﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-16887/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  03 августа 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 августа 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Щанкиной А.В.,

судей							 Сириной В.В.,

								 Тихомирова В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» на постановление от 28.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46-16887/2020 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (644001, Омская область, город Омск, улица Лермонтова, 130, ИНН 5501053475, ОГРН 1025500538140) о взыскании задолженности.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Вариант» - Елизарьев М.Н. по доверенности от 28.06.2021 (сроком 1 год), паспорт, диплом. 

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вариант» (далее - ООО «Вариант», общество, ответчик) о взыскании задолженности за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:4938 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для целей строительства от 22.07.2013                   № Д-Ц-31-10179 за период с 15.10.2016 по 01.04.2019 в сумме 79 373 руб. 01 коп.

Решением от 26.01.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Распутина В.Ю.) в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Постановлением от 28.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт: с ООО «Вариант» в пользу Департамента взыскана задолженность в сумме 79 373 руб. 01 коп., в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме      3 175 руб.

Не согласившись с принятым постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставить в силе решение.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом не учтено, что распоряжением Департамента от 22.11.2016         № 3329 с 15.10.2016 прекращено начисление арендной платы по договору аренды, Департамент проигнорировал уведомление общества о досрочном расторжении договора в связи с невозможностью использования земельного участка по причине нахождения на нем двух объектов (нестационарного торгового площадью 42 кв.м) и объекта самовольного строительства площадью 108 кв.м), принадлежащих иному лицу – ИП Перегудовой Г.В., установленному при рассмотрении дела № А46-13922/2018; суд апелляционной инстанции сделал неверный вывод о том, что даже в случае прекращения договора аренды, если земельный участок не был возвращен арендодателю, последний имеет право на взыскание с арендатора арендной платы за весь период фактического пользования; судом не учтено, что Департамент требовал возвращения земельного участка при условии его освобождения от построек, принадлежащих ИП Переryдовой Г.В., задолженность по договору аренды (или неосновательное обогащение), на взыскании которой настаивал Департамент, сформировалась вследствие отказа Департамента от принятия земельного участка без сноса построек, принадлежащих ИП Переryдовой Г.В., и бездействия Департамента, выразившегося в непринятии мер по претензионно-исковой работе в отношении ИП Перегудовой Г.В.; с учетом расположения объектов ИП Перегудовой Г.В. на спорном участке ответчик не имел фактической возможности использования спорного участка. 

В отзыве на кассационную жалобу Департамент ссылается на то, что общество в нарушение статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендованный участок по окончании срока действия договора по акту приема-передачи не возвратило, в связи с чем подлежит начислению арендная плата; указывает на отсутствие в действиях Департамента признаков недобросовестного поведения.

Возражения на отзыв на кассационную жалобу, поступившие от общества,  приобщены к материалам дела, но при рассмотрении кассационной жалобы не учитываются в связи с отсутствием доказательств заблаговременного направления лицам, участвующим в деле (часть 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В судебном заседании представитель общества поддержал ранее изложенную правовую позицию кассационной жалобы, пояснил, что с учетом размещения на земельном участке объектов ИП Перегудовой Г.В., их площади, а также площади самого участка, не имел фактической возможности использования земельного участка для целей строительства. 

Проверив законность обжалуемого постановления в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 22.07.2013 № Д-Ц-31-10179 (далее – договор), в соответствии с пунктами 1.1 - 1.4 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 320 кв. м, кадастровый номер 55:36:090109:4938, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, в 8 м от ориентира с адресом: г. Омска, ЦАО, ул. Лермонтова, д. 130, для строительства магазина товаров первой необходимости.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок составляет 654 руб. 14 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к договору).

Арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.10.2013 земельный участок передан арендатору.

Письмом от 13.09.2016, полученным Департаментом 14.09.2016, общество уведомило Департамент о расторжении договора в связи с нахождением на земельном участке объекта капитального строительства и подлежащего сносу, который не принадлежит ООО «Вариант». В письме общество также указало на обязанность по демонтажу объекта самовольного строительства ИП Перегудовой Г.В., установленную на основании вступившего в законную силу судебного постановления по делу                     № А46-4481/2010.  

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2011 по делу А46-4481/2010 удовлетворены требования Главного управления по земельным ресурсам Омской области в части обязания предпринимателя Перегудовой Г.В. освободить земельный участок, местоположение которого установлено относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Лермонтова, дом 130, от торгового павильона «Морские продукты».

Кроме того, указанным судебным актом установлено, что на спорном земельном участке также расположена одноэтажная кирпичная пристройка, однако ввиду отсутствия в материалах дела доказательств принадлежности данной пристройки именно ИП Перегудовой Г.В., в возложении на указанное лицо обязанности по освобождению земельного участка от одноэтажной кирпичной пристройки к торговому павильону отказано.

Таким образом, на момент заключения договора аренды 2013 года на спорном земельном участке, предоставленном обществу для целей строительства, были расположены торговый павильон, принадлежащий      ИП Перегудовой Г.В. и объект капительного строительства, не принадлежащий обществу.

Уведомлением от 28.09.2016 Департамент направил сообщение обществу о непродлении срока действия договора аренды, содержащее требование о приведении земельного участка в надлежащее состояние и возвращении его по акту приема-передачи. 

Распоряжением Департамента от 22.11.2016 № 3329 начисления арендной платы по договору прекращены, договор № Д-Ц-31-10179 исключен из реестра договоров пользования имуществом.

Вступившим в законную силу решением от 22.01.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13922/2018 удовлетворены требования Департамента к ООО «Вариант»: на общество возложена обязанность в течение 10 (десяти) дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту земельный участок с кадастровым номером 55:36:090109:4938, общей площадью 320 кв. м. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что по окончании срока действия договора Департаментом проведены мероприятия по его расторжению, в адрес ООО «Вариант» направлено уведомление о непродлении срока действия договора аренды (28.09.2016 № Исх-ДИО/14460) и необходимости привести участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования, и возвратить Департаменту по акту приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 02.04.2019 земельный участок возвращен арендодателю.

Полагая, что за время фактического пользования участком с октября 2016 года по апрель 2019 года обществу подлежит начислению арендная плата, произведя расчет арендной платы в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление № 108-п), за период с 15.10.2016 по 31.12.20118; в порядке, установленном постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п», за период с 01.01.2019 по 01.04.2019, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иксом о взыскании задолженности за фактическое использование земельным участком с кадастровым номером 55:36:090109:4938 по договору за период с 15.10.2016 по 01.04.2019 в сумме 79 373 руб. 01 коп.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 8, 307, 309, 310, 606, 614, 1105, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), условиями договора и исходил из того, что Департаментом заявлено требование о взыскании арендной платы за фактическое использование земельного участка в связи с размещением на нем нестационарного торгового объекта и кирпичного строения площадью 107,7 кв. м, которые, как установлено в судебном акте по делу                         № А46-13922/2018, ответчику не принадлежат, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии факта пользования земельным участком ответчиком и оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьей 16 АПК РФ, статьями 606, 610, 614, 621, 622 ГК РФ, пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктом 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) от 26.12.2018, исходя из возмездного характера договора аренды, установив, что обязанность по возврату земельного участка возложена на общество судебным актом по делу № А46-13922/2018, при этом земельный участок по акту приема-передачи арендодателю возвращен только 02.04.2019, учитывая отсутствие доказательств уклонения Департамента от приема участка после прекращения договора,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности требований Департамента о взыскании арендной платы за заявленный период.

Вместе с тем выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего дела и применимым нормам права. 

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ). Согласно статье 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании указанных положений следует, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Договор аренды является синаллагматическим, или двусторонне обязывающим, в котором исполнение договора одной стороной - это условие и основание для возникновения обязательства по исполнению у другой стороны, что неминуемо приводит к выводу о том, что неисполнение обязательства первой стороной лишает основания исполнение обязательства второй стороной и дает последней право воздержаться от своего встречного исполнения и отказаться от договора.

Так, в силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. С учетом природы арендных правоотношений бремя доказывания факта возврата (невозможности использования) арендованного имущества лежит на арендаторе.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации   № 2, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В рассматриваемом случае на момент заключения с обществом договора аренды 2013 года на спорном земельном участке, предоставленном обществу для целей строительства, были расположены торговый павильон, принадлежащий ИП Перегудовой Г.В. и объект капительного строительства, не принадлежащий обществу. О данных фактах было известно как Департаменту, так и обществу, что сторонами в процессе рассмотрения дела не оспаривалось.

При этом последовательные действия Департамента по направлению сначала уведомления от 28.09.2016 № Исх-ДИО/14460 о непродлении срока действия договора аренды в ответ на обращение общества о расторжении договора аренды, а затем по вынесению не отмененного распоряжения от 22.11.2016 № 3329 о прекращении с 15.10.2016 начисления арендной платы и исключении договора из муниципального реестра, явно и недвусмысленно свидетельствовали о том, что Департамент как уполномоченный по распоряжению публичными землями орган осознавал факт невозможности использования земельного участка площадью 320 кв. м, предоставленного  обществу для целей строительства, изначально занятого иными объектами -торговым павильоном (площадью 42 кв.м)  и кирпичной постройкой (площадью 108 кв.м), и взимания арендной платы с момента прекращения договора с 2016 года.  

Отменяя решение суда первой инстанции и исходя из того, что истечение срока действия договора не освобождает арендатора от принятых на себя обязательств по внесению арендной платы и не изменяет размер арендной платы, установленной договором, суд апелляционной инстанции не учел указанных последовательных действий Департамента, явно направленных на прекращение начисления арендных платежей.

Кроме того, ссылаясь на факт обязания общества по подписанию акта приема - передачи в 2019 году, апелляционный суд не учел того обстоятельства, что  требования Департамента об обязании передачи обратно земельного участка по акту приема-передачи были обусловлены именно требованиями о приведении участка в первоначальное состояние путем демонтажа находящихся на нем построек – торгового павильона и кирпичной постройки. 

Вместе с тем, правомерно отказывая в таком требовании при рассмотрении дела № А46-13922/2018, судом было установлено, что спорные постройки и торговый павильон обществу не принадлежат, поэтому на общество не могла быть возложена обязанность по демонтажу и приведению участка, изначально переданного с обременениями, в иное состояние. 

Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел, что отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом.

Учитывая, что спорный участок изначально при заключении договора аренды в 2013 году был передан обществу с обременениями в виде расположенного на нем торгового павильона и самовольной постройки, площадь указанных объектов почти полностью занимала площадь самого участка, общество было лишено фактической возможности такого использования для договорных целей строительства в период после прекращения действия договора в 2016 году. 

В своей совокупности последовательное поведение Департамента по прекращению действия договора аренды в 2016 году, прекращению начисления арендных платежей и исключению договора из муниципального реестра, пониманию невозможности фактического использования обществом участка для целей строительства, свидетельствовало о том, что общество не воспринималось как фактический пользователь земельного участка, занятого не принадлежащими ему объектами.  

Указанное не было учтено судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора. 

При таких обстоятельствах основанные на акте от 02.04.2019 приема-передачи земельного участка выводы суда апелляционной инстанции о том, что арендатор продолжил пользоваться земельным участком в период с 15.10.2016 по 01.04.2019, в связи с чем обязан платить за фактическое пользование земельным участком, не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Суд первой инстанции, верно установив, что письмом от 13.09.2016 общество уведомило Департамент о расторжении договора, при этом Департамент направил письмо от 28.09.2016 о непродлении договора аренды, издал распоряжение от 22.11.2016 о прекращении начисления арендной платы по договору, стороны фактически прекратили арендные отношения, в связи с чем формальное отсутствие акта приема-передачи не подтверждает факт пользования земельным участком.

Таким образом, исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, в том числе уведомление общества           № 33-16В от 13.09.2016 о расторжении договора аренды, уведомление Департамента от 28.09.2016 № Исх-ДИО/14460 о непродлении срока действия договора аренды, распоряжение Департамента от 22.11.2016           № 3329 о прекращении с 15.10.2016 начисления арендной платы и исключении договора из муниципального реестра, решение от 22.01.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-13922/2018, которым установлен факт нахождения на спорном участке объектов (самовольных построек), не принадлежащих истцу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необоснованности требований Департамента о взыскании с общества платы за фактическое пользование. 

На основании изложенного суд округа признает выводы суда первой инстанции по существу спора соответствующими представленным в дело доказательствам и примененным нормам материального права. 

В связи с изложенным на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемое ответчиком постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы уплаченная подателем государственная пошлина по кассационной жалобе подлежит взысканию с Департамента в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 28.04.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-16887/2020 отменить.

Решение от 26.01.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-16887/2020 оставить в силе. 

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вариант» 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					А.В. Щанкина

Судьи									В.В. Сирина

										В.В. Тихомиров