Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-28712/2018

27 февраля 2024 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Николиной О.А.,

судей: Бронниковой И.А., Варламова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лагуновой Е.А.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский инвестор» ФИО1 (паспорт),

представителя общества с ограниченной ответственностью «СДК» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 27.11.2023),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский инвестор» ФИО1, ФИО3 на определение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года по делу №А33-28712/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года по тому же делу,

установил:

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Инвестор» (далее - должник, ООО «Сибирский инвестор») несостоятельным (банкротом) поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «СДК» (далее - ООО «СДК»), уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании  торгов по продаже имущества должника по лоту № 5 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2021, заключенного по результатам торгов, недействительными и применении последствий их недействительности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Стайллюкс», общество с ограниченной ответственностью «БК Райдекс», общество с ограниченной ответственностью «Лента», ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ФИО3 (далее - ФИО3).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года, признаны недействительными торги по продаже имущества должника и договор купли-продажи недвижимого имущества № 02 от 07.09.2021, заключенный между ООО «Сибирский инвестор» и ООО «СДК»; применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО «СДК» вернуть ООО «Сибирский инвестор» имущество, являвшееся предметом договора; обязания ООО «Сибирский инвестор» вернуть ООО «СДК» стоимость имущества по договору № 02 от 07.09.2021 в размере 7 900 000 рублей.

Не согласившись с указанными судебными актами, конкурсный управляющий имуществом должника ФИО1 (далее - конкурсный управляющий) и ФИО3 обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами.

В обоснование доводов жалобы конкурсный управляющий указывает, что требование ООО «СДК» о признании недействительными торгов по продаже имущества является новым требованием, которое первоначально при обращении в суд им не было заявлено, срок исковой давности по которому пропущен; первоначально ООО «СДК» заявлено о признании недействительным договора купли-продажи; поскольку имущество, выставленное на торги, не могло войти в конкурсную массу должника, оно не могло быть возвращено в конкурсную массу в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи.

В кассационной жалобе ФИО3 указывает, что ООО «СДК» было заблаговременно осведомлено о состоянии и характеристиках предмета торгов, ознакомление с имуществом происходило в очном режиме (непосредственное присутствие); оборудование вентиляции, которое находится в реализованных на торгах помещениях, может быть демонтировано из указанных помещений и смонтировано на новом месте; удовлетворяя требования ООО «СДК», суд подменил понятия общего имущества в многоквартирном доме и имущество юридического лица; право собственности должника заявителем не оспаривается, а наличие вентиляционного имущества лишь указывает на то, что право пользования данным помещением имеют остальные собственники помещений в здании.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «СДК» полагает судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании конкурсный управляющий доводы жалобы поддержал; представитель ООО «СДК» по доводам жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 АПК  РФ (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru).

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в процедуре конкурсного производства в отношении ООО «Сибирский инвестор» 15.07.2021 в ЕФРСБ опубликовано сообщение № 6998166 о проведении торгов по лоту № 5:

1) помещение, назначение: нежилое, площадь 323,2 кв. м, этаж № 2 (отм. + 11,70), адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0300305:15694;

2) помещение, назначение: нежилое, площадь 49,8 кв. м, этаж: подвал, адрес объекта: 

<

...>, 24:50:0300305:28305;

3) помещение, назначение: нежилое, площадь 251,8 кв. м, этаж № 2 на отм + 12,00, адрес объекта: 

<

...>, 24:50:0300305:30499.

Начальная цена: 12 969 000 рублей.

Впоследствии по результатам торгов 07.09.2021 между ООО «Сибирский инвестор» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ООО «СДК» (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества № 2 по цене 7 900 000 рублей.

В пункте 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 21.09.2021 указано, что покупатель уведомлен о нахождении в нежилом помещении №40 и №43 капитально смонтированного оборудования (вентиляция), обеспечивающего бесперебойную работу торгового центра ООО «ПокровSKY». Данное оборудование не является предметом договора купли-продажи недвижимого имущества №2 от 07.09.2021.

В возражениях на акт приема-передачи недвижимого имущества от 21.09.2021 ООО «СДК» указал следующее: имущество передано в состоянии, отличном от указанного в договоре купли-продажи, а именно в нежилом помещении №40 и №43 находится оборудование, состояние и работоспособность этого оборудования на период подписания акта не проверялись. Покупатель не несет ответственности за состояние данного оборудования. Настоящим покупатель заявляет конкурсному управляющему о необходимости привести помещение в состояние, соответствующее условиям договора.

Переход права собственности на помещения, указанные в договоре купли-продажи от 07.09.2021, к  ООО «СДК» по вышеуказанному договору зарегистрирован 16.12.2021.

25.04.2022 ООО «СДК» обратилось к ООО «Стайллюкс» (собственник иных помещений в здании) с просьбой предоставления доступа в приобретенные нежилые помещения.

Письмом от 26.04.2022 №20 ООО «Стайллюкс» в доступе к указанным помещениям отказано, поскольку они являются общим имуществом в здании - нежилыми помещениями общего пользования: помещение №8 - лифтовым холлом, помещения №№40, 43 - вентиляционными камерами, обслуживающими все здание.

27.04.2022 ООО «СДК» составлен акт отказа в допуске для осмотра нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

Ссылаясь на то, что проведенные торги по продаже имущества не соответствует требованиям закона, поскольку должник продал имущество (нежилые помещения в торговом центре), относящееся к общей долевой собственности всех собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 12, доступ к которым ограничен, победитель торгов  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявление, суды установили обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи, в связи с отнесением проданного имущества к местам общего пользования торгового центра, которое не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Суд округа не находит оснований не согласиться с указанными выводами.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

На момент проведения спорных торгов и заключения по его результатам договора купли-продажи такие отношения не были урегулированы законом. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления № 64), пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что наличие регистрации права собственности в ЕГРН на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом торгов (сделок).

В рассматриваемом случае исходя из сведений, содержащихся в рабочей документации и техническом паспорте по спорным объектам, суды установили, что помещение № 8 - является лифтовым холлом, помещения №№ 40, 43 - вентиляционными камерами, выполняют функции инженерного оснащения и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания, входят в состав общедомового имущества и не предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания; из экспертного заключения 1026/22-ОБ от 01.08.2022, выполненного ООО «Архитектурно-строительная группа», следует, что помещения № 43, № 40, № 8 функционально закреплены за обеспечением общей эксплуатации здания и не могут быть исключены из общего состава помещений здания; оборудование, расположенное в помещениях № 43, № 40 (вентакмеры) и в помещении № 8 (лифты) не подлежит демонтажу, так как является частью объекта капитального строительства; помещения № 43, № 40, № 8 являются неотъемлемой частью административно-торгового комплекса, выполняют функции инженерного оснащения и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что нежилые помещения, являющиеся предметов оспариваемых торгов, входят в состав общедомового имущества здания (торгового центра) и не предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.

Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об ООО «Сибирский инвестор» как о собственнике спорных помещений, они принадлежат собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могли войти в конкурсную массу должника и быть реализованы на торгах в процедуре банкротства. Выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 131 Закона о банкротстве.

С учетом этого вывод суда первой и апелляционной инстанций о признании торгов и заключенной по их результатам сделки купли-продажи недействительными на основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ, а также о применении последствий недействительности сделки (предусмотренных статьей 167 ГК РФ), заключенной по результатам торгов, соответствует установленным обстоятельствам, сделан при правильном применении приведенных норм права в их толковании, данном высшими судебными инстанциями.

Доводы заявителя кассационной жалобы полностью повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Суд округа соглашается с позицией суда апелляционной инстанции о том, что уточненные требования заявителя в части признания оспариваемых торгов недействительными при ранее им заявленном требовании о признании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недействительным, не является новым требованием, срок исковой давности по которому должен определяться с момента представления в суд такого уточненного требования, поскольку заявленные требования взаимосвязаны между собой и влекут последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 449 ГК РФ.

 

Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих инстанций фактических обстоятельств дела в силу статей 286 и 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судом первой и апелляционной инстанции правильно. Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года по делу №А33-28712/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

О.А. Николина

И.А. Бронникова

Е.А. Варламов