не опроверг, другой способ определения стоимости переноса кабеля не представил.

Ходатайств об установлении иной стоимости, в том числе в ходе производства судебной экспертизы, сторонами не заявлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В связи с этим расчёт покупателя признаётся судом апелляционной инстанции обоснованным. 

Учитывая изложенное, встречное требование о соразмерном уменьшении стоимости имущества по договору купли-продажи №79/16 от 04.10.2016 до 90 616 558 руб. 63 коп.  признается обоснованным и подлежит удовлетворению.

В связи с удовлетворением требования об уменьшении покупной цены, также подлежат изменению в соответствующей части условия договора купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

В частности, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 договора купли-продажи подлежат изложению в следующей редакции: «3.1. Общая стоимость объекта, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 90 616 558 руб. 63 коп., включая НДС 18%»; «3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 руб. осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект»; «3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 руб. 63 коп. оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «ТАДК», об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего договора».

С учётом произведённого уменьшения стоимости отчуждённого по договору купли-продажи объекта №76/16 от 04.10.2016 и произведённых покупателем платежей в счёт оплаты приобретённого объекта коллегия суда не усматривает основания для удовлетворения первоначального требования ООО «АвтоСфера» в части взыскания основного долга.

В части требования ООО «АвтоСфера» о взыскания неустойки коллегия суда пришла к следующему.

Судом установлено, что ООО «ТАДК» оплата по договору осуществлена с нарушением установленных сроков: сумма задолженности в размере 53 000 000 оплачена с просрочкой в 5 дней (08.11.2016 вместо 04.11.2016), оставшаяся сумма в 37 616 558 руб. 63 коп. (с учетом уменьшения покупной цены) с просрочкой в 28 дней (21.12.2016 вместо 24.11.2016).

В соответствии с пунктом 4.1 заключенного договора, за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

Согласно статье 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

ООО «АвтоСфера» заявлено требование об уплате неустойки, рассчитанной исходя из размера ключевой ставки Банка России, т.е. в соответствии с применимыми в данном случае правилами статьи 395 ГК РФ.

Таким образом, требование о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 360 181 руб. 32 коп., с учётом уменьшения покупной цены до 90 616 558 руб. 63 коп. и полной уплаты ответчиком основного долга 21.12.2016.

В соответствии с пунктом 3 частью 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельств дела, является основанием для изменения судебного решения.

С учетом изложённого, обжалуемое решение суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта. Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению. 

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьёй 110 АПК РФ.

С ООО «ТАДК» в пользу ООО «АвтоСфера» надлежит взыскать 2 328 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, с ООО «АвтоСфера» в пользу ООО «ТАДК» взыскать 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. Возвратить ООО «АвтоСфера» из федерального бюджета 98 440 руб. государственной пошлины излишне уплаченных по платежному поручению от 21.12.2016 №32.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 22.01.2018 по делу № А70-15988/2016 изменить, изложив резолютивную часть следующим образом.

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» 360 181 руб. 32 коп. неустойки, 2 328 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» из федерального бюджета 98 440 руб. государственной пошлины излишне уплаченных по платежному поручению от 21.12.2016 №32.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Уменьшить стоимость имущества по договору купли-продажи №76/16 недвижимого имущества от 04 октября 2016 года до 90 616 558 руб. 63 коп. 

Изменить договор купли-продажи № 76/16 недвижимого имущества от 04 октября 2016 года, заключенный между общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» и обществом с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания», изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2. в следующей редакции:

«3.1. Общая стоимость Объекта, указанного в п. 1.1 настоящего Договора составляет 90 616 558 (девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) руб. 63 коп., включая НДС 18%»;

«3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект»;

«3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 руб. 63 коп. оплачиваются Покупателем в

течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «ТАДК», об изменении стороны в Договоре, при условии предоставления Продавцом Покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в п. 1.1 настоящего Договора».

В удовлетворении остальных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АвтоСфера» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тюменская автодорожная компания» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску, а также 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Д.Г. Рожков

Судьи

 

Т.П. Семёнова

Ю.М. Солодкевич