АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24665/2019

14 октября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 7 октября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А., 

при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Ростоваэроинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий,

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 03.09.2020

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.03.2020,

установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) (далее - ФГУП "Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)) обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Ростоваэроинвест» об урегулировании разногласий при заключении договора аренды федерального имущества аэропорта Ростов-на-Дону (ФИО4) №863/1 от 02.07.2018 (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 07.11.2018).

Представитель истца поддержал требования.

Представитель ответчика просил урегулировать разногласия в его редакции.

Изучив и исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела Федеральному государственному унитарному предприятию «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)» принадлежит на праве хозяйственного ведения ряд объектов недвижимого и движимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, расположенных на территории аэропорта Ростов-на-Дону (ФИО4).

Право хозяйственного ведения истца на имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из Единого государственного реестра недвижимости, реестра федерального имущества.

В соответствии с Уставом предприятия одним из основных видов деятельности Истца является организация использования федерального аэропортового имущества путем сдачи его в аренду операторам аэропортов (аэродромов).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.10.2018 № 2310-р истцу разрешено предоставить акционерному обществу «Ростоваэроинвест» на срок 49 лет в аренду без проведения торгов находящееся в федеральной собственности недвижимое имущество (31 объект).

Во исполнение указанного распоряжения истец письмами от 18.07.2018 № 07474, от 20.11.2018 № 12217 направил в адрес ответчика оферту - договор аренды федерального имущества аэропорта № 863/1 от 02.07.2018 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 07.11.2018).

Ответчик письмом от 26.04.2019 № РАИ-02/1413 возвратил в адрес истца договор аренды федерального имущества аэропорта № 863/1 от 02.07.2018 (в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 07.11.2018), подписанный с протоколом разногласий.

Ссылаясь на то, что заключение договора аренды спорного имущества является обязательным для ответчика, поскольку он является единственным субъектом, с которым возможно и необходимо заключение спорного договора; стороны не смогли достигнуть консенсуса при заключении договора аренды, ФГУП "Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий сторон.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Заключение договора аренды Спорного имущества обязательно для Ответчика в силу следующего.

Согласно п. 2 ст. 49 Воздушного Кодекса Российской Федерации эксплуатацию аэродрома гражданской авиации, вертодрома гражданской авиации и их соответствие требованиям федеральных авиационных правил обеспечивает оператор, которым признается лицо, владеющее аэродромом гражданской авиации или вертодромом гражданской авиации на праве собственности, на условиях аренды или на ином законном основании и эксплуатирующее такой аэродром или такой вертодром в целях обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки гражданских воздушных судов.

Согласно сертификату № ФАВТ.ОА-082 от 17.11.2017 Ответчик осуществляет деятельность оператора аэродрома гражданской авиации в аэропорту Ростов-на-Дону (ФИО4).

Согласно нормам Воздушного кодекса Российской Федерации, Федеральных авиационных правил осуществление Ответчиком указанной деятельности невозможно без использования Спорного имущества.

Таким образом, заключение договора аренды спорного имущества является обязательным для ответчика, поскольку акционерное общество «Ростоваэроинвест», как единственный и постоянный (бессрочный) оператор аэропорта ФИО4, является единственным субъектом, с которыми возможно и необходимо заключение спорного договора. (Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делам № А40-197894/2015, №А60-13664/2017 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды федерального имущества аэропорта Томск).

Учитывая вышеуказанную переписку сторон (оферта истца и протокол разногласий ответчика), между истцом и ответчиком возникли разногласия при заключении договора федерального имущества аэропорта Ростов-на-Дону (ФИО4). Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах по делу № А60-13664/2017.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец просит изложить пункт 1.1.2. договора в следующей редакции: «Имущество - предоставляемое в соответствии с Договором в аренду федеральное имущество, указанное в Приложении № 1 и Приложении № 5 к Договору», пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Арендодатель передает, а Арендатор принимает принадлежащее Арендодателю на праве хозяйственного ведения Имущество, указанное в Приложении № 1, Приложении № 5 к настоящему Договору, за плату во временное владение и пользование (аренда). Право пользования земельными участками, занятым Имуществом и необходимыми для его использования переходит к Арендатору на срок аренды Имущества».

В ходе урегулирования спора стороны согласовали вышеуказанную редакцию пунктом 1.1.2 и 2.1 договора, в связи с чем суд считает возможным изложить данные пункты в заявленной истцом редакции.

При согласовании пунктов 4.1 и 4.4 договора между сторонами возник спор по поводу включения в условия договора размера НДС. Так, истец просит указать конкретную сумму НДС, в тоже время, ответчик считает, что сумма НДС не подлежит указанию.

Учитывая, что ставка НДС может быть изменена действующим законодательством, суд соглашается с позицией ответчика и приходит к выводу, что формулировка, предложенная ответчиком: "кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации" в наибольшей степени будет соответствовать интересам сторон.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о необходимости изложения пункта 4.1. договора в следующей редакции:

«Арендная плата за пользование Имуществом на 2018-й год определена в соответствии прилагаемым расчетом (Приложение № 3 к Договору) и устанавливается в размере 26 948 749,90 рублей в год кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

Арендная плата за пользование Имуществом на 2019-й год определена в соответствии прилагаемым расчетом (Приложение № 6 к Договору) и устанавливается в размере 30 619 986,26 рублей в год кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации»;

изложения пункта 4.4. Договора в следующей редакции:

«Размер ежемесячного платежа за аренду Имущества рассчитывается как 1/12 от ставки арендной платы за год и на 2018-й год составляет 2 245 729,16 рублей, кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер ежемесячного платежа за аренду Имущества рассчитывается как 1/12 от ставки арендной платы за год и на 2019-й год составляет 3 061 998,63 руб. (Три миллиона шестьдесят одна тысяча девятьсот девяносто восемь рублей шестьдесят три копейки), в том числе НДС (20%) - 510 333,10 руб. (Пятьсот десять тысяч триста тридцать три рубля десять копеек).

Расчетным периодом Арендатор и Арендодатель признают календарный месяц с 01 по последнее число. По окончании каждого расчетного периода Арендодатель составляет и направляет Арендатору на подписание подписанный со своей стороны соответствующий акт и счет-фактуру. В течение 5 (Пяти) календарных дней с момента получения подписанного Арендодателем акта Арендатор обязан подписать акт и направить один экземпляр Арендодателю, либо в тот же срок направить мотивированный отказ от подписания акта. В случае не направления Арендодателем в указанный срок подписанного акта либо мотивированного отказа в его подписании, услуги считаются надлежаще оказанными».

У ответчика имелись возражения в отношении предложенной редакции истцом пункта 4.6 договора, ответчик оспаривал размер арендной платы, а также указывал на необходимость предоставления отсрочки уплаты арендной платы за период с 16.03.2020 по 01.10.2020.

Для определения рыночной стоимости арендной платы определением суда от 18.10.2019 была назначена комиссионная экспертиза, поручение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и экономико-правового консультирования» «Центроконсалт» эксперту ФИО5 и акционерному обществу «Гемма Интернейшнл» эксперту ФИО6, на разрешение экспертам  поставлен следующий вопрос:

1. Определить рыночную стоимость арендной платы за пользование федеральным имуществом аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО4)» за период с 08.11.2017 по 04.01.2018.

Суд определил по результатам проведенных исследований экспертам составить единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

По результатам проведенной экспертизы экспертами было составлено два разных заключения, поскольку эксперты не пришли к единому выводу.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центроконсалт" ФИО5 стоимость арендной платы за пользование федеральным имуществом аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО4) за период с 08.11.2017 по 04.01.2018 составила 3 296 945 руб. в том числе НДС.

В соответствии с заключением эксперта акционерного общества «Гемма Интернейшнл» ФИО6 рыночная стоимость права пользования владения на условиях аренды федерального имущества аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО4) без учета НДС составила 4 384 534 руб. за период с 08.11.2017 по 04.01.2018.

С учетом устранения экспертами замечаний на экспертизу, а также учитывая, что срок, на который ответчик просил предоставить отсрочку наступил до вынесения решения суда, стороны согласовали пункт 4.6. договора (в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1) в следующей редакции:

«Обязанность Арендатора уплачивать Арендодателю арендную плату за период с 08.11.2017 возникает с момента государственной регистрации Договора.

Обязанность Арендатора уплачивать Арендодателю арендную плату прекращается с момента фактического возврата Имущества Арендодателю, которое оформляется актом приема-передачи Имущества от Арендатора Арендодателю.

Арендатор в течение 10 дней после государственной регистрации договора, уплачивает Арендодателю арендную плату:

- за использование объектов федерального недвижимого имущества, указанных в Приложении № 1 к настоящему Дополнительному соглашению (в соответствии с заключением эксперта № У-200712/1) в размере 3 296 945 руб. (Три миллиона двести девяносто шесть тысяч девятьсот сорок пять рублей), в том числе НДС 18% - 502 923,81 руб. (Пятьсот две тысячи девятьсот двадцать три рубля восемьдесят одна копейка) за периоде 08.11.2017 по 04.01.2018 (включительно).

- за использование объектов федерального имущества, указанных в Приложении № 1 к Договору и в Приложении № 5 к Договору, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2017 № 1666 «Об утверждении Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения» за период с 05.01.2018 (включительно) по дату государственной регистрации Договора».

Представитель ответчика в судебном заседании 07.10.2020 пояснил суду, что принимает указанную редакцию пункта.

Поскольку указанная редакция соответствует действующему законодательству, основана на материалах дела, между сторонами достигнуто соглашение по данному условию, суд считает изложить данный пункт в заявленной истцом редакции.

Истец предлагал изложить пункт 5.2.5 договора аренды в следующей редакции: "Осуществлять капитальный ремонт Имущества в случае, если расходы на проведение капитального ремонта Имущества предусмотрены федеральным бюджетом и денежные средства на эти цели доведены до Арендодателя".

В свою очередь ответчик предлагал изложить пункт 5.2.5 договора аренды в следующей редакции: "Производить капитальный ремонт Имущества".

В силу ч. 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Редакция пункта 5.2.5 предложенная ответчиком  полностью соответствует положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, данная редакция пункта 5.2.5 соответствует пункту 2 Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2017 N 1666, согласно которому обязанностью арендодателя должен являться капитальный ремонт объекта аренды.

С учетом изложенного суда считает необходимым изложить пункт 5.2.5. Договора в следующей редакции:

«Производить капитальный ремонт Имущества».

Аналогичная правовая позиция отражена в судебных актах по делу №А60-13664/2017.

Истец  предлагает изложить пункт 6.1.3 договора в следующей редакции:

"Соблюдать технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к пользованию данным типом имущества, использовать Имущество в соответствии с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов, а также по назначению, указанному в п. 2.2 Договора. За свой счет выполнять предписания государственных надзорных органов и нести ответственность за их выполнение".

Ответчик предлагает пункт 6.1.3 договора исключить.

В силу прямого указания содержащегося в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, кроме того, аналогичные условия согласованы сторонами в договоре аренды.

Суд соглашается с доводом истца о том, что на момент рассмотрения спора ответчик фактически использует имущество, передаваемое ему по договору аренды.

Кроме того, последствия сдачи в аренду имущества, имеющего недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, установлены статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, пункт 6.1.3 договора аренды следует принять в редакции истца: «Соблюдать технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к пользованию данным типом имущества, использовать Имущество в соответствии с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов, а также по назначению, указанному в п. 2.2 Договора. За свой счет выполнять предписания государственных надзорных органов и нести ответственность за их выполнение».

ФГУП "Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) предлагало изложить пункт 8.1 договора в следующей редакции:

"В случаях, когда Арендатором обнаружены не оговоренные Сторонами при передаче Имущества его недостатки, нарушающие установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества и необходимость их исправления носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы /произвести необходимые затраты по устранению данных недостатков, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и в разумный срок направить уведомление Арендодателю с приложением перечня проводимых работ.

В случаях, когда в процессе эксплуатации Имущества Арендатором установлена необходимость проведения ремонтных работ по устранению повреждений и неисправностей Имущества, нарушающих установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома) технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества, и необходимость их проведения носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы (произвести необходимые затраты) по устранению повреждений и неисправностей, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и направить в разумный срок уведомление Арендодателю с приложением плана проводимых работ".

Пункт 8.4 договора истец просит исключить.

Ответчик предлагает изложить пункт 8.1 договора в следующей редакции:

"В случаях, когда Арендатором обнаружены не оговоренные Сторонами при передаче Имущества его недостатки, нарушающие установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества и необходимость их исправления носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы /произвести необходимые затраты по устранению данных недостатков, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и в разумный срок направить уведомление Арендодателю с приложением перечня проводимых работ.

В случаях, когда в процессе эксплуатации Имущества Арендатором установлена необходимость проведения ремонтных работ по устранению повреждений и неисправностей Имущества, нарушающих установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома) технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества, и необходимость их проведения носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы (произвести необходимые затраты) по устранению повреждений и неисправностей, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и направить в разумный срок уведомление Арендодателю с приложением плана проводимых работ.

В случае, если в период действия Договора, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, возникла необходимость приведения Имущества в соответствие с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов в целях использования Имущества для осуществления аэропортовой деятельности в соответствии с п. 2.2 Договора, в виде модернизации, реконструкции, переустройства, либо иного изменения имущества, но не исключительно (далее – Изменения), арендатор вправе осуществить такие изменения за свой счет с обязательной последующей компенсацией таких затрат по письменному требованию арендатора (кроме затрат, которые являются затратами на производство текущего ремонта), в том числе, путем уменьшения размера арендной платы на сумму понесенных затрат».

Также ответчик просит включить в договор пункт 8.4 следующего содержания:

«Расходы на ремонтные и иные чрезвычайные работы, осуществляемые Арендатором в соответствии с пунктом 8.1 настоящего Договора, которые по своему составу относятся к работам по капитальному ремонту или реконструкции Имущества, подлежат возмещению Арендодателем Арендатору в разумный срок на основании письменного заявления с приложением подтверждающих документов».

Суд приходит к выводу, что пункт 8.1 договора закрепляют право арендатора произвести устранение чрезвычайных недостатков, повреждений и неисправностей самостоятельно, а также регулирует вопросы процедуры.

Такие недостатки могут требовать выполнения текущего ремонта, капитального ремонта или реконструкции:

- если недостатки связаны с несоответствием имущества при передаче - то применяется статья 612 ГК, которая предусматривает среди прочего право Арендатора на устранение недостатков Арендатором самостоятельно и требовать возместить расходы и включает текущий, капитальный ремонт и реконструкцию;

- если недостатки возникли при эксплуатации по независящим от сторон обстоятельствам то ст. 614 ГК РФ о соразмерном уменьшении арендной платы, в частности, при авиационном инциденте, в результате которого Имущество повреждается и в целях незамедлительного восстановления работоспособности аэродрома необходимо выполнить чрезвычайные ремонтные работы;

- если по обстоятельствам, зависящим от стороны, то есть ненадлежащим исполнением обязательств. То расходы будут распределяться по общим принципам гражданского законодательства в зависимости от вины.

При возникновении чрезвычайных недостатков выполняется текущий или капитальный ремонт. Выполнение реконструкции с соблюдением порядка, установленного законом, производится в исключительных случаях, когда невозможно произвести капитальный ремонт, например, в связи с тем. что за десятилетия технология, использованная при строительстве, устарела, производство составных частей движимого имущества также модернизировано и старые модели перестали выпускаться.

Абзац 3 пункта 8.1 Договора предусматривает ситуацию, когда необходимость выполнения работ по модернизации, реконструкции, переустройству, либо иному изменению Имущества вызвана обстоятельствами, которые не зависят от воли сторон, в том числе, возникли в результате изменения положений действующего законодательства, механизм компенсации затрат Арендатора, который основывается на положениях п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества  существенно ухудшились.

Арендатор в силу специфики Имущества, которое является единым аэродромным комплексом, не может приостановить его эксплуатацию, в том числе с учетом положений ФЗ "О субъектах естественной монополии" и ФЗ "О защите конкуренции", поэтому п. 4 ст. 614 ГК выполняться единственно возможным способом, если иное не согласуют стороны, путем несения расходов Арендатором (чтобы аэропорт работал), а после этого Стороны соразмерно уменьшают размер арендной платы.

Фактически по Договору Арендатору передается имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Само по себе отсутствие формального статуса "предприятия" у Имущества, который присваивается по одностороннему решению Арендодателя не может являться основанием для лишения Арендатора, прав установленных положениями действующего законодательства.

С учетом существа отношений и положений ст. 656 ГК РФ между сторонами заключается договор аренды предприятия, и к отношениям сторон по Договору подлежат применению положения § 5 главы 34 ГК РФ, в том числе ст. 662 ГК РФ.

Кроме того, положения статьи 662 ГК РФ могут быть применены к отношениям сторон также по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Положениями ст. 662 ГК РФ закрепляется право арендатора вносить изменения в арендованное предприятие с последующей компенсацией стоимости таких неотделимых улучшений вне зависимости от наличия согласия Арендодателя.

Кроме того, п. 8.1 в редакции, предложенной арендатором, и п. 8.4 Договора в совокупности описывают механизм компенсации таких затрат Арендатору.

Редакция пункта 8.4 предложенная ответчиком не противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и согласованным сторонами условиями договора аренды и соответственно принимается судом.

Вопреки доводам истца им не показано, что принятие п. 8.1 договора в редакции истца влечет возникновение у ФГУП "Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) обязательств по оплате расходов арендатора за счет средств федерального бюджета в обход установленных бюджетным законодательством правил их выделения.

С учетом изложенного суд принимает пункт 8.1. Договора в редакции: «В случаях, когда Арендатором обнаружены не оговоренные Сторонами при передаче Имущества его недостатки, нарушающие установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества и необходимость их исправления носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы /произвести необходимые затраты по устранению данных недостатков, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и в разумный срок направить уведомление Арендодателю с приложением перечня проводимых работ.

В случаях, когда в процессе эксплуатации Имущества Арендатором установлена необходимость проведения ремонтных работ по устранению повреждений и неисправностей Имущества, нарушающих установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома) технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества, и необходимость их проведения носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы (произвести необходимые затраты) по устранению повреждений и неисправностей, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и направить в разумный срок уведомление Арендодателю с приложением плана проводимых работ.

В случае, если в период действия Договора, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, возникла необходимость приведения Имущества в соответствие с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов в целях использования Имущества для осуществления аэропортовой деятельности в соответствии с п. 2.2 Договора, в виде модернизации, реконструкции, переустройства, либо иного изменения имущества, но не исключительно (далее – Изменения), арендатор вправе осуществить такие изменения за свой счет с обязательной последующей компенсацией таких затрат по письменному требованию арендатора (кроме затрат, которые являются затратами на производство текущего ремонта), в том числе, путем уменьшения размера арендной платы на сумму понесенных затрат»; пункт 8.4. договора в редакции:

«Расходы на ремонтные и иные чрезвычайные работы, осуществляемые арендатором в соответствии с пунктом 8.1 настоящего договора, которые по своему составу относятся к работам по капитальному ремонту или реконструкции имущества, подлежат возмещению арендодателем арендатору в разумный срок на основании письменного заявлению с приложением подтверждающих документов».

Истец просит включить в договор пункт 9.6. в редакции: "В случае нарушения Арендатором обязанности не передавать Имущество в пользование третьим лицам без согласия Арендодателя или не обременять Имущество или право аренды по Договору правами третьих лиц, Арендатор обязан помимо арендной платы уплатить Арендодателю по его требованию штраф в размере 10 (Десять) % от размера годовой арендной платы, предпринять совместно с Арендодателем необходимые меры по возврату Имущества и снятию обременений, а также возместить Арендодателю расходы, связанные с таким возвратом."; пункт 9.7. в редакции: "В случае несвоевременной передачи (приема) Имущества согласно пунктам 7.2, 7.3. настоящего Договора, Сторона, пропустившая срок передачи (принятия) Имущества, по требованию другой Стороны обязана выплатить пеню в размере 0,1 (Одной десятой) процента величины годовой арендной платы по настоящему Договору за каждый день просрочки."; пункт 9.8. в редакции "В случае нарушения Арендатором условий, предусмотренных и. 2.4, 6.1.4, 6.1.6, 6.1.9, 6.1.10, 6.1.11, 6.1.12, 6.1.13, 6.1.15, 6.1.16, 8.1 Договора, Арендатор по требованию Арендодателя обязан уплатить штраф в размере 1/12 суммы годовой арендной платы за каждый установленный Арендодателем факт нарушения."; пункт 9.9. в редакции: "В случае нарушения Арендатором условий, предусмотренных п. 6.1.5 Договора, Арендатор по требованию Арендодателя обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 1/24 суммы годовой арендной платы за каждый установленный Арендодателем факт нарушения.".

Ответчик, в свою очередь, просит пункт 9.6, 9.7, 9.8, 9.9 исключить.

Изучив доводы сторон, суд в отношении разногласий сторон в отношении п.п. 9.6, 9.7, 9.8, 9.9 договора аренды, устанавливающих ответственность в виде штрафов и пени за нарушение арендатором обязательств руководствуется позицией изложенной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" которым разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку ответчик возразил против указанных пунктом, суд считаем необходимым их исключить.

Разногласия в отношении редакции пункта 12.2. договора между сторонами в ходе рассмотрения дела были устранены, ответчик согласился с предложенной истцом редакции, в этой связи суд считает необходимым утвердить указанный пункт в следующей редакции: «Любые иные изменения и дополнения к Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и произведена их государственная регистрация. Расходы по государственной регистрации изменений и дополнений к Договору возлагаются на Арендатора».

Истец просит включить в пункт 6 дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1 следующее условие: "Размер арендной платы в отношении объектов федерального недвижимого имущества, указанных в Приложении № 1 к настоящему Дополнительному соглашению, определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2017 № 1666 «Об утверждении Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения». Размер арендной платы и порядок ее согласованы Сторонами в Договоре".

Ответчик просил исключить данный пункт, поскольку размер арендной платы указанным постановлением Правительства Российской Федерации определяется не только в отношении недвижимого имущества, но и в отношении движимого.

Суд не нашел оснований для исключения данного пункта договора, поскольку такая формулировка вносит ясность в понимание сторонами договора того, какие нормы законодательства применяются при расчете арендной платы за земельный участок, что исключает возможность неверного толкования ими положений договора и будет способствовать правильному определению,  расчета арендной платы в будущем, в случае изменения элементов формулы расчета. (Аналогичная позиция отражена в судебных актах по делу №А32-18627/2018).

Вместе с тем, учитывая, что стороны согласились, что такой порядок расчета применяется также и к движимому имуществу, суд счел возможным исключить из формулировки слово "недвижимого", приняв пункт 6 дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1 к договору в следующей редакции:

«Размер арендной платы в отношении объектов федерального имущества определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2017 № 1666 «Об утверждении Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения». Размер арендной платы и порядок ее согласованы Сторонами в Договоре».

Ответчик в ходе рассмотрения дела принял пункт 15.4 договора в предложенной редакции, в связи с чем он подлежит принятию со следующей формулировкой:

«К Договору прилагаются:

Приложение № 1 - Перечень движимого имущества, передаваемого в аренду;

Приложение № 2 - Акт приема-передачи Имущества;

Приложение № 3 - Расчет размера арендной платы на 2018 год;

Приложение № 4 - Удостоверенные подписью уполномоченного лица и печатью арендатора с отметкой территориального органа Росстата или территориального органа Росавиации сведения за 2015 - 2018 годы по форме № 15-ГА «Сведения об объеме перевозок через аэропорты», утвержденной постановлением Росстата от 31.12.2004 №163;

Приложение № 5 - Перечень федерального недвижимого имущества, передаваемого в аренду;

Приложение № 6 - Расчет размера арендной платы на 2019 год.

Указанные приложения к Договору подлежат подписанию Сторонами и являются его неотъемлемой частью. Все последующие приложения к Договору также будут составлять его неотъемлемую часть».

Также между сторонами возникли разногласия при согласовании условий акта приема передачи, которые стороны решили указать в качестве приложения. Так, истец просил указать, что имущество передано в надлежащем состоянии, а ответчик указать на недостатки, которые им были выявлены в ходе использования имущества. При этом истец настаивал, что недостатки устранены, просил указанный пункт убрать из приложения к договору.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность сторон указывать в акте приема-передачи состояние имущества, в связи с чем не может понудить истца подписать акт передачи и указанием недостатков.

Более того, изменения, вносимые в договор имеют силу в момент вступления решения в законную силу, ретроспективное изменение условий договорного обязательства невозможно.

Истец указывает, что все недостатки, которые указаны ответчиком, в настоящее время устранены полностью или частично, соответственно, акт приема-передачи в испрашиваемой ответчиком редакции будет противоречить фактическим обстоятельствам на момент вступления в законную силу решения суда. Более того, до вступления решения суда в законную силу состояние имущество может измениться. С учетом изложенного, суд считает необходимым исключить данный пункт из приложения №2 к договору.

Недостатки носят объективный характер и не зависят от воли сторон, в связи с чем они могут быть зафиксированы стороной на видеозапись или в соответствующем акте обследования, любым иным способом. При этом ответчик не лишен права обозначить свою позицию о том, что он принимал имущество в ненадлежащем состоянии в соответствующем письме. Соответственно, исключение такого пункта из условий договора не приведет к нарушению прав ответчика как арендатора.

В ходе рассмотрения дела ответчик снял разногласия в отношении пункта 3 Приложения №2 к договору, в связи с чем суд принимает его в следующей редакции:

«Стороны договорились, что имущество, указанное в п. 1. настоящего Акта, считается фактически переданным Арендатору по Договору с 08.11.2017, движимое имущество с 02.07.2018».

Учитывая, что фактически иск удовлетворен, судебные расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между федеральным государственным унитарным предприятием «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)  и акционерным обществом «Ростоваэроинвест» при заключении договора аренды федерального имущества аэропорта Ростов-на-Дону (ФИО4) №863/1 от 02.07.2018 (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 07.11.2018).

Изложить пункт 1.1.2. договора в следующей редакции:

«Имущество - предоставляемое в соответствии с Договором в аренду федеральное имущество, указанное в Приложении № 1 и Приложении № 5 к Договору».

Изложить пункт 2.1. Договора в следующей редакции:

«Арендодатель передает, а Арендатор принимает принадлежащее Арендодателю на праве хозяйственного ведения Имущество, указанное в Приложении № 1, Приложении № 5 к настоящему Договору, за плату во временное владение и пользование (аренда).

Право пользования земельными участками, занятым Имуществом и необходимыми для его использования переходит к Арендатору на срок аренды Имущества».

Изложить Пункт 4.1. Договора в следующей редакции:

«Арендная плата за пользование Имуществом на 2018-й год определена в соответствии прилагаемым расчетом (Приложение № 3 к Договору) и устанавливается в размере 26 948 749,90 рублей в год кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

Арендная плата за пользование Имуществом на 2019-й год определена в соответствии прилагаемым расчетом (Приложение № 6 к Договору) и устанавливается в размере 30 619 986,26 рублей в год кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации».

Изложить пункт 4.4. Договора в следующей редакции:

«Размер ежемесячного платежа за аренду Имущества рассчитывается как 1/12 от ставки арендной платы за год и на 2018-й год составляет 2 245 729,16 рублей, кроме того НДС, исчисленный в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

Размер ежемесячного платежа за аренду Имущества рассчитывается как 1/12 от ставки арендной платы за год и на 2019-й год составляет 3 061 998,63 руб. (Три миллиона шестьдесят одна тысяча девятьсот девяносто восемь рублей шестьдесят три копейки), в том числе НДС (20%) - 510 333,10 руб. (Пятьсот десять тысяч триста тридцать три рубля десять копеек).

Расчетным периодом Арендатор и Арендодатель признают календарный месяц с 01 по последнее число. По окончании каждого расчетного периода Арендодатель составляет и направляет Арендатору на подписание подписанный со своей стороны соответствующий акт и счет-фактуру. В течение 5 (Пяти) календарных дней с момента получения подписанного Арендодателем акта Арендатор обязан подписать акт и направить один экземпляр Арендодателю, либо в тот же срок направить мотивированный отказ от подписания акта. В случае не направления Арендодателем в указанный срок подписанного акта либо мотивированного отказа в его подписании, услуги считаются надлежаще оказанными».

Изложить пункт 4.6. договора (в редакции дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1) в следующей редакции:

«Обязанность Арендатора уплачивать Арендодателю арендную плату за период с 08.11.2017 возникает с момента государственной регистрации Договора.

Обязанность Арендатора уплачивать Арендодателю арендную плату прекращается с момента фактического возврата Имущества Арендодателю, которое оформляется актом приема-передачи Имущества от Арендатора Арендодателю.

Арендатор в течение 10 дней после государственной регистрации договора, уплачивает Арендодателю арендную плату:

- за использование объектов федерального недвижимого имущества, указанных в Приложении № 1 к настоящему Дополнительному соглашению (в соответствии с заключением эксперта № У-200712/1) в размере 3 296 945 руб. (Три миллиона двести девяносто шесть тысяч девятьсот сорок пять рублей), в том числе НДС 18% - 502 923,81 руб. (Пятьсот две тысячи девятьсот двадцать три рубля восемьдесят одна копейка) за периоде 08.11.2017 по 04.01.2018 (включительно).

- за использование объектов федерального имущества, указанных в Приложении № 1 к Договору и в Приложении № 5 к Договору, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2017 № 1666 «Об утверждении Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения» за период с 05.01.2018 (включительно) по дату государственной регистрации Договора».

Изложить пункт 5.2.5. Договора в следующей редакции:

«Производить капитальный ремонт Имущества».

Пункт 6.1.3. Договора изложить в следующей редакции:

«Соблюдать технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к пользованию данным типом имущества, использовать Имущество в соответствии с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов, а также по назначению, указанному в п. 2.2 Договора.

За свой счет выполнять предписания государственных надзорных органов и нести ответственность за их выполнение».

Изложить пункт 8.1. Договора в следующей редакции:

«В случаях, когда Арендатором обнаружены не оговоренные Сторонами при передаче Имущества его недостатки, нарушающие установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества и необходимость их исправления носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы /произвести необходимые затраты по устранению данных недостатков, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и в разумный срок направить уведомление Арендодателю с приложением перечня проводимых работ.

В случаях, когда в процессе эксплуатации Имущества Арендатором установлена необходимость проведения ремонтных работ по устранению повреждений и неисправностей Имущества, нарушающих установленные законодательством Российской Федерации нормы безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома) технические, санитарные, противопожарные, экологические и иные требования, предъявляемые к данному типу Имущества, и необходимость их проведения носит чрезвычайный характер, не позволяющий получить предварительное согласие Арендодателя, Арендатор вправе произвести минимально необходимые работы (произвести необходимые затраты) по устранению повреждений и неисправностей, направленные на восстановление безопасности эксплуатации аэропорта (аэродрома), и направить в разумный срок уведомление Арендодателю с приложением плана проводимых работ.

В случае, если в период действия Договора, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, возникла необходимость приведения Имущества в соответствие с требованиями российских и международных нормативно-правовых актов в целях использования Имущества для осуществления аэропортовой деятельности в соответствии с п. 2.2 Договора, в виде модернизации, реконструкции, переустройства, либо иного изменения имущества, но не исключительно (далее – Изменения), арендатор вправе осуществить такие изменения за свой счет с обязательной последующей компенсацией таких затрат по письменному требованию арендатора (кроме затрат, которые являются затратами на производство текущего ремонта), в том числе, путем уменьшения размера арендной платы на сумму понесенных затрат».

Изложить пункт 8.4. договора в следующей редакции:

«Расходы на ремонтные и иные чрезвычайные работы, осуществляемые арендатором в соответствии с пунктом 8.1 настоящего договора, которые по своему составу относятся к работам по капитальному ремонту или реконструкции имущества, подлежат возмещению арендодателем арендатору в разумный срок на основании письменного заявлению с приложением подтверждающих документов».

Пункт 9.6, 9.7, 9.8, 9.9 исключить.

Изложить пункт 12.2. договора в следующей редакции:

«Любые иные изменения и дополнения к Договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями Сторон и произведена их государственная регистрация. Расходы по государственной регистрации изменений и дополнений к Договору возлагаются на Арендатора».

Изложить пункт 6 дополнительного соглашения от 07.11.2018 № 1 к договору в следующей редакции:

«Размер арендной платы в отношении объектов федерального имущества определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2017 № 1666 «Об утверждении Положения о существенных условиях договоров аренды аэродромов гражданской авиации, находящихся в федеральной собственности, порядке определения размера арендной платы по таким договорам, а также о порядке, об условиях и о сроках ее внесения». Размер арендной платы и порядок ее согласованы Сторонами в Договоре».

Изложить пункт 15.4. договора в следующей редакции:

«К Договору прилагаются:

Приложение № 1 - Перечень движимого имущества, передаваемого в аренду;

Приложение № 2 - Акт приема-передачи Имущества;

Приложение № 3 - Расчет размера арендной платы на 2018 год;

Приложение № 4 - Удостоверенные подписью уполномоченного лица и печатью арендатора с отметкой территориального органа Росстата или территориального органа Росавиации сведения за 2015 - 2018 годы по форме № 15-ГА «Сведения об объеме перевозок через аэропорты», утвержденной постановлением Росстата от 31.12.2004 №163;

Приложение № 5 - Перечень федерального недвижимого имущества, передаваемого в аренду;

Приложение № 6 - Расчет размера арендной платы на 2019 год.

Указанные приложения к Договору подлежат подписанию Сторонами и являются его неотъемлемой частью. Все последующие приложения к Договору также будут составлять его неотъемлемую часть».

Пункт 2 Приложения №2 к договору исключить.

Пункт 3 Приложения №2 к договору изложить в следующей редакции:

«Стороны договорились, что имущество, указанное в п. 1. настоящего Акта, считается фактически переданным Арендатору по Договору с 08.11.2017, движимое имущество с 02.07.2018».

Взыскать с акционерного общества «Ростоваэроинвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Администрация гражданских аэропортов (аэродромов)  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей в возмещение расходов на уплату государственной пошлины, 475 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий