ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда апелляционной инстанции 

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17194/2024

город Ростов-на-Дону

03 сентября 2025 года

15АП-9652/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Абраменко Р.А., судей Украинцевой Ю.В., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А., при участии: 

от ЗАО «НП НБ ЮНК»: представитель ФИО1 по доверенности от 23.01.2025 (онлайн-участие);  

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования городской округ город Армавир Краснодарского края и закрытого акционерного общества «Накопительная перевалочная нефтебаза Южная нефтяная компания»  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 по делу № А32-17194/2024 

по иску Прокуратуры Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Армавир  

к администрации муниципального образования город Армавир (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), закрытому акционерному обществу «Накопительная перевалочная нефтебаза Южная нефтяная компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,  

УСТАНОВИЛ:

Прокуратура Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Армавир (далее - истец, прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) и закрытому акционерному обществу «Накопительная перевалочная нефтебаза Южная нефтяная  

компания» (далее - общество, ЗАО «НП НБ ЮНК») о признании недействительным (ничтожным) заключенного 31.01.2022 между администрацией и ЗАО «НП НБ ЮНК» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м; о применении последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права аренды ЗАО «НП НБ ЮНК» на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м; в случае удовлетворения заявленных исковых требований указать, что состоявшийся судебный акт является для уполномоченного на регистрацию прав органа основанием для погашения (аннулирования) регистрационной записи от 02.02.2022 № 23:38:0102001:288-23/229/2022-7 о праве аренды ЗАО «НП НБ ЮНК» в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м.  

 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 признан недействительным (ничтожным) заключенный 31.01.2022 между администрацией и ЗАО «НП НБ ЮНК» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м; признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право аренды ЗАО «НП НБ ЮНК» на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м; решение является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в ЕГРН права аренды ЗАО «НП НБ ЮНК» от 02.02.2022 № 23:38:0102001:288-23/229/2022-7 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 площадью 63 513 кв.м; с ЗАО «НП НБ ЮНК» в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.  

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир рекомендовало для эксплуатации объектов общей площадью застройки 30 546,17 закрепить земельный участок ориентировочной площадью 66 405,0 кв.м. Вопрос соразмерности площади разрешен исходя из вида деятельности, осуществляемой на земельном участке, а именно «производственная деятельность». В результате проведения правовой экспертизы поступившего заявления и документов было выявлено отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Администрация считает, что спорная сделка не нарушает требования закона или иного правового акта, не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем основания для признания ее недействительной отсутствовали. Суд первой инстанции пришел к выводу о неправомерности предоставления в аренду ЗАО «НП НБ ЮНК» земельного участка под всем принадлежащим ему недвижимым комплексом в связи с отсутствием государственной регистрации на объекты как единый имущественный комплекс.  

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО «НП НБ ЮНК» также обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ЗАО «НП НБ ЮНК» указывает, что экспертом  

установлено, что эксплуатации здания для хранения оборудования производственной деятельности с кадастровым номером 23:38:0102001:611 без вспомогательных объектов, расположенных на спорном земельном участке, невозможна. Согласно выводам судебной экспертизы, размер спорного земельного участка, занятого объектом недвижимого имущества и вспомогательными объектами, соответствует нормативно регламентированному размеру земельного участка согласно градостроительным регламентам, в связи с чем суждения суда первой инстанций относительно ничтожности договора аренды от 31.01.2022 № 3800008964 не могут быть признаны обоснованными. Судом первой инстанции также не было принято во внимание, что в соответствии с положениями п. 1.1 оспариваемого договора аренды разрешенное использование земельного участка - производственная деятельность. Судом первой инстанции также не была дана оценка представленному ответчиком проектному обоснованию возможности использования земельного участка по адресу: г. Армавир, территория Северная промзона, 127, с кадастровым номером 23:38:0102001:288, из содержания которого следует, что площадь арендуемого земельного участка соответствует площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем зданий, строений и сооружений. Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 В судебном заседании представитель ЗАО «НП НБ ЮНК» поддержал доводы своей апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.  

Иные участвующие в деле лица не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание.  

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102001:288, площадью 63 513 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, территория Северная промзона 127, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность, сведения о правообладателе отсутствуют.  

Между администрацией (арендодатель) и ЗАО «НП НБ ЮНК» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3800008964 от 31.01.2022, согласно которому арендодатель до 31.01.2071 сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, право на который не разграничено, из земель населенных пунктов, общей площадью 63 513 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, территория Северная промзона 127, кадастровый номер 23:38:0102001:288, разрешенное использование: производственная деятельность. Расположенное на  

указанном земельном участке здание нежилое (кадастровый номер 23:38:0102001:611, площадью 211,9 кв.м) принадлежит арендатору на праве собственности, о чем 23.03.2021 в ЕГРН имеется регистрационная запись № 23:38:0102001:611-23/229/2021-1. Кроме того, на земельном участке расположены иные сооружения: подземной резервуарный парк СУГ - площадью 4 102,47 кв.м., навес - площадью 792,0 кв.м, навес для хранения инвентаря - площадью 117,1 кв.м, стоянка АЦ - площадью 13 106,3 кв.м, технологическая площадка погрузо-разгрузочных устройств - площадью 12 216,4 кв.м (п. 1.1 договора).  

Согласно п. 1.2 договора, участок расположен в ориентировочном размере санитарно-защитной зоны предприятий, производств и объектов, частично в зоне санитарного разрыва от категорированных автомобильных дорог.  

Договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка от арендодателя арендатору с 31.01.2022 (п. 1.3 договора).  

30.01.2024 прокуратурой проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288, в ходе которого установлено, что земельный участок не огорожен, используется для эксплуатации производственных объектов: здание для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК», общей площадью 211,9 кв.м с кадастровым номером 23:38:0102001:611; подземное сооружение резервуарный парк СУГ площадью 4 129,0 кв.м; -навес площадью 792 кв.м; навес для хранения инвентаря площадью 117,1 кв.м; какие-либо строительные работы на земельном участке не ведутся, объекты незавершенного строительства отсутствуют. Возражая против результатов обследования, общество указало, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288, а также проектному обоснованию возможности использования участка, подготовленному архитектурно-градостроительным агентством «Град», площадь подземного сооружения резервуарный парк СУГ составляет 4 102,47 кв.м; на земельном участке также расположены стоянка АЦ площадью 13 106,3 кв.м, технологическая площадка погрузо-разгрузочных устройств площадью 12 216,4 кв.м; учитывая специфику производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» (переработка нефтепродуктов) данные площади используются арендатором для стоянки цистерн с нефтепродуктами, погрузки-разгрузки емкостей, содержащих нефтепродукты, с учетом норм противопожарной безопасности.  

В исковом заявлении прокуратура указала, что стоянка и площадка в ходе осмотра не выявлены, а резервуарный парк и навесы в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежали учету при определении площади испрашиваемого обществом земельного участка. Согласно расчету, подготовленному Армавирским отделом ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ», минимальная площадь земельного участка для обслуживания и функционирования нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611, площадью 211,9 кв.м составляет 460,7 кв.м. В этой связи администрация неправомерно предоставила в аренду обществу земельный участок площадью, превышающей более чем в 100 раз допустимые пределы.  

Полагая, что договор аренды заключен в нарушение действующего законодательства, так как площадь земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих арендатору объектов недвижимости, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании такого договора недействительным.  

Принимая судебный акт, суд первой инстанции исходил из следующего. 

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.  

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). На основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.  

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.  

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").  

Поскольку договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3800008964 от 31.01.2022 был заключен органом муниципального образования в отношении земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, надлежит сделать вывод, что рассматриваемый иск было подан прокуратурой в пределах предоставленных ей полномочий.  

Требования прокурора о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, поскольку обществом приобретен земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом участке, отсутствует обоснование необходимой площади земельного участка под существующие объекты, что повлекло нарушение публичных интересов.  

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.  

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.  

В силу пункта 75 Постановления N 25 применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.  

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков (без торгов, на торгах) направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов обществ и законных интересов граждан (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.  

Таким образом, предоставление земельных участков вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельные участки, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.  

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.  

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 этого Кодекса.  

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.  

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих необходимость обеспечения функционального использования расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом  

размер земельного участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция следует из Определения Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 N 935-О.  

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 N 302-КГ18-11425, от 31.07.2018 N 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.  

При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, от 03.06.2014 N 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).  

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140 по делу N А45-26765/2023).  

При этом согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.  

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.  

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.  

Первоначально между администрацией (арендодатель) и ЗАО «НП НБ ЮНК» (арендатор) был заключен договор аренды № 3800008756 от 03.04.2020 с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2021 (том 1 л.д.27-33), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной собственности, право на которую не разграничено, расположенный по адресу: г. Армавир, территория Северная промзона, участок 127, площадью 63 513 кв.м, кадастровый номер 23:38:0102001:288, разрешенное использование - «производственная деятельность», категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.1 договора). Срок действия договора в течение 7 лет (п. 7.2 договора).  

 В заявлении от 19.01.2022 (том 1 л.д. 34) о предоставлении земельного участка имеется указание на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается без проведения торгов в случае, если на земельном участке расположены здания, сооружения, принадлежащие лицам на праве собственности, аренда, хозяйственного ведения или в праве оперативного управления). К заявлению от 19.01.2022 ЗАО «НП НБ ЮНК» приложено сообщение от 19.01.2022 (том 1 л.д. 35), в котором указано, что в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 расположены: нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0102001:611 площадью 211,9 кв.м; сооружение (резервуарный парк) площадью 4 102,47 кв.м; сооружение навес площадью 792 кв.м; сооружение навес площадью 117,1 кв.м; стоянка площадью 13 106,3 кв.м, площадка погрузо-разгрузочная площадью 12 216,4 кв.м.  

 В обоснование истребуемой площади обществом был представлен проект 2022 года, подготовленный архитектурно-градостроительным агентством «Град» (том 4 л.д. 6-12), из которого усматривается, что для земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288, площадью 63 513 кв.м, при максимальной плотности застройки 70%, площадь застройки должна составлять 45 979 кв.м; при общей площади застройки 45 979,6 кв.м для эксплуатации зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288, необходимый земельный участок под ним составляет 63 513 кв.м.  

Между тем, указанное заключение не подтверждает необходимость общества в столь значительном по отношению к объекту недвижимости на земельном участке, поскольку специалист, делая вывод о соответствии площади земельного участка, оценил ее с учетом той деятельности, которая осуществляется обществом на данном земельном участке, а не с учетом функционального использования площади земельного участка исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих обществу. Тот факт, что заявитель использует всю площадь земельного участка, само по себе не свидетельствует о соответствии площади испрашиваемого земельного участка с площадью, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования.  

Предоставляя спорный земельный участок в аренду, администрация исходила из того, что в соответствии с СП8.13330.2019 «Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (генеральные планы промышленных предприятий) СНиП II-89-80*», приложение Б (нефтепереработка) минимальный коэффициент застройки (применительно) составлял 46%. В соответствии с нормативными требованиями площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданий и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно- 

технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов, открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В площадь застройки должны включаться резервные участки на территории объекта, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений. В этой связи при площади застройки 30 546,17 кв.м, необходимый земельный участок составляет ориентировочно 66 405 кв.м (письмо № 32-84/152/08 от 28.01.2022, том 1 л.д. 36-39).  

При этом то обстоятельство, что предметом обращения в орган местного самоуправления с заявлением являлся сформированный земельный участок, в границах которого на основании разрешительной документации был возведен объект капитального строительства определенной площадью и определенного разрешенного использования (том 1 л.д. 77-83), а впоследствии и сооружения (резервуарный парк, навес, площадка погрузо-разгрузочная), также не свидетельствует о наличии безусловных оснований для предоставления земельного участка в собственность в заявленном размере (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.04.2025 N Ф08-1474/2025 по делу N А53-14190/2024, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.04.2025 N Ф03-915/2025 по делу N А51-12110/2024).  

Судом первой инстанции верно отмечено, что для размещения и эксплуатации конкретных зданий и сооружений арендатора как собственника имущества такой земельный участок не формировался, на кадастровый учет не ставился, при этом формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 N Ф08-532/2021 по делу N А32-5881/2020).  

Как отмечено ранее, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 N 304-ЭС24-17140 по делу N А45-26765/2023).  

В этой связи обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. Судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - краевое БТИ" отдел по городу Армавиру ФИО2 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:  

1. Возможна ли эксплуатация здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 без вспомогательных объектов, распложенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288?  

2. Если невозможна - определить площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и вспомогательных объектов, распложенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288?  

3. Если возможна - определить площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и без вспомогательных объектов, распложенных на земельном участке 5 с кадастровым номером 23:38:0102001:288?  

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение эксперта от 29.01.2025.  

При ответе на первый вопрос эксперт установил, что на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288 расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0102001:611 здание для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК».  

Так же на рассматриваемом земельном участке расположены: - сооружение СУГ, (резервуарный парк предназначен для хранения сжиженного углеводородного газа); - сооружение навес, (предназначен для защиты компрессорной установки СУГ от атмосферных осадков); - сооружение навес, (предназначен для защиты оборудования для налива-слива СУГ, установленного под ним, от атмосферных осадков); - сооружение навес, (предназначен для защиты оборудования для налива-слива ЖМТ (жидкого моторного топлива) установленного под ним, от атмосферных осадков, в стадии строительства); - сооружение подземного склада АЦ (автоцистерн), (предназначено для хранения СУГ, в стадии строительства); - сооружение весовой, (предназначено обеспечивать весовой контроль автотранспорта, в стадии строительства); - стоянка автоцистерн, площадью застройки – 800 кв.м (предназначено для безопасного ожидания автоцистерн для налива СУГ, в стадии строительства).  

Здание для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» предназначено для энэргоуправления производственным процессом на территории ГНС. В здании для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» установлена электрощитовая, оборудование которой будет служить для защиты и распределения электроэнергии, от электрощитовой выходят кабеля: - в компрессорную для подключения питания газовых компрессоров, которые необходимы для технологических процессов по перекачке сжиженных углеводородных газов, электроосвещению и газоанализаторов (будет располагаться под навесом); - в резервуарные парки для подключения уровнемеров фиксирующих предельный уровень наполнения емкостей СУГ и газоанализаторов непрерывно измеряющих концентрации взрывоопасных паров (расположены в сооружении СУГ); - необходимые для освещения процесса налива газовозов и работы датчиков газоанализаторов (оборудование будет располагаться под навесом); - на железнодорожную эстакаду для освещения процессов слива СУГ и датчиков загазованности (эстакада расположена за пределами исследуемого участка).  

Также из исследуемого здания происходит подключение мачт освещения освещающих территорию.  

Здание для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» будет выполнять функцию энергоуправления производственным процессом на территории нефтебазы, следовательно, эксплуатация здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером  

23:38:0102001:611 без объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288 невозможна.  

При ответе на второй вопрос эксперт установил, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 по адресу Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона составляет- 63 513 кв.м.  

Площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 по адресу Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона с учетом охранных зон инженерных коммуникаций составляет -10 731 кв.м.  

Минимальный коэффициент застройки земельного участка в соответствии с СП 18.13330.2019. Свод правил. Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий") для нефтеперерабатывающей промышленности составляет-46%.  

Фактический коэффициент застройки земельного участка по адресу Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона составляет 17%, что меньше минимального коэффициента застройки, указанного в вышеуказанном приложении Б СП 18.13330.2019 на 29%.  

Площадь земельного участка необходимая для эксплуатации здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и строений и сооружений всех видов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка — "производственная деятельность" с учетом требований СП 18.13330.2019 "Свод правил. Производственные объекты составит 23 328 кв.м.  

Фактический коэффициент застройки земельного участка по адресу Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона составляет 17%, что меньше максимального коэффициента застройки, указанного в решении Армавирской городской Думы от 11.08.2017 № 268 "Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Армавир" на 53%.  

Фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0102001:288 меньше максимальной площади для объектов производственной деятельности (код 6.0) на 436 487 кв. м, следовательно, размер земельного участка, площадью 63 513 кв. м занятого объектом недвижимого имущества ОКС с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и вспомогательными объектами соответствует нормативно регламентируемому размеру земельного участка согласно градостроительным регламентам утвержденным Правилами землепользования и застройки муниципального образования для производственной деятельности.  

При ответе на третий вопрос эксперт указал, что при ответе на первый вопрос о возможности эксплуатации здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 без вспомогательных объектов, распложенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288 было определено, что эксплуатация здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» кадастровым номером 23:38:0102001:611 без объектов, распложенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288 невозможна, в связи с этим на третий вопрос эксперт не отвечает.  

Признавая заключение эксперта относимым и допустимым доказательством, суд первой инстанции установил, что оно оформлено в соответствии с требованиями статьей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального  

кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем не доверять выводам эксперта суд не усматривает.  

Истец и ответчики сведения, содержащиеся в экспертном заключении от 29.01.2025, не опровергли, возражений относительно выводов экспертного заключения не заявили, ходатайство о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы сторонами также не заявлено.  

Арбитражным судом края справедливо отмечено, что первоначальному договору аренды № 3800008756 от 03.04.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102001:288 предоставлялся по итогам аукциона для строительства производственного предприятия, сроком на 7 лет, следовательно, предполагается, что цель аренды достигнута.  

Между тем, из исследовательской части заключения эксперта следует, что существующие объекты в будущем будут обеспечивать работу строящейся нефтебазы, то есть на момент заключения оспариваемого договора аренды № 3800008964 от 31.01.2022 нефтебаза не построена. При этом под нефтебазой понимается объект хранения и переработки нефти и нефтепродуктов; она представляет собой комплексное сооружение, оборудованное необходимыми системами и оборудованием для хранения, перекачки и транспортировки нефти и нефтепродуктов. Здание для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» будет выполнять функцию энергоуправления производственным процессом на территории нефтебазы, следовательно, эксплуатация здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 без объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:38:0102001:288 невозможна. В этой связи нефтебаза представляет собой единый имущественный комплекс.  

Действующее гражданское законодательство под имущественным комплексом понимает совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. В Гражданском кодексе Российской Федерации прямо названо два вида имущественных комплексов: предприятие (статья 132) и единый недвижимый комплекс (статья 133.1). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию. Единый недвижимый комплекс представляет собой недвижимую вещь, обладающую следующими признаками: неразрывной физической или технологической связью объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов и движимых объектов (инженерных коммуникаций); такие здания, сооружения и иные объекты объединены единым назначением и являются неделимым объектом недвижимости. При этом составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости. Обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом как одной недвижимой вещи. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в  

отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2018 N 60-КГ18-1, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.03.2021 по делу N А32-8399/2019).  

Согласно выписке из ЕГРН (том 1 л.д. 42-44), общество является собственником нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611, расположенного на испрашиваемом земельном участке. При этом строительство нефтебазы как единого недвижимого комплекса не завершено, в связи с чем нефтебаза, как единый объект недвижимого имущества не функционирует, отдельные объекты недвижимости не объединены общим функциональным назначением.  

Право собственности ЗАО «НП НБ ЮНК» в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН в отношении одного нежилого здания, а не в отношении единого объекта - имущественного комплекса применительно к статьям 132, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств регистрации прав на нефтебазу как имущественный комплекс материалы дела не содержат (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2025 N Ф08-4671/2025 по делу N А53-14494/2024, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 N Ф08-532/2021 по делу N А32-5881/2020, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.02.2021 N Ф02-6909/2020 по делу N А69-3607/2019).  

Принимая во внимание выводы экспертного заключения, а также изложенные выше обстоятельства, существующие объекты в будущем будут обеспечивать работу строящейся нефтебазы, то есть на момент заключения оспариваемого договора аренды № 3800008964 от 31.01.2022 нефтебаза как единый имущественный комплекс не построена. При этом основания предоставления публичных земель для эксплуатации здания (подпункт 9 пункта статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) и завершения строительства здания (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) различны. Специфика деятельности общества (производственная деятельность) и то, что возведенные и строящиеся объекты используются в настоящее время обществом в хозяйственной деятельности, также не свидетельствуют о законности предоставления всего участка для указанной в договоре цели (эксплуатация нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611) (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.03.2025 N Ф08-10707/2024 по делу N А32-22836/2023).  

Как отметил эксперт, фактический коэффициент застройки земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, Северная Промзона, составляет 17%, что меньше минимального коэффициента застройки, указанного в вышеуказанном приложении Б СП 18.13330.2019 на 29% (от 46%). Площадь земельного участка необходимая для эксплуатации здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и строений и сооружений всех видов в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка — "производственная деятельность" с учетом требований СП 18.13330.2019 "Свод правил. Производственные объекты" составит 23 328 кв.м.  

 Таким образом, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконную передачу земельного участка. Площадь расположенного на участке нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611 составляет 211,9 кв.м, площадь полученного по оспариваемому договору земельного участка более чем в 220 раз превышает площадь  

здания с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и в 2 раза превышает совокупную площадь нежилого здания и строений, сооружений всех видов, установленную экспертом (23 328 кв.м.).  

 Доказательств невозможности разделения спорного земельного участка материалы дела не содержат. При этом нецелесообразность уменьшения площади спорного участка не означает, что договор аренды на момент его заключения ответчиками являлся действительной сделкой. Какого-либо нормативного обоснования того факта, что для эксплуатации здания для хранения оборудования производственной деятельности ЗАО «НП НБ ЮНК» с кадастровым номером 23:38:0102001:611 и строений необходим земельный участок именно площадью 63 513 кв. м, ответчиками суду не приведено.  

 Учитывая явную несоразмерность площади земельного участка площади размещенных на нем объекта капитального строительства и сооружений, оснований для передачи обществу всего спорного участка (без его раздела) у администрации не имелось. ЗАО «НП НБ ЮНК» в обход установленной процедуры получило земельный участок, превышающий его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания.  

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителей о том, что истцом не доказано нарушение публичных интересов, поскольку оспариваемая сделка с одной стороны лишает хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на часть спорного участка, возможности получения части земельного участка в пользование, а с другой стороны - получения публичным образованием максимальной цены в результате продажи земельного участка на аукционе.  

Таким образом, поскольку при заключении договора аренды № 3800008964 от 31.01.2022 был нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов (пункт 75 Постановления N 25), суд правомерно на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признал данную сделку недействительной (ничтожной).  

Поскольку спорный договор аренды заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления обществу земельного участка безотносительно эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, в чрезмерной площади (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), оспариваемая сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости  

зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.  

Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10.  

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемый договор является недействительным полностью, поскольку земельный участок площадью и конфигурацией, необходимыми обществу для использования его объекта недвижимости, не формировался, на кадастровый учет не ставился. В этой связи запись в ЕГРН об обществе как титульном арендаторе спорного участка не соответствует установленному фактическому состоянию правоотношений.  

Применяя последствия недействительности ничтожной сделки, суд признал отсутствующим право аренды ЗАО «НП НБ ЮНК» на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0102001:288 и погасил запись о праве аренды общества от 02.02.2022 № 23:38:0102001:288-23/229/2022-7 в отношении этого же земельного участка.  

При таких обстоятельствах, исковые требования истца являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.  

При этом ЗАО «НП НБ ЮНК» не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.  

Возражениями заявителей, изложенных в жалобах, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.  

Доводы апелляционных жалоб проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.  

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.  

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд не рассматривает вопрос об оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы администрации, поскольку она освобождена от ее уплаты.  

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе общества (платежное поручение № 452 от 14.07.2025) подлежат отнесению на ЗАО «НП НБ ЮНК».  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 по делу № А32-17194/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

 Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Р.А. Абраменко 

Судьи Ю.В. Украинцева  

Т.Р. Фахретдинов