АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж Дело № А14-15865-2019  

03 декабря 2019 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Симоновой И.В.  при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  

администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)  

к Управлению федеральной службы кадастра и картографии по  Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>)  

третье лицо: ИП ФИО2, 

о признании недействительным решения Управления Росреестра по  Воронежской области № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об  отказе в государственной регистрации права собственности, перехода  права собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в  лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м.,  кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности  на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном  плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695,  расположенные по адресу: 

<

...>,  

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности №  48/2018-с от 25.12.2018, диплом ИВС 0235032, паспорт,  

от Управления Росреестра по ВО: ФИО4, представитель по  доверенности № 81-д от 29.12.2018, диплом ВСВ 1518366, паспорт,  

ИП ФИО2 не явился, извещен, 

у с т а н о в и л :

администрация городского округа город Воронеж (далее – заявитель,  Администрация) обратилась в суд с заявлением к Управлению Росреестра  по Воронежской области (далее – заинтересованное лицо) о признании  незаконным отказа № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об отказе в  

государственной регистрации права собственности, перехода права  собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А,  1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый  номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть  нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6,  площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695,  расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.  

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований  по основаниям, изложенным в отзыве.  

В судебном заседании 26.11.2019 в порядке ст. 163 АПК РФ  объявлялся перерыв до 03.12.2019.  

Из материалов дела следует: 

Муниципальному образованию городской округ город Воронеж на  праве общей долевой собственности принадлежат: нежилое помещение IV  в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м.,  кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности  на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном  плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695,  расположенные по адресу: 

<

...>, что  подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН от  19.12.2018.  

11.10.2016 между администрацией городского округа город Воронеж  (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды № 3320-16 в отношении нежилого помещения общей площадью 11,7 кв.м.,  расположенного по адресу: 

<

...>.  

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 3-320-16 в размер  арендной платы включена стоимость платы за 3/10 места доли в местах  общего пользования в помещении IV в лит. А, 1 этаж, номера на  поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м.  

По акту приёма-передачи от 11.10.2016 арендатор принял в аренду  нежилое помещение общей площадью 11,7 кв.м., расположенного по  адресу: 

<

...>.  

На основании заявления ИП ФИО2 от 13.12.2018 о  реализации преимущественного права на приобретение в собственность  арендуемого по договору аренды № 3-320-16 от 11.10.2016 помещения, в  соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об  особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в  муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ),  управлением имущественных и земельных отношений администрации  городского округа город Воронеж было принято решение об условиях  приватизации, оформленное приказом № 99 от 13.02.2019.  

25.02.2019 между администрацией городского округа город Воронеж  (продавцом) и ИП Вардазарян Э.Р. (покупателем) заключен договор купли- продажи № Ц-001-19, в соответствии с условиями которого продавец  продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на  5 лет, с периодичностью внесения платежей ежемесячно, арендуемое у  администрации городского округа город Воронеж в соответствии с  договором аренды № 3-320-16 от 11.10.2016 следующее имущество:  нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7,  площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в  праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж,  номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер  36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул.  Ленинградская, 122.  

По акту приема-передачи от 25.02.2019 вышеуказанное имущество  передано покупателю.  

Представители администрации городского округа город Воронеж в  ИП ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Воронежской  области с заявлениями о государственной регистрации перехода права  общей долевой собственности, права общей долевой собственности,  ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера  на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер  36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть нежилого  помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6, площадью  13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695, расположенные по  адресу: 

<

...>.  

Уведомлением № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019  заявителю было отказано в государственной регистрации права  собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на  заявленные к регистрации объекты на основании п.п. 7, 13 ст. 26, ст. 27  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости», в связи с несоблюдением условия о  нотариальной форме сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое  имущество, а именно: договор купли-продажи № Ц-001-19 от 25.02.2019  составлен в простой письменной форме.  

Полагая, что отказ Управления Росреестра по ВО противоречит  действующему законодательству, нарушает его права и законные  интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими  требованиями.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих  в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.  

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за  защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов  в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом. В  случаях, предусмотренных настоящим Кодексом в арбитражный суд  

вправе обратиться и иные лица (статья 4 АПК РФ).  

Для признания незаконным решения или действия (бездействия)  государственного органа местного самоуправления, иного органа,  должностного лица в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской  Федерации, части 1 статьи 198 АПК РФ, пункта 6 совместного  Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» необходима  совокупность двух условий: несоответствие решения, действия  (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в  том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в  Едином государственном реестре органами, осуществляющими  государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней  (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ).  

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218- ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная  регистрация прав осуществляются на основании заявления, за  исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и  документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном  настоящим Федеральным законом порядке.  

Основания для осуществления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14  Закона № 218-ФЗ.  

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы,  устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение,  ограничение права и обременение недвижимого имущества и  представляемые для осуществления государственного кадастрового учета  и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать  требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и  отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового  учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое  имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные  документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если  иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид  регистрируемого права, в установленных законодательством Российской  Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены  печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных  законодательством Российской Федерации должностных лиц.  

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не  допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если  

представленные им документы отвечают требованиям статьи 21  настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии  с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов  федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено  настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.  

В силу пунктов 7, 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ  осуществление государственного кадастрового учета и (или)  государственной регистрации прав приостанавливается по решению  государственного регистратора прав в случае, если форма и (или)  содержание документа, представленного для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской  Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или  являющаяся основанием для государственной регистрации права,  ограничения права или обременения объекта недвижимости, является  ничтожной.  

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается  по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение  срока приостановления не устранены причины, препятствующие  осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о  регистрации).  

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О  государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о  регистрации, Закон № 218-ФЗ) сделки по отчуждению или договоры  ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество  подлежат нотариальному удостоверению.  

Однако, ст. 42 Закона № 218-ФЗ регулирует общий порядок  проведения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на  недвижимое имущество с целью недопущения нарушения  преимущественного права другого участника долевой собственности на  покупку доли, в случае продаже этой доли постороннему лицу (статья 250  ГК РФ).  

Статьей 250 ГК РФ предусмотрено право другого участника долевой  собственности приобрести продаваемую долю по той же цене и на тех же  условиях вместо постороннего лица.  

Вместе с тем в рассматриваемом случае продажа доли производилась  на специальных условиях, предусмотренных Федеральным законом от  22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной собственности субъектов  Российской Федерации или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).  

Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ данный закон  регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из  

государственной собственности субъектов Российской Федерации или из  муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе  особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в  приватизации арендуемого имущества.  

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при  которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть  реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого  имущества.  

Таким образом, по настоящему делу покупателем доли на льготных  основаниях может выступать только специальный субъект - арендатор  этой доли в течение двух и более лет, являющийся субъектом малого и  среднего предпринимательства.  

Сделка по продаже доли с нарушением преимущественного права  арендатора доли в силу части 1 статьи 6 названного Федерального закона  ничтожна.  

При этом арендатор доли вправе на основании части 2 статьи 6  закона № 159-ФЗ вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей  покупателя в судебном порядке, в случае продажи арендуемого имущества  с нарушением преимущественного права на его приобретение.  

Поскольку правоотношения по продаже арендуемой доли  урегулированы специальным законом, то он будет иметь большую  юридическую силу, и нормы ГК РФ о преимущественном праве покупки  (статья 250 ГК РФ) не подлежат применению в рассматриваемом случае.  

Следовательно, у остальных участников долей собственности  преимущественное право покупки отсутствует, так как они не являются  арендаторами этой доли, а, соответственно, отсутствует и необходимость  нотариального удостоверения спорного договора купли-продажи.  

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного суда  Российской Федерации № 310-КГ17-18496 от 12.12.2017.  

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что у  регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в  осуществлении государственной регистрации права собственности,  перехода права собственности, ипотеки в силу закона на заявленные к  регистрации объекты.  

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской  области № КУВД-001/2019-2550153/2 от 14.06.2019 об отказе в  государственной регистрации права собственности, перехода права  собственности, ипотеки в силу закона на нежилое помещение IV в лит. А,  

1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7, площадью 11,7 кв.м., кадастровый  номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в праве собственности на часть  нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 2-6,  площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер 36:34:0304032:2695,  расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ленинградская, 122.  

Обязать Управление Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, юридический адрес: 

<

...>) осуществить государственную регистрацию права  собственности, перехода права собственности, ипотеки в силу закона на  нежилое помещение IV в лит. А, 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,7,  площадью 11,7 кв.м., кадастровый номер 36:34:0304032:2696; 3/10 доли в  праве собственности на часть нежилого помещения IV в лит. А, 1 этаж,  номера на поэтажном плане 2-6, площадью 13,4 кв.м. кадастровый номер  36:34:0304032:2695, расположенные по адресу: 

<

...>.  

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную  силу.  

 Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный  апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через  Арбитражный суд Воронежской области.  

Судья: Симонова И.В.